【正文】 市場轉(zhuǎn)移,個(gè)人和企業(yè)大量參與古玩的收藏與投資,這種現(xiàn)象可以激活和改變中國古玩市場的格局。從投資收益的角度講，藝術(shù)品價(jià)格指數(shù)——梅摩指數(shù)(MeiMoses)顯示，世界藝術(shù)品 %，%，均超過同期標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)(%%)。從更長時(shí)間來講，從1961年至今，二者相差無幾。從投資風(fēng)險(xiǎn)看，最近10年，藝術(shù)品半年平均回報(bào)率變化的標(biāo)準(zhǔn)差與標(biāo)準(zhǔn)普爾500接近，1997年1月2004年6月，每季度藝術(shù)品價(jià)格波動(dòng)的幅度比道瓊斯經(jīng)濟(jì)指數(shù)和美國500強(qiáng)企業(yè)利潤波動(dòng)的幅度要小。從與資本市場理財(cái)產(chǎn)品的相關(guān)性來看，梅摩指數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)普爾500的半年增長率的相關(guān)系數(shù)很低，自1961年以來。這顯示出古玩藝術(shù)品能夠在多樣化投資中發(fā)揮積極作用，可以作為高端客戶在資產(chǎn)組合配置中規(guī)避金融市場下跌的一種投資工具。三、古玩市場交易的法制環(huán)境與運(yùn)作方式將不斷規(guī)范和完善隨著中國古玩市場的發(fā)展,古玩市場交易的法制環(huán)境得到了改善。特別是先后頒布了《文物拍賣試點(diǎn)管理辦法》、《文物拍賣管理暫行辦法》、《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國文物保護(hù)法》及《實(shí)施條例》、《關(guān)于申領(lǐng)和頒發(fā)〈文物拍賣許可證〉有關(guān)事項(xiàng)的通知》等法律法規(guī),為中國古玩市場的合法化和規(guī)范化奠定了基礎(chǔ)。為了使古玩市場交易與運(yùn)作方式不斷規(guī)范和完善,主管部門與有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)正在調(diào)查研究如何健全職業(yè)道德和信譽(yù)機(jī)制,協(xié)調(diào)一級(jí)與二級(jí)市場發(fā)展的行業(yè)規(guī)則,建立現(xiàn)代古玩經(jīng)紀(jì)人制度和建立科學(xué)的鑒定和評(píng)估制度,制定有關(guān)的法律法規(guī),形成有中國特色古玩市場交易與運(yùn)作模式和體系。四、經(jīng)濟(jì)藝術(shù)化和藝術(shù)經(jīng)濟(jì)化已成為社會(huì)發(fā)展的一種趨勢根據(jù)藝術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn),藝術(shù)產(chǎn)品的商品化是通過社會(huì)形式來實(shí)現(xiàn)的。首先,藝術(shù)作為商品來買賣具備商品的一般屬性。因?yàn)樗囆g(shù)與其他物質(zhì)產(chǎn)品一樣,也都耗費(fèi)了一定量的人類勞動(dòng)。它生產(chǎn)的目的并不是供自己消費(fèi),而是滿足別人的需要。它也有使用價(jià)值和價(jià)值。而其價(jià)值必須通過交換才能實(shí)現(xiàn)。由于分工不同,藝術(shù)家也要靠出賣自己的產(chǎn)品去交換或購買別人的產(chǎn)品,以滿足多方面的生活需要。其次,藝術(shù)與商業(yè)的“聯(lián)姻”是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。藝術(shù)與商業(yè)結(jié)緣,你中有我,我中有你,這是社會(huì)歷史的一個(gè)進(jìn)步。尤其是市場經(jīng)濟(jì)的條件下,人們已認(rèn)識(shí)到將藝術(shù)推向市場的重要性。再次,藝術(shù)產(chǎn)品的價(jià)值體現(xiàn)為一種社會(huì)關(guān)系。因?yàn)閮r(jià)值只有作為一種社會(huì)關(guān)系,才具有客觀實(shí)在性。而在價(jià)值關(guān)系中,現(xiàn)象是物與物之間的交換關(guān)系,實(shí)質(zhì)上是人與人的勞動(dòng)或活動(dòng)的交換關(guān)系,是人與人的社 10會(huì)關(guān)系。