【正文】 銷售的人員，定員數(shù)量100人。服務人員：包括服務于職工生活或間接服務于生產的人員，定員數(shù)量50人。任務劃分：總經理負責項目的總的規(guī)劃設計、方案確定、政策制定等總的任務。副總經理在總經理的帶領下，負責項目的開發(fā)和對下屬部門的監(jiān)督。經理部負責行政計劃、接待。財務部負責會計、經濟核算。銷售部負責原材料供應、產品銷售招商。人力資源部負責員工考核、調動，薪酬發(fā)放 其中有一部分工人、工程技術人員、管理經營人員必須參與建設過程、設備安裝、調試（這部分人員的來源及進場時間討論后決定）。167。 年總工資和職工年平均工資估算工人：年工資總額為3600萬元。工程技術人員：年工資總額720萬元。管理與經營人員：年工資總額600萬元。服務人員：年工資總額60萬元。職工年總工資：4980萬元。職工年平均工資：。167。 員工來源、招聘方案和人員培訓及費用估算一、員工來源分析高級管理人才或專家、教授在全國范圍招聘中層管理人員及專業(yè)技術人才采用跨地區(qū)招聘方式一般工作人員和高級技術人員在當?shù)卣衅付⒄衅阜桨刚衅溉藬?shù)：900人招聘標準：高級管理人才或專家、教授：年齡在3550歲，本科或以上學歷，10年以上工作經驗，在同等崗位有8年以上工作經驗，溝通能力、管理能力強。中層管理人員及專業(yè)技術人才：年齡在28—35歲，大?；蛞陨蠈W歷，5年以上工作經驗，在同等崗位有2年以上工作經驗，溝通能力、管理能力、專業(yè)技術能力強。高級技術人員：年齡在2535歲，大?；蛞陨蠈W歷或技師職稱，3年以上工作經驗，在同等崗位有2年以上工作經驗，溝通能力、技術能力強。一般工作人員：年齡在1845歲，高中或以上文化，政治表現(xiàn)好，一年以上工作經驗。招聘經費預算：100萬元。公司具體錄用原則：（1） 旺盛的精力；（2） 表達能力強；（3） 具有高超的社會技能；（4） 服從指揮；（5） 腳踏實地；（6） 適合顧客；（7） 有沖勁、有創(chuàng)意；（8） 具有與他人共同合作的能力。三、年培訓的人員總數(shù)：500人左右。優(yōu)良的服務是公司樹立形象的重要方式，也是顧客對公司開發(fā)的產品的一種信任。因此對銷售人員的培訓成為本開發(fā)項目的一項重要內容。對銷售人員的培訓必須抓好的中心環(huán)節(jié)為“一個中心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學會”，具體為：一個中心——以客戶為中心；兩種能力——應付能力、協(xié)調能力；三顆心 ——對工作的熱心、對客戶的耐心、對成功的信心四條熟悉——熟悉國家政治經濟形式、熟悉房地產政策法規(guī)、熟悉商業(yè)地產市場行情、熟悉本公司業(yè)務情況；五必會 —— 學會市場調查、學會分析算帳、學會揣摩顧客心理、學會追蹤客戶、學會與客戶交朋友。四、培訓方式：l ①派往類似物流園的生產現(xiàn)場和設備制造現(xiàn)場，通過實習培訓生產、維修和管理人員，部分生產維修人員可參加本項目施工現(xiàn)場的施工、設備安裝、調試、運轉。l ②引進國外新工藝、新技術、新設備，必要時派往國外生產現(xiàn)場和設備供應廠實習。l ③在場區(qū)舉辦各種類型的培訓班，按照生產和業(yè)務工作的具體內容，分專業(yè)、分工種進行培訓。167。 項目實施的各階段167。 企業(yè)組織形式灞橋邵平店鋼鐵物流交易中心將采用規(guī)范化的有限責任公司的組織形式，實行董事會領導下的總經理負責制。企業(yè)組織形式和職能部門設計如下：167。 經營模式選擇在對陜西、浙江、江蘇、等地的鋼鐵物流市場進行調研后，發(fā)現(xiàn)其經營方式主要有：園區(qū)的經營區(qū)域以租賃的形式向鋼鐵供應商提供進行場所、商業(yè)網點出售或出租為主，物流園區(qū)的配套服務主要采取對外承包的形式，由物流園管理公司對其進行統(tǒng)一的管理監(jiān)督。本項目建成后主要采取經營場所對供應商的租賃經營，輔以部分網點出售的形式。交易中心的收入來源主要以交易場所的租金、貨物的落地費、吊裝費、倉儲費以及配套加工費為主，輔以其他的小型管理費和餐飲、賓館等配套的營業(yè)收入。167。 施工和生產準備施工：施工階段時項目實施時期的主要階段。安裝大型復雜項目，施工單位要根據(jù)施工圖編制詳細的施工組織設計，根據(jù)物流園生產系統(tǒng)投產次序安排車間和設施的施工順序，主體車間及其相應的輔助公用設施的配套要完整。建立管理機構：企業(yè)管理方式在項目實施過程中逐步形成、擴大和健全。