【正文】 交有關(guān)部門(mén)審批。第十一章 建設(shè)投資估算及資金籌措，但不遺漏，不搞“釣魚(yú)工程”。，與周邊建筑物及配套設(shè)施相互協(xié)調(diào)，滿足使用年限的需求。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版對(duì)可研究報(bào)告編制要求，按照項(xiàng)目業(yè)主單位提供的規(guī)劃范圍中的工程規(guī)模和內(nèi)容，結(jié)合工程現(xiàn)有的實(shí)際情況編制投資估算。該投資估算采用2008年《XX建筑工程工程量清單單價(jià)規(guī)范》(GB505002008)、2009年《XX建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)定額》及配套文件。材料價(jià)格采用2011年4月《四川工程造價(jià)信息》中XX市XX的材料價(jià)格進(jìn)行估算。項(xiàng)目建設(shè)用地費(fèi)用包括土地征用費(fèi)用、土地補(bǔ)償費(fèi)用、土地收購(gòu)費(fèi)用、農(nóng)轉(zhuǎn)非社會(huì)保障費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用。該部分投資估算依據(jù)XX國(guó)土資源局和項(xiàng)目業(yè)主單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算。與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)費(fèi)用的取費(fèi):①建設(shè)單位管理費(fèi)用按財(cái)政部《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)建[2002]394號(hào))計(jì)??；②工程前期咨詢費(fèi)按XX物價(jià)局川價(jià)字費(fèi)(2000)35號(hào)文規(guī)定計(jì)取；③環(huán)境影響咨詢?cè)u(píng)估費(fèi)按國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)文件計(jì)價(jià)格〔2002〕125號(hào)計(jì)取。④工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》(計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào))計(jì)??；⑤施工圖審查費(fèi)按勘察設(shè)計(jì)費(fèi)的10%計(jì)?。虎薰こ陶袠?biāo)代理費(fèi)用按國(guó)家發(fā)改委《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》(計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào))計(jì)??；⑦工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi)用按《工程造價(jià)咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(川價(jià)發(fā)[2008]141號(hào))規(guī)定計(jì)算；⑧工程監(jiān)理費(fèi)按《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》(發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào))計(jì)取。%計(jì)取。，%。，%。，%, %。詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算費(fèi)用明細(xì)見(jiàn)表111。表11—1 項(xiàng)目投資估算費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)規(guī)模單位指標(biāo)投資金額(萬(wàn)元)占總投資比例1工程費(fèi)用%場(chǎng)地平整工程㎡200元/m179。%建筑工程%土建工程㎡1500元/㎡安裝工程㎡200元/㎡裝飾工程㎡300元/㎡電梯240萬(wàn)元/部附屬工程%綠化工程(含水景觀)500㎡280元/㎡化糞池(單個(gè)容量300500立方米)1座20萬(wàn)元/座地下車庫(kù)4405㎡1300元/㎡垃圾收集點(diǎn)1處5000元/處室外場(chǎng)地硬化500㎡240元/㎡室外給排水管網(wǎng)按15萬(wàn)元計(jì)算室外強(qiáng)弱電管網(wǎng) 按9萬(wàn)元計(jì)算設(shè)備%變電設(shè)備(2KVA)1臺(tái)20萬(wàn)元/臺(tái)計(jì)20．92%環(huán)保、消防設(shè)施%2工程建設(shè)其他費(fèi)用%建設(shè)單位管理費(fèi)按相關(guān)規(guī)定計(jì)取工程前期咨詢費(fèi)按相關(guān)規(guī)定計(jì)取環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)按相關(guān)規(guī)定計(jì)取工程勘察及設(shè)計(jì)費(fèi)按相關(guān)規(guī)定計(jì)取施工圖審查費(fèi)按相關(guān)規(guī)定計(jì)取工程招標(biāo)代理費(fèi)按相關(guān)規(guī)定計(jì)取工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi)按相關(guān)規(guī)定計(jì)取工程監(jiān)理費(fèi)按相關(guān)規(guī)定計(jì)取地址災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估費(fèi)用按相關(guān)規(guī)定計(jì)取工程保險(xiǎn)及場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)3預(yù)備費(fèi)(1+)*%%4建設(shè)期利息%5合計(jì)100%，%。建設(shè)期貸款3600萬(wàn)元，%。第十二章 貸款償還及財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目建設(shè)后，還貸來(lái)源主要有以下幾部分：一是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)出租收入；二是政府土地出讓金返回，詳見(jiàn)表121。項(xiàng)目還貸資金來(lái)源平衡表表121金額 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目 金額項(xiàng)目金額備注貸款金額農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)門(mén)面房銷售收益2400萬(wàn)元8000元/㎡*3000㎡。貸款3600萬(wàn)元農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)門(mén)面房出租收益600萬(wàn)元正常運(yùn)營(yíng)期為600萬(wàn)元。 