【正文】 集中功能單元對不同類型的設(shè)施如觀光、休閑、康體、住宿、餐飲等功能單元采取相對集中布局，并在其間布設(shè)快捷方便的道路系統(tǒng)，力求使各類旅游服務綜合體在空間上形成規(guī)模集聚效應。堅持保護與開發(fā)并重對度假區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護，主要體現(xiàn)在提高度假區(qū)的綠化率，對生態(tài)環(huán)境脆弱地區(qū)進行生態(tài)保育，注意建筑風格與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致，盡量減少旅游活動的負面影響，并開始重視環(huán)保規(guī)劃以及生態(tài)產(chǎn)品的生產(chǎn)。海航***體育休閑公園項目開發(fā)更要注意杜絕水質(zhì)污染，注意生態(tài)環(huán)境的保護。開發(fā)和保護的關(guān)系應體現(xiàn)的總的原則是：開發(fā)應服從保護，在保護的前提下進行開發(fā)。（3）興隆旅游度假已在X省及國內(nèi)享有較高的知名度和美譽度；（4）項目處在興隆風景名勝區(qū)內(nèi)，擁有較佳的自然風光，生態(tài)資源優(yōu)勢明顯,湖區(qū)內(nèi)的生態(tài)系統(tǒng)基本保持良好狀態(tài)；弱勢（Weakness）分析（1）環(huán)湖公路交通較為不便，路面質(zhì)量較差，湖邊通達能力較差；（2）湖區(qū)基本處于待開發(fā)階段，尚不具備有較大影響力的旅游景點；X1號項目、X尖嶺休閑項目、華潤X高端旅游養(yǎng)生度假社區(qū)都處在項目建設(shè)階段；（3）湖區(qū)及周邊接待配套設(shè)施尚不完善，未形成完善的休閑、度假、旅游的氛圍；機會（Opportunity）分析（1）X休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)的形成和加速發(fā)展為本項目的開發(fā)帶來了新的契機；（2）X國際旅游島建設(shè)的概念形成和深化提升了本項目的更高層次的可持續(xù)發(fā)展定位；（3）隨著經(jīng)濟增長、人民生活水平的提高，休閑度假旅游越來越受到大眾的歡迎；威脅（Threat）分析（1）與周邊旅游度假區(qū)如X1號項目、X尖嶺休閑項目、華潤X高端旅游養(yǎng)生度假社區(qū)等存在一定程度上的競爭；（2）與X縣的石梅灣項目、瓊海的天來泉項目以及五指山、陵水等X中部地區(qū)的休閑度假項目形成一定的競爭；（3）隨著湖區(qū)的開發(fā)，生態(tài)環(huán)境可能會面臨一定程度的破壞；（4）開發(fā)周期較長，市場與客戶具有一定程度的不確定性；（5）項目開發(fā)投資額大，回收期較長；三、X海航***體育休閑公園項目開發(fā)的原則以原生的自然、人與自然和諧共生的生態(tài)系統(tǒng)為依托，以深厚的文化背景為內(nèi)涵，以保護、改善、利用、提高相結(jié)合的基本原則為綱，把X海航***體育休閑公園打造成以休閑度假為重點，集休閑度假、運動娛樂、生態(tài)環(huán)保、農(nóng)業(yè)觀光于一體，參與性強、品位高雅、能為地方生態(tài)環(huán)境保護和社會經(jīng)濟發(fā)展做貢獻的生態(tài)旅游休閑度假園區(qū)，從而實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展、維護人地的和諧統(tǒng)一。規(guī)劃中的興隆公園以湖泊和湖濱淺灘濕地為主，兼有河流、河漫灘涂等地貌，濕地生境類型多樣，動植物資源豐富，區(qū)域特色顯著。7＇至110176。從旅游動機和出游目的看（1）近期目標定位近程觀光旅游、休閑旅游及節(jié)慶旅游等類型的客源市場。他們對旅游度假產(chǎn)品的要求也較高，希望得到的是增值性的服務，這類客戶是本項目客戶的主要來源。企業(yè)自行組織或委托度假區(qū)組織政務會議租賃度假屋定期或不定期以度假區(qū)周邊地區(qū)及外省客戶為主，多為度建筑的購買者，按自身需要不定期度假委托度假區(qū)組織二、X海航***體育休閑公園項目客戶分析X海航***體育休閑公園項目的開發(fā)具有豐富的自然資源和歷史人文背景，可利用的旅游資源很多，對外交通也比較便利，景區(qū)生態(tài)系統(tǒng)保持良好狀態(tài)。另一方面，兩者在需求方面也存在差異。度假游客要求度假地有文化、主題、豐富的內(nèi)涵游客類型居住方式度假時間群體特征出游方式短期（1—2天）入住酒店周末當?shù)乜蛻魹橹鳎搪糜?