招收和培訓職工：對職工的調集、招聘和必要的培訓要做出適當?shù)臅r間安排，使其和生產經營需要相銜接。組織收集生產技術資料：制訂必要的管理制度和各種操作規(guī)程。組織生產物資供應：落實原材料、燃料、協(xié)作產品、水、電、汽和其他配合條件，簽訂有關協(xié)議。167。 項目實施進度表167。 項目建設工期一期項目建設期預計二年，自2011年初開始，到2012年末驗收竣工。二期項目建設期預計二年，自2013年初開始，到2014年末驗收竣工。167。 橫道圖 一期項目工程進度安排初步決定按下表所示進行。在工程實施過程中可根據(jù)項、審批、項目籌備及資金的籌措到位等情況進行調整。一期項目工程進度計劃表 時間工作階段2010年2011年2011年5月至2012年11月2012年11月12月1月2月3月4月12月可行性研究、立項、審批勘查設計、施工圖設計資金籌措拆遷安置工程招投標工程施工竣工驗收及通車運營 167。 項目招投標在工程項目建設的執(zhí)行階段以招標的方式選擇承包人，是保證工程建設項目在勘察、設計、施工、安裝等過程中以最合理的價格取得最優(yōu)的結果。通過項目法人與承包方簽訂明確雙方權利義務的經濟合同，將工程項目的實施過程納入法制化管理。根據(jù)《陜西省實施中華人民共和國招標投標法辦法》進行招投標。凡是施工單項合同估算價在100萬元以上的工程；設備、材料等貨物單項合同估算價在50萬元以上的采購；勘察、設計、監(jiān)理等單項合同估算價在30萬元以上服務的采購，都必須進行招標，擇優(yōu)確定。 本項目建設總投資為100000萬元，項目單位應按國家有關招投標管理辦法，結合項目自身的建設管理力量，選擇招標的組織和管理方式。第8章 投資估算與資金籌措167。 估算范圍本投資估算包括項目前期的拆遷補償費，項目建設期的道路工程、給排水工程、照明工程、供熱工程等工程建設費用及建設期利息等其他相關費用。167。 投資估算依據(jù)：（1）建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）；（2）建安工程費用參照西安市近期類似工程的預、決算資料并結合該項目的實際情況確定；（3）其它費用按照陜西省工程建設其它費用有關規(guī)定（陜西省計劃委員會陜計[1999]50號文）計算；（4）根據(jù)國家現(xiàn)行政策，該項目免征投資方向調節(jié)稅。167。 投資估算167。 固定資產估算固定資產開發(fā)成本估算表序號項 目成本（萬元）所占比例（%）1土地成本1600020 %2建筑工程費3760047%3安裝工程費6400%4設備及工器具購置費6400%5開辦費4000%6開發(fā)期稅費3200%7基本預算費4000%8漲價預算費24003%合計80000100%其中：建設工程費用。 包括物流園大廈、地面硬化、倉庫、加工車間、公用工程、服務及生活福利設施等費用,估算以陜西西安工程造價為依據(jù)。開辦費用。建設單位管理費：（建筑工程費+安裝工程費）*5%=2200萬元人民幣工程監(jiān)理費：（建筑工程費+安裝工程費）*%=264萬元人民幣勘探設計費:：（建筑工程費+安裝工程費）*2%=880萬元人民幣臨時設施費：（建筑工程費+安裝工程費）*%=660萬元人民幣基本預算費：（固定資產+開辦費）*%=4000萬元人民幣漲價預算費（3%）稅費（4%）167。 流動資金估算生產籌備費:10000萬元人民幣辦公和生活家具購置費:3000萬元人民幣經營成本:7000萬元人民幣流動資金總額為:10000萬元+3000萬元+7000萬元=20000萬元人民幣167。 投資總額固定資產總額+流動資金總額=80000萬元+20000萬元=100000萬元人民幣167。 資金籌措投入自籌資金6億元人民幣。銀行貸款4億元人民幣。第9章 財務與效益分析167。 評價依據(jù)、范圍及指標167。 評價依據(jù)1． 國家計委[2006]1325號文《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》；2． 中國輕工總會頒發(fā)的《輕工業(yè)建設項目投資估算辦法》；3． 陜西省建筑工程消耗定額；4． 陜西省安裝工程消耗定額；5． 有關行業(yè)規(guī)范、規(guī)定、標準；6． 建設單位提供的有關基礎數(shù)據(jù)資料。167。 評價范圍本項目評價是對興建鋼材物流園項目全部工程進行評價。