【正文】 設(shè)施一套。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：系統(tǒng)豎向分為兩個(gè)區(qū)，1F～6F為低區(qū)。房間內(nèi)選用ZSTB型玻璃球水平邊墻灑水噴頭外,其余均采用快反應(yīng)玻璃球噴頭。消防水池室外設(shè)一座地下消防專用水池。水池容積按室內(nèi)消火栓用水量3小時(shí)計(jì)，自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)用水量按１小時(shí)計(jì)。（Ｑ＝35L/S）。減去火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)DN100管網(wǎng)的補(bǔ)水。即在室外設(shè)500Ｔ消防水池。消防電梯集水坑 設(shè)排污泵兩臺(一用一備),以滿足消防規(guī)范要求。管材 采用熱鍍鋅鋼管，立管采用厚壁鍍鋅鋼管。DN100mm者絲扣連接，DN=100mm以上者溝槽連接。.其它滅火設(shè)備依《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》，在各場所消火栓箱下配置磷酸銨鹽干粉滅火器。除地下車庫、配電房按中危險(xiǎn)級B類配置外，其余均按中危險(xiǎn)級A類配置。 電氣消防設(shè)計(jì)消防電源：1）本工程消防設(shè)備負(fù)荷等級為一級。2）消防泵、防排煙風(fēng)機(jī)、消控室等消防設(shè)備由本工程變電所兩個(gè)不同變壓器引來兩路電源，末端切換。3）消防配電線路采用NHYJV1KV型耐火電纜防火橋架內(nèi)敷設(shè)，或穿鋼管敷設(shè)。穿鋼管敷設(shè)暗敷在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)切保護(hù)層不小于30mm，或刷防火涂料保護(hù)。應(yīng)急照明：1）本工程安全出口、疏散走道等處設(shè)消防疏散指示標(biāo)志，自帶蓄電池，應(yīng)急90分鐘。2）本工程樓梯間、疏散走道、消防控制室、消防泵房等場所設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明。采用自帶蓄電池的應(yīng)急燈具，應(yīng)急90分鐘。漏電火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)：本工程設(shè)置漏電火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，在消防設(shè)備配電箱（柜）、商場照明配電箱、商鋪照明配電箱內(nèi)設(shè)置漏電火災(zāi)探測設(shè)備，控制主機(jī)設(shè)于一層消防控制室?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：1）保護(hù)等級：本工程為一類高層建筑，按一級保護(hù)對象進(jìn)行消防設(shè)計(jì)。2）系統(tǒng)組成：本工程采用集中報(bào)警系統(tǒng)，整個(gè)系統(tǒng)報(bào)括火災(zāi)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)控制、消防專用電話、消防廣播。消防控制室設(shè)于一層。3）消防專用電話：本工程設(shè)置消防電話系統(tǒng)。消防泵房、變配電室等處設(shè)置消防專用電話，手動(dòng)報(bào)警按鈕處同時(shí)設(shè)置消防對講電話插孔。4）線路敷設(shè)：消防線路一律穿鋼管吊頂、墻內(nèi)敷設(shè)。消防電話、消防廣播與其它線路分管敷設(shè)。線路吊頂內(nèi)敷設(shè)時(shí)需對保護(hù)管刷防火涂料保護(hù)。第十一章 節(jié)能環(huán)保措施 節(jié)能建筑節(jié)能設(shè)計(jì)（1）本設(shè)計(jì)屋面采用保溫隔熱處理，鋼筋混凝土屋面保溫材料為擠塑聚苯板，K≤。（2）外窗采用鋁合金低輻射雙層中空玻璃6+12+6厚，K≤。（3）外墻為200厚非承重煤矸石空心磚，外貼30厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板，K≤。（4）玻璃幕墻玻璃采用LOWE鍍膜的雙層中空玻璃(FL6+12+LowE675),K≤。（5）本工程所選用的一切內(nèi)裝修材料，均應(yīng)符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB503252006）的要求。電氣節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)（1）采用SCB10節(jié)能型變壓器，減少變壓器銅損和鐵損。（2）變電所低壓側(cè)設(shè)置無功補(bǔ)償裝置。（3）空調(diào)單獨(dú)設(shè)置變壓器，非空調(diào)機(jī)組可以切除相關(guān)變壓器，降低變壓器空載損耗。（4）采用高效節(jié)能光源和高效節(jié)能燈具。辦公室、營業(yè)廳等場所采用T8型三基色熒光燈。所有整流器要求采用電子型或節(jié)能電感型。（5）嚴(yán)格控制照明功率密度，滿足國家規(guī)范要求。暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)（1）所有通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備均選用高效低噪型。（2）通風(fēng)機(jī)、空調(diào)器進(jìn)出口設(shè)柔性短管。吊頂式風(fēng)機(jī)支吊架采用吊式阻尼彈簧減震器。