利息由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)門(mén)面銷售收益2400萬(wàn)元，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)門(mén)面房出租年收益600萬(wàn)元（第一年60%，第二年80%，第三年100%，第四年105%，第五年每年遞增5%。根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況(見(jiàn)財(cái)務(wù)附表),項(xiàng)目?jī)攤斜Ｕ?，還款能力充足。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》中的有關(guān)規(guī)定和國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度以及行業(yè)特點(diǎn)，在確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)選取的基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)范圍包括項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。、銷售稅金及附加的估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）項(xiàng)目計(jì)算期及生產(chǎn)負(fù)荷安排根據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)期和市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目計(jì)算期及生產(chǎn)負(fù)荷安排如下：建設(shè)期： 2年計(jì)算期（計(jì)算期＋生產(chǎn)期）： 40年%，余下的商業(yè)房出租60%；%，余下的商業(yè)房出租68%；%，余下的商業(yè)房出租100%。（4）本項(xiàng)目參照行業(yè)特點(diǎn)，基準(zhǔn)收益率取8%。本項(xiàng)目前3年門(mén)面房銷售收入2400萬(wàn)元，余下的商業(yè)用房年出租租金為600萬(wàn)元。 管理人員工資及福利本項(xiàng)目管理人員定員4人，每人年工3萬(wàn)多元，年工資12萬(wàn)元；保險(xiǎn)及福利為工資額的110%。修理費(fèi)每年按10萬(wàn)元計(jì)取。固定資產(chǎn)折舊 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊產(chǎn)業(yè)分類折舊法計(jì)算，房屋及建筑物折舊年限為50年，機(jī)器設(shè)備資產(chǎn)折舊年限為15年，其他固定年折舊額為20年。 按照行業(yè)規(guī)定，貼現(xiàn)率取8%時(shí)，測(cè)算出全部投資的盈利能力指標(biāo)如下：盈利能力指標(biāo)表全部投資內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）稅前稅后以上指標(biāo)表明：項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（稅前和稅后）均高于基準(zhǔn)收益率10%的水平，說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。以上指標(biāo)表明，本項(xiàng)目靜態(tài)投資指標(biāo)較好，利潤(rùn)總額及稅后利潤(rùn)較高。對(duì)項(xiàng)目盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的分析，表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。詳見(jiàn)表122詳見(jiàn)表122主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單位數(shù)量一財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)　　1總投資萬(wàn)元2固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元3項(xiàng)目資本金萬(wàn)元二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)　1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬(wàn)元3投資回收期（所得稅前）年4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%5財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬(wàn)元6投資回收期（所得稅后）年從以上現(xiàn)金流量表可以看出,財(cái)務(wù)狀況良好。 政府信譽(yù) XX人民政府致力于打造誠(chéng)信政府，各相關(guān)職能部門(mén)與銀行建立了良好的銀政關(guān)系，幾年來(lái)對(duì)銀行信貸資產(chǎn)保全方面做了大量的工作，并取得了一定的成效。 十二五期間，新一屆縣委縣政府立足于災(zāi)后發(fā)展振興，將加快推進(jìn)XX城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，“兩化”互動(dòng)和“三化”聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)做強(qiáng)工業(yè)，做優(yōu)農(nóng)業(yè)，做深旅游，做大城鎮(zhèn)，早日建成XX市經(jīng)濟(jì)文化生態(tài)強(qiáng)縣和川陜甘結(jié)合部旅游強(qiáng)縣，為早日申報(bào)縣級(jí)市條件打下扎實(shí)基礎(chǔ)。第十三章 社會(huì)效益綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目是由XXXX州國(guó)有投資有限公司建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。該項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)就業(yè)，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。XX政府為推進(jìn)“兩化”互動(dòng)發(fā)展，為改善和提升該縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境和管理水平，規(guī)范市場(chǎng)秩序，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，確保農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)和人民群眾消費(fèi)安全，因此而實(shí)施的本項(xiàng)目建設(shè)。本項(xiàng)目是XX的重點(diǎn)項(xiàng)目，具有較大的社會(huì)影響，將有利于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，其社會(huì)效益顯著。