【正文】 業(yè)物流園的庫(kù)內(nèi)加工作業(yè)一般有兩種類型：一是依據(jù)貨主加工通知，在出貨前進(jìn)行有關(guān)加工，即一次性的加工；二是依據(jù)與貨主的合同，對(duì)指定的貨品在出貨前均進(jìn)行加工處理，即較長(zhǎng)期性的加工。圖513七 車輛管理（一）卸車作業(yè)流程圖見(jiàn)圖514圖514（二）裝車作業(yè)流程見(jiàn)圖515圖515（三）車輛調(diào)度作業(yè)流程圖見(jiàn)圖516圖516167。 總平面布置原則 有效管理；運(yùn)作效率化；作業(yè)單純化；作業(yè)須有擴(kuò)展性；空間須有擴(kuò)展性；依業(yè)務(wù)成長(zhǎng)做分期投資之可行性，達(dá)到工藝流程流暢、物流流送線路最短、貨流人流分道、生產(chǎn)調(diào)度方便，并考慮用地最少、施工費(fèi)用節(jié)約等要求。167。在運(yùn)輸配送的部分，能提供以下功能：作業(yè)層次：配送運(yùn)輸作業(yè)整合（車輛共配）。 管理決策支持層次：通過(guò)資源整合，可對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行垂直整合和水平整合，主要包括物流成本分析與計(jì)費(fèi)定價(jià)策略等。 透過(guò)這些功能的配合運(yùn)作，興建鋼材物流園將以最快的速度反應(yīng)客戶的出貨需求，按照實(shí)時(shí)配送原則（Just in　Time，JIT），滿足配送管理的需要。亦可結(jié)合先進(jìn)的條形碼技術(shù)與讀取設(shè)備、GPS/GIS技術(shù)及無(wú)線通訊技術(shù)，為興建鋼材物流園建置出一套智能化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化的運(yùn)輸配送作業(yè)體系。 土建工程167。 特殊基礎(chǔ)工程方案1 、卡車通道 在物流園內(nèi)部的卡車通道，車道的地板荷重必須是能承擔(dān)20噸/軸的地板。 月臺(tái)高度 在物流園的月臺(tái)，是進(jìn)出貨必經(jīng)之路，月臺(tái)高度是配合卡車貨臺(tái)的高度，但是卡車的種類非常多，且高度也都不一樣。,。低溫倉(cāng)庫(kù)則必須配合門封設(shè)備。遮陽(yáng)（雨）棚與月臺(tái)的高度至少要5米以上，長(zhǎng)度至少需要5米以上；而且斜度最好往內(nèi)部?jī)A斜。6 、地板荷重和地板材質(zhì) 在物流園辦公室地板荷重為每平方米300公斤，服飾商品則每平方米300500公斤，鋼鐵、陶瓷、飲料等商品每平方米5噸以上，家具、雜貨商品每平方米1噸。7 、墻壁及門窗 物流園的墻壁材料的不同有（1）彩色鋼板（2）彩色鋼板+隔熱（3）庫(kù)體板（4）磚墻等幾種。窗戶盡量在較高的地方，開(kāi)窗的主要目的是在于采光及緊急時(shí)逃生。同理此方向的柱間跨距也可以更大，(或6M)的倍數(shù)，建議最少為必須為11M，另外一方向(Y方向)的尺寸則以托盤式料架的寬度()乘上幾列就等于其柱間凈跨距，除此之外還必須考慮柱子實(shí)際的寬度及間隙，例如考慮以三列的料架時(shí)，3＝，再加上柱子實(shí)際的寬度80CM及間隙20CM ，或是以9M為柱間跨距。第6章 環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全167。 主要污染源交通噪聲： （1） 機(jī)動(dòng)車輛噪聲（2） 輪胎噪聲（3） 建筑施工噪聲汽車尾氣167。167。 治理環(huán)境的方案167。167。一 、大氣污染綜合整治措施合理利用大氣環(huán)境容量：科學(xué)利用自凈規(guī)律；結(jié)合調(diào)整物流園布局，合理開(kāi)發(fā)大氣環(huán)境容量；以集中控制為主，降低污染物排放量；強(qiáng)化污染源治理、降低污染物排放；發(fā)展植物凈化。建設(shè)污水處理池，及時(shí)清理垃圾。節(jié)約用水，計(jì)劃用水，大力提倡和加強(qiáng)廢水回收。如澆灌花草、噴泉、消防等。排水系統(tǒng)的體制規(guī)劃（管網(wǎng)組合方式）。三、 垃圾的綜合治理制定垃圾的收集和輸送計(jì)劃：垃圾的清掃：安排人力、物力、設(shè)備、投資和運(yùn)行費(fèi)用。另一類是用紙袋裝運(yùn)，將垃圾裝入紙袋，放在指定的收集地點(diǎn)，經(jīng)過(guò)特別設(shè)計(jì)的垃圾收集車拾取裝入運(yùn)輸車輛。垃圾車箱密閉。治理措施：制定噪聲控制小區(qū)建設(shè)計(jì)劃，逐步擴(kuò)大噪聲控制小區(qū)覆蓋率采用隔聲、吸聲、減震、消聲等技術(shù)。五、 交通噪聲的綜合治理措施：汽車改造（如防止使用高音喇叭、裝消聲器等），道路寬闊。167。施工期間盡量選用煙氣量少較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行使。地塊周圍樹(shù)立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”。建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工。 使用中的環(huán)保室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。進(jìn)出物流園的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。167。包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化，具體以設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)。 環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論該項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境影響不大，處理得當(dāng)可將影響降為零。 