【正文】 、設(shè)備操作人員必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，持有設(shè)備操作上崗證，熟悉所管理的設(shè)備性能、特點(diǎn)和操作規(guī)程，考核合格后方可上崗操作。設(shè)備運(yùn)行操作人員必須按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢查，做好運(yùn)行記錄和值班記錄，做好交接班。工程維修組領(lǐng)班應(yīng)根據(jù)《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢查制度》、《設(shè)備操作規(guī)程》等運(yùn)行管理制度定期檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)履行情況及設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，注意設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后應(yīng)在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，對(duì)發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問(wèn)題應(yīng)填寫《設(shè)備檢查問(wèn)題表》，報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理審批，并跟蹤處理結(jié)果。（二）設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)各設(shè)備負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)所轄設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，負(fù)責(zé)人由工程維修組領(lǐng)班指定。工程維修組領(lǐng)班負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施情況并提出改進(jìn)要求和措施。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩個(gè)層次:（1）日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔兩方面的工作，定期維護(hù)保養(yǎng)包含性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性修理的內(nèi)容。（2）設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)通常由設(shè)備運(yùn)行工操作、值班人員負(fù)責(zé)進(jìn)行。設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)由責(zé)任人負(fù)責(zé)操作，特殊設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)需外聘專業(yè)單位進(jìn)行。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作的項(xiàng)目由各類設(shè)備《維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》作具體規(guī)定，工程維修組領(lǐng)班應(yīng)根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況做出年度及月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，由服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)后組織實(shí)施。工程維修組領(lǐng)班應(yīng)將實(shí)施情況以每月小結(jié)和年度總結(jié)形式書面報(bào)告服務(wù)中心經(jīng)理。設(shè)備的維修設(shè)備的維修分計(jì)劃維修和故障維修兩類。（1）計(jì)劃維修是指在設(shè)備發(fā)生故障前，對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理；（2）故障維修是對(duì)設(shè)備發(fā)生故障后對(duì)其失效、損壞的部分進(jìn)行針對(duì)性修理。故障維修分主動(dòng)維修和接報(bào)維修。①主動(dòng)維修是工程維修組人員在巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)故障而采取的維修，維修結(jié)果記錄于《維修記錄表》中；②接報(bào)維修是工程維修組接到客戶報(bào)修后，趕到報(bào)修現(xiàn)場(chǎng)采取的維修，接報(bào)維修時(shí)工程維修組人員一般情況下應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場(chǎng)，維修前由接報(bào)員填寫《報(bào)修通知單》。③完成維修后，請(qǐng)報(bào)修人在《報(bào)修通知單》上簽字確認(rèn)，并將其交給接報(bào)員，記錄工作業(yè)績(jī)。三、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（一）日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1室外照明公共照明系統(tǒng)每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程維修組專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。（1）電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；（2）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，完好率達(dá)100%。