【正文】 后需要經(jīng)過整治才能土地利用的下一個(gè)環(huán)節(jié)。土地整治包括土地平整、通路、通電、通水、通氣、通通訊等，其費(fèi)用高低與區(qū)位、地形地貌等有關(guān)。（3）工程建設(shè)費(fèi)。工程建設(shè)費(fèi)總額26220萬元，其中，立交橋子項(xiàng)目13800萬元，經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目12420萬元。⑷管理費(fèi)。%計(jì)提。⑸招投標(biāo)、土地掛牌交易等費(fèi)用。招投標(biāo)、土地掛牌交易等費(fèi)用按項(xiàng)目總投資的1%計(jì)提。⑹財(cái)務(wù)費(fèi)用。，財(cái)務(wù)費(fèi)用總額675萬元。成本估算表。（見表18）。表18 總成本估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目200720082009合計(jì)1征地費(fèi)002土地整治費(fèi)003工程建設(shè)費(fèi)862513110448526220三溪口立交55206900138013800經(jīng)濟(jì)適用房310562103105124204管理費(fèi)用 5招投標(biāo)和土地交易服務(wù)費(fèi) 6財(cái)務(wù)費(fèi)用675006757合計(jì) 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 贏利能力分析（見表1表20）⑴項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值。%，（10%的貼現(xiàn)率）。⑵項(xiàng)目利潤總額和利潤率。總收入（）減去總成本（）再減政府稅收（）得利潤，；項(xiàng)目從第二年起有利潤；%，%。⑶投資回收期。⑷政府稅收。不考慮所得稅，%。稅收內(nèi)容十分復(fù)雜，見“北碚府發(fā)[2005]69號(hào)”文件。 貸款償還能力分析項(xiàng)目貸款總金額為10000萬元，自2008年起，項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)收入，在項(xiàng)目的第二年就能償還貸款本息，還款期為一年。，符合要求，風(fēng)險(xiǎn)較小。，銀行有較好的收益。還款計(jì)劃見表21。 敏感性分析敏感性分析主要考慮土地出讓價(jià)格和征地成本兩個(gè)因素的變化對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響。見表22。由分析可知，對(duì)財(cái)務(wù)效益影響程度分別為：土地出讓價(jià)格、征地成本。當(dāng)土地出讓價(jià)格降低20%時(shí)，財(cái)務(wù)上不可行。其他條件發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)基本可以滿足評(píng)價(jià)要求。項(xiàng)目敏感性分析表明，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較好。表19 損益估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目200720082009合計(jì)1開發(fā)收入02開發(fā)成本3開發(fā)稅金4開發(fā)利潤5所得稅6稅后凈利潤表20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)200720082009合計(jì)1現(xiàn)金流入0土地交易收入055970055970房屋出售收入0財(cái)政返還收入02現(xiàn)金流出23973征地費(fèi)用00土地整治費(fèi)用00工程建設(shè)費(fèi)用862513110448526220償還貸款利息67500675償還貸款本金010000010000管理費(fèi)用（含人員工資） 招投標(biāo)和土地交易服務(wù)費(fèi)03凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 表21 貸款償還計(jì)劃 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目200720082009合計(jì)1還本付息年初貸款利息累計(jì)10675當(dāng)年貸款10000當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息675當(dāng)年本金償還010000當(dāng)年利息償還67502可以用于還本金的來源 開發(fā)總收入減：工程建設(shè)費(fèi)13110448526220減：稅金減：用于滾動(dòng)投入3470300減：管理費(fèi)用減：招標(biāo)費(fèi)用和土地交易服務(wù)費(fèi) 0減：財(cái)務(wù)費(fèi)用 00表22 敏感性分析 單位：變化因素變化幅度財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（％）征地成本20%10%基本方案10%%20%%土地出讓價(jià)格20%10%%基本方案%10%%20%% 財(cái)務(wù)結(jié)論 經(jīng)投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和經(jīng)濟(jì)效益分析，、，%。整體看，項(xiàng)目社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益好，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)小，抗市場干擾能力強(qiáng)。第10章 社會(huì)評(píng)價(jià) 正面影響 提高當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)率和就業(yè)結(jié)構(gòu)三溪口立交橋建設(shè)將解決中環(huán)干道的瓶頸問題，項(xiàng)目的運(yùn)營將會(huì)加快當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此將會(huì)增加新的就業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)人數(shù)。