環(huán)境保護(hù)投資估算預(yù)計(jì)30萬(wàn)元人民幣167。167。（2）對(duì)危害部位和危險(xiǎn)性作業(yè)的保護(hù)措施：采用自動(dòng)報(bào)警、緊急事故處理等安全設(shè)施。（4）職業(yè)病防護(hù)和衛(wèi)生保健措施：定期檢查身體，輪崗制，發(fā)放衛(wèi)生保健品和藥品。 消防措施和設(shè)施方案建議倉(cāng)庫(kù)區(qū)須設(shè)置自動(dòng)滅火設(shè)備，因自動(dòng)立庫(kù)屬于開(kāi)放式倉(cāng)庫(kù)，參照消防法規(guī)定，倉(cāng)庫(kù)區(qū)需設(shè)置自動(dòng)灑水系統(tǒng)；庫(kù)位區(qū)每4米內(nèi)；，且須含蓋貨物(堆垛機(jī)巷道可不含),灑水頭上方須設(shè)置直徑30 公分之集熱板。倉(cāng)庫(kù)上方設(shè)置通風(fēng)設(shè)備以排除熱氣，如通風(fēng)機(jī)；通風(fēng)器等設(shè)施。第7章 項(xiàng)目組織及實(shí)施計(jì)劃167。167。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人生活服務(wù)系統(tǒng)管理系統(tǒng)生產(chǎn)系統(tǒng)糾紛協(xié)調(diào)組項(xiàng)目服務(wù)組資料整理后勤組現(xiàn)場(chǎng)施工組建筑材料管理項(xiàng)目實(shí)施后生產(chǎn)階段采用現(xiàn)代企業(yè)管理組織架構(gòu)董 事 會(huì)董 事 長(zhǎng)總 經(jīng) 理財(cái)務(wù)部經(jīng)理人事部經(jīng)理物業(yè)管理副總經(jīng)理銷售招商副總經(jīng)理生產(chǎn)副總經(jīng)理商業(yè)會(huì)展中心其他星級(jí)汽車旅館集裝箱中心配送中心倉(cāng)儲(chǔ)中心167。個(gè)別項(xiàng)目采用季節(jié)性生產(chǎn)，每年可分為生產(chǎn)期和停產(chǎn)期。 人力資源配置167。工程技術(shù)人員：（1）專職工程技術(shù)人員，是指直接從事產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工藝制定等工作的人員，定員數(shù)量為50人；（2）業(yè)務(wù)技術(shù)管理人員，包括主管生產(chǎn)的車間主任，從事計(jì)劃、生產(chǎn)、生產(chǎn)準(zhǔn)備、檢驗(yàn)、安全技術(shù)、設(shè)計(jì)、工藝、勞動(dòng)定額等科室技術(shù)管理工作的人員，定員數(shù)量為150人。服務(wù)人員：包括服務(wù)于職工生活或間接服務(wù)于生產(chǎn)的人員，定員數(shù)量50人。副總經(jīng)理在總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和對(duì)下屬部門的監(jiān)督。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)核算。人力資源部負(fù)責(zé)員工考核、調(diào)動(dòng)，薪酬發(fā)放 其中有一部分工人、工程技術(shù)人員、管理經(jīng)營(yíng)人員必須參與建設(shè)過(guò)程、設(shè)備安裝、調(diào)試（這部分人員的來(lái)源及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間討論后決定）。 年總工資和職工年平均工資估算工人：年工資總額為3600萬(wàn)元。管理與經(jīng)營(yíng)人員：年工資總額600萬(wàn)元。職工年總工資：4980萬(wàn)元。167。中層管理人員及專業(yè)技術(shù)人才：年齡在28—35歲，大?；蛞陨蠈W(xué)歷，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，在同等崗位有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，溝通能力、管理能力、專業(yè)技術(shù)能力強(qiáng)。一般工作人員：年齡在1845歲，高中或以上文化，政治表現(xiàn)好，一年以上工作經(jīng)驗(yàn)。公司具體錄用原則：（1） 旺盛的精力；（2） 表達(dá)能力強(qiáng)；（3） 具有高超的社會(huì)技能；（4） 服從指揮；（5） 腳踏實(shí)地；（6） 適合顧客；（7） 有沖勁、有創(chuàng)意；（8） 具有與他人共同合作的能力。優(yōu)良的服務(wù)是公司樹(shù)立形象的重要方式，也是顧客對(duì)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的一種信任。對(duì)銷售人員的培訓(xùn)必須抓好的中心環(huán)節(jié)為“一個(gè)中心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學(xué)會(huì)”，具體為：一個(gè)中心——以客戶為中心；兩種能力——應(yīng)付能力、協(xié)調(diào)能力；三顆心 ——對(duì)工作的熱心、對(duì)客戶的耐心、對(duì)成功的信心四條熟悉——熟悉國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形式、熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)、熟悉商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)行情、熟悉本公司業(yè)務(wù)情況；五必會(huì) —— 學(xué)會(huì)市場(chǎng)調(diào)查、學(xué)會(huì)分析算帳、學(xué)會(huì)揣摩顧客心理、學(xué)會(huì)追蹤客戶、學(xué)會(huì)與客戶交朋友。