【正文】 2408山水景觀研發(fā)中心 1200平方米2409園藝研發(fā)中心 1200平方米24010環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 1200平方米24011百種植物生態(tài)園 120畝 18012奇木園 100畝5萬(wàn)元/畝50013異花園 100畝4萬(wàn)元/畝40014賓館 4000M 2 1800 15A級(jí)別墅1450M 2 22516B級(jí)別墅3450M 254017C級(jí)別墅12300M 2 133218D級(jí)別墅15300M 2 157519露天觀光休閑咖啡吧 300M 2 10520水上彩色音樂(lè)噴泉 本項(xiàng)投資額共計(jì)3780萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資＝工程費(fèi)用＋其他費(fèi)用＋預(yù)備費(fèi)用 ＝11234＋3840＋679 ＝15753萬(wàn)元 ④建設(shè)期利息 本項(xiàng)目全部投資資金來(lái)源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成。二、投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目投資共計(jì)18047萬(wàn)元，其中自籌資金10047萬(wàn)元，銀行貸款3000萬(wàn)元，外商投資5000萬(wàn)元。外商投資中長(zhǎng)期借款第三年起計(jì)提紅利，紅利率按5％計(jì)算；長(zhǎng)期借款與外商投資利息合并計(jì)算。本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)攤銷的無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)主要有：土地使用權(quán)、開(kāi)辦費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)及工程前期費(fèi)用等。 利潤(rùn)估算 （1）利潤(rùn)預(yù)測(cè)假設(shè) ①公司遵循的國(guó)家和地方現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)重大變化； ②現(xiàn)行的信貸、利率、匯率及市場(chǎng)行情無(wú)重大變化； ③賦稅基準(zhǔn)及稅率無(wú)重大變化； ④項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃如期實(shí)現(xiàn)； ⑤無(wú)其他不可抗力、不可預(yù)見(jiàn)因素造成的重大不利影響。總投資 ＝3560247。 管理風(fēng)險(xiǎn) 山莊建設(shè)項(xiàng)目一次性全面鋪開(kāi)，資金投入量大，投資面廣，建設(shè)期較長(zhǎng)，因此能否建立健全管理決策和控制體系，將影響投資的安全與效率。 （2）加強(qiáng)人力資源的管理和開(kāi)發(fā)特別是科學(xué)設(shè)計(jì)并推進(jìn)人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃，提供優(yōu)厚的物質(zhì)待遇從外部挖掘高級(jí)優(yōu)秀管理人才和專業(yè)性工程技術(shù)人才，為山莊的戰(zhàn)略發(fā)展提供有力的人力資源支撐。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 科學(xué)設(shè)計(jì)山莊的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和策略，建立山莊科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷體系，盡可能化解市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 （2）建立項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任機(jī)制，將項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)質(zhì)量責(zé)任明確落實(shí)到人，重大項(xiàng)目建立永久責(zé)任追究制度，以保證技術(shù)質(zhì)量管理與控制措施落實(shí)到位。二、風(fēng)險(xiǎn)控制與防范 政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 加強(qiáng)與市、區(qū)政府部門的聯(lián)系，爭(zhēng)取計(jì)劃、國(guó)土規(guī)劃等政府部門的支持與配合，密切關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)和城市規(guī)劃，積極進(jìn)行政府公共關(guān)系為山莊爭(zhēng)取良好的外部環(huán)境，并針對(duì)政策環(huán)境的變化，采取積極的對(duì)策增加山莊對(duì)政策環(huán)境的適應(yīng)性。 上述估算結(jié)果表明，本建設(shè)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的，稅前投資利潤(rùn)率、％、%、％，靜、可分配利潤(rùn)完全可以完成當(dāng)年的借款償還計(jì)劃，說(shuō)明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。18047＝％ 稅后投資利潤(rùn)率=247。 