【正文】 集 團(tuán) 購(gòu) 買 力 等 ，蘇 州 市 的 現(xiàn) 實(shí) 社 會(huì) 購(gòu) 買 力 及 購(gòu) 買 力 潛 力 較大 。1991991998 年 蘇 州 人 口 、人 均 收 入 和 人 均 消 費(fèi) 支 出 及 今 后 5 年 的 預(yù) 測(cè) 。詳 見(jiàn)表 3－ 2：超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 表 32表 33蘇 州 人 口 、 人 均 收 入 和 人 均 消 費(fèi) 支 出 現(xiàn) 狀 及2022 年 預(yù) 測(cè) 表 年 份項(xiàng) 目單 位 1996 1997 1998 2022全 市 人 口 萬(wàn) 人 －市 區(qū) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 元 6165 7479 7812 10454農(nóng) 民 人 均 收 入 元 4574 4924 5089 6810市 區(qū) 居 民 人 均 收 入 元 5264 5955 6289 8027資 料 來(lái) 源 ：《蘇 州 利 用 外 商 投 資 發(fā) 展 商 業(yè) 總 體 規(guī) 劃 》從 發(fā) 展 的 觀 點(diǎn) 看 ，伴 隨 著 蘇 州 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 和 收 入 的 多 元 化 ，城 鄉(xiāng) 居 民 收 入 將 有較 快 的 提 高 ，且 略 高 于 國(guó) 民 生 產(chǎn) 總 值 的 增 速 。收 入 的 增 多 ，將 促 進(jìn) 社 會(huì) 商 品 購(gòu) 買 力 的迅 速 提 高 以 及 居 民 消 費(fèi) 的 變 化 ，將 有 助 于 超 市 業(yè) 的 發(fā) 展 與 繁 榮 。預(yù) 計(jì) 2022 年 、2020年 市 區(qū) 居 民 生 活 費(fèi) 收 入 及 總 收 入 等 情 況 詳 見(jiàn) 表 3－ 3。2022 年 、 2020 年 市 區(qū) 居 民 生 活 費(fèi) 收 入 及 總 收 入 等 情 況 表市 區(qū) 居 民 人 人 均 生 活 費(fèi) 年 收 入 市 區(qū) 期 末 人 口 數(shù) 年 份項(xiàng) 目 金 額 （ 元 ） 年 增 長(zhǎng) 率 （ ％ ） 萬(wàn) 人 年 增 長(zhǎng) 率 （ ％ ）市 區(qū) 居 民 生 活 費(fèi)年 總 收 入 （ 億 元 ）2022 10700 15 140 2022 33200 12 120 2020 78600 9 240 資 料 來(lái) 源 ：《蘇 州 市 商 業(yè) “九 五 ”計(jì) 劃 和 2020 年 長(zhǎng) 期 發(fā) 展 規(guī) 劃 》二 、 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 消 費(fèi) 環(huán) 境 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 目 前 尚 無(wú) 大 型 超 市 等 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn)蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 5 年 來(lái) ，在 首 期 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 內(nèi) 相 繼 建 成 了 各 類 住 宅 、商 貿(mào) 和公 益 設(shè) 施 建 筑 萬(wàn) 平 方 米 ，以 及 一 批 商 店 、賓 館 、學(xué) 校 、銀 行 、醫(yī) 療 診 所 和 具 有 綜 合服 務(wù) 功 能 的 鄰 里 中 心 。目 前 園 區(qū) 常 住 人 口 已 超 過(guò) 18 萬(wàn) ，再 加 上 附 近 的 里 河 、東 環(huán) 、東港 、宏 葑 、徐 家 浜 、楊 枝 塘 等 新 村 小 區(qū) 人 口 將 更 多 。隨 著 園 區(qū) 的 建 設(shè) 和 發(fā) 展 原 有 的 商 業(yè)網(wǎng) 點(diǎn) 已 經(jīng) 明 顯 不 能 滿 足 人 們 生 活 水 平 發(fā) 展 的 需 要 ，因 此 ，在 園 區(qū) 和 古 城 區(qū) 的 交 界 處 建一 個(gè) 大 型 超 市 不 僅 可 以 彌 補(bǔ) 這 一 區(qū) 域 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 的 不 足 ，方 便 附 近 居 民 的 購(gòu) 買 ，也 符 合園 區(qū) 發(fā) 展 的 需 要 和 國(guó) 務(wù) 院 對(duì) 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 建 設(shè) 有 關(guān) 批 復(fù) 的 精 神 。