同時(shí)土地整治項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將改善投資環(huán)境，無疑會(huì)吸引更多的外來投資，大大增加當(dāng)?shù)鼐用窈娃r(nóng)轉(zhuǎn)非人口的就業(yè)機(jī)會(huì)。 增加當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨巾?xiàng)目實(shí)施后將回給當(dāng)?shù)鼐用駧砹藘煞矫娴氖杖?，一是直接征地補(bǔ)償收入，二是間接收入。征地拆遷補(bǔ)償按18萬元/畝測(cè)算，其中有12萬元可直接補(bǔ)償?shù)睫r(nóng)民手中，則人均可有16萬元左右的補(bǔ)償收入，其中一次性補(bǔ)償為10萬，約為32萬，扣除安置房購置及裝修1500元/平方米,100平方米/家庭）之后，每個(gè)家庭還有17萬元可直接支配。其二，征地以后，居民實(shí)現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)，預(yù)計(jì)年人均純收入可達(dá)5000－6000元，較之2005年的3670元有較大的提高。 提高當(dāng)?shù)鼐用裆钏?、改善生活質(zhì)量 目前，蔡家組團(tuán)人口密度相對(duì)較低，商業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、和服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平低，用與居民休閑娛樂、購物的場所較少，居民出行多有不便。隨著項(xiàng)目的實(shí)施，組團(tuán)內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，各種商場、休閑場、體育設(shè)施場所將應(yīng)運(yùn)而生，這對(duì)充實(shí)當(dāng)?shù)鼐用竦纳顑?nèi)容，提高居民的生活水平、改善生活質(zhì)量均有重要意義。 提高北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)北碚區(qū)城市化水平的提高。一方面，城市新區(qū)在開發(fā)建設(shè)過程中將征用大量農(nóng)地，促進(jìn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口；另一方面，新城區(qū)建設(shè)后，將吸收大量失地農(nóng)業(yè)人口的就近就業(yè)，實(shí)現(xiàn)一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，提高非農(nóng)業(yè)人口在總?cè)丝谥械谋戎?，促進(jìn)北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平的提高。 負(fù)面影響（1）項(xiàng)目在施工期間，會(huì)帶來暫時(shí)的交通問題和環(huán)境問題，如施工噪音、交通堵塞等，可能會(huì)影響周邊居民生活，引起群眾意見。對(duì)此可通過有效的施工組織和文明施工措施將不良影響降至最低，避免和減少社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。（2）因項(xiàng)目占地較多，需要進(jìn)行大面積的征地和拆遷，由此可能會(huì)暫時(shí)影響一些人員的生活，并引起不滿，觸發(fā)他們的抵制情緒。同時(shí)，項(xiàng)目業(yè)可能會(huì)使部分因土地的流失而戰(zhàn)勝處于生活無依、生存無靠的狀態(tài)，引發(fā)一些社會(huì)矛盾。為此建議有關(guān)部門通過宣傳溝通，確定合理的征地補(bǔ)償，增加適當(dāng)?shù)木蜆I(yè)方式和渠道，盡量減少負(fù)面影響。綜合來看，項(xiàng)目帶來的積極影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)面影響。 互適性分析 當(dāng)?shù)夭煌嫒后w對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度、支持性分析 項(xiàng)目的設(shè)施主要涉及三方面的利益群體：農(nóng)民、拆遷居民、企業(yè)主。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和居民對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)非常支持，他們普遍認(rèn)為新城區(qū)的建設(shè)將極大的改善他們目前的生活環(huán)境，增加他們的就業(yè)機(jī)會(huì)和擇業(yè)就會(huì)，從而提高收入，改善生活狀況。對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)涉及的拆遷安置，拆遷戶將獲得大量現(xiàn)金，并可以住上商品房，是拆遷安置的直接受益者，因此他們對(duì)搬遷普通持歡迎態(tài)度，并積極配合。而蔡家組團(tuán)具有的地理優(yōu)勢(shì)、以及政府的優(yōu)惠政策和當(dāng)?shù)厝罕姷闹С郑瑢?duì)投資者有很大的引誘，借助與新區(qū)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，投資環(huán)境的改善，企業(yè)有很大的利潤空間。因而項(xiàng)目建設(shè)多方都能獲益，沒有組織障礙。 各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的態(tài)度分析北碚政府非常重視蔡家組團(tuán)的建設(shè)，區(qū)委政府把蔡家組團(tuán)的建設(shè)列人“十一五”期間全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)重大工程，并制定了一系列的配套優(yōu)惠政策。各級(jí)政府積極相應(yīng)。