只有在交換中,價(jià)值的存在才能顯露出來。由此看來,經(jīng)濟(jì)藝術(shù)化和藝術(shù)經(jīng)濟(jì)化已成為社會(huì)發(fā)展的一種趨勢。人們通過這種趨勢,可以判斷和預(yù)測藝術(shù)產(chǎn)品的歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值問題。第四節(jié) 市場調(diào)研的認(rèn)識(shí)和收獲一、規(guī)模和定位：　　規(guī)模不能太小，如果規(guī)模太小，難以形成規(guī)模和集聚效應(yīng)，最后成為消費(fèi)者眼中的雞肋，可去可不去；　　定位不能太低，產(chǎn)品要高檔，但要兼顧中檔，以吸引集聚人氣。但在裝修方面要提檔升級(jí)，營造一個(gè)好的購物環(huán)境；包間面積不宜過大，在1520平方米較為合適，需要大面積的商家可以同時(shí)租幾個(gè)包間連成一個(gè)大包間；這樣一是可以降低租戶的租金壓力，二來也可以在同樣的面積內(nèi)多引進(jìn)一些商家，形成規(guī)模和集聚效應(yīng)；業(yè)績出眾的古玩城均采取多元經(jīng)營，業(yè)態(tài)方面除傳統(tǒng)的字畫古玩雜件外，還應(yīng)該引進(jìn)翡翠珠寶、特色裝飾工藝品等泛藝術(shù)品，使之成為南京藝術(shù)品的一站式購物集散地；配套實(shí)施要齊全，停車場、餐飲等常規(guī)功能實(shí)施必不可少，權(quán)威鑒定機(jī)構(gòu)、珠寶鑲嵌加工、銀聯(lián)終端等經(jīng)營和服務(wù)功能也要規(guī)劃到位；古玩城的可持續(xù)經(jīng)營已成為新的利潤增長點(diǎn)，成立文物公司、會(huì)展中心、拍賣公司和高端沙龍俱樂部、快捷商務(wù)旅館、跨省文物交流展會(huì)等應(yīng)成為我們?nèi)孢\(yùn)營的題中應(yīng)有之義；上海、北京的優(yōu)秀古玩城已策劃成為政府旅游配套景點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)客流和受眾的多元化，可以獲得額外的人氣和經(jīng)濟(jì)效益；古玩不同于其他商品，可以經(jīng)常換新貨，因此應(yīng)不斷策劃舉辦各種活動(dòng)，以保持關(guān)注度和人氣，從而不斷吸引好的商家和好的貨品進(jìn)場，從而吸引買家，帶動(dòng)銷售，步入良性循環(huán)；持續(xù)招商策略貫穿項(xiàng)目始終，是項(xiàng)目成功之關(guān)鍵?！　《?、租金水平分析：北京、上海兩地的古玩城租金取費(fèi)較高，租金均在11元/平方米/天以上，其余數(shù)家大型古玩城的租金定位均在20平米5萬/年左右，鄭州、。而在南京，規(guī)模小、處于城市外圍、交通不便的古玩市場，地理區(qū)域好的租金更高。通過分析比較，本項(xiàng)目投資的朝西街古玩城具有以下優(yōu)勢：朝西街是南京朝天宮西街的簡稱，緊鄰南京朝天宮。而作為六朝古都的南京，朝天宮本身是傳統(tǒng)文化標(biāo)志，具有幾十年收藏文化傳統(tǒng)，也是幾十年古玩交流之地，人氣聚集。朝西街作為南京市白下區(qū)政府全力打造的文化一條街，已列入政府2010年工作報(bào)告中。本公司作為長期從事工藝品進(jìn)出口和藝術(shù)品收藏的企業(yè)，在南京具有很高的知名度和聲譽(yù)。從地理區(qū)域講，朝西街處于城市中心，交通便利?！”卷?xiàng)目古玩城裝飾一新，經(jīng)營環(huán)境優(yōu)越，加之前述的優(yōu)勢，能給租賃經(jīng)營者帶來較好的經(jīng)營預(yù)期。根據(jù)不同城市的比較，以及本項(xiàng)目朝西街古玩城在南京所處的檔次和位置，其租金水平基本確定在低于上海、北京，但高于其他城市和南京本地的外圍市場，處于中間水平。第三章 南京朝西古玩城項(xiàng)目經(jīng)營方案第一節(jié) 經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)　　一、定位為江南第一古玩城，成為新街口地區(qū)古玩文化地王，以交通便捷，文化、商業(yè)氛圍深厚，依托文化街區(qū)和古玩城特色優(yōu)勢打造江蘇地區(qū)藝術(shù)品拍賣、會(huì)展中心；　　 以往各家拍賣公司為每年的各級(jí)拍賣活動(dòng)選擇場所，支付高昂的場地費(fèi)用和短暫的預(yù)展，買家也疲于奔波趕場子，十分不便；　　 未來將建成國際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)展場館為拍賣預(yù)展提供一流的展陳設(shè)施和空間，明亮豪華的拍賣大廳為藝術(shù)品拍賣度身定做，且收費(fèi)低廉。