【正文】 交有關部門審批。第十一章 建設投資估算及資金籌措，但不遺漏，不搞“釣魚工程”。，與周邊建筑物及配套設施相互協(xié)調(diào)，滿足使用年限的需求。根據(jù)國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版對可研究報告編制要求，按照項目業(yè)主單位提供的規(guī)劃范圍中的工程規(guī)模和內(nèi)容，結合工程現(xiàn)有的實際情況編制投資估算。該投資估算采用2008年《XX建筑工程工程量清單單價規(guī)范》(GB505002008)、2009年《XX建設工程工程量清單計價定額》及配套文件。材料價格采用2011年4月《四川工程造價信息》中XX市XX的材料價格進行估算。項目建設用地費用包括土地征用費用、土地補償費用、土地收購費用、農(nóng)轉非社會保障費用、拆遷補償費用及其他相關費用。該部分投資估算依據(jù)XX國土資源局和項目業(yè)主單位提供的相關數(shù)據(jù)進行估算。與項目建設相關費用的取費:①建設單位管理費用按財政部《基本建設財務管理規(guī)定》(財建[2002]394號)計??；②工程前期咨詢費按XX物價局川價字費(2000)35號文規(guī)定計??；③環(huán)境影響咨詢評估費按國家發(fā)展計劃委員會文件計價格〔2002〕125號計取。④工程勘察設計費按《工程勘察設計收費管理規(guī)定》(計價格[2002]10號)計取；⑤施工圖審查費按勘察設計費的10%計取；⑥工程招標代理費用按國家發(fā)改委《招標代理服務收費管理暫行辦法》(計價格[2002]1980號)計?。虎吖こ塘壳鍐渭翱刂苾r編制費用按《工程造價咨詢服務收費標準》(川價發(fā)[2008]141號)規(guī)定計算；⑧工程監(jiān)理費按《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》(發(fā)改價格[2007]670號)計取。%計取。，%。，%。，%, %。詳見項目投資估算費用明細見表111。表11—1 項目投資估算費用明細表序號項目名稱建設規(guī)模單位指標投資金額(萬元)占總投資比例1工程費用%場地平整工程㎡200元/m179。%建筑工程%土建工程㎡1500元/㎡安裝工程㎡200元/㎡裝飾工程㎡300元/㎡電梯240萬元/部附屬工程%綠化工程(含水景觀)500㎡280元/㎡化糞池(單個容量300500立方米)1座20萬元/座地下車庫4405㎡1300元/㎡垃圾收集點1處5000元/處室外場地硬化500㎡240元/㎡室外給排水管網(wǎng)按15萬元計算室外強弱電管網(wǎng) 按9萬元計算設備%變電設備(2KVA)1臺20萬元/臺計20．92%環(huán)保、消防設施%2工程建設其他費用%建設單位管理費按相關規(guī)定計取工程前期咨詢費按相關規(guī)定計取環(huán)境影響評估費按相關規(guī)定計取工程勘察及設計費按相關規(guī)定計取施工圖審查費按相關規(guī)定計取工程招標代理費按相關規(guī)定計取工程量清單及控制價編制費按相關規(guī)定計取工程監(jiān)理費按相關規(guī)定計取地址災害危險性評估費用按相關規(guī)定計取工程保險及場地準備費3預備費(1+)*%%4建設期利息%5合計100%，%。建設期貸款3600萬元，%。第十二章 貸款償還及財務分析項目建設后，還貸來源主要有以下幾部分：一是農(nóng)貿(mào)市場出租收入；二是政府土地出讓金返回，詳見表121。項目還貸資金來源平衡表表121金額 單位：萬元項目 金額項目金額備注貸款金額農(nóng)貿(mào)市場門面房銷售收益2400萬元8000元/㎡*3000㎡。貸款3600萬元農(nóng)貿(mào)市場門面房出租收益600萬元正常運營期為600萬元。 利息由此可見，本項目農(nóng)貿(mào)市場門面銷售收益2400萬元，農(nóng)貿(mào)市場門面房出租年收益600萬元（第一年60%，第二年80%，第三年100%，第四年105%，第五年每年遞增5%。根據(jù)項目的經(jīng)營情況(見財務附表),項目償債有保障，還款能力充足。 