超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 市 場(chǎng) 消 費(fèi) 潛 力 較 大根 據(jù) 園 區(qū) 發(fā) 展 規(guī) 劃 要 求 ，到 2022 年 ，將 形 成 規(guī) 模 用 地 39 平 方 公 里 ，人 口 規(guī) 模 30萬(wàn) ，環(huán) 境 優(yōu) 美 的 高 新 技 術(shù) 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 。根 據(jù) 《中 國(guó) —新 加 坡 蘇 州 工 業(yè) 園 二 期 建 設(shè) 指 導(dǎo) 詳 細(xì) 規(guī) 劃 》，中 新 合 作 園 區(qū) 最 終 用 地 為 公 頃 ，人 口 達(dá) 60 萬(wàn) 人 。近 幾 年 內(nèi) 將 有 大 批 大 型 工 業(yè) 企業(yè) 和 大 量 人 口 進(jìn) 入 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) ；同 時(shí) 94 年 5 月 后 ，婁 葑 、跨 塘 、斜 塘 、唯 亭 、勝 浦 五 個(gè)鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 分 別 從 郊 區(qū) 和 吳 縣 劃 歸 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 管 理 ，其 在 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 以 外 的 用 地 作 為 園 區(qū) 周 邊 地區(qū) 的 性 質(zhì) 存 在 ，范 圍 約 200 平 方 公 里 ，根 據(jù) 其 后 制 定 的 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 周 邊 地 區(qū) 五 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) （鄉(xiāng) ）鎮(zhèn) 域 規(guī) 劃 ，遠(yuǎn) 期 發(fā) 展 規(guī) 劃 (2022 年 )其 鎮(zhèn) 域 人 口 從 96 年 的 萬(wàn) 人 增 加 到 萬(wàn) 人 ，其 中 鎮(zhèn) 區(qū) 人 口 為 萬(wàn) 人 。本超市擬建在蘇州工業(yè)園區(qū)與蘇州古城區(qū)的結(jié)合部，周圍三公里范圍內(nèi)即有常住人口近 20萬(wàn)。隨著園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來(lái)越旺。按 1998年蘇州市人均生活消費(fèi)品支出 5177 元計(jì)算，加上流動(dòng)人口，本區(qū)域的年消費(fèi)品銷售總額至少在 15 億，具有相當(dāng)可觀的潛在的市場(chǎng)購(gòu)買力，是開(kāi)辦大型超市的有利市場(chǎng)因素。三 、 某 超 市 的 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 優(yōu) 勢(shì) 某 超 市 商 品 供 應(yīng) 優(yōu) 勢(shì)隨 著 商 品 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 ， 國(guó) 內(nèi) 市 場(chǎng) 商 品 繁 多 ， 供 應(yīng) 充 足 。 國(guó) 內(nèi) 名 優(yōu) 新 特 產(chǎn) 品 和 “三 資 企 業(yè) ”產(chǎn) 品 在 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 中 顯 山 露 水 ， 紛 紛 進(jìn) 入 消 費(fèi) 品 市 場(chǎng) ， 極 大 豐 富 了 市 場(chǎng) 供 應(yīng) 。 為 確 保 名 優(yōu)產(chǎn) 品 的 供 應(yīng) ， 某 集 團(tuán) 在 上 海 專 門 設(shè) 立 了 采 購(gòu) 中 心 ， 負(fù) 責(zé) 某 集 團(tuán) 在 中 國(guó) 超 市 商 品 的 統(tǒng) 一 采購(gòu) ， 由 于 某 集 團(tuán) 市 場(chǎng) 采 購(gòu) 力 較 強(qiáng) ， 進(jìn) 行 商 品 統(tǒng) 一 采 購(gòu) 可 使 商 品 的 采 購(gòu) 成 本 大 大 降 低 。 同時(shí) 采 購(gòu) 中 心 負(fù) 有 對(duì) 消 費(fèi) 者 需 求 商 品 進(jìn) 行 市 場(chǎng) 分 析 的 職 責(zé) ， 因 此 某 超 市 的 商 品 品 種 構(gòu) 成 符合 消 費(fèi) 者 的 消 費(fèi) 與 購(gòu) 物 傾 向 。 此 外 ， 由 于 某 集 團(tuán) 公 司 是 一 家 跨 國(guó) 商 業(yè) 集 團(tuán) ， 在 美 國(guó) 、 墨西 哥 、 阿 根 廷 、 葡 萄 牙 、 波 蘭 、 意 大 利 、 西 班 牙 、 匈 牙 利 、 泰 國(guó) 等 國(guó) 均 有 自 己 的 分 店 和采 購(gòu) 中 心 ， 形 成 全 球 性 超 市 連 鎖 經(jīng) 銷 網(wǎng) 。 