【導(dǎo)讀】建設(shè)規(guī)模：市場占地60畝，便民服務(wù)店占地面積2880平方米。品交易區(qū)；農(nóng)資交易區(qū)；服裝、鞋帽、日用百貨交易區(qū)；畜禽交易區(qū)；木材、家具交易區(qū)；民族工藝品交易區(qū)；力配套工程，總建筑面積6020平方米。實行一次規(guī)劃分兩期實施，前后3年。進(jìn)行第二期建設(shè)，建設(shè)期為2021年開始實施。源為企業(yè)自籌解決248萬元，申請銀行貸款500萬元，申請國家補助914萬元。心，城鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場為基礎(chǔ)，直銷配送和連銷超市為補充，步形成了全國大流通格局。度較低，這些因素制約了市場發(fā)展和農(nóng)產(chǎn)品流通。**縣是農(nóng)業(yè)大縣，屬欠發(fā)達(dá)地區(qū)，是國家級貧困縣。**鄉(xiāng)位于該縣北部，省道“葉－麥”公路從縣境內(nèi)穿過，益顯現(xiàn)，發(fā)展建設(shè)綜合性的農(nóng)產(chǎn)品交易市場優(yōu)勢明顯。展具有特殊的現(xiàn)實意義。目前，該縣已有縣城生產(chǎn)資料市場及。促進(jìn)了本地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，涌現(xiàn)了一批種植、養(yǎng)殖，起和發(fā)展，加快了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。面廣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)綜合交易市場。密地聯(lián)系在一起。希望通過市場體系、流通體系和信息

　　

【正文】 第九章 環(huán)境保護(hù)和安全防護(hù) 環(huán)境保護(hù) 區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀分析 綜合批發(fā)市場四周為城市道路，所占用土地除小部分荒地外，其余大部分是農(nóng)田。大部分區(qū)域除道路車輛產(chǎn)生污染外，基本無其他形式環(huán)境污染。只是在規(guī)劃市場區(qū)的東南角是目前自發(fā)形成的蔬菜、活畜交易市場，產(chǎn)生的污染物主要是垃圾和牲畜糞便，在交易日結(jié)束后都得及時清掃，對周圍環(huán)境 影響不大。 主要污染源與污染物 場內(nèi)污染物主要有垃圾、廢渣、廢氣及污水。 廢氣：廢氣主要為周圍環(huán)境及市場內(nèi)的大氣粉塵、機(jī)動車尾氣以及冬季采暖鍋爐產(chǎn)生的煙塵等。 噪聲：汽車發(fā)動機(jī)噪聲、加工機(jī)械噪聲、牲畜鳴叫噪聲以及人流產(chǎn)生的噪聲。 廢水：主要為蔬菜、活畜和生活污水。 垃圾：主要為清理蔬菜產(chǎn)生的菜葉、沙土，牲畜糞便，冬季取暖產(chǎn)生的廢渣以及人員活動產(chǎn)生的廢棄物。 環(huán)境保護(hù)處理措施 廢氣：為了減少市場內(nèi)汽車尾氣對大氣的污染，采取在市場內(nèi)進(jìn)行植樹綠化，對進(jìn)入市場 車輛一律規(guī)定關(guān)閉發(fā)動機(jī)。鍋爐采用雙層爐排燒形式，自然通風(fēng)，熱風(fēng)助燃，并配以機(jī)械消煙除塵設(shè)施。 噪聲：在市場四周設(shè)置綠化隔離帶，對機(jī)動車輛限制鳴笛，降低噪聲對周圍環(huán)境的影響。 廢水：污水主要來源于蔬菜和日常生活。對于蔬菜和日常生活產(chǎn)生的污水，通過場內(nèi)排水系統(tǒng)直接排入城市排水管網(wǎng)。 垃圾：在市場內(nèi)人流活動集中處設(shè)置小型垃圾箱，存放零散垃圾。定時由環(huán)衛(wèi)人員送往封閉式垃圾收集站集中分類；鍋爐廢渣按要求及時堆放在市場管理部門指定的地方；用垃圾車運至指定的垃圾掩埋場。牲畜糞便清掃匯集后，運往農(nóng)田。 市場管理部門應(yīng)加強(qiáng)管理，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度。提高經(jīng)營者的環(huán)保意識，保持市場的清潔衛(wèi)生，對產(chǎn)生的垃圾、污水按規(guī)定及時處理。除此之外，要把場區(qū)綠化作為市場建設(shè)的一個重要內(nèi)容，在各功能區(qū)四周、道路兩側(cè)種植花草和林木，以改善和美化內(nèi)部環(huán)境。 