（3）水泵、制冷機(jī)、空調(diào)器水管進(jìn)出口均安裝可曲繞橡膠接頭。（4）新風(fēng)機(jī)，空調(diào)器送回風(fēng)管均設(shè)消聲器。（5）廚房排油煙經(jīng)凈化處理后高空排放，滿足環(huán)保要求。 環(huán)保 設(shè)計(jì)依據(jù)（1） 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)a、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》b、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》c、《建筑施工場屆噪聲限值標(biāo)準(zhǔn)》（2）排放標(biāo)準(zhǔn)a、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》b、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 c、《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》(試行) 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境狀況建設(shè)地點(diǎn)周圍無污染源，環(huán)境較好。本項(xiàng)目建設(shè)施工期及運(yùn)營期按照國家標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，采取各種措施，不會(huì)對現(xiàn)場環(huán)境造成影響。 施工期的污染源、污染物及治理方案施工期場地平整將對場址內(nèi)的少量植被造成破壞；施工風(fēng)塵（揚(yáng)塵）及噪聲對場址及附近區(qū)域空氣環(huán)境及聲環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響；土方開挖易引起水土流失，產(chǎn)生棄土，建筑施工產(chǎn)生建筑垃圾。擬采取建排水溝和綠化等工程措施來減輕水土流失和恢復(fù)植被；對高噪音設(shè)備采取隔音消音措施；在施工現(xiàn)場周圍修建圍墻，在路面和施工場區(qū)灑水。運(yùn)輸車輛不能超載，減輕施工粉塵對環(huán)境的污染；施工期的少量棄土及時(shí)送至規(guī)定地點(diǎn)倒放。施工期產(chǎn)生的各種污染均屬暫時(shí)性短期污染，工程完成即行消除。采取一系列的防治措施后，項(xiàng)目施工建設(shè)對環(huán)境的影響將得到有效的控制。經(jīng)營期主要污染源、污染物及治理方案（1）污水及治理方案按照*縣總體規(guī)劃，規(guī)劃排水采用雨污分流制。廠內(nèi)分區(qū)污水集中排入?yún)^(qū)域地埋式污水處理設(shè)備，地埋式污水處理設(shè)備集沉淀、生化、消毒為一體，具有占地少、耗電低、管理方便操作簡單等特點(diǎn)。（2）廢渣及治理方案廢渣主要是生活垃圾和市場內(nèi)的爛果菜渣或其他廢棄物，由專人負(fù)責(zé)清理集中到垃圾收集站內(nèi)暫存。再由環(huán)衛(wèi)車運(yùn)送到市政垃圾場集中處理，垃圾日處理約為50噸。（3）廢氣及治理方案項(xiàng)目廢氣源主要是水產(chǎn)品加工車間、污水處理站等處產(chǎn)生的臭氣。（4）綠化本商貿(mào)城為商業(yè)交易場所，在總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡可能考慮辟出一些空地用于綠化，特別是在商貿(mào)城大廈附近留有綠化用地，以美化市場和改善環(huán)境，起防塵和減小噪音、改善小氣候的作用。（5） 環(huán)境影響評價(jià)及環(huán)保投入環(huán)境保護(hù)是一項(xiàng)基本國策，新建項(xiàng)目必須符合國家的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。因此，項(xiàng)目將做到“三同時(shí)”，對上述的“三廢”分別進(jìn)行嚴(yán)格的治理，使之達(dá)到國家“三廢”的排放標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目環(huán)保投資包括污水處理、垃圾處理及綠化等，總計(jì)200萬元。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目建成營運(yùn)后符合環(huán)保的有關(guān)要求。第十二章 企業(yè)組織與勞動(dòng)定員 企業(yè)組織及工作制度 組織機(jī)構(gòu)中瑞農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)城實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的日常經(jīng)營和生產(chǎn)活動(dòng)，設(shè)常務(wù)副總協(xié)助總經(jīng)理工作。商貿(mào)城轄下設(shè)有市場管理辦公室、財(cái)務(wù)部、信息系統(tǒng)中心、檢驗(yàn)檢測中心、配送中心幾個(gè)大部門，對本商貿(mào)城的環(huán)衛(wèi)、行政、綜合服務(wù)、保安、物業(yè)管理、財(cái)務(wù)、電子商務(wù)、大宗農(nóng)產(chǎn)品物流配送等進(jìn)行全面運(yùn)作管理。本項(xiàng)目勞動(dòng)定員1000人，其中管理人員15人，技術(shù)人員30人，營業(yè)人員940人，服務(wù)人員15人。 