【正文】 紐位置，距江北國際機(jī)場、寸灘港口、龍頭寺火車站15分鐘車程，市中心20分鐘車程。比鄰空港，距重慶江北國際機(jī)場15分鐘車程?？梢灶A(yù)見，在不久的將來，蔡家組團(tuán)將建設(shè)城為一座環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會繁榮、最適宜人居、最具有活力和競爭力的生態(tài)花園城市。2006年，重慶市政府終于把北碚劃入主城區(qū)，人事、組織、公共設(shè)施建設(shè)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、城市管理等都遵循主城原則和模式。⑵H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目。 三溪口立交成為中環(huán)干道的交通瓶頸中還快速干道三溪口立交將要成為中環(huán)干道的交通瓶頸，據(jù)預(yù)測，到2015年三溪口至蔡家崗、蔡家崗至三溪口、蔡家崗至童家?guī)r、童家?guī)r至蔡家崗高峰小時交通流量將在2608——2727（pcu/h）之間（見表2），2015年，達(dá)到3744——4036（pcu/h）之間。與蔡家組團(tuán)一江之隔的北部新區(qū)高新區(qū)土地出讓的均價為100萬元/畝、經(jīng)開園土地出讓均價為90萬元/畝、渝北區(qū)土地出讓均價為120萬/畝、沙坪壩區(qū)土地出讓均價為80萬/畝作用。（2）打造生態(tài)綠色品牌。 H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位于蔡家組團(tuán)16個標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的H標(biāo)準(zhǔn)區(qū)，規(guī)劃地塊面積275畝，建設(shè)用地面積200畝，包括H0402/0H0501/0H1002/01和H1101/01 四個地塊，建筑面積270000㎡，最低綠化率30%。照明工程全段設(shè)315KVA的路燈照明箱式變電站一臺，高桿燈6套。 H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目 項(xiàng)目概要蔡家組團(tuán)經(jīng)濟(jì)適用房工程位于蔡家組團(tuán)H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，規(guī)劃地塊面積約275畝，規(guī)劃地塊建設(shè)用地面積約200畝，包括H0402/0H0501/0H1002/01和H1101/01 四個地塊，最低綠化率30%。 表4 H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 單位：項(xiàng)目單位指標(biāo)數(shù)值備注總用地面積㎡183425居住戶（套）數(shù)戶（套）2293居住人數(shù)㎡25㎡/人10080總建筑面積㎡270000其中：地上建筑面積㎡ 地下建筑面積㎡總占地面積133400容積率2 其中獎勵容積率建筑密度％不大于30％綠地率％不小于30％停車位個不小于567621 其中：地上停車位個250 地下停車位個560表5 H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目1期工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 單位：項(xiàng)目單位指標(biāo)數(shù)值備注總建筑面積㎡130000用地面積㎡88044建筑占地面積㎡64032⑴住宅建筑面積㎡⑵商業(yè)建筑面積㎡⑶輔助配套用房㎡一期工程居委會及物管用房㎡一期工程配電房㎡公廁㎡消防控制室㎡16⑷幼兒園㎡⑸地下車庫建筑面積㎡⑴地上建筑面積㎡⑵地下建筑面積㎡其中地下車庫面積㎡容積率其中獎勵容積率建筑密度％表 6 H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目2期工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 單位：總建筑面積㎡140000用地面積㎡95381建筑占地面積㎡69368?