第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究 主要風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別本項(xiàng)目建設(shè)具有較大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，但也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要風(fēng)險(xiǎn)有：工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括設(shè)計(jì)、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。投資估算風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自工程方案變更的工程量增加、工期延長(zhǎng)，人工、材料、機(jī)械費(fèi)的提高等。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)社會(huì)各利益集團(tuán)、當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)及文化環(huán)境帶來(lái)的負(fù)面影響。融資風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目投資較大，因此融資方面的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為資金不落實(shí)，造成項(xiàng)目不能順利進(jìn)行。 風(fēng)險(xiǎn)程度分析由于本項(xiàng)目相對(duì)簡(jiǎn)單，僅以上風(fēng)險(xiǎn)因素為風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象采用專家調(diào)查法進(jìn)行評(píng)估。工程風(fēng)險(xiǎn)本工程技術(shù)成熟度較高，地質(zhì)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，故設(shè)計(jì)、施工難度不大，風(fēng)險(xiǎn)很小，風(fēng)險(xiǎn)基本為零。投資估算風(fēng)險(xiǎn)本部分風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自可能的人工、材料及土地漲價(jià)，但風(fēng)險(xiǎn)程度很小。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)主要在施工過(guò)程中可能與周邊居民發(fā)生矛盾。但根據(jù)建設(shè)單位在該區(qū)域已建工程的情況分析，這部分風(fēng)險(xiǎn)較小。融資風(fēng)險(xiǎn)如資金不能按時(shí)到位，將影響施工效率以及工程進(jìn)度，根據(jù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，融資風(fēng)險(xiǎn)小。 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)類別，可采取不同的措施以降低或消除風(fēng)險(xiǎn)。工程方面設(shè)計(jì)時(shí)基礎(chǔ)資料要盡量詳盡準(zhǔn)確，施工前期準(zhǔn)備工作要做細(xì)，工期安排要合理，要避免雨季開(kāi)挖溝槽，不允許低于成本的投標(biāo)單位中標(biāo)。投資估算方面施工招標(biāo)文件應(yīng)寫(xiě)明非政策性材料上漲不能作為調(diào)整合同價(jià)的依據(jù)。社會(huì)影響方面要與當(dāng)?shù)毓病⑾?、防疫等部門(mén)加強(qiáng)聯(lián)系，共同創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。融資方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度根據(jù)融資情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。如在建設(shè)期間因施工進(jìn)度的原因，造成在某一期間內(nèi)需大量資金支持時(shí)，將采用短期融資的方式獲得銀行資金支持。第十五章 結(jié)論和建議對(duì)工程場(chǎng)地的地震安全性和建設(shè)適宜性請(qǐng)有關(guān)部門(mén)作出評(píng)估意見(jiàn)。保溫材料建議使用不可燃的材料。項(xiàng)目涉及拆遷安置工作,有關(guān)部門(mén)和業(yè)主單位要做到和諧拆遷,安排好安置人員，減少社會(huì)矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。 一定要加強(qiáng)資金籌措工作，保證資金按時(shí)到位，以免影響項(xiàng)目的正常開(kāi)展。根據(jù)最新規(guī)范和實(shí)際情況，業(yè)主單位和設(shè)計(jì)單位對(duì)本報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)合理調(diào)整完善。XX市第六次黨代會(huì)提出啟動(dòng)XX50萬(wàn)人口大城市規(guī)化建設(shè)，推進(jìn)以寶輪為核心的寶昭新區(qū)建設(shè)。XX委政府認(rèn)為，XX城要拓展區(qū)域，產(chǎn)業(yè)要得到發(fā)展，經(jīng)濟(jì)要順應(yīng)潮流和走向，必須主動(dòng)融入寶昭新區(qū)的建設(shè)，主動(dòng)融入成德綿廣經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展。 XX委縣政府正在搶抓這一機(jī)遇，發(fā)揮XX獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)條件優(yōu)勢(shì)，建設(shè)好XX門(mén)新區(qū)。加快XX門(mén)新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，打通下普快速通道，實(shí)現(xiàn)新老縣城一體化發(fā)展，縣城向一城多點(diǎn)格局演變。本報(bào)告結(jié)合建設(shè)內(nèi)容，論述了項(xiàng)目背景及必要性、項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃、需求分析和政策保障、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)方案、節(jié)能、工程進(jìn)度和項(xiàng)目管理、建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)、環(huán)境影響及評(píng)價(jià)、投資估算及資金籌措、社會(huì)效益綜合評(píng)價(jià)等。XX門(mén)新區(qū)位于XX城規(guī)劃區(qū)，清江河?xùn)|岸城市組團(tuán)，由XX鎮(zhèn)渡口社區(qū)、大橋村、三江村組成，規(guī)劃人口3萬(wàn)多人該項(xiàng)目建設(shè)是滿足新縣城人民生活的需要，是繁榮XX商貿(mào)流通的需要，是解決XX就業(yè)問(wèn)題的需要。綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)十分必要且可行。