【正文】 業(yè)主）收取一定的費用解決，費用的收取以國家文件為依據(jù)。組織機構(gòu)圖重大決策業(yè)主代表大會委 員 會物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營部保安部（職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報告只作初步分析）。除聘請全國資深物管人士2人專職外，其余各人員均實行外聘。定員的詳表如下：職工定員表序 號部門人員（人）備 注1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部2負責日常衛(wèi)生、綠化、保安3財務(wù)部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營部1實行有償服務(wù)，負責開拓性經(jīng)營活動5維修部2簡單的水、電及設(shè)備維修、維護6合 計846 第十章 項目實施進度 項目建設(shè)期本項目建設(shè)期24個月 項目實施計劃項目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準備工作，本報告認為，為保證工程順利進行，項目的建設(shè)實施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護的關(guān)系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)項目建設(shè)的實際特點，實施進度初步安排如下：2014年6月~2015年10月，完成項目前期各項審批工作；2014年10月~2014年12月，完成場地平整及建筑設(shè)計、施工招標；2014年12月~2015年12月，主體工程完工；2016年1月~2016年5月，主體裝修及室外配套工程；2016年6月，竣工驗收。項目實施進度表 表81 第十一章 投資估算及資金籌措 投資估算項目規(guī)劃總用地為28040m2，總建筑面積49100m2，經(jīng)測算，項目總投資為98000萬元，其中：，其它費用26980萬元，預(yù)備費2000萬元，項目周轉(zhuǎn)用流動資金3000萬元（詳見項目投資估算表）。 項目投資估算表 單位：（萬元）工程項目或費用名稱建筑工程費設(shè)備及安裝工程費其它費用合計一工程費用1住宅及地下車庫2公建配套設(shè)施工程費用合計3900二其它費用1征地費（）450045002建設(shè)單位管理費3勘察設(shè)計費200020004監(jiān)理費5建設(shè)期的借款利息6其他規(guī)費等82008200其它費用合計2698026980三預(yù)備費20001500四項目周轉(zhuǎn)用流動資金30002000建設(shè)投資合計390031980（1）工程費用，根據(jù)遼寧省建設(shè)廳頒發(fā)的遼建價（2008）第72號文件《遼寧省建筑工程概算定額》估算，同時參照盤錦市目前同類建筑單位工程造價。①土建工程：包括整個建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。（2）安裝工程參照盤錦市目前類似工程的造價指標進行估算。（3）其他費用中包括各種規(guī)費、征地拆遷費、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費等。征地費，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國有土地使用權(quán)所支付的成本進行估算；（4）預(yù)備費：主要是指因設(shè)計變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見費部分，以及考慮價格變動帶來的費用增加。 資金籌措項目總投資98000萬元，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款40000萬元，項目資本金48000萬元，預(yù)售收入投入10000萬元。項目的資金籌措及運用情況見下表：項目資金籌措及運用表 單位：萬元項目合計1建設(shè)投資9800098000資金籌措9800098000其中：銀行借款4000040000 自籌資金48000048000 項目預(yù)售收入1000010000第十二章 財務(wù)評價 項目財務(wù)評價的主要依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；國家及地方有關(guān)政策；項目設(shè)計方案及相關(guān)市場調(diào)查。 經(jīng)營設(shè)計及營業(yè)收入本項目設(shè)計用途為商品住宅區(qū)，項目建成后，共形成高層商品住宅421200m2，地下車庫33000m2（2200個停車位），地上停車位1000個，公共配套設(shè)施14000m2。除13層裙樓、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營。（1）價格預(yù)測根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對項目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進行的抽樣調(diào)查，本報告對城區(qū)區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫的價格預(yù)測如下：商品住宅均價為4,600元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價為4,600元/ m2，車庫12萬元/個。（2）營業(yè)收入及稅費估算①營業(yè)收入商品住宅銷售收入：4212004,600＝193752萬元配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入：421204,600＝地下車庫銷售收入：2200120,000＝2640萬元合計：。②銷售稅費稅（費）種　　　　計稅依據(jù)　　　　稅（費）率營業(yè)稅　　　　 　 銷售收入　　　　　5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅　 7%教育費附加　　　 　 營業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費額：營業(yè)稅：5%＝土地增值稅：1%＝城市維護建設(shè)稅：7%＝教育費附加：%＝合計：。 營業(yè)成本費用估算經(jīng)營期間成本費用主要有營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用。營業(yè)費用營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費用：2%＝管理費用管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，%估算：管理費用：%＝財務(wù)費用財務(wù)費用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。本項目除項目貸款35000萬元外，不考慮其他貸款，估算財務(wù)費用為5400萬元。項目總成本費用上述各項與項目開發(fā)成本之和即為項目總成本費用。經(jīng)測算，（詳見總成本及費用估算表）。 財務(wù)效益分析項目根據(jù)國家計委、建設(shè)部2008年4月頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的要求進行經(jīng)濟評價。項目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費用即得利潤總額（詳見損益表）。根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示：項目主要經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬元 所得稅后萬元 項目敏感性分析本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價格）、項目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費用、銷售費用）兩項主要指標進行了敏感性分析，分析其變動對項目收益的影響程度。項目的敏感性分析情況見下表：項目敏感性分析表序號項 目財務(wù)內(nèi)部收益率（%）財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%)項目凈利潤1現(xiàn)有指標2銷售收入下降5%1,14, 3項目總成本上升5%1, 1, 從以上分析看出，本項目當銷售收入下降5%或總成本支出上升5%時，項目仍有較好的財務(wù)指標，說明項目的抗風(fēng)險能力較強。 經(jīng)濟評價結(jié)論綜上所述，，%，投資回收期（稅后），故本報告認為，項目建設(shè)從經(jīng)濟角度分析是可行的。第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 （1）本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，得到縣政府的重點支持。（3）本項目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （4）財務(wù)評價表明，本項目經(jīng)濟效益較好，財務(wù)風(fēng)險較小。本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟效益。 綜上所述，本項目是可行的。 （1）該項目的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。（2）建議認真做好工程的招標、施工圖設(shè)計和施工工作，加強工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進度。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。（4）精心編制工程實施計劃，在確保工程質(zhì)量和進度的同時，要嚴格控制建設(shè)投資，加強營銷運作，加強營銷運作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時狠抓項目建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最佳的經(jīng)濟和社會效益。