房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理教案第五章-資料下載頁
2025-04-27 22:03本頁面
【正文】 答案】D【解析】實(shí)質(zhì)：貸款余額＝第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時(shí)的現(xiàn)值 第一步，已知貸款P，先求出月還款額A. 第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折現(xiàn)到第五年年末 提前還款（還本金）相關(guān)計(jì)算【例5－7】 ■ 第一步：求出正常還款的月供 ■ 第二步：提前償還一部分本金，則在以后年度中每月少償還多少 ■ 第三步： 提前償還本金后的每月月供 ?。秸Ｔ鹿蛱崆皟斶€本金而每月少還的數(shù)額 【例5－7】教材P164 某家庭以4000元/㎡的價(jià)格，購(gòu)買了一套建筑面積為120㎡的住宅，銀行為其提供了15年期的住宅抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金8萬元，問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？ [答疑編號(hào)5573050604] 【答案】 第一步計(jì)算正常情況下的月還款額 第二步，計(jì)算出第6年年初（也就是第五年年末）償還的本金部分，在第6到到第15年內(nèi)減少的月還款額： 第三步，計(jì)算從第6年開始的抵押貨款月還額： 【2009年真題】 李某從銀行貸款56萬元購(gòu)買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（?。┰?。 [答疑編號(hào)5573050605] 【答案】B【解析】 第一步：計(jì)算出正常的月供 第二步：計(jì)算出提前償還的10萬元，作為P’在6－20年相當(dāng)于多少月償 第三步，－＝（元） 還款常數(shù)的相關(guān)計(jì)算 ■ 月等額還款金額占借款總額的比例為還款常數(shù) ■ 知道了貸款額，再知道了還款常數(shù)，直接可以算出月還款額，或反之可直接算出貸款額 ■ 每期實(shí)際還款數(shù)＝貸款總額還款常數(shù) ■ 每期實(shí)際還款與按正規(guī)公式計(jì)算出的應(yīng)還款額之間的差距,將在最后一期中結(jié)算。其實(shí)質(zhì)是將等額的A,年算為期末的F 【例5－8】 某家庭以3500元/㎡的價(jià)格，購(gòu)買一套建筑面積為80㎡的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，年利率為8%，抵押貸款價(jià)值比率為70%，%。問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行一次償還的剩余本金金額是多少？ [答疑編號(hào)5573050606] 【答案】 第一步，先計(jì)算出理論上按月等額償還的還款額 第二步，計(jì)算實(shí)際每月的月付款額 第三步，計(jì)算每月實(shí)還與應(yīng)還的差額，即每月欠款 第四步，所月的欠款，將在最后一次性還清，相關(guān)于把等額的A〞折算到期末，其實(shí)質(zhì)是A換算為F 【2007年真題】 銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。%的還款方式，并在最后1個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（?。┰！ 答疑編號(hào)5573050607] 【答案】B【解析】 第一步，先計(jì)算出理論上按月等額償還的還款額 第二步，計(jì)算實(shí)際每月的月付款額 A′＝100000%＝700（元） 第三步，計(jì)算每月實(shí)還與應(yīng)還的差額，即每月欠款 A〞＝A－A′＝1110700=410（元） 開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖及相關(guān)計(jì)算 ■ 畫出現(xiàn)金流量表，由現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量三個(gè)部分組成 ■ 流入流出包括哪些項(xiàng)目，要根據(jù)題干中給出的內(nèi)容 【例5－9】教材P165 某人擬以500萬元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，經(jīng)營(yíng)成本為20萬元，且預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫字樓投資項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下文所列示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初） ?。ǖ?