2室外消防設(shè)施室外消防栓每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程維修組專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。（1）給水施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；（2）消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（1）無(wú)銹蝕；（2）無(wú)滴漏；（3）消防設(shè)施正常有效。消防水帶3公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識(shí)牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。（1）由工程維修組專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。（1）標(biāo)示清楚，無(wú)污跡、破損；（2）安放牢固。（1）標(biāo)志設(shè)施完好率100%；（2）標(biāo)志無(wú)損壞；警示牌4電梯電 梯（1）每日打掃轎廂衛(wèi)生（2）每天檢查電梯內(nèi)外招、層顯、轎內(nèi)照明，風(fēng)扇、電話由工程維修組專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。（1）安全正常運(yùn)行；（2）機(jī)房、轎廂整潔；（3）電梯各組成部分完好率100%。5室內(nèi)公共區(qū)域照明插座各類照明燈每天檢查一遍，隨壞隨換。由工程維修組專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。（1）電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；（2）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈座無(wú)破損，完好率100%。出口標(biāo)志燈疏散指示燈插座6給排水處理設(shè)備消防水箱每天檢查管道閥門、水泵壓力、電機(jī)電流。由工程維修組專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。（1）給排水工作規(guī)程；（2）水泵技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（1）供水符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)；（2）排水通暢；（3）隨時(shí)提供消防用水。生活水箱消防泵生活水泵7消防報(bào)警消防報(bào)警系統(tǒng)每天檢查消防報(bào)警系統(tǒng)，消除故障及誤報(bào)。由工程維修組專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。消防設(shè)施施工工作標(biāo)準(zhǔn)。（1）無(wú)泄漏；（2）消防設(shè)施正常有效；消火栓箱8排水池井管口網(wǎng)雨水口每天檢查一遍，隨壞隨修。每天清理隔油池。由工程維修組專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。（1）井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；（2）井蓋上標(biāo)志清晰；（3）管道通暢，無(wú)堵塞。⑴井蓋完好率達(dá)100％；⑵無(wú)缺損，少污積；⑶無(wú)堵塞，無(wú)漫溢。雨水井雨水管污水井污水管化糞池9弱電音樂及廣播系統(tǒng)(1)每天對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視器、控制器、攝像頭、紅外報(bào)警系統(tǒng)等外觀及控制性能檢查一遍。（2）每天檢查通訊、有線電視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。由工程維修組專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。各系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。（1）各系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行；（2）設(shè)施完好、整潔。網(wǎng)絡(luò)門禁系統(tǒng)周界報(bào)警有線電視（二）定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1室外照明公共照明（1）燈座每年刷漆一次；（2）每周清潔燈具一次；（3）每周檢修線路一遍。（1）由工程維修組按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)；（2）對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。（1）線路無(wú)老化；（2）照明設(shè)施清潔完好；（3）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（1）實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀；（2）照明系統(tǒng)正常有效啟用；（3）照明設(shè)施線路完好。2室外消防設(shè)施室外消防栓（1）消防栓及消防水泵結(jié)合器每半年油漆一次；（2）消防栓每半年排一次水，檢修一次。（3）消防水帶每半年檢查一次，消防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次由工程維修組組織實(shí)施。（1）開啟靈活；（2）不滲漏。（1）正常有效使用；（2）外觀完好；（3）完好率100%。消防水帶3公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識(shí)牌（1）每月清潔一次；（2）每半年對(duì)標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；（3）每月檢查標(biāo)識(shí)二次。