勞動(dòng)力來源少部份管理人員由組成項(xiàng)目法人的公司委任，大部份管理人員，工程技術(shù)人員、生產(chǎn)工人、服務(wù)人員等，均直接向社會(huì)公開招聘。 人員培訓(xùn)商貿(mào)城工作人員在上崗前重點(diǎn)培訓(xùn)學(xué)習(xí)工商行政法規(guī)、政策、WTO規(guī)則及市場營銷等業(yè)務(wù)專業(yè)知識、技能，同時(shí)要學(xué)習(xí)掌握國內(nèi)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的經(jīng)營手段。擬不定期地聘請具有豐富專業(yè)知識的專家、專業(yè)人士前來舉辦培訓(xùn)班，傳授各種業(yè)務(wù)知識、理論等。第十三章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年(24個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：第1月：項(xiàng)目建議書批復(fù)。第2月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。第3月：建筑方案設(shè)計(jì)。第4月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。第5月：施工圖設(shè)計(jì)。第6月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。第7月：工程開工。第812月：完成投資25％，開始預(yù)售。第1318月：主體工程斷水。第1922月：單體工程驗(yàn)收。第23月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。第24月：正式入住。第十四章 投資估算與資金籌措根據(jù)建設(shè)單位提供的中瑞商城開發(fā)項(xiàng)目土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見項(xiàng)目投資估算表和項(xiàng)目總投資估算表。 項(xiàng)目投資估算 單位：萬元序號項(xiàng) 目開發(fā)產(chǎn)品分期計(jì)劃進(jìn)度成 本12341土地費(fèi)用11962前期工程費(fèi)15203基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)554724建筑安裝工程費(fèi)250805公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3546建設(shè)間接費(fèi)3007管理費(fèi)用8408銷售費(fèi)用21309建設(shè)期稅費(fèi)93010其他費(fèi)用162011不可預(yù)見費(fèi)559012建設(shè)期利息3690合 計(jì)100000 資金籌措 本項(xiàng)目總投資100000萬元，建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌。第十五章 財(cái)務(wù)評價(jià) 項(xiàng)目成本費(fèi)用估算 項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期為12年，第2年投入建設(shè)后，在第3年開始營業(yè)，邊建設(shè)邊營業(yè)，第4年達(dá)到正常營業(yè)。 成本和費(fèi)用估算a. 動(dòng)力：。b. 工資及福利費(fèi)本項(xiàng)目勞動(dòng)定員1000人，月工資平均1200元／人，福利費(fèi)按工資的14%計(jì)。年工資及福利費(fèi)總額12000萬元。c. 折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)固定資產(chǎn)折舊按直線折舊法計(jì)算，建筑物折舊年限為30年，設(shè)備折舊年限為14年，殘值率按5%計(jì)。d. 修理費(fèi)取折舊費(fèi)的40%。e. 利息支出指長期貸款利息和經(jīng)營期間發(fā)生的流動(dòng)資金貸款利息。f. 管理費(fèi)用(含房產(chǎn)稅):?？偝杀举M(fèi)用估算為：32510萬元。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 營業(yè)收入休閑茶館旅游收入：50000人次500元／人次＝2500萬元。商貿(mào)城收入 ：項(xiàng)目各項(xiàng)收入價(jià)格是參照廣西各市場的價(jià)格情況并結(jié)合***市實(shí)際情況確定：a．交易服務(wù)大樓：建筑面積共15000m2，60%出租，出租率70%，租金25元/月m2。b．交易大棚：第3年建成。建筑面積共14454m2，租金12元/月m2，出租率取70%。C．交易行：租金25元/月m2，出租率取70%；帶冷庫的交易行租金90元/月m2，出租率取70%。d．來料加工服務(wù)費(fèi)收入：本市場除進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品交易外，還進(jìn)行來料加工服務(wù)，根據(jù)加工物料性質(zhì)、加工程度、加工水電消耗等的不同收取相應(yīng)的費(fèi)用，具體收入如下所列：水果保鮮加工服務(wù)費(fèi)收入：按每噸收費(fèi)100元計(jì)。糧油干貨加工服務(wù)費(fèi)收入：按每噸收費(fèi)150元計(jì)。凈菜加工服務(wù)費(fèi)收入：按每噸收費(fèi)100元計(jì)。水產(chǎn)品加工服務(wù)費(fèi)收入：按每噸收費(fèi)300元計(jì)。