【正文】 活質(zhì)量，營造良好的養(yǎng)老度假環(huán)境，有利于置業(yè)人群將養(yǎng)老型度假居住地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為第一居所。 （1）X城市面貌日新月異，城市拓展區(qū)的地產(chǎn)規(guī)劃面臨的挑戰(zhàn)也更大。第五章 本項目區(qū)域休閑度假地產(chǎn)分析一、X縣關(guān)于度假居住地產(chǎn)的發(fā)展思路X后花園X——X后花園，位于X島東南部沿海，南渡江中下游南畔，全市境內(nèi)國道2條共160公里，市（縣）道14條共179公里，鄉(xiāng)道239條共861公里。據(jù)預(yù)計，這幾個大項目全面投產(chǎn)后，全縣年工業(yè)產(chǎn)值就可增長10倍以上。短短的時間內(nèi)，旅游地產(chǎn)在X異軍突起，原因不僅在于X濃厚的文化底蘊、優(yōu)美的自然風(fēng)光和優(yōu)越的地理位置，還在于投資者看中了X作為“X后花園”的后發(fā)優(yōu)勢。考慮到項目目前的交通出行狀況，開發(fā)商將在一定時間內(nèi)為項目提供免費的巴士車往返三亞和項目地址。橋南鎮(zhèn)作為主要人口聚集區(qū)。是省級自然保護區(qū)，形成至少有4000年歷史，為世界上僅存兩片海濱青皮林之一，自清朝已經(jīng)立碑保護。X周邊，有著豐富的旅游養(yǎng)生資源。這些小島樹木竹叢蔥翠欲滴。X風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的居住地產(chǎn)項目開發(fā)情況案例一 【X1號】物業(yè)類型：別墅開 發(fā) 商：X幸福城投資有限公司樓盤位置：XX項目均價：目前項目一期已售完，每套約80m2，售價約100萬元。 會所景觀區(qū)：內(nèi)部圓形景觀空間是會所景觀區(qū)的核心，spa泡池、噴泉、泳池相互輝映，周邊自然水系環(huán)繞。非建設(shè)用地包括特殊用地、農(nóng)業(yè)用地、水域、水域防護綠地，合5541畝，%。n X風(fēng)情小鎮(zhèn)體驗區(qū) ，合2370畝。 案例三 【尖嶺溫泉森林旅游養(yǎng)生度假社區(qū)】華田投資有限公司與中國工商銀行X省分行簽署40億元的授信，華田投資有限公司在35年內(nèi)斥資80億元傾力打造X高端旅游養(yǎng)生度假社區(qū)。加強產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。由于收入差距較大，中高收入階層形成了相當(dāng)大的群體，且中高收入中層次分化非常明顯。休閑可以成為出游的目的、目的地的吸引力、或者是旅游區(qū)本身。根據(jù)國際經(jīng)驗，人均GDP超過1000美元，是一個國家旅游需求急劇膨脹的時期。散客方式以自駕車旅游為主；而家庭式主要出現(xiàn)在環(huán)城市旅游度假帶中，尤其是在雙休日期間l 復(fù)游率高。在歐美盛行多年，近年來在中國也日漸受到企業(yè)的重視。安排度假正在成為各類會議營銷的主要手段，度假村也正成為各企業(yè)會務(wù)人員普遍歡迎的對象。通過別墅、產(chǎn)權(quán)式度假屋等產(chǎn)品最大限度地留住客戶，特別是該類影響力較大的客戶。從客戶地域來看從客戶地域來看，主要定位于大陸具有強烈的旅游、度假、居住、投資、避寒需求的客戶，他們對大海和熱帶氣候比較向往，有的還具有強烈的占有這些稀缺資源的欲望。結(jié) 論本項目目標(biāo)市場客戶定位是從不同角度、不同方面和不同階段進行的，是一種立體型的市場定位，小結(jié)如下：（1）以島外客戶為主要的目標(biāo)市場；（2）以整個X省為次要目標(biāo)市場，成為周末短期度假的中心；（3）以國內(nèi)旅游黃金周及帶薪假期出游者為主要目標(biāo)市場，發(fā)展成為國內(nèi)著名的度假圣地；（4）國內(nèi)與國際市場并重，通過與國際上著名的旅游公司合作，進入全球分時度假體系，從而打入國際度假市場。總面積46平方公里；常年水溫2223℃；℃，氣候宜人。建設(shè)期限：2010年至2019年功能區(qū)劃：生態(tài)保育區(qū)、濕地科普宣教中心、濕地生境展示區(qū)、濕地生境體驗區(qū)和管理服務(wù)區(qū)。在進行旅游資源開發(fā)時，不是簡單的開發(fā)自然資源以滿足眼前利益，而是開發(fā)與保護自然資源并舉，以滿足未來的長遠利益。四、X海航***體育休閑公園開發(fā)指導(dǎo)思想處理好海航***體育休閑公園項目開發(fā)和X總體開發(fā)的關(guān)系海航***體育休閑公園項目是X總體開發(fā)的一部分，是X縣休閑旅游度假市場的稀有品種，是X國際旅游島建設(shè)的一個有機組成部分，必將推動X縣旅游市場的進一步發(fā)展，實現(xiàn)區(qū)域旅游業(yè)的共同發(fā)展。