本 項(xiàng) 目 所 需 國(guó) 外 商 品 將 通 過(guò) 某 集 團(tuán) 公 司 國(guó) 外 配銷 網(wǎng) 絡(luò) 進(jìn) 行 采 購(gòu) 。 本 項(xiàng) 目 具 有 較 強(qiáng) 的 商 品 供 應(yīng) 優(yōu) 勢(shì) 。 某 超 市 商 品 銷 售 優(yōu) 勢(shì)某 超 市 在 經(jīng) 營(yíng) 上 具 有 大 批 量 銷 售 和 小 批 量 銷 售 兼 顧 的 特 點(diǎn) ，無(wú) 論 是 零 售 商 還 是個(gè) 體 消 費(fèi) 者 ，均 能 在 某 超 市 購(gòu) 得 其 所 需 的 各 種 商 品 （包 括 食 品 、非 食 品 等 ）。商 品 價(jià) 格低 廉 、品 質(zhì) 優(yōu) 良 、商 品 繁 多 ，成 為 某 超 市 在 全 球 廣 受 歡 迎 的 關(guān) 鍵 因 素 。同 時(shí) 本 項(xiàng) 目 引 進(jìn)超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某 集 團(tuán) 超 前 的 服 務(wù) 理 念 和 先 進(jìn) 的 管 理 模 式 ，本 項(xiàng) 目 具 有 較 強(qiáng) 的 商 品 銷 售 優(yōu) 勢(shì) 。從 以 上 分 析 中 可 以 看 出 ，蘇 州 地 區(qū) 投 資 環(huán) 境 和 消 費(fèi) 環(huán) 境 較 好 ，再 加 上 某 超 市 優(yōu)質(zhì) 的 服 務(wù) 和 先 進(jìn) 的 管 理 模 式 ，某 超 市 具 有 較 強(qiáng) 的 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 優(yōu) 勢(shì) ，市 場(chǎng) 發(fā) 展 潛 力 較 大 。第 四 章 項(xiàng) 目 選 址 與 建 設(shè) 條 件第 一 節(jié) 項(xiàng) 目 選 址蘇 州 市 位 于 長(zhǎng) 江 三 角 洲 中 部 、江 蘇 省 南 部 ，東 經(jīng) 120227ˊ，北 緯 31039ˊ。東 臨 上海 ，南 接 浙 江 ，西 傍 無(wú) 錫 ，北 依 長(zhǎng) 江 。全 市 總 面 積 8488 平 方 公 里 ，其 中 平 原 占 55％ ，水 面 占 42％ ，丘 陵 占 3％ 。境 內(nèi) 河 流 縱 橫 ，湖 泊 眾 多 ，京 杭 運(yùn) 河 貫 通 南 北 ，望 虞 河 、婁江 、太 浦 河 等 連 接 東 西 ，太 湖 、陽(yáng) 澄 湖 、昆 承 湖 、淀 山 湖 鑲 嵌 其 間 。蘇 州 地 區(qū) 的 區(qū) 位 優(yōu)勢(shì) 十 分 明 顯 ，交 通 十 分 便 捷 ，京 滬 鐵 路 、滬 寧 高 速 公 路 橫 穿 東 西 ，3120318 國(guó) 道在 這 里 交 匯 ，蘇 州 至 上 海 虹 橋 機(jī) 場(chǎng) 還 有 快 速 干 道 （蘇 滬 機(jī) 場(chǎng) 路 ）。地 處 長(zhǎng) 江 下 游 的 張 家港 、太 倉(cāng) 港 、常 熟 港 3 個(gè) 國(guó) 家 一 類 口 岸 已 初 具 規(guī) 模 ?？?流 量 的 大 小 直 接 影 響 商 業(yè) 項(xiàng) 目 的 成 敗 ，而 地 理 位 置 、居 住 人 口 、交 通 狀 況 等 則是 決 定 客 流 量 大 小 的 關(guān) 鍵 因 素 。本 項(xiàng) 目 經(jīng) 反 復(fù) 論 證 ，決 定 定 址 于 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 金 雞 湖路 口 。該 地 為 中 新 合 作 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 啟 動(dòng) 區(qū) 和 蘇 州 古 城 區(qū) 的 交 界 處 ，蘇 州 城 東 交 通 主干 道 東 環(huán) 路 邊 ，距 蘇 州 － 上 海 虹 橋 機(jī) 場(chǎng) 快 速 道 路 只 有 200 米 ，連 接 江 、浙 兩 省 的 蘇 、嘉 、杭 高 速 公 路 以 高 架 形 式 從 地 塊 東 側(cè) 通 過(guò) ，且 在 一 公 里 外 有 互 通 出 口 。周 圍 有 東 環(huán) 、東港 、宏 葑 、楊 枝 塘 、里 河 、夏 園 等 新 村 ，另 有 園 區(qū) 內(nèi) 新 建 的 新 城 花 園 、新 加 花 園 、都 市花 園 等 住 宅 小 區(qū) ，常 住 人 口 近 20 萬(wàn) 。該地區(qū)自來(lái)水、污水處理、供氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通運(yùn)輸方便，流動(dòng)人口眾多，加上蘇州工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)群體無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平上在蘇州都是首屈一指，因此，在此地開(kāi)辦大型綜合超市具有得天獨(dú)厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢(shì)，有著良好的發(fā)展前途。