安全防護(hù) 勞動保護(hù) 對市場生產(chǎn)定理人員要定期進(jìn)行安全生產(chǎn)教育和技術(shù)培訓(xùn)，樹立安全第一的觀念。對危險性大、技術(shù)性強(qiáng)的工種實行上崗證制，定崗定編；在生產(chǎn)中一定要按勞動管理部門的有關(guān)規(guī)定做好勞動保護(hù)工作，積極防護(hù)，實行定期體檢，按需、按時配發(fā)勞保用品，實施安全及 保健制度，保護(hù)工作人員的身體健康；對蔬菜加工和屠宰加工應(yīng)嚴(yán)格按食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)，杜絕各種渠道的污染源進(jìn)入加工場地。 由于市場經(jīng)營的特殊性，從業(yè)人員多、客流量大、車輛多，而且來源廣、流動性大，市場管理難度大。困此要求市場管理者與社會各界密切配合，為經(jīng)營者的日常生活、人生安全等諸多方面提供保障。 安全防護(hù) 批發(fā)交易市場屬大型公共設(shè)施，是人員、商品的重要集散地。人員混雜，是刑事犯罪的易發(fā)、多發(fā)區(qū)域，市場的安全保衛(wèi)工作不僅關(guān)系到市場的正常運行，同時也直接關(guān)系到廣大經(jīng)營者和消費者的生命財產(chǎn)安全。一定要建設(shè)一支業(yè)務(wù)素質(zhì)高，作風(fēng)過硬的市場安全保衛(wèi)隊伍、積極配合公安部門及時發(fā)現(xiàn)問題，消除市場內(nèi)可能發(fā)生的隱患。 第十章 投資估算和資金籌措 投資估算 估算依據(jù) （ 1）建筑工程根據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容和工程量，按照 **地區(qū)建筑工程單位估算指標(biāo)、綜合定額和市場建設(shè)場址地質(zhì)情況等進(jìn)行測算； （ 2）主要設(shè)備價格以生產(chǎn)企業(yè)報價為依據(jù)，并參考市場現(xiàn)行價格進(jìn)行估算； （ 3）設(shè)施安裝費根據(jù)相關(guān)行業(yè)規(guī)定，并結(jié)合實際發(fā)生比例確定； （ 4）土地征購費根據(jù) **地區(qū)土地管理局地價綜字［ 94］ 42 號 文件精神，企業(yè)用地土地一級的使用權(quán)為4960 元 /平方米，即出讓金為 ； （ 5）供電費 430 元 /千伏安； （ 6）勘察、設(shè)計費按直接工程費的 2%計?。? （ 7）建設(shè)單位管理費按直接工程費的 %計??； （ 8）辦公用品購置費估列 20 萬元； （ 9）預(yù)備費包括基本預(yù)備費和價差預(yù)備費，基本預(yù)備費按直接工程費和間接工程費的 8%計取，價差預(yù)備費根據(jù) **維吾爾 省 計劃委員會轉(zhuǎn)發(fā)《國家計委關(guān)于加強(qiáng)對基本建設(shè)大中型項目中“價差預(yù)備費”管理有關(guān)問題的通知》的通知（新計設(shè)標(biāo)［ 1999］ 1008 號）文 件精神不再計取。 固定資產(chǎn)投資 估算項目固定資產(chǎn)投資為 1662 萬元。（詳見固定資產(chǎn)投資估算表） 資金分年使用計劃 根據(jù)項目建設(shè)期安排，固定資產(chǎn)投資分 2 年投入。 （ 1）建設(shè)期第一年，主要建設(shè)內(nèi)容為場地平整、主干道路完成土建主體工程、果、蔬交易大棚建設(shè)、設(shè)備定貨等。 安排使用投資為 914萬元，占固定資產(chǎn)投資的 55%。 （ 2）建設(shè)期第二年，主要建設(shè)內(nèi)容為完成建筑物裝飾、設(shè)備安裝、室外給排水、供熱、供電管線、植樹種草等。 安排使用投資為 748萬元，占固定資產(chǎn)投資的 45%。 （ 3）建設(shè)期第三年 完成總體規(guī)劃中剩余工程內(nèi)容。 資金籌措 項目固定資產(chǎn)投資 1662 萬元，其中：企業(yè)自 籌解決 248 萬元，申請銀行貸款 500 萬元，申請國家財政補助 914 萬元。 第十一章 財務(wù)效益評價 概述 該項目建設(shè)期共 3 年，項目經(jīng)營期 20 年，貸款償還期 年，投資回收期所得稅前 年，所得稅后 年，根據(jù)全部投資測算，財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率 IC 為 %，產(chǎn)品銷售收入合計 萬元，財務(wù)效益分析以上述方案為主體，對項目的整體經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行效益分 析。 