【正文】 一、固定資產(chǎn)投資總額估算概述本項目投資估算范圍包括土地征用、建筑工程、安裝及裝飾工程、設(shè)備購置及安裝，配套基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。根據(jù)國家概算指標(biāo)及江蘇省有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，主要采用單位工程量綜合指標(biāo)法，結(jié)合項目實際情況，并參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ淘靸r水平，對本項目投資進行估算。二、投資估算編制依據(jù)中華人民共和國主席令第 29 號《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；國務(wù)院第 305 號《城市房屋拆遷管理條例》；國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》的通知（發(fā)改價格[1999]1283 號）；《江蘇省建設(shè)工程造價編制及審核暫行辦法》；國家、江蘇省關(guān)于建設(shè)工程投資估算編制的有關(guān)規(guī)定；建設(shè)單位提供的項目相關(guān)資料；江蘇省、鹽城市及某縣有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)。三、投資估算本項目固定資產(chǎn)投資總額包括土地取得成本、工程費用、其它費用、預(yù)備費等。興國寺改造項目可行性研究報告50土地取得成本該項目用地采取劃撥方式取得，按照每平立米 132 元計，土地取得成本為 萬元。見附表 11。建安及裝飾工程費根據(jù)本報告前面所述，本項目建設(shè)內(nèi)容主要包括住宅用房、物管、社區(qū)用房等。項目建安及裝飾工程總費用為 萬元。前期工作費項目前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、可性行研究費、水文地質(zhì)勘測及其圖紙審查費道路、供水、供電、土地平整、桿線遷移等，項目前期工程費總合計 萬元。詳見附表 12。基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費包括場地、道路工程、供水工程、排水工程、供電工程、綠化工程、其它工程(含消防、安全、環(huán)保、通訊等)。項目基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費總合計 萬元。詳見附表 13。公共配套設(shè)施建設(shè)費：公共配套設(shè)施建設(shè)費應(yīng)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施) 的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。興國寺改造項目可行性研究報告51本項目公共配套設(shè)施主要是建設(shè)公共廁所 2 個，投資 6萬元。開發(fā)期稅費估算開發(fā)期稅費應(yīng)包括項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。根據(jù)適用本項目的相關(guān)政策：因是“雙置換” 安置樓，某縣人民政府給予最大的優(yōu)惠，及基準(zhǔn)日相關(guān)政府收費項目僅需上繳部分費用，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等暫停征收，合計 萬元。詳見附表 16。建設(shè)期間其他費用其他費用應(yīng)包括：臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。因本項目屬于拆遷安置樓，本項目的費率均按下限選取，建設(shè)期間其他費用總額 萬元，詳見附表 17。不可預(yù)見費用，包括可能的政府增加收費、建筑材料價格上漲及開發(fā)過程中的不可預(yù)見事件的發(fā)生，按上述 1—7 項總和的 5%計算，為 萬元。四、項目總投資構(gòu)成分析興國寺改造項目可行性研究報告52本項目總投資總額為 萬元，投資構(gòu)成按費用類別劃分參見下表。 投資總額按費用類別構(gòu)成分析序號 類別名稱 單位 投資額 占投資總額比例1 土地費用 萬元 2 前期工程費用 萬元 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 萬元 4 建筑安裝工程費 萬元 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 萬元 6 6 開發(fā)間接費用 萬元 7 管理費用 萬元 8 開發(fā)期稅費 萬元 9 其他費用 萬元 10 不可預(yù)見費 萬元 合計 萬元 100%本項目建成后，除物管、社區(qū)用房等少量的服務(wù)配套用房外，開發(fā)的所有住宅用房全部用于居民安置，占用流動資金很少，故流動資金未予估算。