表 8－10 總成本費(fèi)用估算表 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 營(yíng)運(yùn)期 2006 2007 2008 2009 1 當(dāng)年運(yùn)營(yíng)成本 2 折舊費(fèi) 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出） 790 215 4 攤銷費(fèi) 5 工資及福利費(fèi) 6 其他費(fèi)用 7 總成本費(fèi)用 (約數(shù)) 4385 3910 3801 3692 五、投資收入、稅費(fèi)及利潤(rùn)估算財(cái)務(wù)收入估算 在估算各年度財(cái)務(wù)收入時(shí)，按照營(yíng)運(yùn)第 1年至第4年園區(qū)各休閑設(shè)施全部成功投入運(yùn)營(yíng)、可售園林產(chǎn)品成功出售并已確認(rèn)收入，財(cái)務(wù)收入主要指園區(qū)運(yùn)營(yíng)銷售收入，由此估算的財(cái)務(wù)收入如表811。固定資產(chǎn)折舊估算詳見(jiàn)表8－7。三、還本付息計(jì)劃 本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告僅計(jì)算長(zhǎng)期借款的還本付息，用以考察該建設(shè)項(xiàng)目的償債能力，確定各年度財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于分析項(xiàng)目的盈利能力。 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告按照行業(yè)流動(dòng)資金占用比例估算項(xiàng)目建設(shè)流動(dòng)資金投資估算，一般情況下，園林行業(yè)流動(dòng)資金占固定資產(chǎn)投資總額的比例為10％至15％，取12%來(lái)估算鋪底流動(dòng)資金額，本項(xiàng)投資額約為1934萬(wàn)元。 ： %－2％估算，%計(jì)提，項(xiàng)目工程費(fèi)用和其他費(fèi)用共計(jì)15074萬(wàn)元，該項(xiàng)投資為264萬(wàn)元。 ②其他費(fèi)用 ：本建設(shè)項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)主要指土地費(fèi)用，包括租地費(fèi)、征地費(fèi)和上繳規(guī)費(fèi)。5005供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 第八章 投資財(cái)務(wù)分析 一、投資估算 按照我國(guó)現(xiàn)行資金管理體制和項(xiàng)目的概、預(yù)算編制方法，項(xiàng)目建設(shè)總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動(dòng)資金投資兩大部分組成。 **山莊通過(guò)科學(xué)的定位，具有鮮明個(gè)性特征的功能設(shè)計(jì)，很好地適應(yīng)了顧客的需求。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場(chǎng)所有極為明顯的區(qū)別和優(yōu)勢(shì)。 微觀層面： 今年五一期間，*，%%。湖南省環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值已突破100億元，省政府又制定了環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)并出臺(tái)具體措施，大力加強(qiáng)環(huán)保工程建設(shè)和環(huán)境保護(hù)科研開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步做大做強(qiáng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)。%；，%，；新建項(xiàng)目 三同時(shí)，%。 然而，自然界的原生大樹(shù)愈來(lái)愈少，供需矛盾日趨緊張。中國(guó)2002年的*產(chǎn)值達(dá)到2206534萬(wàn)元，%，這說(shuō)明了園林*產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迅速；另外，據(jù)有關(guān)專家的估計(jì)，現(xiàn)在世界上的植物不下千萬(wàn)，而真正適合于園林綠化的品種極少，不過(guò)上百種，科技的需求由此可見(jiàn)。 對(duì)于生活污水，山莊擬建設(shè)3個(gè)地下廁所，污水污物通過(guò)山莊內(nèi)自建的地下管網(wǎng)集中處理后排入市政管網(wǎng)。 建設(shè)規(guī)劃 （1）建設(shè)規(guī)劃原則 ，保持并重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，充分尊重山體、水面與自然植被，重視資源及能源的再利用； ，結(jié)合目前現(xiàn)有的資源綜合能力，實(shí)現(xiàn)分步建設(shè)。 基礎(chǔ)設(shè)施 山莊用水采用自供水的方式，從水庫(kù)和井內(nèi)取水；山莊周邊已有電力和通信設(shè)施，可以隨時(shí)接入，只需在山莊內(nèi)建設(shè)一個(gè)變電站。 而在與外部市場(chǎng)環(huán)境的關(guān)系方面，由于經(jīng)營(yíng)管理的完善和山莊品牌的提升而形成的市場(chǎng)吸引力，催生出一個(gè)技術(shù)流、資金流、物流和產(chǎn)品流以及服務(wù)流的加速輸入和提升輸出的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程中所產(chǎn)生的助動(dòng)力對(duì)*山莊的跨越式發(fā)展起到了極其重要的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目包含的深層內(nèi)核定位于純生態(tài)的概念，依靠科技和文化手段，大力發(fā)展和開(kāi)拓環(huán)保科技研發(fā)展示中心、園林科技研發(fā)展示中心、休閑娛樂(lè)中心和名優(yōu)*的培養(yǎng)展示中心等四大主要功能。