財務評價本項目根據(jù)國家《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》中的有關規(guī)定和國家現(xiàn)行財務制度以及行業(yè)特點，在確定基礎數(shù)據(jù)和參數(shù)選取的基礎上，財務評價范圍包括項目的盈利能力、清償能力和抗風險能力。、銷售稅金及附加的估算基礎數(shù)據(jù)（1）項目計算期及生產(chǎn)負荷安排根據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)期和市場情況，本項目計算期及生產(chǎn)負荷安排如下：建設期： 2年計算期（計算期＋生產(chǎn)期）： 40年%，余下的商業(yè)房出租60%；%，余下的商業(yè)房出租68%；%，余下的商業(yè)房出租100%。（4）本項目參照行業(yè)特點，基準收益率取8%。本項目前3年門面房銷售收入2400萬元，余下的商業(yè)用房年出租租金為600萬元。 管理人員工資及福利本項目管理人員定員4人，每人年工3萬多元，年工資12萬元；保險及福利為工資額的110%。修理費每年按10萬元計取。固定資產(chǎn)折舊 本項目固定資產(chǎn)折舊產(chǎn)業(yè)分類折舊法計算，房屋及建筑物折舊年限為50年，機器設備資產(chǎn)折舊年限為15年，其他固定年折舊額為20年。 按照行業(yè)規(guī)定，貼現(xiàn)率取8%時，測算出全部投資的盈利能力指標如下：盈利能力指標表全部投資內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）凈現(xiàn)值（萬元）稅前稅后以上指標表明：項目內(nèi)部收益率（稅前和稅后）均高于基準收益率10%的水平，說明項目具有較強的盈利能力。以上指標表明，本項目靜態(tài)投資指標較好，利潤總額及稅后利潤較高。對項目盈利能力、清償能力和抗風險能力的分析，表明項目具有較強的盈利能力、清償能力和抗風險能力。因此本項目財務評價可行。詳見表122詳見表122主要財務數(shù)據(jù)及評價指標表序號名 稱單位數(shù)量一財務數(shù)據(jù)　　1總投資萬元2固定資產(chǎn)投資萬元3項目資本金萬元二財務評價指標　1財務內(nèi)部收益率（所得稅前）%2財務凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元3投資回收期（所得稅前）年4財務內(nèi)部收益率（所得稅后）%5財務凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元6投資回收期（所得稅后）年從以上現(xiàn)金流量表可以看出,財務狀況良好。 政府信譽 XX人民政府致力于打造誠信政府，各相關職能部門與銀行建立了良好的銀政關系，幾年來對銀行信貸資產(chǎn)保全方面做了大量的工作，并取得了一定的成效。 十二五期間，新一屆縣委縣政府立足于災后發(fā)展振興，將加快推進XX城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，“兩化”互動和“三化”聯(lián)動，實現(xiàn)做強工業(yè)，做優(yōu)農(nóng)業(yè)，做深旅游，做大城鎮(zhèn)，早日建成XX市經(jīng)濟文化生態(tài)強縣和川陜甘結合部旅游強縣，為早日申報縣級市條件打下扎實基礎。第十三章 社會效益綜合評價本項目是由XXXX州國有投資有限公司建設的農(nóng)貿(mào)市場。該項目建設有利于促進就業(yè)，繁榮市場經(jīng)濟，維護社會穩(wěn)定，促進社會、經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。XX政府為推進“兩化”互動發(fā)展，為改善和提升該縣農(nóng)貿(mào)市場購物環(huán)境和管理水平，規(guī)范市場秩序，繁榮市場經(jīng)濟，確保農(nóng)副產(chǎn)品市場供應和人民群眾消費安全，因此而實施的本項目建設。