、抛≌ㄖ娣e㎡⑵商業(yè)建筑面積㎡⑶地下停車庫㎡ 其中地下配套設(shè)備用房㎡860⑷社區(qū)配套公建建筑面積㎡1450社區(qū)文化活動站㎡700二期工程居委會及物管用房㎡600聯(lián)防執(zhí)勤點(diǎn)㎡30消防控制室㎡120⑴地上建筑面積㎡⑵地下建筑面積㎡其中地下車庫面積㎡容積率其中獎勵容積率建筑密度％表 8 H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目戶型面積比例一覽表 單位：套數(shù)（套）建筑面積（㎡）建筑面積小于90平方米的戶型1584建筑面積大于90平方米的戶型455合計(jì)2039建筑面積小于90平方米的戶型比例％％建筑面積大于90平方米的戶型比例％％表7 1期工程戶型面積比例一覽表 單位：套數(shù)（套）建筑面積（平方米）建筑面積小于90平方米的戶型858建筑面積大于90平方米的戶型246合計(jì)1104130000建筑面積小于90平方米的戶型比例％％建筑面積大于90平方米的戶型比例％％表9 社區(qū)配套設(shè)施一覽表 單位：幼兒園 ㎡社區(qū)文化活動站700 ㎡一期工程居委會及物管用房㎡二期工程居委會及物管用房600 ㎡聯(lián)防執(zhí)勤點(diǎn)30㎡社區(qū)醫(yī)療保健服務(wù)站120 ㎡一期工程配電房㎡二期工程配套設(shè)施用房（地下）860 ㎡公廁 ㎡垃圾收集點(diǎn)4個 N標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)土地整治子項(xiàng)目 項(xiàng)目概要該項(xiàng)目位于規(guī)劃的蔡家組團(tuán)16個標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的N標(biāo)準(zhǔn)分區(qū),整治面積965畝,土石方量12萬方,整治區(qū)內(nèi)道路全長約552米,標(biāo)準(zhǔn)路幅寬26米,為城市次干道Ⅱ級,雙向四車道。 地塊規(guī)劃（見表10）N標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)土地整治子項(xiàng)目地塊規(guī)劃見表10。 大氣污染物施工期的大氣污染物主要為粉塵、運(yùn)輸車輛排放的燃油廢氣，都屬于短期影響。多余的挖方和建筑棄土送入城市指定的渣場或洼地的回填。雖然組團(tuán)總拆遷量較大，但工程分期分批拆遷施工，棄渣除回收利用外，可用于后續(xù)填方需要，故拆遷不會對渣場造成較大的壓力。6．2 機(jī)構(gòu)設(shè)置（1）管委會辦公室。（5）招商服務(wù)處。H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目于2007年5月開始招投標(biāo)，6月動工，2008年5月一標(biāo)段完工，土地拆遷居民入住，到2009年5月完成工程二標(biāo)段工作，并完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，6月項(xiàng)目建成。用地面積275畝，建筑用地面積200畝，其構(gòu)成詳見表12。表13 征地和整治費(fèi)用估算表 單位：畝、萬元/畝、萬元征地面積標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用立交橋12經(jīng)濟(jì)適用房275土地整治965合計(jì)（見表14）表14 投資估算匯總表 單位：萬元項(xiàng)目計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)面積投資三溪口立交橋子項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用工程建設(shè)其它費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)其他小計(jì)H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目征地和土地整治費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)用前期準(zhǔn)備和管理費(fèi)稅金其他小計(jì)N區(qū)土地整治子項(xiàng)目土地征用和整治費(fèi)利息稅費(fèi)小計(jì)合計(jì) 投資計(jì)劃 本報告根據(jù)各個子項(xiàng)目的建設(shè)期為依據(jù)來安排投資計(jì)劃。企業(yè)所得是來自市、區(qū)兩級財(cái)政返還，市政府在收取了114475元/畝之后，返還給北碚區(qū)政府59169元/畝，區(qū)政府在將市政府返還中的80%返還給企業(yè)。 收入預(yù)測第一、收入構(gòu)成。組團(tuán)已經(jīng)儲備土地總面積2182畝，伴隨開發(fā)的深化，組團(tuán)所儲備的土地相繼要進(jìn)入整治和掛牌交易序列，收入流量將迅速膨脹。（3）市區(qū)財(cái)政返還。土地整治包括土地平整、通路、通電、通水、通氣、通通訊等，其費(fèi)用高低與區(qū)位、地形地貌等有關(guān)。財(cái)務(wù)費(fèi)用總額675萬元。⑷政府稅收。見表22。同時土地整治項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將改善投資環(huán)境，無疑會吸引更多的外來投資，大大增加當(dāng)?shù)鼐用窈娃r(nóng)轉(zhuǎn)非人口的就業(yè)機(jī)會。 