【正文】 鍵的灌水時期，根據土壤保水性能的強弱及雨季來臨的時期可灌木2－4次。 ②雨季基本停止灌水。這一時期空氣濕度較大，草的蒸騰量下降，而土壤含水量已提高到足以滿足草坪生長需要的水平。 ③雨季后至葉發(fā)黃前這一時期降水量少，蒸發(fā)量較大，而草坪仍處于生命活動較旺盛階段，與前兩個時期相比，這一階段草坪需水量顯著提高，如不能及時灌水，不但影響草坪生長，還會引起枯黃。在這一階段，可根 據情況灌水4－5次?？傊?，草種不同，對水分的要求不同，必須根據氣候條件與草坪植物的種類來確定灌水時期。 ④一天之中，何時實施灌溉為好，首先要看怎樣灌溉。理論上講，只要灌溉水的量小于同期土壤的滲透能力，一天中任何時候都能灌溉。其次得看灌溉方式。如果應用間歇噴霧或間歇噴溉(霧化度較高)，頂著太陽灌溉最好。不僅能補充水分，而且能明顯地改善小氣候，有利于蒸騰作用、氣體交換和光合作用等，有助于協調土壤水、氣、肥、熱，有利于根系及地下部營養(yǎng)器官的擴展，同時可以帶動整個植株物質的轉運貯存，調整呼吸，促進草坪的繁茂。若用澆灌、漫灌等，需看季節(jié)，早春、晚秋均以踵前后為好，其余則以晨昏為多。 每次灌水量應根據土質、生長期、草種等因素而確定。一般草坪生長季節(jié)的干旱期內，每周約需補水20－40mm；旺盛生長的草坪在炎熱和嚴重干旱的情況下，每周需補水50－60mm或更多。通常，不論何種灌溉方式，都應多灌溉幾次，每次水量少些，最大到地面剛剛發(fā)生徑流為度。 為保持草坪葉色嫩綠、生長繁密，必須施肥。草坪植物主要進行葉片生長，并無開花結果的要求，所以氮肥更為重要，施氮肥后的反應也最明顯。在建造草坪時應施基肥，草坪建成后在生長季需施追肥。寒季型草種的追肥時間最好在早春和秋季。第一次在返青后，可起促進生長的作用；第二次在仲春，天氣轉熱后，應停止追肥。秋季施肥可于10月進行。暖季型草種的施肥時間是晚春。在生長季每月或2個月應追一次肥。這樣 可增加枝葉密度，提高耐踩性。最后一次施肥不應晚于9月中旬。 修剪是草坪養(yǎng)護的重點，而且是費工最多的工作。修剪能控制草坪的 高度，促進分蘗，增加葉片密度，抑制雜草生長，使草坪平整美觀。 一般的草坪一年最少修剪4－5次，修剪的次數與修剪的高度是兩個相關的因素。修剪時的高度要求越低，修剪次數就越多。草的葉片密度與覆蓋度也隨修剪次數的增加而增加。應該注意根據草的剪留高度進行有規(guī)律的修剪，最高不得超過規(guī)定高度的2倍。 雜草的入侵會嚴重影響草坪的質量，使草坪失去均勻、整齊的外觀，同時雜草與目的草爭水、爭肥、爭陽光，從而使目的草的生長逐漸衰弱，因而除雜草是草坪養(yǎng)護管理中必不可少的一環(huán)。防、除雜草的最根本方法是合理的水肥管理，促進目的草的生長勢，增強與雜草的競爭能力，并通過多次修剪，抑制雜草的發(fā)生。一旦發(fā)生雜草侵害，除用人工“挑除”外，還可用化學除草劑，；用西馬津、撲草凈、敵草隆等起封閉土壤，抑制雜草的萌發(fā)或殺死剛萌芽的雜草；用滅生性除草劑、敵草隆等作草坪建造前或草坪更新時防除雜草。除草劑的使用比較復雜，效果好壞隨很多因素而變，使用不當會造成很大的損失，因此使用前應慎重作試驗和準備，使用的濃度、工具應專人負責。 即在草坪上扎孔打洞，目的是改善根系通氣狀況，調節(jié)土壤水分含量，有利于提高施肥效果。這項工作對提高草坪質量起到不可忽視的作用。一般要求50穴／m2，穴間距15cm5cm，穴深8cm左右，可用中空鐵釬人工扎孔，亦可采用草坪打孔機(恢復根系通氣性機)施行。用切根梳草機對草坪進行梳理，去除多余的草，提高草的生長質量。 草坪隨過較大負荷或經常受負荷的作用，土壤板結，可采用草坪垂直修剪機，、間距為25cm、深約18cm的溝，在溝內填入多孔材料(如海綿土)，把挖出的泥土翻過來，并把剩余泥土運走，施用高效肥料，以至補播草籽，加強肥水管理，草坪能很快生長復壯。 ，增植樹木抗寒能力。在生長期適時適量施肥、灌水，促進樹木健壯生長，使樹體內積累較多的營養(yǎng)物質與糖分，可以增強樹體的抗寒能力。但秋季必須盡早停止施肥，以免徒長，枝梢來不及木質化，反受凍害。 