評價依據(jù)和基本參數(shù)的確定 評價依據(jù) 根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）及國家有關(guān)文件規(guī)定和要求，對本項目在計算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評價。 基本參數(shù)和數(shù)據(jù) （ 1）租金：根據(jù)項目本身特點并參考 **現(xiàn)有各類交易市場的租金水平，營業(yè)用房按 元 /平方米 .日，住宿 元 /平方米 .日，零售店鋪 元 /平方米 .日，批發(fā)店鋪 元 /平方米 .日，零售大棚 元 /平方米 .日，批發(fā)大棚 元 /平方米 .日，保鮮庫 元 /平方米 .日，倉 儲庫 元 /平方米 .日，工商稅務(wù)銀行 元 /平方米 .日計算； （ 2）財務(wù)基準(zhǔn)收益率：財務(wù)效益分析中財務(wù)基準(zhǔn)收益率取定為 12%； （ 3）實施進(jìn)度：項目建設(shè)期為 2 年，營業(yè)第 2 年達(dá)產(chǎn)（攤位出租率 100%），因項目達(dá)產(chǎn)期和收益期較長，計算期確定為 20 年，經(jīng)營期為 18 年。基準(zhǔn)年定為工程開工的第一年（ 2021 年）。 （ 4）勞動定員及工資總額：項目合同制勞動總定員為 67 人，其中：管理人員 24 人，占 %，員工和長年雇用臨時工 43 人，占 %，人均年工資及福利按 8400 元計。 （ 5）利率：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款利 率（ 35 年以上）為 %； （ 6）固定資產(chǎn)投資分年使用計劃：第一年使用自籌資金 500 萬元，第二年投入自籌資金 248 萬元，國家財政補助 914 萬元。 （ 7）建設(shè)期利息：建設(shè)期利息為項目投產(chǎn)前支付的固定投資借款利息，為 萬元。項目投產(chǎn)后發(fā)生的利息計入當(dāng)年財務(wù)費用； （ 8）流動資金估算：項目流動資金采用擴(kuò)大指標(biāo)法進(jìn)行估算，即按正常年經(jīng)營成本的 30%計，流動資金估算總額為 萬元，其中：鋪底流動資金為 33萬元。 財務(wù)分析 年銷售收入和年銷售稅金及附加估算 項目正常年出租（營業(yè) ）收入為 萬元，具體估算詳見表 8 銷售稅金及附加主要包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育附加。其中：營業(yè)稅 5%，房產(chǎn)稅 12%（計入成本）、城建稅 3%，教育附加費 3%計算。項目正常年銷售稅金及附加合計為 萬元，其中： （ 1）營業(yè)稅 萬元，城建稅 萬元，教育附加費 萬元； （ 2）房產(chǎn)稅 萬元（計入成本） 成本費用測算 （ 1）水、電、煤費用：項目全年用水量 萬立方米，水費 元 /立方米；用電量 萬千瓦時，電價按 元 /千瓦時；耗原煤 608 噸，原煤價按 80元 /噸計算。需水、電、煤費為 萬元； （ 2）工資及福利：項目總定員為 24 人，平均年工資及福利費按 8400 元 /人測算，年工資及福利費總額為 萬元； （ 3）修理費按折舊費的 35%計取，項目建成開始運行后計入成本，年修理費用 萬元； （ 4）折舊及攤銷：本項目計提折舊的固定資產(chǎn)原值為 萬元，折舊年限按 18 年，殘值率按 4%計算，正常年折舊額為 萬元； （ 5）財務(wù)費用：長期借款生產(chǎn)經(jīng)營期應(yīng)計利息計入財務(wù)費用。流動資金借款利息計入財務(wù)費用，正常年流動資金借款應(yīng)計利 息 萬元； （ 6）其它費用：為了計算簡便，按工資總額的 180%計取，年其它費用總額為 萬元。 總成本匯總 項目平均年總成本費用為 萬元，其中：可變成本 萬元，固定成本 萬元；經(jīng)營成本 萬元。 利潤總額及分配 年平均利潤總額為 281 萬元。所得稅稅率為 33%，年平均所得稅額為 萬元。盈余公積金按稅后利潤的 10%計取。 