由工程維修組負(fù)責(zé)實(shí)施。標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。（1）標(biāo)志清潔美觀；（2）安放穩(wěn)固；（3）標(biāo)志、清晰，完好率100%。警示牌4電梯電梯（1）每月檢查電梯主機(jī)、轎頂設(shè)備、控制柜系統(tǒng)、各層廳門、轎門、機(jī)械傳動(dòng)部分加油。（2）每半年檢查限速器、井道設(shè)備、吊籃、曳引繩、機(jī)械閥系統(tǒng)、電氣控制系統(tǒng)；對(duì)機(jī)械傳動(dòng)部分加油、調(diào)整。（3）每年全面檢測(cè)一次，通過(guò)年檢。由維保單位按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施，工程維修組專業(yè)維修工監(jiān)督。年檢由專門單位實(shí)施。電梯維修保養(yǎng)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（1）安全正常、運(yùn)行平穩(wěn)；（2）轎廂、機(jī)房整潔；（3）電梯各組成部分完好率100%。5室內(nèi)照明各類照明燈每季檢修一次線路和燈具，更換老化線路，插座和燈泡隨壞隨修。由工程維修組按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。照明維修保養(yǎng)規(guī)程。（1）線路無(wú)老化；（2）插座、燈具使用正常。出口標(biāo)志燈疏散指示燈插座6給排水處理設(shè)備消防水箱每半月輪換備用泵；總體供水設(shè)施每半年檢查一次；水泵每季度保養(yǎng)一次；生活水箱每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)一次；每月檢查軸封、管道有無(wú)滲漏；每?jī)赡赀M(jìn)行油漆、防凍處理； 高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次由工程維修組按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。（1）開啟靈活；（2）水質(zhì)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；（1）供水符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)；（2）消防用水供給可靠；（3）污水排放通暢，無(wú)漫溢。生活水箱生活水泵7消防報(bào)警報(bào)警系統(tǒng)每月由消防報(bào)警系統(tǒng)維保單位進(jìn)行一次維保，每月進(jìn)行消防系統(tǒng)測(cè)試；秩序維護(hù)部每半年對(duì)滅火器進(jìn)行檢查；每?jī)赡暧上辣O(jiān)測(cè)部門進(jìn)行測(cè)試，取得合格證書。秩序維護(hù)部組織實(shí)施消防系統(tǒng)測(cè)試，由工程維修組按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，維修保養(yǎng)，并配合秩序維護(hù)部做各類測(cè)試。（1）消防設(shè)施施工工作標(biāo)準(zhǔn)；（2）滅火器行業(yè)規(guī)定；（3）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。（1）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，紅外報(bào)警系統(tǒng)工作正常；（2）消防設(shè)施正常有效；（3）滅火器壓力正常，在有效期內(nèi)。消火栓箱滅火器8給排水池井雨水口（1）化糞池每半年檢查一次，每一年清理二次。（2）井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕。（3）每季度清理井內(nèi)雜物一次。（4）每年全面維修完善一次。（5）每周沖洗隔油池一次。（6）生活水箱每年清洗一次。由工程維修組按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。（1）化糞池污水處理裝置清理作業(yè)規(guī)程；（2）井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；（3）井內(nèi)無(wú)沉積物。（4）國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。（1）化糞池污水處理裝置內(nèi)無(wú)沉積物，出口暢順；（2）井蓋正常使用，密合；（3）流水通暢。（4）水質(zhì)達(dá)標(biāo)。雨水井污水井化糞池生活水箱9弱電音樂及廣播系統(tǒng)對(duì)各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)備性能進(jìn)行月檢、季檢和年檢。由工程維修組按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。信息廣播系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備技術(shù)指標(biāo)。（1）系統(tǒng)運(yùn)行良好；（2）設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好。網(wǎng)絡(luò)門禁系統(tǒng)周界報(bào)警第六節(jié) 環(huán)境保潔管理根據(jù)管理區(qū)域的清潔保潔特點(diǎn)及要求，我們將嚴(yán)格按照IS09001：2008質(zhì)量管理體系、IS014001:2004環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)要求，實(shí)施“高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，做到眼看無(wú)垃圾，手摸無(wú)灰塵，確保垃圾日產(chǎn)日清，無(wú)蚊、蠅孽生地。一、合理設(shè)置環(huán)衛(wèi)設(shè)施我們將根據(jù)管理區(qū)域的總體布局，對(duì)公共走道、門廳、廣場(chǎng)、綠地及室外公共場(chǎng)所等處合理設(shè)置與之相配套的衛(wèi)生設(shè)施。