負(fù)面影響（1）項(xiàng)目在施工期間，會帶來暫時的交通問題和環(huán)境問題，如施工噪音、交通堵塞等，可能會影響周邊居民生活，引起群眾意見。對于項(xiàng)目建設(shè)涉及的拆遷安置，拆遷戶將獲得大量現(xiàn)金，并可以住上商品房，是拆遷安置的直接受益者，因此他們對搬遷普通持歡迎態(tài)度，并積極配合。由于蔡家組團(tuán)城市建設(shè)總項(xiàng)目中的各個子項(xiàng)目之間存在不可分性，市場的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團(tuán)中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項(xiàng)目”，對于整個蔡家組團(tuán)按規(guī)劃建設(shè)，對于重慶主城北擴(kuò)戰(zhàn)略的實(shí)施和“主城半小時暢通工程”的實(shí)現(xiàn)，對于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實(shí)意義。建議北碚區(qū)政府在項(xiàng)目建設(shè)完工并交交通部門管理時，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以體現(xiàn)權(quán)責(zé)對稱的市場原則。53。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團(tuán)管理委員會對農(nóng)民的安置補(bǔ)償非常重視，給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也比較高，農(nóng)民比較滿意。經(jīng)投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測和社會經(jīng)濟(jì)效益分析，%，項(xiàng)目在社會經(jīng)濟(jì)效益上具有可行性；項(xiàng)目的風(fēng)險小，抗市場干擾能力強(qiáng)。因而項(xiàng)目建設(shè)多方都能獲益，沒有組織障礙。（2）因項(xiàng)目占地較多，需要進(jìn)行大面積的征地和拆遷，由此可能會暫時影響一些人員的生活，并引起不滿，觸發(fā)他們的抵制情緒。征地拆遷補(bǔ)償按18萬元/畝測算，其中有12萬元可直接補(bǔ)償?shù)睫r(nóng)民手中，則人均可有16萬元左右的補(bǔ)償收入，其中一次性補(bǔ)償為10萬，約為32萬，扣除安置房購置及裝修1500元/平方米,100平方米/家庭）之后，每個家庭還有17萬元可直接支配。當(dāng)土地出讓價格降低20%時，財(cái)務(wù)上不可行。稅收內(nèi)容十分復(fù)雜，見“北碚府發(fā)[2005]69號”文件。（見表18）。工程建設(shè)費(fèi)總額26220萬元，其中，立交橋子項(xiàng)目13800萬元，經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目12420萬元。（掛牌交易土地的實(shí)際面積）。（2）經(jīng)濟(jì)適用房出售價格確定。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共資本項(xiàng)目，沒有直接收入，只有基礎(chǔ)設(shè)施分?jǐn)偸杖?。?章 財(cái)務(wù)分析與評價由于項(xiàng)目涉及三個性質(zhì)完全不同的子項(xiàng)目，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋和H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目是公共資本項(xiàng)目，由此產(chǎn)生了財(cái)務(wù)預(yù)測方法問題。各子項(xiàng)目投資具體見表15。（，總投資7036萬元），（）。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度圖掛牌交易一期工程竣工項(xiàng)目竣工土地征用（已完成）D區(qū)中環(huán)干道三溪口立交H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房N區(qū)土地整治 二期工程竣工 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度圖第8章 投資估算和資金籌措 基本假設(shè)(1)國家現(xiàn)行的方針政策無重大改變；(2)國家現(xiàn)行的利率,匯率等無重大改變；(3)蔡家組團(tuán)所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大改變；(4)蔡家組團(tuán)所在地區(qū)目前執(zhí)行的稅賦,稅率政策不變；(5)無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利