，多為利用雙休日的時間休閑放松乘車或自駕車中期（3—7天）購買或租賃產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式度假屋節(jié)假日以度假區(qū)周邊地區(qū)客戶為主，利用黃金周等長假的時間乘車或自駕車長期（7天以上）購買或租賃產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式度假屋帶薪長假或時間較長的自由假期以度假區(qū)周邊地區(qū)及外省客戶為主，多為度假建筑物的購買者，按自身需要不定期度假自駕車為主公務消費類公務旅游近年在我國取得了長足的發(fā)展，在一些旅游業(yè)較為發(fā)達的地區(qū)，公務旅游已顯現(xiàn)出旺盛的生命力，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，逐步成為重要的旅游產(chǎn)業(yè)形態(tài)，并為地方社會經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著越來越顯著的作用。人均GDP達到3000美元時，度假需求才會普遍產(chǎn)生。在所有居民中，出游時間在1天以上的以中高收入居民為主。即使是千分之一比例的頂級富豪，該階層的購買力也是一個天文數(shù)字。第六章 X海航***體育休閑公園項目客戶分析一、休閑旅游度假客戶分析根據(jù)休閑旅游度假市場的客戶性質(zhì)，可以分為以下兩大類：私人休閑旅游度假類人均GDP水平是確定消費層級的基礎(chǔ)。加強林區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快發(fā)展森林生態(tài)旅游。是集中展示X本土歷史和文化的景區(qū)。由道較文化苑和道家文化體驗區(qū)組成。 　　藥膳養(yǎng)生 神農(nóng)百草園：本著對養(yǎng)生環(huán)境的全面理解與細致安排，X1號在園區(qū)重要的景觀軸線上，規(guī)劃了中醫(yī)藥材特色景觀帶——“百草園”。它源自天然極致的身心修繕之道，筑就天、地、人合一的養(yǎng)生智慧。 幾年來，流溪湖開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)工程及旅游設(shè)施進展迅速，在完成道路交通、供電供水等建設(shè)的同時，豪華的大酒店、餐廳、別墅、水面娛樂及高爾夫球場等旅游設(shè)施相繼建成。遠眺X，煙波浩渺，水接著天，天連著水，碧波粼粼，湖面上空麗日融融，白云悠悠，徐網(wǎng)習習。開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積12平方公里，其中可建設(shè)的土地面積約8000畝，以“行云流水——石梅灣”為主題，突出“自然、生態(tài)、環(huán)保、文化”等特色，將建成為集高端度假酒店群、度假別墅、度假公寓、購物、餐飲、健康養(yǎng)生、特色水療、人文藝術(shù)、海洋運動于一體的國際性生態(tài)型熱帶濱海旅游度假區(qū)。游客可以通過自駕車、巴士，或連接東線高速的輕軌進入石梅灣旅游區(qū)。該項目首期推出的別墅群，以兩大超兩萬兩千平方米生態(tài)湖區(qū)為中心展開，由著名SRT(加拿大)公司規(guī)劃設(shè)計，擁有超大花園，超大露臺，居所沿水系而生，臨湖而立?！　?008年7月27日，X縣人民政府和中信泰富集團簽署了《X新城“神州半島”合作開發(fā)協(xié)議》并舉行了新聞發(fā)布會?！昂蠡▓@”將旅游地產(chǎn)集中布局在“一帶兩區(qū)兩片”(X周邊，縣城范圍和南渡江邊、潭欖河兩岸、丁湖路九公里等)，計劃打造成“吃住行娛購”的上規(guī)模休閑人居社區(qū)。又在07至08年期間完成了X縣旅游發(fā)展規(guī)劃、全縣土地利用總體規(guī)劃等21個規(guī)劃。在規(guī)劃范圍內(nèi)，預留未來市政發(fā)展用地，特別是要預留現(xiàn)代城市功能必須的體育場館和文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、水處理等設(shè)施用地。X當?shù)匚幕即緲悖瑢β糜魏桶l(fā)展都有很強的促進作用。（3）目前的灣區(qū)開發(fā)在空間上呈現(xiàn)出平行于海岸線的高強度帶狀開發(fā)，對縱深二線地產(chǎn)的開發(fā)利用不夠。為了避免惡性競爭，灣區(qū)開發(fā)要豐富產(chǎn)品譜系走綜合性發(fā)展戰(zhàn)略。候鳥型社區(qū)作為獨立于當?shù)厣鐣摹帮w地”，遠離城區(qū)，項目規(guī)劃自成一統(tǒng)，缺乏和周邊社會的必然聯(lián)系。