【正文】 設(shè)施一套。自動噴水滅火系統(tǒng)：系統(tǒng)豎向分為兩個區(qū)，1F～6F為低區(qū)。房間內(nèi)選用ZSTB型玻璃球水平邊墻灑水噴頭外,其余均采用快反應(yīng)玻璃球噴頭。消防水池室外設(shè)一座地下消防專用水池。水池容積按室內(nèi)消火栓用水量3小時計，自動噴淋滅火系統(tǒng)用水量按１小時計。（Ｑ＝35L/S）。減去火災(zāi)延續(xù)時間內(nèi)DN100管網(wǎng)的補水。即在室外設(shè)500Ｔ消防水池。消防電梯集水坑 設(shè)排污泵兩臺(一用一備),以滿足消防規(guī)范要求。管材 采用熱鍍鋅鋼管，立管采用厚壁鍍鋅鋼管。DN100mm者絲扣連接，DN=100mm以上者溝槽連接。.其它滅火設(shè)備依《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》，在各場所消火栓箱下配置磷酸銨鹽干粉滅火器。除地下車庫、配電房按中危險級B類配置外，其余均按中危險級A類配置。 電氣消防設(shè)計消防電源：1）本工程消防設(shè)備負荷等級為一級。2）消防泵、防排煙風(fēng)機、消控室等消防設(shè)備由本工程變電所兩個不同變壓器引來兩路電源，末端切換。3）消防配電線路采用NHYJV1KV型耐火電纜防火橋架內(nèi)敷設(shè)，或穿鋼管敷設(shè)。穿鋼管敷設(shè)暗敷在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)切保護層不小于30mm，或刷防火涂料保護。應(yīng)急照明：1）本工程安全出口、疏散走道等處設(shè)消防疏散指示標志，自帶蓄電池，應(yīng)急90分鐘。2）本工程樓梯間、疏散走道、消防控制室、消防泵房等場所設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明。采用自帶蓄電池的應(yīng)急燈具，應(yīng)急90分鐘。漏電火災(zāi)報警系統(tǒng)：本工程設(shè)置漏電火災(zāi)報警系統(tǒng)，在消防設(shè)備配電箱（柜）、商場照明配電箱、商鋪照明配電箱內(nèi)設(shè)置漏電火災(zāi)探測設(shè)備，控制主機設(shè)于一層消防控制室?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)：1）保護等級：本工程為一類高層建筑，按一級保護對象進行消防設(shè)計。2）系統(tǒng)組成：本工程采用集中報警系統(tǒng)，整個系統(tǒng)報括火災(zāi)報警、消防聯(lián)動控制、消防專用電話、消防廣播。消防控制室設(shè)于一層。3）消防專用電話：本工程設(shè)置消防電話系統(tǒng)。消防泵房、變配電室等處設(shè)置消防專用電話，手動報警按鈕處同時設(shè)置消防對講電話插孔。4）線路敷設(shè)：消防線路一律穿鋼管吊頂、墻內(nèi)敷設(shè)。消防電話、消防廣播與其它線路分管敷設(shè)。線路吊頂內(nèi)敷設(shè)時需對保護管刷防火涂料保護。第十一章 節(jié)能環(huán)保措施 節(jié)能建筑節(jié)能設(shè)計（1）本設(shè)計屋面采用保溫隔熱處理，鋼筋混凝土屋面保溫材料為擠塑聚苯板，K≤。（2）外窗采用鋁合金低輻射雙層中空玻璃6+12+6厚，K≤。（3）外墻為200厚非承重煤矸石空心磚，外貼30厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板，K≤。（4）玻璃幕墻玻璃采用LOWE鍍膜的雙層中空玻璃(FL6+12+LowE675),K≤。（5）本工程所選用的一切內(nèi)裝修材料，均應(yīng)符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB503252006）的要求。電氣節(jié)能環(huán)保設(shè)計（1）采用SCB10節(jié)能型變壓器，減少變壓器銅損和鐵損。（2）變電所低壓側(cè)設(shè)置無功補償裝置。（3）空調(diào)單獨設(shè)置變壓器，非空調(diào)機組可以切除相關(guān)變壓器，降低變壓器空載損耗。（4）采用高效節(jié)能光源和高效節(jié)能燈具。辦公室、營業(yè)廳等場所采用T8型三基色熒光燈。所有整流器要求采用電子型或節(jié)能電感型。（5）嚴格控制照明功率密度，滿足國家規(guī)范要求。暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計（1）所有通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備均選用高效低噪型。（2）通風(fēng)機、空調(diào)器進出口設(shè)柔性短管。吊頂式風(fēng)機支吊架采用吊式阻尼彈簧減震器。（3）水泵、制冷機、空調(diào)器水管進出口均安裝可曲繞橡膠接頭。（4）新風(fēng)機，空調(diào)器送回風(fēng)管均設(shè)消聲器。（5）廚房排油煙經(jīng)凈化處理后高空排放，滿足環(huán)保要求。 環(huán)保 設(shè)計依據(jù)（1） 環(huán)境質(zhì)量標準a、《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》b、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》c、《建筑施工場屆噪聲限值標準》（2）排放標準a、《污水綜合排放標準》b、《大氣污染物綜合排放標準》 c、《飲食業(yè)油煙排放標準》(試行) 建設(shè)地點環(huán)境狀況建設(shè)地點周圍無污染源，環(huán)境較好。本項目建設(shè)施工期及運營期按照國家標準嚴格執(zhí)行，采取各種措施，不會對現(xiàn)場環(huán)境造成影響。 施工期的污染源、污染物及治理方案施工期場地平整將對場址內(nèi)的少量植被造成破壞；施工風(fēng)塵（揚塵）及噪聲對場址及附近區(qū)域空氣環(huán)境及聲環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響；土方開挖易引起水土流失，產(chǎn)生棄土，建筑施工產(chǎn)生建筑垃圾。擬采取建排水溝和綠化等工程措施來減輕水土流失和恢復(fù)植被；對高噪音設(shè)備采取隔音消音措施；在施工現(xiàn)場周圍修建圍墻，在路面和施工場區(qū)灑水。運輸車輛不能超載，減輕施工粉塵對環(huán)境的污染；施工期的少量棄土及時送至規(guī)定地點倒放。施工期產(chǎn)生的各種污染均屬暫時性短期污染，工程完成即行消除。采取一系列的防治措施后，項目施工建設(shè)對環(huán)境的影響將得到有效的控制。經(jīng)營期主要污染源、污染物及治理方案（1）污水及治理方案按照*縣總體規(guī)劃，規(guī)劃排水采用雨污分流制。廠內(nèi)分區(qū)污水集中排入?yún)^(qū)域地埋式污水處理設(shè)備，地埋式污水處理設(shè)備集沉淀、生化、消毒為一體，具有占地少、耗電低、管理方便操作簡單等特點。（2）廢渣及治理方案廢渣主要是生活垃圾和市場內(nèi)的爛果菜渣或其他廢棄物，由專人負責(zé)清理集中到垃圾收集站內(nèi)暫存。再由環(huán)衛(wèi)車運送到市政垃圾場集中處理，垃圾日處理約為50噸。（3）廢氣及治理方案項目廢氣源主要是水產(chǎn)品加工車間、污水處理站等處產(chǎn)生的臭氣。（4）綠化本商貿(mào)城為商業(yè)交易場所，在總圖規(guī)劃設(shè)計中，盡可能考慮辟出一些空地用于綠化，特別是在商貿(mào)城大廈附近留有綠化用地，以美化市場和改善環(huán)境，起防塵和減小噪音、改善小氣候的作用。（5） 環(huán)境影響評價及環(huán)保投入環(huán)境保護是一項基本國策，新建項目必須符合國家的環(huán)保標準。因此，項目將做到“三同時”，對上述的“三廢”分別進行嚴格的治理，使之達到國家“三廢”的排放標準。本項目環(huán)保投資包括污水處理、垃圾處理及綠化等，總計200萬元。預(yù)計本項目建成營運后符合環(huán)保的有關(guān)要求。第十二章 企業(yè)組織與勞動定員 企業(yè)組織及工作制度 組織機構(gòu)中瑞農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)城實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制?？偨?jīng)理負責(zé)整個項目的日常經(jīng)營和生產(chǎn)活動，設(shè)常務(wù)副總協(xié)助總經(jīng)理工作。商貿(mào)城轄下設(shè)有市場管理辦公室、財務(wù)部、信息系統(tǒng)中心、檢驗檢測中心、配送中心幾個大部門，對本商貿(mào)城的環(huán)衛(wèi)、行政、綜合服務(wù)、保安、物業(yè)管理、財務(wù)、電子商務(wù)、大宗農(nóng)產(chǎn)品物流配送等進行全面運作管理。