。灌冬水之后在根頸處堆土防寒很有效果，一般堆土20－30厘米高并堆實。 。入冬前用稻草或草繩將不耐寒樹木的主干包起來。 。用石灰水加鹽或石硫合劑對主干涂白，可反射陽光，減少樹干對太陽國輻射熱的吸收，降低樹體晝夜溫差，避免樹干凍裂。還可殺死在樹皮內越冬的害蟲。涂白要均勻，不可漏涂，一條干道上的樹木或成群成片樹木，涂白高度要一致。 。對新引進樹種或矮小的花灌木，在主風側可搭塑料防 寒棚，或用秫秸設防風障防寒。 ，加強蟲情預測預報，建立植保檔案。 ，制訂長期和年度防治計劃，采取生物、化學和物理等方法進行綜合防治。 。避免具有相同病蟲害的苗木在一塊地上連接種植或連年栽植；不得在育苗地種植易感染病蟲的蔬菜和其它作物。 ，未經檢疫的種苗不得引進或輸出。 ，應十分注意保護天敵。 ： ：立枯病、根腐病、根癌病、蠐螬、螻蛄、金針蟲、地老虎、線蟲等。 ：銹病、白粉病、褐斑病、黃化病、叢枝??；蚜蟲、紅蜘蛛、卷葉蟲、避債蛾、巢蛾、天社蛾、刺蛾等。 ：腐爛?。煌赋岫?、木蠹蛾、天牛、吉丁蟲、介殼蟲等。 ，尤其應注意以下幾點： ，防止植物產生藥害。 ，宜使用低濃度農藥。應注意換用不同藥劑，防止病蟲產生抗藥性。 、高殘毒和彼此干擾的藥物，提高防治效果。 ，確保人畜安全。 、物資投入分目錄 行政備品 保安裝備 清潔、綠化用品 維修用品 行政備品項目單位數量備注辦公桌椅套3辦公室、主任電腦臺1辦公室、主任打印機臺1辦公室復印機、傳真機、電腦臺各1市內照相機臺1自行車輛1維修工、巡邏護衛(wèi)電話部3辦公室、維修班、消防中心計算器臺1桌椅套1員工配備電風扇臺2員工配備 保安裝備項目單位數量備注護衛(wèi)員冬裝套16*2各兩套護衛(wèi)員夏裝套16*2各兩套短袖襯衫件16*2各兩件寬皮帶條16停車場制服套2*2*2*2夏裝、冬裝、短袖各兩套迷彩服套16雨衣、雨靴套5部分巡邏崗、維修班對講機部15主管、服務中心及各崗位手電筒支8充電電池節(jié)8橡膠警棍根8大衣件8 清潔、綠化用品項 目單 位月用量備 注垃圾箕個8掃把B（國產）把32清掃地面拖頭A（進口）把7拖大堂、走廊拖把B（國產）把30拖樓梯、洗手間蠟拖頭個2拖地打蠟毛巾條60塵推套個3刮刀膠條條4刮玻璃刀片盒5潔廁刷把10地刷個10手刷個10小排刷個10涂水毛套條4膠手套雙16百色墊（紅）塊5洗地百色墊（黑）塊5起蠟百色墊（白）塊5拋光 ：項 目單位數量備 注剪草機臺1五年折舊自動高程噴藥機臺1五年折舊鋁合金梯部2五年折舊高枝剪把1三年折舊平枝剪把7二年折舊油鋸把1三年折舊松土工具把2二年折舊鋤頭把2二年折舊鐵揪把2五年折舊背式噴霧器部2三年折舊雨衣、雨鞋套3一年折舊運花平車部1五年折舊農藥瓶5（每月）肥料包6（每月）膠管米200小鋤把3平板車臺1 項 目單位數量備 注沖擊鉆個2共用手槍鉆個2共用切割機臺1共用電焊機臺1共用管道疏通機臺1共用套絲板個1共用臺虎鉗臺1共用氣泵臺1共用電工工具套2每人一套管工工具套2管工一套萬用表塊4共用數字萬用表塊2共用工具柜套1兩人一套鋁合金梯（5步）部1共用鈔輪機臺1共用高空作業(yè)用具套1共用空調機具套1共用兆歐表塊1共用鉗工工具套1共用鉗形電流表塊1共用接地搖表塊1共用場強儀臺1共用示波器臺1共用對講機部2共用網線測試儀部1共用RJ45壓線鉗雙1共用端子壓線鉗套1共用同軸電纜壓線鉗把1共用材料架個10共用高壓沖洗（地）機套1泳池、觀賞水池、洗地等用 、服務承諾分目錄 、落實措施、落實措施 序號項目國優(yōu)標準承諾指標內容及實施措施1房屋完好率98%100%指定維修技術人員負責責任區(qū)域內的房屋巡查，建檔記錄，確保房屋完好、整潔、無改變使用功能、無亂搭建、無隨意占用公用設使及通道2房屋零修、急修及時率99%100%接到維修單在承諾時間內到達現場，零修及時完成，急修不過夜3維修工程質量合格率、優(yōu)良率及回訪率合格率100%100%85%50%分項檢查，結合部位嚴格把關，按照工序一步到位，并按照維修回訪制度進行回訪，以確保維修質量4清潔保潔率99%100%區(qū)內實行衛(wèi)生責任區(qū)包干，指定專職保潔員全天進行保潔工作，實施巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保垃圾日產日清，空氣清新，設施完好，環(huán)境無污染。