第二節(jié) 資金籌措及投資計劃本項目建設(shè)總投資計 萬元，縣政府高度興國寺，在項目建設(shè)上以貫徹宗教信仰自由政策，予以優(yōu)惠政策的扶興國寺改造項目可行性研究報告53持，例如土地劃撥、建設(shè)費減免、經(jīng)營稅賦的免征等，以達到降低造價，不降質(zhì)量。資金主要由某縣城市資產(chǎn)經(jīng)營公司自籌解決。興國寺改造項目可行性研究報告54第十一章 招標(biāo)專章第一節(jié) 招標(biāo)基本情況為了規(guī)范工程建設(shè)項目的招標(biāo)活動，保護國家利益、社會公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，該工程建議采用委托招標(biāo)方式進行，基本情況如下：該項目屬于二類建筑項目，投資資金屬于部分使用財政資金投入，因此單項工程造價超過 30 萬元的均應(yīng)進行招投標(biāo)。為保證工程質(zhì)量，預(yù)防腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生，建議該項目的建筑、安裝、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動采用招標(biāo)方式。由于工程招標(biāo)具有很強的專業(yè)性，建議項目的建筑、安裝、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動采用委托招標(biāo)形式。為從分體現(xiàn)公開、公正、公平的原則，各項單項工程的招標(biāo)方式建議采用公開招標(biāo)形式。國外設(shè)備采購的標(biāo)書文件應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)組織編制，其技術(shù)部分由承擔(dān)項目設(shè)計的單位協(xié)助編制。本工程設(shè)計、設(shè)備采購安裝和土建施工單位應(yīng)采用委托招投標(biāo)方式確定，設(shè)備采購和土建施工的標(biāo)書文件應(yīng)由項目執(zhí)行單位（業(yè)主）負(fù)責(zé)編制，其技術(shù)部分由承擔(dān)項目設(shè)計的單位協(xié)助編制。興國寺改造項目可行性研究報告55項目的設(shè)計、供貨、施工安裝等履行單位應(yīng)與項目執(zhí)行單位履行必要的法律手續(xù)，違約責(zé)任應(yīng)按國家的有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。項目執(zhí)行單位應(yīng)與項目履行單位協(xié)商制定項目實施計劃表，在履行前通知有關(guān)各方。第二節(jié) 招標(biāo)初步方案項目建設(shè)，功在當(dāng)代，利在千秋，項目本身的質(zhì)量是第一位的。實施本項目應(yīng)從設(shè)計、施工等階段進行質(zhì)量控制，挑選信譽好、服務(wù)質(zhì)量高、持有國家相關(guān)資質(zhì)的的設(shè)計和施工單位為工程招標(biāo)的主要目標(biāo)。建議本工程勘查設(shè)計單位持有乙級以上設(shè)計資質(zhì)；監(jiān)理單位持有乙級以上監(jiān)理資質(zhì)；施工單位持有乙級以上或工程總承包二級以上資質(zhì)。一、工程施工按項目進度日期表，本工程土建施工周期為 12 個月，時間安排雖較為緊張，根據(jù)相關(guān)類似工程施工經(jīng)驗，在有足夠的施工力量保證的前提下，該安排方式是合理可行的。設(shè)備采購方面，以供貨周期最長的設(shè)備為最先控制節(jié)點，先行采購；以常用設(shè)備為最后控制節(jié)點，于設(shè)備安裝接近尾聲時采購?？紤]到本工程的重要性，興國寺改造項目可行性研究報告56建議施工資質(zhì)為乙級以上或工程總承包二級以上。建議采取公開招標(biāo)的方式選擇有經(jīng)驗的、高水平的施工、監(jiān)理單位，以確保工程建設(shè)工作的順利進行。二、其他建議在項目建設(shè)期成立一個由業(yè)主（建設(shè)方）、設(shè)計單位、施工單位（承建單位）、施工監(jiān)理單位等組成的項目建設(shè)協(xié)調(diào)委員會。該委員會的主要職能是協(xié)調(diào)建設(shè)過程中，有可能遇到的各種矛盾和困難，統(tǒng)一參建各方的思想，共同作好如下工作，使項目準(zhǔn)時開工、按時完工、如期投入運營、早日發(fā)揮效益：做好投資管理工作及時籌措資金、管好資金、節(jié)省資金是保證項目建設(shè)順利進行，并發(fā)揮最大經(jīng)濟效益的關(guān)鍵，因此應(yīng)有足夠的人力和精力做好這項工作，以保證資金供應(yīng)滿足項目建設(shè)進度的需要。