l ②引進(jìn)國(guó)外新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備，必要時(shí)派往國(guó)外生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)備供應(yīng)廠實(shí)習(xí)。167。 企業(yè)組織形式灞橋邵平店鋼鐵物流交易中心將采用規(guī)范化的有限責(zé)任公司的組織形式，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 經(jīng)營(yíng)模式選擇在對(duì)陜西、浙江、江蘇、等地的鋼鐵物流市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研后，發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)方式主要有：園區(qū)的經(jīng)營(yíng)區(qū)域以租賃的形式向鋼鐵供應(yīng)商提供進(jìn)行場(chǎng)所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)出售或出租為主，物流園區(qū)的配套服務(wù)主要采取對(duì)外承包的形式，由物流園管理公司對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一的管理監(jiān)督。交易中心的收入來(lái)源主要以交易場(chǎng)所的租金、貨物的落地費(fèi)、吊裝費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)以及配套加工費(fèi)為主，輔以其他的小型管理費(fèi)和餐飲、賓館等配套的營(yíng)業(yè)收入。 施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備施工：施工階段時(shí)項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的主要階段。建立管理機(jī)構(gòu)：企業(yè)管理方式在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中逐步形成、擴(kuò)大和健全。組織收集生產(chǎn)技術(shù)資料：制訂必要的管理制度和各種操作規(guī)程。167。 項(xiàng)目建設(shè)工期一期項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)二年，自2011年初開(kāi)始，到2012年末驗(yàn)收竣工。167。在工程實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)項(xiàng)、審批、項(xiàng)目籌備及資金的籌措到位等情況進(jìn)行調(diào)整?？辈樵O(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)資金籌措拆遷安置工程招投標(biāo)工程施工竣工驗(yàn)收及通車運(yùn)營(yíng) 167。通過(guò)項(xiàng)目法人與承包方簽訂明確雙方權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)合同，將工程項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程納入法制化管理。凡是施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元以上的工程；設(shè)備、材料等貨物單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元以上的采購(gòu)；勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬(wàn)元以上服務(wù)的采購(gòu)，都必須進(jìn)行招標(biāo)，擇優(yōu)確定。第8章 投資估算與資金籌措167。167。167。 固定資產(chǎn)估算固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本估算表序號(hào)項(xiàng) 目成本（萬(wàn)元）所占比例（%）1土地成本1600020 %2建筑工程費(fèi)3760047%3安裝工程費(fèi)6400%4設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)6400%5開(kāi)辦費(fèi)4000%6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)3200%7基本預(yù)算費(fèi)4000%8漲價(jià)預(yù)算費(fèi)24003%合計(jì)80000100%其中：建設(shè)工程費(fèi)用。開(kāi)辦費(fèi)用。 流動(dòng)資金估算生產(chǎn)籌備費(fèi):10000萬(wàn)元人民幣辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi):3000萬(wàn)元人民幣經(jīng)營(yíng)成本:7000萬(wàn)元人民幣流動(dòng)資金總額為:10000萬(wàn)元+3000萬(wàn)元+7000萬(wàn)元=20000萬(wàn)元人民幣167。 資金籌措投入自籌資金6億元人民幣。第9章 財(cái)務(wù)與效益分析167。 評(píng)價(jià)依據(jù)1． 國(guó)家計(jì)委[2006]1325號(hào)文《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；2． 