【正文】 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，能夠帶動(dòng)建材產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供更多的勞動(dòng)就業(yè)崗位；房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)當(dāng)前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇具有重要意義。2006年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)2007年下半年受宏觀調(diào)控影響。（四）可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。項(xiàng)目區(qū)域的地理位置及概括該工程選址位于沱河路北、淮海路東、岱河路南，用地呈矩形狀，南、北邊界均為城鎮(zhèn)道路，面積為57422平方米，周邊基礎(chǔ)設(shè)施較完善，商業(yè)和交通便利，各種配套較齊全、方便，具有極其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。某縣依托豐富的煤炭資源，大力發(fā)展煤電加工業(yè)，延伸煤電資源的產(chǎn)業(yè)鏈，提高資源綜合利用率，現(xiàn)已建成煤化工規(guī)模500萬噸，電力裝機(jī)200萬千瓦。（2）人員組成原則：經(jīng)理、副經(jīng)理由董事會(huì)考核任命；其他管理人員和技術(shù)人員，可按照德才兼?zhèn)涞脑瓌t，面向社會(huì)公開招聘；所有管理人員須具備大專以上文化程度；公司員工實(shí)行全員勞動(dòng)合同制。（3）計(jì)財(cái)部：負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)計(jì)劃制定和資金的籌措與調(diào)度，保證國(guó)家財(cái)稅政策的貫徹落實(shí)。（4）工程部：具體負(fù)責(zé)公司承擔(dān)的工程項(xiàng)目洽談、發(fā)包簽約與實(shí)施，為客商提供工程項(xiàng)目服務(wù)。（3）人員培訓(xùn)：根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，或赴省內(nèi)外成功企業(yè)進(jìn)行考察和學(xué)習(xí)。 城鎮(zhèn)化水平不斷提高。擬建中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)。（五）研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，符合**開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。商品房投資逐步增加，2007年，%中。為此，中央和地方出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，消費(fèi)者面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：(1)先富者的市場(chǎng)潛力。中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目位于**鎮(zhèn)，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著本市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。1)根據(jù)縣城目前房地產(chǎn)屋源交易信息，結(jié)合同類商品房銷售價(jià)。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差?？傉嫉孛娣e57422平方米，總建筑面積為25萬平方米，其中商鋪面積50000平方米，建設(shè)住宅樓4棟，可入住1500戶，綠化率30%。其中包括熱交換間、制冷機(jī)房、消防泵房、生活泵房、消防水池，（）；地上部分：一層：商城營(yíng)業(yè)大廳及辦公入口，北側(cè)為配電房及庫(kù)房，；二層：商城營(yíng)業(yè)大廳，；三層：商城營(yíng)業(yè)大廳，；四層：商城營(yíng)業(yè)大廳，；五層：商城營(yíng)業(yè)大廳，；六層：裙房屋頂花園；AB座六～二十一層：公寓式辦公樓，；CD座五～二十五層：住宅樓，局部設(shè)有閣樓層；具體戶型及面積見附圖注；屋面層：電梯機(jī)房、設(shè)備用房、疏散屋面。高層建筑立面公建化處理，A座公建及B座住宅陽臺(tái)封閉，表面完整，空調(diào)室外機(jī)進(jìn)行有效的遮擋處理達(dá)無形。