二、清潔、保潔作業(yè)管理（一）環(huán)境保潔領(lǐng)班根據(jù)保潔區(qū)域劃分責(zé)任范圍，落實(shí)責(zé)任人，根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)的不同和項(xiàng)目的物業(yè)特點(diǎn)，定時(shí)或定期集中作業(yè)方式與日常巡視保潔作業(yè)方式相結(jié)合，制定保潔作業(yè)方案 安排日常保潔工作，實(shí)行全天候保潔。（二）根據(jù)商業(yè)區(qū)的總體設(shè)計(jì)和布局科學(xué)合理配置、放置保潔器具，制定保潔工作流程，針對(duì)客戶的要求和人流量的特點(diǎn)，做好環(huán)境衛(wèi)生。（三）保潔員根據(jù)環(huán)境保潔部領(lǐng)班的安排，按照《保潔作業(yè)規(guī)程》和《保潔服務(wù)細(xì)則及要求》實(shí)施清潔、保潔。 確保垃圾日產(chǎn)日清、確保建筑外墻、屋面、室外場(chǎng)地、道路、地下室等保持清潔無(wú)積塵、無(wú)紙屑、樹葉、煙頭等雜物。 室外休憩平臺(tái)、座椅、雕塑、櫥窗無(wú)灰塵。 樓梯走道、室內(nèi)公共地方及樓梯間門廳的天面、墻面、地面清潔無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)積水。 公共玻璃門、窗、玻璃隔斷保持無(wú)污跡、灰塵，外墻定期清洗或根據(jù)需要清洗。 地下停車場(chǎng)地面和管道、設(shè)施表面清洗無(wú)積水、積塵，天面、墻面無(wú)灰塵和蜘蛛網(wǎng)。（四）做好保潔工作的監(jiān)督、檢查清潔工在工作過(guò)程中，根據(jù)《保潔作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行自查。環(huán)境保潔領(lǐng)班根據(jù)《保潔作業(yè)規(guī)程》和《保潔服務(wù)細(xì)則及要求》，對(duì)保潔工作進(jìn)行日檢，發(fā)現(xiàn)保潔工作質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)督促清潔工予以糾正，并做好檢查記錄?？头藛T根據(jù)《保潔作業(yè)規(guī)程》、《保潔服務(wù)細(xì)則及要求》以及《清潔工崗位職責(zé)》，對(duì)清潔工作進(jìn)行周檢，做好記錄。管理人員根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，每日對(duì)保潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知環(huán)境保潔部領(lǐng)班，并督促、跟蹤整改。三、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和強(qiáng)化環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上，我們對(duì)垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)害化，進(jìn)行有效的垃圾分流工作，使整個(gè)回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。第七節(jié) 綠化養(yǎng)護(hù)管理現(xiàn)代化的物業(yè)環(huán)境越來(lái)越重視營(yíng)造一個(gè)充滿自然氛圍的綠色空間，這就給環(huán)境管理提出了更高的要求。良好的綠色環(huán)境可增添項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的生機(jī)，情意盎然。一、綠化的實(shí)施方案根據(jù)商業(yè)區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)，除對(duì)區(qū)域內(nèi)的草坪、喬灌木進(jìn)行精心養(yǎng)護(hù)管理外，還擬對(duì)客戶開展有償植物租擺服務(wù)。二、綠化管理的內(nèi)容(一) 澆水：根據(jù)氣候條件、植物品種或生長(zhǎng)期決定澆水量。(二) 施肥：根據(jù)植物各生長(zhǎng)階段、品種需求有選擇的施肥。(三) 整修：適時(shí)整修，以保證樹木、花卉形成良好姿形，提高觀賞效果。(四) 松土：定期松土以增加土壤的透氣性，達(dá)到保水、透氣、增溫的效果。(五) 防治病蟲害：注意清除一些病蟲的潛伏處，根據(jù)具體情況噴射藥物。三、綠化養(yǎng)護(hù)的記錄為了更好地開展綠化養(yǎng)護(hù)工作，我們將推行“日記”的形式（《綠化養(yǎng)護(hù)日記表》）來(lái)記錄綠化養(yǎng)護(hù)的事項(xiàng)，以便環(huán)境保潔領(lǐng)班檢查考核，確保綠化達(dá)標(biāo)率100%。四、綠化管理執(zhí)行計(jì)劃及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)分類序號(hào)項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)檢查方法頻 率修剪1喬木無(wú)枯枝，樹枝分布均勻目視抽檢2次/年2灌木成型、整齊目視抽檢5次/年3草坪目視平整、整齊目視抽檢12次/年施肥1喬木、灌木覆土平整，肥料不露出土面目視抽檢4次/年2草地不傷及草苗目視抽檢1次/年3花卉少量多次，不傷根、莖、葉目視抽檢視長(zhǎng)式定防治病蟲無(wú)明顯枯枝、死杈，有蟲害枝條在2%以下目視抽檢防治1次/年,發(fā)現(xiàn)時(shí)噴射藥物澆水1花卉泥土不染花葉，土不壓苗，水不沖苗目視全面檢查1次/周2樹木、草坪澆水透水深度為：樹木3cm；草地2cm抽查2次/周據(jù)情況而定日常養(yǎng)護(hù)1除雜草無(wú)明顯雜草，透氣性良好抽查40㎡＞6次/年2補(bǔ)栽補(bǔ)種無(wú)黃土裸露抽查5處及時(shí)補(bǔ)上3防風(fēng)排澇無(wú)積水、斷枝落葉現(xiàn)象目視檢查1次/天4綠地花壇無(wú)紙屑、煙頭等雜物目視檢查1次/天5盆栽植物葉面無(wú)灰塵、盆內(nèi)無(wú)雜物目視檢查1次/天水體