同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施還涉及到通訊部門、電力部門、給排水部門、交警部門、材料供應(yīng)部門、運(yùn)輸部門等多個(gè)部門，它們是項(xiàng)目建設(shè)的重要保障，也是項(xiàng)目的直接或間接的受益者。但是部門間的利益相互交錯(cuò)，摩擦在所難免，妥善處理他們之間的利益關(guān)系，以最大限度地爭取到他們的支持和配合。第11章 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論蔡家組團(tuán)城市建設(shè)總項(xiàng)目是經(jīng)過反復(fù)論證并報(bào)重慶市政府和國家有關(guān)部委審批、立項(xiàng)的重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)、建設(shè)工程，是一個(gè)已經(jīng)完成了很多建設(shè)項(xiàng)目并有大量業(yè)主進(jìn)入的在建工程，本研究報(bào)告所涉及的項(xiàng)目——“蔡家組團(tuán)中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項(xiàng)目”只是總項(xiàng)目中的一部分。由于蔡家組團(tuán)城市建設(shè)總項(xiàng)目中的各個(gè)子項(xiàng)目之間存在不可分性，市場的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團(tuán)中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項(xiàng)目”，對(duì)于整個(gè)蔡家組團(tuán)按規(guī)劃建設(shè)，對(duì)于重慶主城北擴(kuò)戰(zhàn)略的實(shí)施和“主城半小時(shí)暢通工程”的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目建設(shè)符合重慶市和國家有關(guān)政策的要求，符合蔡家組團(tuán)建設(shè)總體規(guī)劃的要求；項(xiàng)目的工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)方案、組織和人力資源配置方案、實(shí)施進(jìn)度方案設(shè)計(jì)合理。經(jīng)投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析，，，%，項(xiàng)目在社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益上具有可行性；項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)小，抗市場干擾能力強(qiáng)。 問題及建議項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營和管理中存在三個(gè)問題。第一、權(quán)責(zé)不對(duì)稱問題。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開發(fā)有限公司作為業(yè)主單位存在權(quán)責(zé)不對(duì)稱的問題。業(yè)主承擔(dān)有關(guān)債務(wù)，資產(chǎn)形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給北碚區(qū)政府，在業(yè)主——重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開發(fā)有限公司的賬戶上既沒有資產(chǎn)又沒有收益。這種權(quán)責(zé)不對(duì)稱是一個(gè)具有我國特色的普遍性的現(xiàn)象，解決問題的關(guān)鍵在于北碚區(qū)政府。建議北碚區(qū)政府在項(xiàng)目建設(shè)完工并交交通部門管理時(shí)，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以體現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)稱的市場原則。第二、農(nóng)民安置補(bǔ)償方式問題。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團(tuán)管理委員會(huì)對(duì)農(nóng)民的安置補(bǔ)償非常重視，給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也比較高，農(nóng)民比較滿意。但是，以現(xiàn)金和經(jīng)濟(jì)適用房安置作為主要安置方式，不太完整，需要加入社會(huì)保障，以很好解決農(nóng)民問題，杜絕“三無農(nóng)民”的發(fā)生。建議組團(tuán)在貨幣、住房安置的基礎(chǔ)上加入社會(huì)保障安置，其做法是在安置補(bǔ)償資金中留成一定比例，用于給拆遷農(nóng)民購買社會(huì)保險(xiǎn)，包括失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等。第三、將三個(gè)子項(xiàng)目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三個(gè)子項(xiàng)目分屬于三種不同性質(zhì)，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其建設(shè)投資至少應(yīng)該由蔡家組團(tuán)所有子項(xiàng)目分?jǐn)?；H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目是社會(huì)工程項(xiàng)目，其建設(shè)投資也應(yīng)該由組團(tuán)的所有項(xiàng)目分?jǐn)偂，F(xiàn)在將其打捆為一個(gè)項(xiàng)目，其投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和分析等均以打捆為依據(jù)，這樣做在建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估理論和實(shí)踐上是否講得過去，值得研究。53