（七）日照分析：A、由某縣規(guī)劃局認(rèn)可的某縣規(guī)劃設(shè)計(jì)院對(duì)日照進(jìn)行分析，自身建筑及北側(cè)建筑滿足2h的大寒日日照標(biāo)準(zhǔn)要求。（9）主樓住宅及辦公內(nèi)部空間由用戶自行裝修。落水管：鍍鋅焊接鋼管。地下二層為停車庫(kù)，地下一層及地上一～四層為商場(chǎng)。戶內(nèi)分隔墻厚度200mm、120mm。 。利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作自然接地極，防雷接地、工作接地、保護(hù)接地及弱電共用此接地極，接地電阻≤1Ω。具體見平面及系統(tǒng)圖。信息插座采用六類RJ45插口模塊。數(shù)據(jù)配線架采用光纖配線架，語音配線架采用非屏蔽配線架。電纜(線)出入工事的防護(hù)密閉：所有穿過外墻、臨空墻、防護(hù)密閉隔墻和密閉隔墻的各種電纜（包括動(dòng)力、照明、通信、網(wǎng)絡(luò)等）管線和預(yù)留備用管，應(yīng)進(jìn)行防護(hù)密閉或密閉處理。接地裝置：利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)作為自然聯(lián)合接地體，強(qiáng)、弱電設(shè)備的工作。生活給水用水量計(jì)算：序號(hào)用水項(xiàng)目名稱使用數(shù)量用水量標(biāo)準(zhǔn)（L/r（五）建筑給水排水設(shè)計(jì)生活給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)：(1).公寓、商場(chǎng)部分生活給水系統(tǒng)豎向分區(qū)為：2F～3F為I區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供給；4F～12F為II區(qū)，由II區(qū)變頻泵加壓供水；13F～21F為III區(qū)，由III區(qū)變頻泵加壓供水。地下車庫(kù)、商場(chǎng)及標(biāo)準(zhǔn)層等各層均設(shè)有DN65單出口帶滅火器組合式消防柜，商場(chǎng)部分配有消防卷盤。熱水系統(tǒng)：住宅部分：生活熱水采用電或燃?xì)鉄崴鞴┙o，公寓部分：生活熱水采用電熱水器供給，出口溫度＜70℃。,內(nèi)設(shè)消火栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。（十一）消防電梯集水坑設(shè)排污泵兩臺(tái)(一用一備),以滿足消防規(guī)范要求.（十二）主要設(shè)備材料表（見下表）主 要 設(shè) 備 表序號(hào)名稱規(guī)格單位數(shù)量備注1.恒壓變頻生活供水設(shè)備（公寓、商場(chǎng)部分）Ⅱ區(qū)：NBGD31670/0870套1包括81H=75m N=666Q=8m3/h1010Q=16m3/h20KQDP501611681H=72m N=4kw6r2KQDP40889臺(tái)臺(tái)21其中一臺(tái)備用Ⅲ區(qū) NBGD310110套1包括144H=128m N=1096Q=8m3/h10KQDP40886臺(tái)3（二用一備）恒壓變頻供水設(shè)備（住宅部分）Ⅱ區(qū) NBGD30885/0485套1包括90H=80m N=4kw686Q=8m3/h10KQDP408810臺(tái)2（其中一臺(tái)備用）3Q=4m3/h85H=80m N=75KQDP324810臺(tái)1Ⅲ區(qū) NBGD308110/04110套1包括126H=112m N=6Q=8m3/h10KQDP408814臺(tái)2（其中一臺(tái)備用）119H=112m N=3kw1053Q=4m3/hKQDP324814臺(tái)1序號(hào)名稱規(guī)格單位數(shù)量備注1.恒壓變頻生活供水設(shè)備（住宅部分）ⅣNBGD308128/0416套13Q=4m3/h6Q=8m3/h10包括144H=128N=109KQDP40886136H=128m N=4kw120KQDP324816臺(tái)臺(tái)21其中一臺(tái)備用2消火柱系統(tǒng)加壓泵XBD15/40150DNQ=40L/S H=150mN=110kw n=2950r/m臺(tái)2一用一備3自動(dòng)噴淋系統(tǒng)加壓泵XBD30/150100DNQ=30L/S H=150mN=75kw n=2950r/m臺(tái)2（其中一臺(tái)備用）4自動(dòng)噴灑系統(tǒng)增壓穩(wěn)壓裝置ZW（L）ⅡZ套1國(guó)標(biāo)98S2055自動(dòng)噴灑系統(tǒng)增壓穩(wěn)壓裝置ZW（L）ⅡZ套1國(guó)標(biāo)98S205包括：KQDP324819H=152m N=4kw n=2900r/m3Q=4m3/h臺(tái)2一用一備6消火柱系統(tǒng)增壓裝置HLXC18/套1（屋頂設(shè)置）27H=25m