減輕拍賣機(jī)構(gòu)的經(jīng)營成本，買家也可以隨心選擇入住新街口CBD 商圈任意酒店下榻，空閑之時(shí)可以暢游古玩城；二、建成集文物鑒修培訓(xùn)、海外文物回流等多元職能的文物公司　　 突破傳統(tǒng)文物公司的買賣經(jīng)營模式，把文物鑒定培訓(xùn)和文物修復(fù)的培訓(xùn)納進(jìn)業(yè)務(wù)中，使文物經(jīng)營與教育結(jié)合可以拓展社會(huì)業(yè)務(wù)盈利，例：承接博物館和圖書館的古籍修復(fù)業(yè)務(wù)；　　 加大海外文物回流的進(jìn)程，增強(qiáng)國內(nèi)文物精品的展賣調(diào)劑；　　 為機(jī)構(gòu)和私人度身定做文物精品投資方案；　　三、重新調(diào)整思路和整合資源，收購或成立隸屬古玩城體系下的拍賣公司　　四、成立古玩城藝術(shù)軟裝部，充分將古玩藝術(shù)品和時(shí)尚接軌，整合優(yōu)勢設(shè)計(jì)資源和貨源，服務(wù)高端、保值的軟裝市場需求，為成功人士家庭和高端會(huì)所提供高檔奢侈軟裝思路和解決方案；　　第二節(jié) 公司經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃通過市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)很多古玩城除了獲取租金收入外，還做古玩藝術(shù)品自營和一些配套增值服務(wù)，這既是成功經(jīng)營古玩城的需要，也是擴(kuò)展經(jīng)營、獲取更多收入的需要。因此，本項(xiàng)目的經(jīng)營也非常重視自營和相關(guān)增值服務(wù)，除依靠出租鋪面所獲得的租金收入，還努力打造古玩藝術(shù)品行業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，獲取全面的收益。 13業(yè)務(wù)規(guī)劃表業(yè)務(wù)類別 經(jīng)營內(nèi)容 目標(biāo)客戶 運(yùn)作方式商鋪?zhàn)赓U 將古玩城大部分面積出租古玩經(jīng)營者 15樓分割成每間1520平方米的鋪面。藝術(shù)品經(jīng)營主要經(jīng)營書畫油畫、古董文玩和玉器翡翠等古代和現(xiàn)代藝術(shù)品有收藏和投資藝術(shù)品需求的個(gè)人、企業(yè)、各地博物館和其他社會(huì)團(tuán)體以整合社會(huì)資源的征集代理銷售為主，買斷經(jīng)營為輔。銷售方式為拍賣（送拍和自己組織拍賣會(huì)）、展賣和大客戶定向營銷等藝術(shù)品裝飾主要經(jīng)營裝飾陳設(shè)類的中低端藝術(shù)品如油畫、版畫、陶瓷、文房擺設(shè)、木雕、刺繡、古典家具等主要針對(duì)銀行、大企業(yè)、高檔場所和有提升藝術(shù)品位需求的富裕階層以整合社會(huì)資源的征集代理銷售為主，買斷經(jīng)營為輔。重點(diǎn)在為客戶提供設(shè)計(jì)規(guī)劃、風(fēng)水調(diào)整、產(chǎn)品布置陳列等一條龍服務(wù)?！　∷囆g(shù)類展覽及藝術(shù)家經(jīng)紀(jì)主要從事挖掘、簽約買斷和包裝宣傳藝術(shù)家有宣傳和銷售作品需求的藝術(shù)家，有收藏和投資這一類藝術(shù)品需求的買家策劃和運(yùn)作展覽、出版畫冊、安排藝術(shù)家參加大型高端藝術(shù)展覽和拍賣會(huì)、組織媒體宣傳，然后以高于簽約價(jià)的價(jià)格賣出簽約作品古玩鑒定評(píng)估培訓(xùn)為古玩藏家和相關(guān)機(jī)構(gòu)提供古玩真?zhèn)舞b定和價(jià)值評(píng)估和相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)初入門的古玩藏家，一些收藏古玩藝術(shù)品的機(jī)構(gòu)和有古玩藝術(shù)品價(jià)值評(píng)估需求的價(jià)格和組織和政府相關(guān)部門合作成立具有權(quán)威性的古玩藝術(shù)品鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)，按所鑒定評(píng)估古玩藝術(shù)品的價(jià)值收取一定比例的費(fèi)用。