本項目勞動定員1000人，其中管理人員15人，技術(shù)人員30人，營業(yè)人員940人，服務(wù)人員15人。 勞動力來源少部份管理人員由組成項目法人的公司委任，大部份管理人員，工程技術(shù)人員、生產(chǎn)工人、服務(wù)人員等，均直接向社會公開招聘。 人員培訓(xùn)商貿(mào)城工作人員在上崗前重點培訓(xùn)學(xué)習(xí)工商行政法規(guī)、政策、WTO規(guī)則及市場營銷等業(yè)務(wù)專業(yè)知識、技能，同時要學(xué)習(xí)掌握國內(nèi)外的先進管理經(jīng)驗和先進的經(jīng)營手段。擬不定期地聘請具有豐富專業(yè)知識的專家、專業(yè)人士前來舉辦培訓(xùn)班，傳授各種業(yè)務(wù)知識、理論等。第十三章 項目實施進度安排本項目計劃在兩年(24個月)左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下：第1月：項目建議書批復(fù)。第2月：編制可行性研究報告并報批。第3月：建筑方案設(shè)計。第4月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。第5月：施工圖設(shè)計。第6月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。第7月：工程開工。第812月：完成投資25％，開始預(yù)售。第1318月：主體工程斷水。第1922月：單體工程驗收。第23月：分項工程驗收。第24月：正式入住。第十四章 投資估算與資金籌措根據(jù)建設(shè)單位提供的中瑞商城開發(fā)項目土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見項目投資估算表和項目總投資估算表。 項目投資估算 單位：萬元序號項 目開發(fā)產(chǎn)品分期計劃進度成 本12341土地費用11962前期工程費15203基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費554724建筑安裝工程費250805公共配套設(shè)施建設(shè)費3546建設(shè)間接費3007管理費用8408銷售費用21309建設(shè)期稅費93010其他費用162011不可預(yù)見費559012建設(shè)期利息3690合 計100000 資金籌措 本項目總投資100000萬元，建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌。第十五章 財務(wù)評價 項目成本費用估算 項目計算期項目計算期為12年，第2年投入建設(shè)后，在第3年開始營業(yè)，邊建設(shè)邊營業(yè)，第4年達到正常營業(yè)。 成本和費用估算a. 動力：。b. 工資及福利費本項目勞動定員1000人，月工資平均1200元／人，福利費按工資的14%計。年工資及福利費總額12000萬元。c. 折舊費和攤銷費固定資產(chǎn)折舊按直線折舊法計算，建筑物折舊年限為30年，設(shè)備折舊年限為14年，殘值率按5%計。d. 修理費取折舊費的40%。e. 利息支出指長期貸款利息和經(jīng)營期間發(fā)生的流動資金貸款利息。f. 管理費用(含房產(chǎn)稅):?？偝杀举M用估算為：32510萬元。 財務(wù)盈利能力分析 營業(yè)收入休閑茶館旅游收入：50000人次500元／人次＝2500萬元。商貿(mào)城收入 ：項目各項收入價格是參照廣西各市場的價格情況并結(jié)合***市實際情況確定：a．交易服務(wù)大樓：建筑面積共15000m2，60%出租，出租率70%，租金25元/月m2。b．交易大棚：第3年建成。建筑面積共14454m2，租金12元/月m2，出租率取70%。C．交易行：租金25元/月m2，出租率取70%；帶冷庫的交易行租金90元/月m2，出租率取70%。d．來料加工服務(wù)費收入：本市場除進行農(nóng)產(chǎn)品交易外，還進行來料加工服務(wù)，根據(jù)加工物料性質(zhì)、加工程度、加工水電消耗等的不同收取相應(yīng)的費用，具體收入如下所列：水果保鮮加工服務(wù)費收入：按每噸收費100元計。糧油干貨加工服務(wù)費收入：按每噸收費150元計。