本項目是XX的重點項目，具有較大的社會影響，將有利于社會、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，其社會效益顯著。第十四章 風險分析與對策研究 主要風險因素的識別本項目建設具有較大的經(jīng)濟和社會效益，但也存在一定的風險，主要風險有：工程風險主要包括設計、工程地質、施工與工期等存在的各種不確定性將會給項目帶來不同的風險。投資估算風險主要來自工程方案變更的工程量增加、工期延長，人工、材料、機械費的提高等。社會影響風險是指項目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題，對社會各利益集團、當?shù)亟M織機構及文化環(huán)境帶來的負面影響。融資風險本項目投資較大，因此融資方面的風險主要表現(xiàn)為資金不落實，造成項目不能順利進行。 風險程度分析由于本項目相對簡單，僅以上風險因素為風險對象采用專家調(diào)查法進行評估。工程風險本工程技術成熟度較高，地質結構簡單，故設計、施工難度不大，風險很小，風險基本為零。投資估算風險本部分風險主要來自可能的人工、材料及土地漲價，但風險程度很小。社會影響風險主要在施工過程中可能與周邊居民發(fā)生矛盾。但根據(jù)建設單位在該區(qū)域已建工程的情況分析，這部分風險較小。融資風險如資金不能按時到位，將影響施工效率以及工程進度，根據(jù)業(yè)主的經(jīng)濟實力，融資風險小。 防范和降低風險措施針對不同的風險類別，可采取不同的措施以降低或消除風險。工程方面設計時基礎資料要盡量詳盡準確，施工前期準備工作要做細，工期安排要合理，要避免雨季開挖溝槽，不允許低于成本的投標單位中標。投資估算方面施工招標文件應寫明非政策性材料上漲不能作為調(diào)整合同價的依據(jù)。社會影響方面要與當?shù)毓?、消防、防疫等部門加強聯(lián)系，共同創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。融資方面對項目進度根據(jù)融資情況適時進行調(diào)整。如在建設期間因施工進度的原因，造成在某一期間內(nèi)需大量資金支持時，將采用短期融資的方式獲得銀行資金支持。第十五章 結論和建議對工程場地的地震安全性和建設適宜性請有關部門作出評估意見。保溫材料建議使用不可燃的材料。項目涉及拆遷安置工作,有關部門和業(yè)主單位要做到和諧拆遷,安排好安置人員，減少社會矛盾，維護社會穩(wěn)定。 一定要加強資金籌措工作，保證資金按時到位，以免影響項目的正常開展。根據(jù)最新規(guī)范和實際情況，業(yè)主單位和設計單位對本報告的有關內(nèi)容進行科學合理調(diào)整完善。XX市第六次黨代會提出啟動XX50萬人口大城市規(guī)化建設，推進以寶輪為核心的寶昭新區(qū)建設。XX委政府認為，XX城要拓展區(qū)域，產(chǎn)業(yè)要得到發(fā)展，經(jīng)濟要順應潮流和走向，必須主動融入寶昭新區(qū)的建設，主動融入成德綿廣經(jīng)濟帶的發(fā)展。 XX委縣政府正在搶抓這一機遇，發(fā)揮XX獨特的區(qū)位優(yōu)勢和基礎條件優(yōu)勢，建設好XX門新區(qū)。加快XX門新區(qū)的開發(fā)建設，打通下普快速通道，實現(xiàn)新老縣城一體化發(fā)展，縣城向一城多點格局演變。本報告結合建設內(nèi)容，論述了項目背景及必要性、項目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃、需求分析和政策保障、建設內(nèi)容與規(guī)模、建設方案、節(jié)能、工程進度和項目管理、建設項目招投標、環(huán)境影響及評價、投資估算及資金籌措、社會效益綜合評價等。XX門新區(qū)位于XX城規(guī)劃區(qū)，清江河東岸城市組團，由XX鎮(zhèn)渡口社區(qū)、大橋村、三江村組成，規(guī)劃人口3萬多人該項目建設是滿足新縣城人民生活的需要，是繁榮XX商貿(mào)流通的需要，是解決XX就業(yè)問題的需要。綜上所述，項目建設十分必要且可行。