【正文】 業(yè)主）收取一定的費(fèi)用解決，費(fèi)用的收取以國(guó)家文件為依據(jù)。組織機(jī)構(gòu)圖重大決策業(yè)主代表大會(huì)委 員 會(huì)物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營(yíng)部保安部（職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報(bào)告只作初步分析）。除聘請(qǐng)全國(guó)資深物管人士2人專職外，其余各人員均實(shí)行外聘。定員的詳表如下：職工定員表序 號(hào)部門人員（人）備 注1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部2負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安3財(cái)務(wù)部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營(yíng)部1實(shí)行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開(kāi)拓性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)5維修部2簡(jiǎn)單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù)6合 計(jì)846 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期24個(gè)月 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過(guò)程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際特點(diǎn)，實(shí)施進(jìn)度初步安排如下：2014年6月~2015年10月，完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批工作；2014年10月~2014年12月，完成場(chǎng)地平整及建筑設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)；2014年12月~2015年12月，主體工程完工；2016年1月~2016年5月，主體裝修及室外配套工程；2016年6月，竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 表81 第十一章 投資估算及資金籌措 投資估算項(xiàng)目規(guī)劃總用地為28040m2，總建筑面積49100m2，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為98000萬(wàn)元，其中：，其它費(fèi)用26980萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)2000萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金3000萬(wàn)元（詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算表）。 項(xiàng)目投資估算表 單位：（萬(wàn)元）工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備及安裝工程費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì)一工程費(fèi)用1住宅及地下車庫(kù)2公建配套設(shè)施工程費(fèi)用合計(jì)3900二其它費(fèi)用1征地費(fèi)（）450045002建設(shè)單位管理費(fèi)3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)200020004監(jiān)理費(fèi)5建設(shè)期的借款利息6其他規(guī)費(fèi)等82008200其它費(fèi)用合計(jì)2698026980三預(yù)備費(fèi)20001500四項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金30002000建設(shè)投資合計(jì)390031980（1）工程費(fèi)用，根據(jù)遼寧省建設(shè)廳頒發(fā)的遼建價(jià)（2008）第72號(hào)文件《遼寧省建筑工程概算定額》估算，同時(shí)參照盤錦市目前同類建筑單位工程造價(jià)。①土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。（2）安裝工程參照盤錦市目前類似工程的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算。（3）其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。征地費(fèi)，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國(guó)有土地使用權(quán)所支付的成本進(jìn)行估算；（4）預(yù)備費(fèi)：主要是指因設(shè)計(jì)變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)部分，以及考慮價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的費(fèi)用增加。 資金籌措項(xiàng)目總投資98000萬(wàn)元，所需資金擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款40000萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金48000萬(wàn)元，預(yù)售收入投入10000萬(wàn)元。項(xiàng)目的資金籌措及運(yùn)用情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)1建設(shè)投資9800098000資金籌措9800098000其中：銀行借款4000040000 自籌資金48000048000 項(xiàng)目預(yù)售收入1000010000第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；國(guó)家及地方有關(guān)政策；項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查。 經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū)，項(xiàng)目建成后，共形成高層商品住宅421200m2，地下車庫(kù)33000m2（2200個(gè)停車位），地上停車位1000個(gè)，公共配套設(shè)施14000m2。除13層裙樓、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營(yíng)。（1）價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場(chǎng)及門面銷售價(jià)格進(jìn)行的抽樣調(diào)查，本報(bào)告對(duì)城區(qū)區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫(kù)的價(jià)格預(yù)測(cè)如下：商品住宅均價(jià)為4,600元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價(jià)為4,600元/ m2，車庫(kù)12萬(wàn)元/個(gè)。（2）營(yíng)業(yè)收入及稅費(fèi)估算①營(yíng)業(yè)收入商品住宅銷售收入：4212004,600＝193752萬(wàn)元配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入：421204,600＝地下車庫(kù)銷售收入：2200120,000＝2640萬(wàn)元合計(jì)：。②銷售稅費(fèi)稅（費(fèi)）種　　　　計(jì)稅依據(jù)　　　　稅（費(fèi)）率營(yíng)業(yè)稅　　　　 　 銷售收入　　　　　5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅　 7%教育費(fèi)附加　　　 　 營(yíng)業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營(yíng)期間銷售稅費(fèi)額：營(yíng)業(yè)稅：5%＝土地增值稅：1%＝城市維護(hù)建設(shè)稅：7%＝教育費(fèi)附加：%＝合計(jì)：。 營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用估算經(jīng)營(yíng)期間成本費(fèi)用主要有營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷售人員的工資及福利費(fèi)等，按銷售收入的2%估算：營(yíng)業(yè)費(fèi)用：2%＝管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、招待費(fèi)、管理人員的工資及福利費(fèi)等，%估算：管理費(fèi)用：%＝財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。本項(xiàng)目除項(xiàng)目貸款35000萬(wàn)元外，不考慮其他貸款，估算財(cái)務(wù)費(fèi)用為5400萬(wàn)元。項(xiàng)目總成本費(fèi)用上述各項(xiàng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，（詳見(jiàn)總成本及費(fèi)用估算表）。 財(cái)務(wù)效益分析項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部2008年4月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費(fèi)用即得利潤(rùn)總額（詳見(jiàn)損益表）。根據(jù)項(xiàng)目成本與收入情況測(cè)算的主要指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬(wàn)元 所得稅后萬(wàn)元 項(xiàng)目敏感性分析本報(bào)告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價(jià)格）、項(xiàng)目總成本（主要為開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）兩項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益的影響程度。項(xiàng)目的敏感性分析情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)1現(xiàn)有指標(biāo)2銷售收入下降5%1,14, 3項(xiàng)目總成本上升5%1, 1, 從以上分析看出，本項(xiàng)目當(dāng)銷售收入下降5%或總成本支出上升5%時(shí)，項(xiàng)目仍有較好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上所述，，%，投資回收期（稅后），故本報(bào)告認(rèn)為，項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 （1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，得到縣政府的重點(diǎn)支持。（3）本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。 （1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見(jiàn)成效。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。