財務(wù)盈利能力分析 （ 1）財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資），所得稅后 %，所得稅前 ； （ 2）財務(wù)凈現(xiàn)值 計算期內(nèi)全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ 1＝ 12%），所得稅后為 萬元，所得稅前為 萬元； （ 3）投資回收期 全部投資回收期所得稅后 年，所得稅前 年。投資利潤率＝ %，投資利稅率＝ %。通過以上指標(biāo)分析，項目有較強(qiáng)盈利能力，能滿足要求財務(wù)上是可行的。 清償能力分析 從借款還本付息計算表看，貸款償還期為 年（含建設(shè)期），能滿足銀行的貸款要求。投資回收期所得稅前是 年，主要還款資金來源為未分配利潤、折舊、攤銷費等。 從資金來源運用表中可 看出，營業(yè)期第 1 年開始出現(xiàn)盈利資金，計算期內(nèi)累積盈余資金為 萬元，（計算期內(nèi)各年能收支平衡，并有盈余）。 從資產(chǎn)負(fù)債表來看，從建設(shè)期初到計算期末項目資產(chǎn)負(fù)債率小于 ；流動比率和速動比率除營業(yè)期前兩年小于 1 以外，其余各年均大于 1，說明項目償債能力很強(qiáng)。 盈虧平衡分析 項目以出租規(guī)模利用率表示的盈余平衡點（ BEP）平均為 %。 固定成本 BEP＝ ―――――――――――――――――― *100% 銷售收入 可變成本 銷售稅金及附加 計算結(jié)果表明，該項目在營業(yè)后只要達(dá)到出租規(guī)模的 %，企業(yè)即可保本。 敏感性分析 預(yù)測在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素為銷售單價（收入）、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資、流動資金和建設(shè)期延長。為此，分別對項目銷售單價（收入）、固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、流動資金和延長等因素的變化（變化率分別為＋ 10%、＋ 20%、 10%、 20%）對財務(wù)內(nèi)部收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值（全部投資）和投資回收期等指標(biāo)的影響程度進(jìn)行了分析，從計算結(jié)果可以看出，銷售單價（收入）是影響財務(wù)內(nèi)部收益率的最敏感因素，其次分別是建設(shè)期延長、固定資金投資、經(jīng)營成本和流動資金。說明項目具有一定的抗風(fēng)險能力 。 財務(wù)分析結(jié)論 從上述財務(wù)評價看。項目具有很好的盈利能力清償能力，并具有一定的抗風(fēng)險能力，因此項目財務(wù)效益評價是可行的。 第十二章 結(jié)論及建議 結(jié)論 項目的建設(shè)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展將起到橋梁和紐帶作用?？梢酝怀鍪袌龅膶?dǎo)向作用，使生產(chǎn)向流通拓展，流通向生產(chǎn)延伸，有利于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)區(qū)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有比較廣闊的發(fā)展前景。而且項目的實施可以為 **縣的建設(shè)起到拾遺補缺的作用，可以豐富縣市民的“菜籃子”。 項目的建成可一改這 里目前的建筑物簡陋、交易日人貨混雜、交通秩序混亂的現(xiàn)象，為 **縣增添一新景觀，而且通過場地硬化、連片供暖，還可以減少廢氣和粉塵的污染。 研究分析表明，該項目的建設(shè)條件較好，在正常經(jīng)營條件下，各項經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項目是可行的。 建議 市場的建設(shè)和經(jīng)營關(guān)聯(lián)度很大，為使市場建設(shè)和經(jīng)營管理能夠正常有序地進(jìn)行、在市場建設(shè)過程中公司應(yīng)主動做姨與各有關(guān)部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系，得到多方面的支持。 市場建成后的招商工作十分重要，除制定一系列優(yōu)惠政策外，要通過廣播、電視等新聞媒體，加強(qiáng)市場的宣傳力度。 與當(dāng)?shù)丨h(huán)境 保護(hù)部門密切配合，切實做好市場的環(huán)境保護(hù)工作。