N=22 10Q=16m3/h20包括：KQDP5016112 臺(tái)2（一用一備）7水箱水處理儀臺(tái)2八、暖通設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)：《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019－2003；《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045－95 (2005年版)；《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189－2005；《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500382005；建設(shè)單位提供的招標(biāo)文件及相關(guān)資料。主力商場(chǎng)夏季空調(diào)冷負(fù)荷約為4600kW，采用離心式電制冷機(jī)組兩臺(tái)，每臺(tái)制冷量為650RT, 夏季空調(diào)供回水溫度7～12℃，配置相應(yīng)水泵及冷卻塔，冷卻塔設(shè)置于A座主樓屋頂。北面二層直接對(duì)外的出售商鋪,因使用時(shí)間及要求都較靈活,擬采用分體空調(diào),室外機(jī)設(shè)于北面二樓平臺(tái)。(3)預(yù)留排油煙豎井，油煙經(jīng)凈化處理后高空排放。（八）人防物資庫(kù)通風(fēng)：本工程地下負(fù)二層平時(shí)為機(jī)械停車庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)為人防物資庫(kù)，分為四個(gè)防護(hù)單元。共有車位394位，共設(shè)置一個(gè)7m凈寬的雙車道出入口與一個(gè)電子自動(dòng)升降梯；負(fù)一層中防火分區(qū)一面積：1817 m2 防火分區(qū)二面積：1926 m2防火分區(qū)三面積：1648 m2負(fù)二層中防火分區(qū)一面積：2193 m2防火分區(qū)二面積：2013 m2防火分區(qū)三面積：1730 m2防火分區(qū)四面積：515 m2設(shè)備用房：地下負(fù)一、二層設(shè)置水、暖、電等設(shè)備用房，獨(dú)立防火分區(qū)，有二個(gè)樓梯疏散出口，直接出地面，與上部樓梯在出口處分開，最遠(yuǎn)點(diǎn)距疏散出口的疏散距離均滿足規(guī)范要求；商業(yè)：地下負(fù)一層至五層均為商城營(yíng)業(yè)大廳，疏散的最大距離控制在30米以內(nèi)。標(biāo)準(zhǔn)層采取設(shè)置核心交通筒的布局方式，其中二臺(tái)電梯和一部疏散樓梯為合用消防前室，設(shè)正壓送風(fēng)井，乙級(jí)防火門，開向疏散方向；另設(shè)一臺(tái)消防樓梯，單獨(dú)消防前室，設(shè)正壓送風(fēng)井，乙級(jí)防火門，開向疏散方向；頂層消防電梯機(jī)房與普通電梯機(jī)房用防火墻分開。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)豎向分為二個(gè)區(qū)。地下室設(shè)增壓設(shè)施一套。DN100mm者絲扣連接，DN=100mm以上者溝槽連接。2）本工程樓梯間、疏散走道、消防控制室、消防泵房等場(chǎng)所設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明。2）系統(tǒng)組成：本工程采用集中報(bào)警系統(tǒng)，整個(gè)系統(tǒng)報(bào)括火災(zāi)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)控制、消防專用電話、消防廣播?；馂?zāi)時(shí)消控室對(duì)其進(jìn)行控制，控制程序如下：①二層及以上樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)先接通火災(zāi)層及其相鄰的上、下層。線路吊頂內(nèi)敷設(shè)時(shí)需對(duì)保護(hù)管刷防火涂料保護(hù)。通風(fēng)、空調(diào)風(fēng)管在穿越防火分區(qū)處設(shè)置防煙防火閥。（二）電氣節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)采用SCB10節(jié)能型變壓器，減少變壓器銅損和鐵損。通風(fēng)機(jī)、空調(diào)器進(jìn)出口設(shè)柔性短管。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：第1月：項(xiàng)目建議書批復(fù)。第1720月：主體工程斷水。