做好合同管理工作在項目建設(shè)過程中，建設(shè)方將會與許多單位發(fā)生關(guān)系，應(yīng)嚴(yán)格按《合同法》等法律、法規(guī)做好合同洽談及簽訂工作。做好計劃管理工作為了實現(xiàn)工期目標(biāo)，也為了使項目盡快發(fā)揮效益，經(jīng)分析比較，本著科學(xué)、合理的原則，應(yīng)加強計劃工作。充分發(fā)揮項目建設(shè)協(xié)調(diào)委員會的作用，及時協(xié)調(diào)和處理各種影響進度的矛盾和困難，組織協(xié)調(diào)設(shè)計、監(jiān)理、施工單位、興國寺改造項目可行性研究報告57設(shè)備供應(yīng)商之間的關(guān)系，在總進度的基礎(chǔ)上制訂具體的工程建設(shè)各階段的節(jié)點計劃，并定期（每周、每月、每季）檢查計劃落實情況，分析問題，解決問題，調(diào)整計劃，確保工期目標(biāo)的實現(xiàn)。對影響工期的關(guān)鍵分項工程、關(guān)鍵節(jié)點要重點抓，要為這些關(guān)鍵項目開綠燈，要重點落實前期準(zhǔn)備工作，督促監(jiān)理單位、施工單位做好關(guān)鍵節(jié)點的措施控制。協(xié)調(diào)好各施工單位的勞動力、機械設(shè)備及各種材料的供應(yīng)、使用中的關(guān)系，保證施工組織的科學(xué)和合理。要求施工承包商與設(shè)備供應(yīng)商緊密配合，注意協(xié)調(diào)好現(xiàn)場施工進度與設(shè)備采購進度的關(guān)系，及土建施工與設(shè)備安裝的關(guān)系。要求施工承包商加強施工組織科學(xué)管理，使各分項工程、工序以最大限度合理搭接，保證施工流水能按計劃正常運轉(zhuǎn)，前道工序為后道工序創(chuàng)造良好的條件，提高工作效率。一旦發(fā)現(xiàn)工程和管理的任何環(huán)節(jié)有影響進度跡象，應(yīng)及時查明原因，采取相應(yīng)措施，調(diào)整計劃，切實保證總體計劃如期完成。建設(shè)過程中，積極主動地邀請政府質(zhì)量、安全檢查部門來現(xiàn)場指導(dǎo)，接受他們的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時整改，以利加快建設(shè)進度，做好階段性的完工驗收工作，為項目的最終竣工驗收工作創(chuàng)造條件。興國寺改造項目可行性研究報告58做好設(shè)計管理工作要確保實現(xiàn)總工期目標(biāo)，設(shè)計任務(wù)，特別是開展詳細(xì)設(shè)計工作的時間仍顯緊迫。為此在設(shè)計方面需做好以下工作：設(shè)計單位應(yīng)制訂嚴(yán)格的切實可行的設(shè)計計劃、設(shè)計變更審查制度，圖紙會簽制度，人人負(fù)責(zé)，層層把關(guān)，確保設(shè)計質(zhì)量符合規(guī)定的要求。建設(shè)方應(yīng)重點抓好工程初步設(shè)計以及施工圖設(shè)計的上報、評審工作，力爭上述文件能盡早獲得批準(zhǔn)。按照項目建設(shè)總進度計劃，項目建設(shè)協(xié)調(diào)委員會共同編制設(shè)計總進度計劃、旬計劃、節(jié)點計劃，落實保證設(shè)計進度的具體措施，解決問題，確保設(shè)計進度按計劃進行。項目建設(shè)協(xié)調(diào)委員會做好施工前的設(shè)計交底工作，使施工承包商了解設(shè)計意圖，了解施工的重點、難點，以便在施工中加以重視。施工中嚴(yán)格控制設(shè)計變更，必要的設(shè)計變更必須按相關(guān)程序報批，重大的設(shè)計變更，可將依據(jù)實際情況審核監(jiān)理的意見。做好招標(biāo)管理工作根據(jù)本項目的各項工程內(nèi)容、特點、進度和相互間搭接關(guān)系，合理劃分標(biāo)段，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，選擇有資質(zhì)、有信譽、有能力的施工承包商和設(shè)備生產(chǎn)廠商承擔(dān)本項目的工程施工興國寺改造項目可行性研究報告59和設(shè)備供應(yīng)，以保證工程建設(shè)順利進行。做好施工場地準(zhǔn)備工作由于施工場地準(zhǔn)備工作直接關(guān)系到整個項目的進度，且處于項目建設(shè)協(xié)調(diào)委員會成立的初期，時間緊，任務(wù)重，難度大，建議方應(yīng)為早日全面進入建設(shè)階段打下扎實基礎(chǔ)。