凈菜加工服務(wù)費收入：按每噸收費100元計。水產(chǎn)品加工服務(wù)費收入：按每噸收費300元計。粉類加工服務(wù)費收入：按每噸收費100元計。禽肉分割加工服務(wù)費收入：按每噸收費200元計。肉類分割加工服務(wù)費收入：按每噸收費200元計。e．豆制品車間出租收入：租金80元/月m2，出租率取70%。f．裝卸服務(wù)：項目裝卸服務(wù)為每年200萬噸，按每噸收入10元計。g．冷庫：有40%為低溫庫，租金150元/月m2，出租率取70%；另60%為高溫庫，租金120元/月m2，出租率取70%。h．倉庫：租金8元/月m2，出租率取70%。i．停車場：大車位733個，平均每個車位每天收入60元，小車位110個，平均每個車位每天收入30元，使用率80%。j．網(wǎng)上交易客戶入戶費：預(yù)計每年有200個會員，每個收費1200元。K．拍賣手續(xù)費：估計成交額5億元，%收費。l．賓館餐廳：租金40元/月m2，出租率取70%。m．倉儲物流出租收入：租金10元/月m2，出租率取70%。n．商品準入收費：估計成交量80萬噸，%/噸收費。，自主經(jīng)營規(guī)模為5萬噸/年，年均經(jīng)營收入1910萬元。經(jīng)計算，本項目在經(jīng)營期內(nèi)年均經(jīng)營收入為58090萬元。 稅金營業(yè)稅金及附加：根據(jù)稅法規(guī)定，本項目應(yīng)按營業(yè)收入的5%交納營業(yè)稅。按營業(yè)稅額的7%征繳城市維護建設(shè)稅，3%征收教育費附加。a．本項目在經(jīng)營期內(nèi)年平均營業(yè)稅金及附加為6770萬元。b．所得稅：按33%的稅率計征所得稅。 利潤a．盈余公積金：還貸期間和還貸后，均按稅后利潤10%計提盈余公積金。b．利潤總額：經(jīng)計算，本項目在經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為18810萬元。 財務(wù)評價指標根據(jù)財務(wù)評價的需要，本報告編制了全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表，從各個角度考察項目的盈利能力。從上述的分析和計算中，可得出下列財務(wù)評價指標：a．財務(wù)凈現(xiàn)值NPV指按設(shè)定的行業(yè)基準收益率（本項目為7%），將項目分析期內(nèi)的各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項目在分析期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標。其計算結(jié)果為：全部投資凈現(xiàn)值：；。b．財務(wù)內(nèi)部收益率IRR財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個分析期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累積等于零時的折現(xiàn)率。它反映項目所占用資金的贏利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。經(jīng)計算，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率：%；%。c．投資回收期投資回收期是指以項目的凈收益低償全部投資的時間。它是考察項目在財務(wù)上的投資回收能力的主要評價指標。全部投資回收期（均包括建設(shè)期）：；。d．投資利潤率投資利潤率是指項目各年平均利潤總額與項目總資金的比率。它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。投資利潤率＝年均利潤總額247。項目總資金100%＝%。e．投資利稅率投資利稅率是指項目各年平均利稅總額與項目總資金的比率。投資利稅率＝年均利稅總額247。項目總資金100%＝%。 清償能力分析本項目償還貸款的資金來源有：未分配利潤、折舊費、攤銷費。經(jīng)計算，（包括建設(shè)期），從資金來源與運用計算結(jié)果看出，累計盈余資金欄目中未出現(xiàn)負數(shù)，經(jīng)營期各年均有盈余，表明項目的資金使用與來源是可平衡的。 不確定性分析 盈虧平衡分析以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP）：BEP=年平