【正文】 凈值 合計 原值 攤銷 凈值 總成本費用估算 （1）總成本費用估算 估算依據： ①項目建成后， 2006年將投入全面運營，運營成本費用主要由林木及園藝入園成本、維修費、環(huán)保費、育林費、研發(fā)費等構成，費用估算基礎數據見表89。 表 89 年運營成本費用估算 序號 費用項目 金額（萬元） 備注 1 維修 550 約占固定資產 5% 2 水 300t每天， 3 電 500kwh每天， 4 環(huán)保 150 5 育林 150 6 游客保險 80 7 其它不可預計費用 200 8 *苗木采購成本 1000 8 合計 ②項目建成后，職工定員約 450人，年工資總額＝450＝540萬元，年福利費＝年工資額14％＝，年社保金=540=108萬元。 ③其他費用包括辦公費、差旅費、招待費會議費等等，一般按照運營成本、員工工資及福利、折舊及攤銷等費用總和的 ％計算。 為計算簡便，在估算年總成本時，假設在營運期間能達到設計生產規(guī)模，則年總成本費用估算公式為： 總成本費用＝當年運營成本＋折舊費＋利息支出＋攤銷費＋員工工資及福利費＋其他費用 （ 2）總成本費用估算表 根據前文的基礎數據估算的運營期間總成本費用見表 8－10。 表 8－10 總成本費用估算表 序號 年份 項目 營運期 2006 2007 2008 2009 1 當年運營成本 2 折舊費 3 財務費用（利息支出） 790 215 4 攤銷費 5 工資及福利費 6 其他費用 7 總成本費用 (約數) 4385 3910 3801 3692 五、投資收入、稅費及利潤估算財務收入估算 在估算各年度財務收入時，按照營運第 1年至第4年園區(qū)各休閑設施全部成功投入運營、可售園林產品成功出售并已確認收入，財務收入主要指園區(qū)運營銷售收入，由此估算的財務收入如表811。 表 811 收入估算表 序號 項目 年實現財務收入 （萬元） 備注 1 技術轉讓和服務 800 2 觀賞奇木 1000 林木產品銷售 3 觀賞異花 1200 園藝產品銷售 4 賓館 1036 5 別墅 2523 6 餐飲 144 7 垂釣 36 8 咖啡吧 18 9 游泳 20 10 養(yǎng)殖 20 11 娛樂 (KTV、水上娛樂等) 510 12 合計 7507 稅費估算 根據我國稅法有關規(guī)定，項目建成后園區(qū)年上繳增值稅和流轉稅總額 （綜合稅率為9%）。 利潤估算 （1）利潤預測假設 ①公司遵循的國家和地方現行法律、法規(guī)、政策和經濟環(huán)境無重大變化； ②現行的信貸、利率、匯率及市場行情無重大變化； ③賦稅基準及稅率無重大變化； ④項目建設計劃如期實現； ⑤無其他不可抗力、不可預見因素造成的重大不利影響。 （2）損益表的編制 損益表也稱利潤表，它反映收入與成本的配比關系以及利潤分配關系。根據上文估算結果，利用下列公式預計運營期各個年度的損益表如 8－12。 利潤總額＝財務收入－稅費－總成本費用 凈利潤 =利潤總額所得稅 可分配利潤 =凈利潤盈余公積金法定公益金 表 8－12 損益表 序號 年份 項目 營 運 期 2006 2007 2008 2009 1 財務收入 7507 7507 7507 7507 2 稅費 3 總成本費用 4385 3910 3801 3692 4 利潤總額（ 123） 5 所得稅 1000 1036 6 凈利潤（ 45） 7 盈余公積金 8 公益金 82 9 可分配利潤（ 678） 編制說明： 所得稅根據現行稅收政策以內資企業(yè)標準來估算，沒有考慮稅收優(yōu)惠政策。 法定公益金根據現行政策，標準為5%10%本項目采取標準為5%來提取。六、財務評價 投資利潤率 稅前投資利潤率＝247。18047＝％ 稅后投資利潤率=247。18047＝％ 投資利稅率 投資利稅率＝年平均利稅總額247?？偼顿Y ＝3560247。18047 ＝％ 靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期＝總投資247。年均利潤總額 ＝18047247。 ＝（年） 動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期≈In(1Ii/R)247。In(1+i) ＝In(1180476％/)247。In(1+6%) ＝（年）注：I表示總投資額；i表示貼現率，選取銀行貸款基礎利率6％貼現；R表示年均利潤總額。 