實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展、維護人地的和諧統(tǒng)一。強化主體形象主體形象是本項目的靈魂，塑造的形象是否鮮明將直接影響對客源的吸引激發(fā)能力，從而關(guān)聯(lián)到項目開發(fā)的經(jīng)濟收益。二、項目規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國土地管理法》《國務(wù)院關(guān)于推進X國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》《X風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》《中國旅游業(yè)發(fā)展“十五”計劃和2015年、2020年遠景目標(biāo)綱要》《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》三、。突出資源特色項目地處X省東南部，處于東線高速公路的附近，是一個能夠真正實現(xiàn)“山水風(fēng)光一體，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游度假為目的”休閑度假區(qū)。處理好水域環(huán)境保護與利用關(guān)系，促進X風(fēng)景區(qū)與周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)和諧。經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則市場經(jīng)濟就是追求效益最大化，生態(tài)旅游作為旅游的一種形式，也追求效益最大化，但這個效益不僅是指經(jīng)濟效益，還包括社會效益和生態(tài)效益，三者必須高度地協(xié)調(diào)統(tǒng)一。為此，本項目開發(fā)主要應(yīng)遵循以下原則：可持續(xù)發(fā)展原則把可持續(xù)發(fā)展原則作為生態(tài)旅游開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)、每一個系列中的基本準則，做到自然資源的永續(xù)利用。 興隆總體規(guī)劃 總面積：2410公頃，其中水面面積759公頃。44＇之間。從溫泉旅游度假區(qū)的市場特征看X海航***體育休閑公園項目是溫泉型的熱帶旅游居住度假區(qū)。這些活動的特點各異，但均屬于公務(wù)消費類，消費能力很強。這一群體的社會影響較大，他們的行為往往表現(xiàn)出一種氣派，他們的需求往往表現(xiàn)為對特權(quán)和效率的要求。于是，開會成了放松的最好時機。公務(wù)休閑旅游市場的主要內(nèi)容包括：l 商務(wù)休閑旅游市場：以企業(yè)接待為主體，形成商務(wù)交流的休閑消費需求，其中特色餐飲、會所、俱樂部等中高檔消費較大；l 政務(wù)休閑旅游市場：政府公務(wù)接待具有獨特的消費需求，目前已成為一個具有規(guī)模的休閑旅游市場；l 會展、培訓(xùn)、獎勵休閑旅游市場：會展旅游是旅游產(chǎn)業(yè)和會展產(chǎn)業(yè)相互作用的必然產(chǎn)物，市場巨大，包括大型的會展、企業(yè)的商務(wù)型會展、機構(gòu)培訓(xùn)、系統(tǒng)會議等。從客戶層面來看，休閑度假具有以下相當(dāng)明顯的消費特點：l 一地時間長。根據(jù)消費者休閑時間的長短，休閑可以分為以下三類：第一類：大閑，時間比較長一點，比如帶薪休假、年假等；第二類：中閑，基本上是目前“五一”或“十一”黃金周的概念；第三種：小閑，即周末雙休日。旅游發(fā)展的休閑提升，既包括旅游目的地、區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)，也包括旅游產(chǎn)品、旅游項目及旅游配套。人均GDP在2000至5000美元之間屬于一個過渡時期，會出現(xiàn)服務(wù)消費的快速增長。大力發(fā)展紅色旅游和民族、民俗風(fēng)情文化旅游，著重開發(fā)：l 發(fā)生態(tài)度假村項目，特別是依托溫泉、山湖林等生態(tài)資源的項目；l 豐富多種休閑娛樂方式，包括民俗風(fēng)情文化旅游 發(fā)展避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。n 花卉產(chǎn)業(yè)基地 ，合3806畝。n X新農(nóng)村風(fēng)情體驗區(qū) ，合867畝。建設(shè)用地還包含了X控規(guī)所屬用地。　　核心景觀區(qū)：X1號采用了浪漫的地中海風(fēng)格。（3）對流溪湖的開發(fā)，需要結(jié)合生態(tài)保護進行開發(fā)。1958年，X人民在這里修起水庫，于是低谷積水成湖，原來的高山峻嶺成了湖中小島，有方的，有圓的，有長的，共有13個。其中湖區(qū)面積8平方公里；水面面積4平方公里；平均水深6米；常年水溫2223℃，氣候 宜人。