5道路車場完好率100%指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保道路暢通無損壞，路面平坦整潔排水暢通，無隨意占道，無改變使用功能。車場內整潔，設施完好無損6化糞池、雨水井、污水井完好率100%定期疏通、清理、井蓋齊全完好，保證溝、渠、池、并完好，排放暢通7排水管、明暗溝完好率100%指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保排水暢通無阻、無積水、無塌陷8路燈完好率95%99%指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，定期檢查維護保養(yǎng)。實行巡查制度，建檔記錄,由維修主管監(jiān)督，以確保路燈潔凈及完好無損，夜間正常使用9大型及重要機電設備99%指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，定期檢查維護保養(yǎng)。實行巡查制度，建檔記錄,由維修主管監(jiān)督，以確保機電設備正常運行及完好無損10公共文體設施、休息設施及小品雕塑95%98%指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，定期檢查維護保養(yǎng)。實行巡查制度，建檔記錄,由維修主管監(jiān)督，以確保公共文體設施、休息設施及小品雕塑完好無損，整潔美觀11治安案件發(fā)生率%≤%實行24小時保安巡查制度，落實保安崗位職責，明確責任區(qū)域，力保年度無重大刑事案件發(fā)生，以確保業(yè)主的人身及財產安全12消防設施設備完好率100%100%指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保消防設施及設備完好無損，正常使用。加強消防宣傳，增強業(yè)主防火意識，建立義務消防組織，定期進行培訓及消防演練，勤查及時消除火災隱患13火災發(fā)生率%≤%加強消防宣傳，增強業(yè)主防火意識，建立義務消防組織，定期進行培訓及消防演練，勤儉查及時消除火災隱患14違章發(fā)生率及處理率無標準95%1%、 100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現及時處理并記錄，加強宣傳工作，取得業(yè)主的理解，杜絕違章現象的發(fā)生，建立回訪制度15業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率95%95%在日常服務過程中，及時收集業(yè)主的需求信息，盡可能滿足業(yè)主的需求，加強雙方溝通，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意程度16業(yè)主有效投訴率、處理率及處理時限1%/月95%≤%/年100%按照政策規(guī)定，作好各項工作，提高管理人員素質，加強業(yè)主之間的溝通，定期征求業(yè)主的意見，主動改進工作；了解業(yè)主的合理要求，將投訴及時處理及記錄并建立回訪制度（處理時限：立即處理，分類考慮可能處理的時間，一般不超過半天）17管理人員專業(yè)培訓合格率80%100%建立培訓考核制度，對員工分別進行入職、在職、升值的培訓，并予于考核，不和格者淘汰，對于特種作業(yè)人員，實行外送有關部門培訓考核，并監(jiān)督其上崗作業(yè)證的有效期，確保培訓合格率高達100%，以此確保員工的高素質序號內 容落實措施備注01上樓時間接到維修要求，跟用戶約定好維修時間，準時按預約時間到達目的地。維修及時率達到99%。如暫沒有此項維修人員，應向業(yè)主解釋，再約定時間。02維修服務時 間一般不超過８小時，復雜的最多不應超過７２小