如國(guó)內(nèi)首創(chuàng)并已申報(bào)專利的復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物科研項(xiàng)目，以多學(xué)科最新成果相結(jié)合的植物馴化工程技術(shù)為基礎(chǔ)，對(duì)于25年生名貴樁景植物活體材料進(jìn)行復(fù)合造型，并最終形成研發(fā)生產(chǎn)銷售維護(hù)一條龍的完整產(chǎn)業(yè)鏈，市場(chǎng)前景廣闊，利潤(rùn)空間巨大；又如利用組織培養(yǎng)法大批量馴化熱帶蘭、蝴蝶蘭為代表的珍、奇、特*果木等；利用引進(jìn)的國(guó)際先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)優(yōu)化人居環(huán)境，真正達(dá)到純生態(tài)健康休閑的至臻境界。在本項(xiàng)目中，該公司以現(xiàn)代高科技手段，引種了國(guó)內(nèi)外數(shù)百種名貴花木及果樹(shù)，同時(shí)將公司的生物培植技術(shù)專利復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物項(xiàng)目和自控式地下垃圾箱等國(guó)際先進(jìn)技術(shù)引入山莊建設(shè)，填補(bǔ)了我省乃至全國(guó)技術(shù)空白，極具顯性的社會(huì)意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值，市場(chǎng)前景喜人。 目前，本項(xiàng)目的建設(shè)得到省、市、區(qū)各級(jí)政府的全力支持，*市政府已批準(zhǔn)我公司立項(xiàng)計(jì)劃。合資公司注冊(cè)資本1400萬(wàn)美元，其中***山莊有限公司以土地、房產(chǎn)、種植、專利技術(shù)及部分資金出資，折算人民幣7414萬(wàn)元，占64．3%比例，菲律賓*投資發(fā)展有限公司出資500萬(wàn)美元，%比例。此處為典型的亞熱帶氣候地區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為丘陵地貌，植被豐盛，降水充沛，山環(huán)水繞，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，且位于長(zhǎng)沙株潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域，緊鄰*市區(qū)環(huán)線，往來(lái)山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。其中技術(shù)、資金和市場(chǎng)三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項(xiàng)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設(shè)集人環(huán)科技和休閑娛樂(lè)于一體的生態(tài)園林山莊具有非常重要的意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。公司經(jīng)營(yíng)范圍為各項(xiàng)高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)；種植業(yè)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)引進(jìn)。第二章 項(xiàng)目背景 一、政治與政策環(huán)境分析 長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)國(guó)內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步提升，投資環(huán)境不斷改善，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系不斷健全與完善，在公有制的實(shí)現(xiàn)形式、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度和大力發(fā)展非公有經(jīng)濟(jì)等方面取得了重大突破。僅以旅游為例，專家預(yù)測(cè)，未來(lái)的20年間，國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)步入黃金期。*和株洲均為工業(yè)制造業(yè)集約地區(qū)，環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，極具產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，即便是省會(huì)長(zhǎng)沙、湖南全省乃至中南地區(qū)，生態(tài)概念亦是令人矚目的焦點(diǎn)。區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，正在發(fā)展成為長(zhǎng)株潭三市休閑游的后花園。進(jìn)入山莊進(jìn)行休閑娛樂(lè)的消費(fèi)者在此可以觀摩到先進(jìn)的環(huán)保、園林技術(shù)的研發(fā)流程和產(chǎn)品展示，而科研人員、工程人員、技術(shù)交流和業(yè)務(wù)洽商的來(lái)賓也能在山莊的生態(tài)休閑娛樂(lè)中心享受到擁抱自然的樂(lè)趣。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 一、項(xiàng)目選址 **山莊選址*市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，東臨京珠高速公路，西臨107國(guó)道，北靠上瑞高速和320國(guó)道，南邊就是規(guī)劃中的*第一路（環(huán)線）。方案內(nèi)容主要包括： （1）園林科技研發(fā)，包括山水景觀研發(fā)中心、園藝研究中心。 第一階段：2004年元月2004年7月，完成立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建、征地及土地開(kāi)發(fā)等 第二階段：2004年3月2004年