冬暖夏涼，適合四季休閑度假。作為熱帶天堂，X島自然風(fēng)光極其優(yōu)美，為本項目打造成世界級旅游目的地提供了很好的背景。項目將興建一座五星級酒店，酒店內(nèi)設(shè)有娛樂、餐飲、健身、網(wǎng)球場、溫泉泳池等配套設(shè)施，以點帶面，全面向所有業(yè)主提供星級物業(yè)服務(wù)，充分滿足業(yè)主休閑、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老的需求。計劃從溫泉水城開始，一直延伸至X的萬城項目，規(guī)劃用地4萬畝，總投資約100億元，布局了住宅區(qū)、旅館街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、影視基地、酒吧街區(qū)以及主題公園等。引來多個投資額超億元的大項目，目前正在加緊建設(shè)廠房。（4）在X島的空間規(guī)劃當(dāng)中，西部的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和東部的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，發(fā)展方向不同。針對城市拓展區(qū)復(fù)合旅游地產(chǎn)開發(fā)——超前規(guī)劃空間聚集戰(zhàn)略 如東線文昌的航天產(chǎn)業(yè)將帶動大規(guī)模高素質(zhì)人口和爆炸性旅游人口，X島西線東方、臨高、洋浦等地線聚集了X主要的工業(yè)項目。針對養(yǎng)老地產(chǎn)——統(tǒng)籌發(fā)展完善配套可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略X島中部的經(jīng)濟較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施滯后。這樣度假產(chǎn)品才會有豐富的個性，有效的避免低層次競爭。第三：產(chǎn)品使用率低。二期為中高檔別墅度假區(qū)，目前有部分在售海棠灣處于一級開發(fā)階段；2011年全面開發(fā)2010年以高檔酒店建設(shè)為主；居住用地規(guī)劃13545畝坎秧灣X度假型居住地產(chǎn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)（1）資源的稀缺性，使得X度假型居住地產(chǎn)在08年的經(jīng)濟危機中表現(xiàn)較穩(wěn)定，國際旅游島的批復(fù)將為X房地產(chǎn)進一步奠定發(fā)展基礎(chǔ)。（1）隨著經(jīng)濟高速增長，人民日益富庶，中國正日益成為全球最具生機活力的旅游市場。進一步規(guī)范旅游市場秩序，推進旅游服務(wù)標(biāo)準化和國際質(zhì)量認證。專業(yè)性旅游地產(chǎn)競爭態(tài)勢——依靠品牌力量、服務(wù)質(zhì)量來打差異化競爭。（3）重要影響航天產(chǎn)業(yè)給文昌旅游帶來的轉(zhuǎn)型升級效應(yīng)——X旅游格局重新洗牌 ，文昌成為重要亮點，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展。海島中部的養(yǎng)生養(yǎng)老價值逐漸被更多的人認識，面對的客戶群也不僅限于候鳥客戶了。四、X休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的特征X旅游地產(chǎn)開發(fā)進入新階段，呈現(xiàn)四個顯著特點：點線面結(jié)構(gòu)形成X休閑地產(chǎn)已經(jīng)跳出了傳統(tǒng)的?？诤腿齺唭蓚€熱點城市三、X休閑度假地產(chǎn)的類別目前X的休閑地產(chǎn)主要包括兩類：度假型居住地產(chǎn)（第二居所）集中分布地區(qū)：l 亞龍灣國家旅游度假區(qū)l 大東海l 三亞灣l 海棠灣代表樓盤：l 清水灣：雅居樂清水灣項目l 三亞灣：三亞灣新城 l ?？冢汉Ｋ{椰風(fēng)，龍墅灣l 香水灣：香水灣一號l 亞龍灣：專業(yè)性旅游地產(chǎn)（酒店、度假村等）集中分布地區(qū)：l 亞龍灣國家旅游度假區(qū)已建成為一個國際一流水準的、服務(wù)設(shè)施高檔次的度假旅游勝地，其作為三亞市的標(biāo)桿性度假區(qū)已基本打造完成。（3）X島的熱帶資源、海岸資源在整個中國的氣候條、海岸線資源具有雙重的稀缺性。10年之內(nèi)，將出現(xiàn)一個包括別墅、高爾夫球場和頂級酒店的超級度假村。計劃投資100億元人民幣。積極采取措施融入瓊南湛江旅游經(jīng)濟圈，推進旅游市場全面開放。以旅游開放新政策和北京舉辦2008年奧運會為契機，精心策劃系列旅游促銷活動，對吃、住、行、游、購、娛等旅游要素實施國際化改造，提升現(xiàn)有X高爾夫球場規(guī)模檔次，啟動新的高爾夫球場和1～2家五星級酒店、會所建設(shè)，開拓國際國內(nèi)高端旅游市場，發(fā)展高爾夫休閑旅游經(jīng)濟?