做好工程建設(shè)各項許可手續(xù)項目建設(shè)協(xié)調(diào)委員會應(yīng)以最快的速度辦妥各項必須的許可證和批準(zhǔn)文件，為項目早日合法開工創(chuàng)造條件。做好工程質(zhì)量管理工作工程質(zhì)量是百年大計。為此，任何情況下都不能以犧牲質(zhì)量為代價來保證進度，相反，項目建設(shè)協(xié)調(diào)委員會應(yīng)統(tǒng)一思想：只有質(zhì)量好了才能保進度、才能早日通過驗收、才能早日營運。做好竣工驗收管理工作建設(shè)項目竣工驗收是建設(shè)全過程的最后一個程序，它是全面考核項目建設(shè)成果、檢驗設(shè)計和工程質(zhì)量的重要手段，也是建設(shè)項目轉(zhuǎn)入生產(chǎn)和使用的標(biāo)志?？⒐を炇諏Υ龠M建設(shè)項目及時投產(chǎn)，盡早發(fā)揮環(huán)境效益和投資效益，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗都有重要的作用。因此項目建設(shè)協(xié)調(diào)委員會應(yīng)從工程建設(shè)開始就重視抓好該項工作，作好各方面的資料積累和管理工作。興國寺改造項目可行性研究報告60第十二章 財務(wù)及社會效益分析一、財務(wù)分析本項目的住宅用房均用于“雙置換” 農(nóng)民安置， 項目竣工后，享受政策優(yōu)惠，低于市場價售價為 1380 元/平方米，收入為 萬元，基本能夠收回投資。該項目主要用于鎮(zhèn)區(qū)“雙置換” 農(nóng)民的安置。本項目建成后，可使 700 多戶農(nóng)戶入住小區(qū)，加之該小區(qū)為規(guī)模化、配套全、環(huán)境美、區(qū)位優(yōu)的小區(qū)，而且臨近某鎮(zhèn)教育、行政、商業(yè)區(qū)，帶動了周圍商業(yè)用地升值。結(jié)論：從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展角度來看,該項目不但是可行的,而且是必須的,符合國家政策。二、社會效益分析（一）本項目符合某縣實施城鎮(zhèn)化進程的要求某鎮(zhèn)政府組織實施的“雙置換” 安置樓工程，有利于改善農(nóng)民的居住與生存條件。本項目的實施有利于加快項目區(qū)內(nèi)農(nóng)民實現(xiàn)由農(nóng)村到城市化的進程，有利于某鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃和保持某縣非農(nóng)建設(shè)用地的需求量與耕地總量保持動態(tài)平衡和土地利用總體規(guī)劃的實施，加快推進某縣城鎮(zhèn)化進程。（二）本項目是構(gòu)建和諧社會的重要舉措。當(dāng)前各種社會矛盾錯綜復(fù)雜，經(jīng)濟發(fā)展不平衡，黨中央提出構(gòu)建一個和諧的社會，具有重要的戰(zhàn)略地位，通過實施“雙置換” 安置樓 項目， 緩和人們之間不平等的感受， 緩解一些興國寺改造項目可行性研究報告61社會矛盾，構(gòu)建一個和諧社會，是非常重要的舉措。（三）本項目的實施可以緩解人地矛盾，促進社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展宗教作為一種特殊的意識形態(tài)，它必定要在服務(wù)于現(xiàn)實社會政治、經(jīng)濟、文化的實踐中，體現(xiàn)出自身的價值，它要在純化自身信仰理念的同時，有益于社會主體信仰的價值追求。從宗教社會學(xué)看，任何宗教都是觀念、宗教體驗、宗教行為、宗教體制互相作用，而形成的一種社會文化體系。這種文化體系要通過體系化的文化載體表達出來，但同時，這種文化載體所生發(fā)的文化符號又必須要契合內(nèi)在理念的精神內(nèi)核，才能發(fā)揮更持久的社會積極作用。由于執(zhí)行國家生態(tài)退耕的政策和國家經(jīng)濟建設(shè)占用，全縣耕地逐步減少和人口漸增，使當(dāng)?shù)厝丝诤屯恋啬嫦虬l(fā)展的形勢日趨嚴(yán)峻。人多地少的矛盾直接制約著全縣人民生活水平的提高和本地經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。實施本項目，可提高土地利用率。據(jù)測算，該安置區(qū)將安置 700 多戶農(nóng)戶，將調(diào)整出農(nóng)戶零散宅基地約 300 多畝，節(jié)約了土地。（四）有利于提高城市化率項目建成后，將有 700 多戶的居民進區(qū)居住，城市化人口數(shù)量增加，同時進城人員將拓展就業(yè)范圍，有利于實現(xiàn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)化，提高城市化率。興國寺改造項目可行性研