中國(guó)輕工總會(huì)頒發(fā)的《輕工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資估算辦法》；3． 陜西省建筑工程消耗定額；4． 陜西省安裝工程消耗定額；5． 有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)；6． 建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。 評(píng)價(jià)范圍本項(xiàng)目評(píng)價(jià)是對(duì)興建鋼材物流園項(xiàng)目全部工程進(jìn)行評(píng)價(jià)。二期占地約400畝，建成30層現(xiàn)代化高級(jí)商業(yè)寫(xiě)字樓2座68510平方米、鋼貿(mào)商鋪500間79800平方米、30T行車10部、15T行車20部。 評(píng)價(jià)指標(biāo)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)擬采用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等計(jì)算指標(biāo)以考察項(xiàng)目的盈利水平及投資回收能力，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)項(xiàng)目計(jì)算期
本項(xiàng)目評(píng)價(jià)計(jì)算期為12年， 其中建設(shè)期為2年（2011年1月至2012年12月為一期工程建設(shè)期），經(jīng)營(yíng)期10年，經(jīng)營(yíng)期中含投產(chǎn)期2年。(3)行業(yè)基準(zhǔn)收益率本次評(píng)價(jià)暫定基準(zhǔn)收益率為12%。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)167。考慮到該項(xiàng)目倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)有一個(gè)過(guò)程，投產(chǎn)后第1年經(jīng)營(yíng)負(fù)荷確定為70%，第2年經(jīng)營(yíng)負(fù)荷90%，第3年開(kāi)始達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，正常年倉(cāng)儲(chǔ)量為200萬(wàn)噸。交易手續(xù)費(fèi)，按年交易額10億元人民幣計(jì)算，手續(xù)費(fèi)按交易額的2%計(jì)算，年手續(xù)費(fèi)收入2000萬(wàn)元。3) 經(jīng)營(yíng)收入。經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算本項(xiàng)目應(yīng)繳納經(jīng)營(yíng)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。經(jīng)計(jì)算，正常年經(jīng)營(yíng)稅金及附加為7180萬(wàn)元。 經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目正常年總成本為15679萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為7000萬(wàn)元。燃料、動(dòng)力價(jià)格根據(jù)消耗指標(biāo)并按當(dāng)?shù)貙?shí)際價(jià)格計(jì)算。職工工資及福利費(fèi)本項(xiàng)目定員2350人,職工年總工資4980萬(wàn)元,職工福利費(fèi)按工資總額的14%計(jì)取。折舊與攤銷折舊按平均年限折舊法計(jì)算。修理費(fèi)修理費(fèi)按折舊費(fèi)的10%計(jì)取，每年397萬(wàn)元。利息支出生產(chǎn)期發(fā)生的長(zhǎng)期借款和流動(dòng)資金借款利息計(jì)入利息支出。167。企業(yè)發(fā)展基金、盈余公積金、公益金、儲(chǔ)備基金、福利基金五項(xiàng)共按10%計(jì)取。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 物流園投資方案現(xiàn)金流量表年份凈現(xiàn)金流量(萬(wàn)元)累積凈現(xiàn)金流量(萬(wàn)元)16640066400213600800003156796432141567948642515679329636156791728471567916058156791407491567929753101567945432112015600/年201432215015000/年651432根據(jù)《財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》可以分別計(jì)算出全部投資的以下幾項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：項(xiàng) 目稅 后稅 前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)財(cái)務(wù)凈值現(xiàn)(ic=12%)(萬(wàn)元)2876537158投資回收期(含建設(shè)期)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前稅后均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目盈利能力滿足了行業(yè)基準(zhǔn)最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以接受的。注釋：1 、投資回收期根據(jù)投資現(xiàn)金流量表可知在第8年累計(jì)現(xiàn)金流量為正15808萬(wàn)元，則第8年為項(xiàng)目回收終止年份，記