；就瓿闪巳f城新區(qū)行政大樓、宣傳文化中心大樓、就業(yè)大廈、法院審判大樓、檢察院辦公大樓、人武部新辦公區(qū)等大項目建設(shè)，啟動了老城區(qū)10條道路改造、文體廣場、文化公園項目及潭欖河休閑帶項目建設(shè)。農(nóng)民人均純收入3336元，%?！咀魑镔Y源】X縣素有“檳榔之鄉(xiāng)”美稱，且還呈迅猛增長趨勢。熱帶經(jīng)濟作物有橡膠、檳榔、胡椒。X縣自然資源X縣轄有萬城、長豐、禮紀、東澳、南橋、北大、山根、龍滾、后安、和樂、三更羅、大茂12個鎮(zhèn)，5個國營農(nóng)場。加強保障性住房建設(shè)，逐步改善城鄉(xiāng)居民的住房條件。高校畢業(yè)生初次就業(yè)率86%，%，基本實現(xiàn)零就業(yè)家庭動態(tài)為零的目標(biāo)，%以內(nèi)。增長23%，%%，%、。也正源于此，亞洲論壇會址永駐X，世界小姐選舉指定X。從X海航***體育休閑公園項目開發(fā)來看本項目挖掘、反映了X的休閑旅游特色，既符合國情、省情，又具有地方特色。項目規(guī)劃了休閑度假居住區(qū)、養(yǎng)生理療區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、體育活動區(qū)四塊。四、項目簡介本項目位于X縣風(fēng)景名勝區(qū)，規(guī)劃用地4040畝，其中用于與農(nóng)場進行分成合作開發(fā)的商業(yè)用地為1475畝，另外2565畝地向農(nóng)場進行租賃開發(fā)。這為本項目生態(tài)旅游的開發(fā)和各方面的開展奠定了深厚的基礎(chǔ)。從全國來看，北京是中國政治中心，上海是全國經(jīng)濟中心，而中國度假休閑中心非X莫屬。%，投資、消費成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13751元，農(nóng)村居民人均純收入4744元，%%。鼓勵發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營。水資源豐富，除了雨量充沛，年平均降水量1953毫米外，境內(nèi)河流不少，流域面積在100平方公里以上的河流有18條，是“三高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)開發(fā)的寶地。水果主要品種為荔枝、龍眼、香焦、菠蘿、西瓜、菠蘿蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、楊桃等各類品種。其中X古城門、見龍塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清兩代瓊州建筑的杰作，對X乃至明清歷史的研究頗有價值，如今已分別被列入省、縣級保護文物。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8835元，%，比全省平均增速17%。全縣投資額在500萬元以上的項目有31個，比上年增加16個，其中投資1000萬元以上的有17個。高水平編制X縣旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃。三是加強旅游市場規(guī)范管理。其中X神州半島項目，由香港中信泰富集團開發(fā)，發(fā)展目標(biāo)是創(chuàng)建“符合國際標(biāo)準的目的地度假區(qū)”、“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和科教知識產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”和現(xiàn)代生活方式和優(yōu)良生活環(huán)境的“康健人居高檔社區(qū)”。（2）典型項目：? 中建X分公司：國電集團投資近10億元的萬麗酒店? 外交部下屬的世界知識印刷廠參股投資的世知酒店項目，? 廣東雅居樂地產(chǎn)耗資200億建設(shè)的X清水灣項目。（2）濱海城市中海景住宅同非海景住宅存在明顯價格梯度，價格由內(nèi)陸向海岸線逐漸遞增，并形成相對獨立評價體系。定義：在一般住宅要素的基礎(chǔ)上，依托項目周邊良好的資源環(huán)境，把房地產(chǎn)和房地產(chǎn)以外的其他產(chǎn)業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源、文化資源等進行嫁接，在建筑規(guī)劃、配套設(shè)施、社區(qū)生活中導(dǎo)入休閑元素，使居住者能夠充分放松身心，享受到休閑生活的地產(chǎn)類別。l 高爾夫：有高爾夫球場3個，有高爾夫俱樂部和球會，承辦職業(yè)高爾夫賽l 潛水：有潛水基地5個，有全國接待規(guī)模最大的潛水公司，進行遠海潛水、海底漫步、夜?jié)摰萳 水上運動：沖浪、快艇、釣魚、空中拖傘、帆板等l 娛樂配套：三亞大型表