舉辦古玩和藝術(shù)品鑒賞和投資相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)班收取學(xué)費(fèi)藝術(shù)品典當(dāng)字畫、古董等藝術(shù)品的典當(dāng)需要短期融資而又無其他融資渠道的藝術(shù)品所有者，急于將藝術(shù)品變現(xiàn)者和典當(dāng)行合作，典當(dāng)行出資金，我方出專業(yè)技能，獲取的利潤雙方分成?！　∷囆g(shù)品租賃藝術(shù)品出租 有裝飾和提升藝術(shù)品位需求但又不想購買藝術(shù)品，而且希望所裝飾藝術(shù)品能經(jīng)常更換以保持新鮮和變化的企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人客戶交付押金和租金，我方按客戶要求提供藝術(shù)品 14第四章 財(cái)務(wù)分析第一節(jié) 項(xiàng)目投資方案本項(xiàng)目擬變更募集資金用途，以10,000萬元募集資金設(shè)立的全資子公司作為項(xiàng)目公司經(jīng)營運(yùn)作,經(jīng)營期限十五年。其中，擬以7,200萬元受讓工商銀行位于南京朝天宮附近房屋5層，約10200平方米，將房屋進(jìn)行改造和裝修，建設(shè)成古玩城，改造后可以出租面積8869平方米，年出租率90%100%；增值服務(wù)收入開始按照每年200萬元估算?！　〉诙?jié) 項(xiàng)目投資估算　　總投資本項(xiàng)目總投資為10,000萬元。　　建設(shè)投資構(gòu)成表朝西街項(xiàng)目投資構(gòu)成表項(xiàng)目名稱 預(yù)算費(fèi)用（萬元）　　一、房產(chǎn)購置　　房產(chǎn)購置 7200　　契稅（3%） 216　　房產(chǎn)辦證費(fèi)用 6小計(jì) 7,422　　二、工程費(fèi)用　　拆除工程 20　　結(jié)構(gòu)加層 150　　內(nèi)裝飾工程 1,200　　外裝飾工程 150　　空調(diào)系統(tǒng) 350　　2部扶梯+2部直梯 120 15　　監(jiān)控 80　　消防 150　　配電 50　　設(shè)計(jì)費(fèi) 50　　1不可預(yù)見費(fèi) 50小計(jì) 2,370　　三、其余為日常流動(dòng)資金 208總計(jì) 10,000第三節(jié) 資金籌措及投資計(jì)劃　　資金來源本項(xiàng)目擬變更募集資金用途，以10,000萬元募集資金設(shè)立的全資子公司作為項(xiàng)目公司經(jīng)營運(yùn)作。投資計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期1年，總投資為10,000萬元。第三節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目營業(yè)收入本項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入包含租金收入和其它增值服務(wù)，收入構(gòu)成見下表：時(shí) 間序號(hào)13年 46年 79年 1012年 1315年1租金單價(jià)（元/平方*天）（萬元） （萬元） 2003004005006004合計(jì)（萬元） ：，；出租面積8869平方米，出租率按90%計(jì)；增值服務(wù)開始實(shí)現(xiàn)200萬元/每年，每3年增加100萬元/年。運(yùn)營成本測算年總成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目 前五年 五年后1水電費(fèi) 1501503設(shè)備維保費(fèi) 10104招商運(yùn)營費(fèi)用 50505其他管理費(fèi)用 20206固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 2900總成本費(fèi)用 ，項(xiàng)目公司只需要承擔(dān)自用面積部分的水電費(fèi)。　