本 項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖 詳 見(jiàn) 附 圖 1。超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表 41第 二 節(jié) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 條 件一 、 當(dāng) 地 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 條 件 蘇 州 地 區(qū) 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 條 件改 革 開(kāi) 放 以 來(lái) ，蘇 州 的 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 發(fā) 生 了 巨 大 的 變 化 ，人 民 的 生 活 水 平 不 斷 提高 。蘇 州 市 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 得 以 快 速 穩(wěn) 定 健 康 的 發(fā) 展 。1999 年 ，蘇 州 的 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 達(dá) 1358億 元 ，在 全 國(guó) 地 級(jí) 市 中 名 列 第 一 。財(cái) 政 收 入 為 109 億 元 ；外 貿(mào) 進(jìn) 出 口 總 額 億 元 ，其 中 出 口 億 元 。年 接 待 境 外 旅 游 者 44 萬(wàn) 人 次 ，旅 游 外 匯 收 入 億 美 元 ；接 待 國(guó)內(nèi) 旅 游 者 1142 萬(wàn) 人 次 ，旅 游 收 入 91 億 元 。全 市 職 工 人 均 工 資 9401 元 ，農(nóng) 民 人 均 收入 5089 元 ，城 市 居 民 可 支 配 收 入 為 7812 元 。所 轄 六 個(gè) 縣 級(jí) 市 全 部 進(jìn) 入 全 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 力百 強(qiáng) 縣 （市 ）。蘇 州 在 全 省 、全 國(guó) 的 地 位 及 蘇 州 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 的 增 長(zhǎng) 情 況 詳 見(jiàn) 表4－ 4－ 2。蘇 州 在 全 省 及 全 國(guó) 的 地 位蘇 州 在 全 省 的 地 位國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 居 全 省 第 一 位進(jìn) 出 口 總 額 居 全 省 第 一 位財(cái) 政 收 入 居 全 省 第 二 位蘇 州 在 全 國(guó) 的 地 位國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 居 全 國(guó) 第 七 位財(cái) 政 收 入 居 全 國(guó) 第 十 位資 料 來(lái) 源 ：《蘇 州 統(tǒng) 計(jì) 年 鑒 》1999 年蘇 州 市 19941998 年 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 情 況 表表 42 單 位 :億 元 年 份名 稱1994 1995 1996 1997 1998五 年 平 均增 長(zhǎng) 速 度國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 （當(dāng) 年 價(jià) ） %第 一 產(chǎn) 業(yè) %第 二 產(chǎn) 業(yè) %超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 三 產(chǎn) 業(yè) %資 料 來(lái) 源 ：《蘇 州 統(tǒng) 計(jì) 年 鑒 》1999 年近 年 來(lái) ，蘇 州 市 的 對(duì) 外 貿(mào) 易 發(fā) 展 十 分 迅 速 。1998 年 ，全 市 對(duì) 外 貿(mào) 易 繼 續(xù) 保 持 較快 增 長(zhǎng) ，出 口 商 品 結(jié) 構(gòu) 優(yōu) 化 ，出 口 創(chuàng) 匯 能 力 增 強(qiáng) 的 勢(shì) 頭 。全 年 實(shí) 現(xiàn) 自 營(yíng) 進(jìn) 出 口 總 額 億 美 元 ，其 中 出 口 創(chuàng) 匯 億 美 元 ，分 別 比 上 年 增 長(zhǎng) %和 %。三 資 企業(yè) 出 口 億 美 元 ，占 全 市 出 口 總 額 的 71%。加 工 貿(mào) 易 出 口 、代 理 進(jìn) 出 口 業(yè)