粉類加工服務(wù)費(fèi)收入：按每噸收費(fèi)100元計(jì)。禽肉分割加工服務(wù)費(fèi)收入：按每噸收費(fèi)200元計(jì)。肉類分割加工服務(wù)費(fèi)收入：按每噸收費(fèi)200元計(jì)。e．豆制品車間出租收入：租金80元/月m2，出租率取70%。f．裝卸服務(wù)：項(xiàng)目裝卸服務(wù)為每年200萬噸，按每噸收入10元計(jì)。g．冷庫：有40%為低溫庫，租金150元/月m2，出租率取70%；另60%為高溫庫，租金120元/月m2，出租率取70%。h．倉庫：租金8元/月m2，出租率取70%。i．停車場：大車位733個(gè)，平均每個(gè)車位每天收入60元，小車位110個(gè)，平均每個(gè)車位每天收入30元，使用率80%。j．網(wǎng)上交易客戶入戶費(fèi)：預(yù)計(jì)每年有200個(gè)會(huì)員，每個(gè)收費(fèi)1200元。K．拍賣手續(xù)費(fèi)：估計(jì)成交額5億元，%收費(fèi)。l．賓館餐廳：租金40元/月m2，出租率取70%。m．倉儲(chǔ)物流出租收入：租金10元/月m2，出租率取70%。n．商品準(zhǔn)入收費(fèi)：估計(jì)成交量80萬噸，%/噸收費(fèi)。，自主經(jīng)營規(guī)模為5萬噸/年，年均經(jīng)營收入1910萬元。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)年均經(jīng)營收入為58090萬元。 稅金營業(yè)稅金及附加：根據(jù)稅法規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)按營業(yè)收入的5%交納營業(yè)稅。按營業(yè)稅額的7%征繳城市維護(hù)建設(shè)稅，3%征收教育費(fèi)附加。a．本項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)年平均營業(yè)稅金及附加為6770萬元。b．所得稅：按33%的稅率計(jì)征所得稅。 利潤a．盈余公積金：還貸期間和還貸后，均按稅后利潤10%計(jì)提盈余公積金。b．利潤總額：經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為18810萬元。 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)的需要，本報(bào)告編制了全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表，從各個(gè)角度考察項(xiàng)目的盈利能力。從上述的分析和計(jì)算中，可得出下列財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)：a．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV指按設(shè)定的行業(yè)基準(zhǔn)收益率（本項(xiàng)目為7%），將項(xiàng)目分析期內(nèi)的各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在分析期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)。其計(jì)算結(jié)果為：全部投資凈現(xiàn)值：；。b．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)分析期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累積等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的贏利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評價(jià)指標(biāo)。經(jīng)計(jì)算，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%；%。c．投資回收期投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益低償全部投資的時(shí)間。它是考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的投資回收能力的主要評價(jià)指標(biāo)。全部投資回收期（均包括建設(shè)期）：；。d．投資利潤率投資利潤率是指項(xiàng)目各年平均利潤總額與項(xiàng)目總資金的比率。它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。投資利潤率＝年均利潤總額247。項(xiàng)目總資金100%＝%。e．投資利稅率投資利稅率是指項(xiàng)目各年平均利稅總額與項(xiàng)目總資金的比率。投資利稅率＝年均利稅總額247。項(xiàng)目總資金100%＝%。 清償能力分析本項(xiàng)目償還貸款的資金來源有：未分配利潤、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)。經(jīng)計(jì)算，（包括建設(shè)期），從資金來源與運(yùn)用計(jì)算結(jié)果看出，累計(jì)盈余資金欄目中未出現(xiàn)負(fù)數(shù)，經(jīng)營期各年均有盈余，表明項(xiàng)目的資金使用與來源是可平衡的。 不確定性分析 盈虧平衡分析以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）：BEP=年平