上述估算結果表明，本建設項目在經濟上是合理的，稅前投資利潤率、％、%、％，靜、可分配利潤完全可以完成當年的借款償還計劃，說明該項目在經濟上是合理的。第九章 風險分析與防范對策 一、風險因素 **山莊的開發(fā)與建設具有投資規(guī)模大、建設項目多、投資周期長，受內外因素影響大的特點，因此存在一定的風險，概括起來主要存在以下風險： 政策風險區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)范調整及變化，對于山莊經濟環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢影響頗大，存在一定的風險。 管理風險 山莊建設項目一次性全面鋪開，資金投入量大，投資面廣，建設期較長，因此能否建立健全管理決策和控制體系，將影響投資的安全與效率。特別是山莊的戰(zhàn)略性人才管理是否科學有效對于山莊的發(fā)展戰(zhàn)略的實現具有十分重大的意義，公司現有人力管理開發(fā)狀況和人力資源存量對于山莊戰(zhàn)略目標的實現存在一定的風險。 財務風險 （1）由于中國2003年經濟發(fā)展勢頭過熱可能導致未來出現通貨膨脹帶來工程成本可能上漲的風險。 （2）進行大規(guī)模、成片投資開發(fā)，建設項目全面鋪開，如果運作不好，可能導致建設過程中的現金流量不足的風險。 技術風險 山莊以園林科技作為打造核心競爭力的重要手段，開發(fā)的生態(tài)山水植物景觀、自控式地下垃圾箱和*植物引種、育種技術其先進性和市場競爭力存在一定的風險。 市場風險 山莊的潛在市場需求大，存在將其轉化為現實山莊市場的風險，休閑娛樂山莊進入門檻不是很高存在不良競爭的風險。二、風險控制與防范 政策風險對策 加強與市、區(qū)政府部門的聯(lián)系，爭取計劃、國土規(guī)劃等政府部門的支持與配合，密切關注區(qū)域經濟發(fā)展態(tài)勢和城市規(guī)劃，積極進行政府公共關系為山莊爭取良好的外部環(huán)境，并針對政策環(huán)境的變化，采取積極的對策增加山莊對政策環(huán)境的適應性。 管理風險對策 （1）加強內部管理，按科學民主要求強化項目論證與研究。 （2）加強人力資源的管理和開發(fā)特別是科學設計并推進人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃，提供優(yōu)厚的物質待遇從外部挖掘高級優(yōu)秀管理人才和專業(yè)性工程技術人才，為山莊的戰(zhàn)略發(fā)展提供有力的人力資源支撐。 （3）高標準地做好園區(qū)的規(guī)劃設計，扎扎實實搞好項目前期準備與企業(yè)服務工作，規(guī)范內部管理。 財務風險對策 （1）加快項目的進度規(guī)劃與實施，盡可能縮短投資與建設周期，爭取盡早投入運營并產生效益，減少通貨膨脹可能產生的不利影響。 （2）實行投資資金集中管理支付制度，按批準的項目預算、施工合同和工程進度撥付項目資金；建立健全項目會計核算制度和內部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務管理與監(jiān)督；嚴格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和跟蹤。 （3）做好項目的資金預算管理，同時加大融資力度，采取征地分期付款及部分帶資施工，以保證投入建設的項目能順利按期完工投產。 技術風險對策 （1）對每個擬建項目進行詳細的技術經濟可行性論證，實事求是地考慮各種技術風險、質量事故風險、按照科學的程序決策，既要考慮項目較好的效果，又要考慮出現不利情況下的應對措施及承受能力，有時要預留備選方案。 （2）建立項目質量責任機制，將項目建設的有關質量責任明確落實到人，重大項目建立永久責任追究制度，以保證技術質量管理與控制措施落實到位。 3．密切關注園林和環(huán)境保護技術的發(fā)展態(tài)勢，加大研發(fā)投資，確保山莊園林和環(huán)保技術的先進性和市場競爭力。 市場風險對策 科學設計山莊的市場開發(fā)戰(zhàn)略和策略，建立山莊科學的市場營銷體系，盡可能化解市場開發(fā)風險。增加對山莊的投資，加大山莊的科技含量和提高市場的文化品位，打造山莊的核心競爭力，提高生態(tài)休閑娛樂產業(yè)的門檻，化解惡性競爭的風險。.