第2627月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。第45月：建筑方案設(shè)計(jì)。水泵、制冷機(jī)、空調(diào)器水管進(jìn)出口均安裝可曲繞橡膠接頭?？照{(diào)單獨(dú)設(shè)置變壓器，非空調(diào)機(jī)組可以切除相關(guān)變壓器，降低變壓器空載損耗。無外窗的商業(yè)倉(cāng)庫(kù)設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)。負(fù)一層有車道入口處自然補(bǔ)風(fēng),無直接對(duì)外入口及負(fù)二層機(jī)械補(bǔ)風(fēng)。③地下室發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)先接通地下室、一層。3）常規(guī)部分：（1）火災(zāi)報(bào)警：本工程為一級(jí)保護(hù)對(duì)象，走道、辦公室、營(yíng)業(yè)廳、商鋪等部位設(shè)置煙感探測(cè)器，車庫(kù)等設(shè)置溫感探測(cè)器。3）商場(chǎng)采用部分正常照明作為備用照明，采用集中應(yīng)急電源EPS供電，應(yīng)急90分鐘。除地下車庫(kù)、配電房按中危險(xiǎn)級(jí)B類配置外，其余均按中危險(xiǎn)級(jí)A類配置。水池容積按室內(nèi)消火栓用水量3小時(shí)計(jì)，自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)用水量按１小時(shí)計(jì)。低區(qū)管網(wǎng)經(jīng)減壓閥減壓供水，系統(tǒng)配置三組消防水泵接合器。（二）給排水消防設(shè)計(jì)本工程為一類高層綜合辦公樓。地上每層分為二個(gè)防火分區(qū)，每一分區(qū)面積小于4000 m2 。進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)由防護(hù)密閉門，密閉門，插板閥，送風(fēng)機(jī)組成。（六）管材：（1）空調(diào)風(fēng)管采用復(fù)合玻鎂風(fēng)管,重量輕,強(qiáng)度高,不燃,隔聲。B座住宅，冬季設(shè)置集中供暖。商場(chǎng)空調(diào)擬采用全空氣系統(tǒng),選用變風(fēng)量空調(diào)器處理空氣, 為節(jié)省能源，商場(chǎng)設(shè)置過渡季全新風(fēng)運(yùn)行。（三）設(shè)計(jì)參數(shù)：室外設(shè)計(jì)參數(shù)：（某縣）夏季：℃， ℃。（八）隔振與防噪水泵進(jìn)出水管及水泵基礎(chǔ)均采用減震以及柔性接頭，水泵選用優(yōu)質(zhì)泵，排水管選用柔性鑄鐵管以改變普通UPVC管帶來的噪音問題。排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)采用污、廢合流制，排水立管設(shè)置專用通氣立管，H型結(jié)合透氣管每隔二層與伸頂通氣管相連，空調(diào)冷凝水排至室外散水，屋面雨水經(jīng)管道排至室外檢查井，并入室外雨水系統(tǒng)排至市政雨水管網(wǎng)。室內(nèi)消火栓設(shè)置滿足室內(nèi)任何著火點(diǎn)有兩股水槍同時(shí)到達(dá)，水槍?dǎo)?9mm，室外均設(shè)三套SQS150A地上式消防水泵接合器。(2).住宅部分生活給水系統(tǒng)豎向分區(qū)為：6F～12F為I區(qū)，由I區(qū)變頻泵加壓供水。室外消防給水系統(tǒng)：室外消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為兩路分別從淮海路、教育巷引入市政管網(wǎng)并形成環(huán)狀，若當(dāng)?shù)赜惺姓鹚?，則由室外消火栓提供室外消防用水。所有防護(hù)密閉門、密閉門、防爆波活門的金屬門框均以40X4熱鍍鋅扁鋼與基礎(chǔ)接地極可靠焊接。凡平時(shí)使用，戰(zhàn)時(shí)不用的強(qiáng)弱電埋管穿臨空墻、防護(hù)密閉隔墻、密閉隔墻的，臨戰(zhàn)時(shí)在30天轉(zhuǎn)換時(shí)間內(nèi)一律密閉封堵。交接間至信息點(diǎn)布線采用吊頂內(nèi)沿線槽敷設(shè)，穿鋼管頂棚、墻內(nèi)暗敷。配線子系統(tǒng)：商場(chǎng)每層設(shè)置一處交接間，與弱電間共用。B座住宅內(nèi)客廳、主臥室設(shè)置電話終端，書房或主臥設(shè)寬帶網(wǎng)信息終端；A座公寓式辦公每套設(shè)一個(gè)電話和一個(gè)寬帶終端；商鋪每間門面設(shè)置設(shè)一個(gè)電話一個(gè)寬帶終端。（八）可視對(duì)講系統(tǒng)：A座和B座設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)，