年裝修費(fèi)用60萬元，第20年轉(zhuǎn)售收入1600萬元，轉(zhuǎn)售成本150萬元，裝修費(fèi)用200萬元） [答疑編號(hào)5573050701] 【解析】 第一年年初 0第一年年末 1第二年年末 2第三年年末 3第四年年末4…第十九年年末19一、現(xiàn)金流入000100100（1+12%）…1600+100（1+12）16 100100（1+12%） 100（1+12%）16 1600二、現(xiàn)金流出751253008020（1+12%）…350+20（1+12%）1675125300 60 200 2020（1+12%） 20（1+12%）16 150三、凈現(xiàn)金流量－75－125－3002080（1+12）…1250+80（1+12%）16 【注意事項(xiàng)】 ■ 寫出表后要核實(shí)收入支出項(xiàng)目是否缺少 ■ 一定要把第一年的年初和年末分開寫為0和1，這樣不容易出錯(cuò) ■ 一定要注意收入與支出發(fā)生在年初還是年末，統(tǒng)一計(jì)入年末，如是本年年初發(fā)生的，一定要記入為上一年的收支【解析】 ?。ǖ缺饶曛嫡鬯銥楝F(xiàn)值） 抵押貸款加按的相關(guān)計(jì)算 ■ 何為加按 ◇ 按評(píng)估值辦理了貸款，其后抵押的房產(chǎn)價(jià)值升值，則升值部分可以再次辦理抵押貸款 【例5－10】教材P167 已知某家庭1998年12月31日為購(gòu)買價(jià)值為50萬元的住宅，申請(qǐng)了相當(dāng)于房?jī)r(jià)70%的住房抵押貸款，期限為20年，年利率為6%，按月等額還本付息。2004年1月1日，該家庭由于某種財(cái)務(wù)需要擬申請(qǐng)二次住房抵押貸款，假設(shè)按產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)益價(jià)值的50%發(fā)放。已知當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)值年上漲率為5%，問該家庭申請(qǐng)加按時(shí)，最多能得到多少抵押貸款？ [答疑編號(hào)5573050702] 【解題思路】 首先算出2004年1月1日時(shí)該房屋的價(jià)值 然后在此價(jià)值上減去到此時(shí)尚未償還的貨款余額，剩余部分即為產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)益價(jià)值最后再按產(chǎn)權(quán)權(quán)益價(jià)值的50%發(fā)放第二次抵押貸款?！ 〉谝徊?，計(jì)算到2004年1月1日時(shí)的該房產(chǎn)價(jià)值 第二步，計(jì)算第一次抵押貸款月還款額 第三步，計(jì)算至2004年1月1日末償還的第一次抵押貸款余額 第四步，計(jì)算到2004年1月1日產(chǎn)權(quán)人對(duì)該房屋擁有的權(quán)益價(jià)值 第五步，計(jì)算二次抵押貸款可獲得的最大貨款額 50%＝（元） 復(fù)合式可調(diào)整利率貸款 ■ 實(shí)質(zhì) ◇ 前若干年采用合同約定的固定利率，以后年度隨市場(chǎng)利率調(diào)整（倫敦同類拆借利率調(diào)整） ◇ 也稱m/n貸款，主要有2/28和3/27兩種 ■ 注意 ◇ 前M年以單利計(jì)息，且只需要還利息，不需要考慮本金 ◇ 后N后以復(fù)利計(jì)息，而且要等額償還本利 ◇ 調(diào)整利率后的月還款額的計(jì)算，仍然按貸款額計(jì)算，而不按尚未償還的貸款余額計(jì)算 【例5－11】教材P167 某家庭與2004年購(gòu)買了總價(jià)為22萬美元的住房，成功申請(qǐng)了總額為18萬美元，期限為30年，%的復(fù)合式可調(diào)整利率貸款，2007年以后調(diào)整利率為9%，問該家庭在前三年和后幾年的月還款額分別為多少？ [答疑編號(hào)5573050703] 【答案】 第一步：前3執(zhí)行固定利率期間月還款額（單利且只還利息不計(jì)本金） 第二步：2007年初調(diào)整利率后（復(fù)利且必須等額本利還款） 【2008年真題】 某家庭于2005年購(gòu)買住房時(shí)申請(qǐng)了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2／28”，﹪ ，﹪，則該家庭在第28個(gè)月的還款額為（?。┟涝? [答疑編號(hào)5573050704] 【答案】D【解析】 調(diào)整利率后（復(fù)利且必須等額本利還款） 【2009年真題】 只要商品住宅的價(jià)格不下跌，就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)。（?。 答疑編號(hào)5573050705] 【答案】【解析】次貸危機(jī)的根本原因是把貸款發(fā)放給本來沒有還款能力的人，是多種因素的綜合作用。即使住宅價(jià)格不下跌，只要利率有較大程度的提高，就會(huì)使月還款額占家庭收入的比例大幅度提高，還款負(fù)擔(dān)日益沉重，就會(huì)發(fā)生理性違約行為。 38 / 3
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