本項目擬占地600畝，分二期進行建設：一期占地約200畝（新征地100畝，租用100畝），建成市場綜合辦公樓2座各20層，建筑面積53200平方米、鋼貿商鋪500間76000平方米、結算中心大樓1座8640平方米、大型鋼材現(xiàn)貨室內庫15座150000平方米、30T50T行車11部、15T行車20部、鐵路專線2條、120T地磅2座。二期占地約400畝，建成30層現(xiàn)代化高級商業(yè)寫字樓2座68510平方米、鋼貿商鋪500間79800平方米、30T行車10部、15T行車20部。167。 評價指標本項目經濟評價擬采用財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期等計算指標以考察項目的盈利水平及投資回收能力，判斷項目的財務可行性。167。 、基礎數(shù)據(jù)(1)項目計算期
本項目評價計算期為12年， 其中建設期為2年（2011年1月至2012年12月為一期工程建設期），經營期10年，經營期中含投產期2年。
(2)貨運量
根據(jù)調查及預測分析，項目建成后正常年貨物吞吐量500萬噸以上。(3)行業(yè)基準收益率本次評價暫定基準收益率為12%。167。 財務評價167。 經營收入、經營稅金及附加估算1．經營收入估算1)生產負荷?？紤]到該項目倉儲經營有一個過程，投產后第1年經營負荷確定為70%，第2年經營負荷90%，第3年開始達到滿負荷運轉，正常年倉儲量為200萬噸。2) 經營價格。交易手續(xù)費，按年交易額10億元人民幣計算，手續(xù)費按交易額的2%計算，年手續(xù)費收入2000萬元。鋼貿商鋪和大型鋼材現(xiàn)貨室內庫的可出租面積分別為155800平方米和150000平方米，按年出租費1500元/平方米計算，出租收入45870萬元。3) 經營收入。經測算，正常年經營收入47870萬元。經營稅金及附加估算本項目應繳納經營稅、城市維護建設稅及教育費附加。按照國家有關規(guī)定，實際稅賦為經營收入的5%；城市維護建設稅和教育費附加分別按增值稅的7%和3%計取。經計算，正常年經營稅金及附加為7180萬元。167。 經營成本費用估算本項目正常年總成本為15679萬元，經營成本為7000萬元。成本估算構成如下；日常性支出本項目日常性支出約占當年收入的2%，約為957萬元。燃料、動力價格根據(jù)消耗指標并按當?shù)貙嶋H價格計算。工商管理費產品交易工商管理費，根據(jù)有關規(guī)定按項目經營收入的1%計取。職工工資及福利費本項目定員2350人,職工年總工資4980萬元,職工福利費按工資總額的14%計取。經計算，正常年工資福利及保險費共5677萬元。折舊與攤銷折舊按平均年限折舊法計算。項目固定資產投資80000萬元，形成固定資產價值50400萬元，房屋及建筑物折舊年限為50年，年折舊率為2%，年折舊費為1008萬元；機器設備折舊年限為10年，年折舊率為10%，年折舊費為1580萬元；無形資產和遞延資產,年攤銷費年為1380萬元。修理費修理費按折舊費的10%計取，每年397萬元。管理費用按經營收入的1%計取。利息支出生產期發(fā)生的長期借款和流動資金借款利息計入利息支出。銀行貸款4億元，根據(jù)2010年標準，%計算，年支付利息為2376萬元。167。 利潤及分配正常年稅前利潤為32191萬元，稅后利潤為25011萬元。企業(yè)發(fā)展基金、盈余公積金、公益金、儲備基金、福利基金五項共按10%計取。167。 財務盈利能力分析 物流園投資方案現(xiàn)金流量表年份凈現(xiàn)金流量(萬元)累積凈現(xiàn)金流量(萬元)16640066400213600800003156796432141567948642515679329636156791728471567916058156791407491567929753101567945432112015600/年201432215015000/年651432根據(jù)《財務現(xiàn)金流量表》可以分別計算出全部投資的以下幾項財務評價指標：項 目稅 后稅 前財務內部收益率(%)財務凈值現(xiàn)(ic=12%)(萬元)2876537158投資回收期(含建設期)財務內部收益率稅前稅后均大于行業(yè)基準收益率，財務凈現(xiàn)值均大于零，說明該項目盈利能力滿足了行業(yè)基準最低要求，在財務上是可以接受的。投資回收期小于行業(yè)基準投資回收期，這表明項目投資能按時收回。注釋：1 、投資回收期根據(jù)投資現(xiàn)金流量表可知在第8年累計現(xiàn)金流量為正15808萬元，則第8年為項目回收終止年份，記為T。在此基礎上，投資回收期Pt的