損 益 表序時(shí) 間號(hào)項(xiàng)目13年 45年 6年 79年 1012年 1315年1營業(yè)收入 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)資本收益率年平均投資收益率 %投資回收期 17靜態(tài)投資回收期 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策本項(xiàng)目主要存在以下幾方面風(fēng)險(xiǎn)：一、政策風(fēng)險(xiǎn)朝西古玩城的成功與否與白下區(qū)政府對(duì)整條商業(yè)街的改造力度和對(duì)周邊環(huán)境的綜合治理程度有很大關(guān)系。上海、北京、鄭州的優(yōu)秀古玩城均是政府下大力氣重點(diǎn)改造的項(xiàng)目，與政府的鼎力扶持有著密不可分的聯(lián)系。本項(xiàng)目的高效運(yùn)作還有賴于所購置房產(chǎn)性質(zhì)的改變。目前本項(xiàng)目擬購置房產(chǎn)性質(zhì)為民用住宅，如想高效運(yùn)作，改造包裝后出售，需要政府支持改變房產(chǎn)用途。對(duì)策：由于目前政府積極性很高，下決心將整個(gè)街區(qū)打造成一流的文化街區(qū)，并承諾全力支持街區(qū)出新改造及配套設(shè)施建設(shè)，我們要積極推動(dòng)白下區(qū)政府對(duì)整個(gè)古玩商業(yè)街的綜合整治落地實(shí)處，從周邊環(huán)境精心打造古玩市場，并良性帶動(dòng)周邊的文化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為本項(xiàng)目的成功實(shí)施提供保障。在白下區(qū)政府積極協(xié)調(diào)下改變房產(chǎn)用途。二、市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模不夠大，只有10200平方米，還不能形成為綜合的、包含所有類別的大型古玩藝術(shù)品商城。對(duì)策：需要挖掘周邊空間潛力，擴(kuò)大經(jīng)營空間，形成規(guī)模經(jīng)營；三、管理風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目涉及古玩市場招商及管理、文物公司及典當(dāng)業(yè)務(wù)等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，需要多方面專業(yè)管理人才，這是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。公司原為藝術(shù)品收購、加工和銷售企業(yè)，有一批精通業(yè)務(wù)的優(yōu)秀人才，同時(shí)積極引入本項(xiàng)目需要的高端人才和中層骨干隊(duì)伍，采取走出去、引進(jìn)來的戰(zhàn)略，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，建立靈活的激勵(lì)機(jī)制，快速培養(yǎng)各業(yè)務(wù)領(lǐng)域的管理人才，實(shí)現(xiàn)管理模式創(chuàng)新。 18第六章 項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論通過上述研究、分析、預(yù)測及評(píng)價(jià)，整體項(xiàng)目具有可行性。從謹(jǐn)慎原則分析，雖然有部分風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，但可通過良好的策劃和運(yùn)作規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目總投資10,000萬元，總建筑面積約10200平方米，經(jīng)測算，%，,，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目大部分資金主要是投資在了房產(chǎn)的購置上。目前項(xiàng)目擬購置房產(chǎn)周邊的二手房價(jià)格均在1萬元/平方以上，而本項(xiàng)目擬購置房產(chǎn)單價(jià)只有6557元/平方。如果考慮房產(chǎn)的升值因素，項(xiàng)目的投資回收期將大為縮短，項(xiàng)目的效益指標(biāo)將顯著提高。43