X還可以與香港大力發(fā)展”一程多站”的旅游模式，甚至將整個東南亞串連起來，使彼此的旅游資源形成互補，X作為未來的區(qū)域旅游樞紐的地位指日可待。土地政策推進城鄉(xiāng)土地一體化管理，科學選劃發(fā)展海洋經(jīng)濟集約用海區(qū)域，引導海洋產(chǎn)業(yè)相對集聚發(fā)展。七、X休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)X國際旅游島建設(shè)帶來的機遇（1）國際旅游島前奏：建省20年歷程，發(fā)展定位從“一省兩地”到國際旅游島，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)從工業(yè)為主到旅游業(yè)為支柱；全面開展基建和資本市場建設(shè)（2）國際旅游島時代：2010年1月，國務院發(fā)布《關(guān)于推進X國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將X建設(shè)國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，發(fā)展重心從工業(yè)轉(zhuǎn)到旅游業(yè)，且得到中央政策、資金雙重支持。這一類城市的旅游地產(chǎn)和上兩類的發(fā)展模式迥然不同。這是繼酒泉、西昌、太原三大內(nèi)陸發(fā)射場后，中國建設(shè)的首個濱海發(fā)射基地。海島中部大型的候鳥型社區(qū)主要依附于水庫、溫泉、森林等豐富的生態(tài)資源，非常有利于老年人養(yǎng)生度假。全市現(xiàn)有五星級和準五星級11家，四星級和準四星級29家。富人群體對房地產(chǎn)投資偏好的提升源于其在房地產(chǎn)投資中的高回報率 ，X島的雙重稀缺資源對富人群體具有很強的吸引力二、休閑度假地產(chǎn)的內(nèi)涵分析內(nèi)涵：休閑地產(chǎn)作為休閑產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩大黃金產(chǎn)業(yè)交織而成的產(chǎn)業(yè)類型，簡單地說就是為休閑活動服務的地產(chǎn)。以三亞為代表的X休閑房產(chǎn)以其天然的稀缺性和長遠的增長潛力成為優(yōu)選的財富工具休閑地產(chǎn)具有極大的投資、保值價值，X島濱海物業(yè)在經(jīng)濟危機中一枝獨秀，經(jīng)濟危機后，價格仍保持上漲趨勢，目前X島的休閑度假地產(chǎn)仍是中國房地產(chǎn)市場中的價值洼地，發(fā)展?jié)摿薮?。百企千億下X: X島重回房地產(chǎn)市場巔峰時代（1）北起海口南至三亞的X東海岸，正在開發(fā)休閑房地產(chǎn)項目的海岸線超過120公里長，這些項目總投資額超過1000億元。招商引資情況2009年共有意向到X縣投資項目40個，已落戶的項目20個，計劃投資額512億元。全面啟動尖峰康體休閑度假村項目動工建設(shè)，打造海口郊外第一旅游休閑勝地。X縣旅游發(fā)展定位X縣圍繞構(gòu)建國際旅游島，加快旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提升現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展水平，努力以打造瓊北旅游強縣為目標加快發(fā)展旅游業(yè)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，發(fā)展環(huán)境明顯改善。：：。淡水產(chǎn)養(yǎng)殖品種有四大家、羅非魚、攀鱸、尖嘴魚、角蝦、對蝦、淡水龍蝦等。【植物資源】糧食作物以水稻為主，其次是蕃薯、大豆（黑豆、黃豆、綠豆、紅豆）、粟、玉米等。從不同的角度告訴人們，X縣的建置雖然較晚，其歷史淵源卻久遠；大部分地區(qū)屬于南渡江流域，土地肥沃，環(huán)境獨具好處；這里的經(jīng)濟雖然發(fā)展緩慢，其人文卻燦爛輝煌；這里居住著的幾個民族，相處相當融洽，共同孕育出樸實、敦厚的民風；這里的經(jīng)濟基礎(chǔ)雖然較差，全縣人民卻始終奮發(fā)圖強，努力發(fā)展生產(chǎn)，造福社會，為促進經(jīng)濟、文化等各項事業(yè)的發(fā)展做出了有口皆碑的貢獻。加強產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。經(jīng)濟情況2009年，%。常年主導風向為東北風，次為東南風。從X縣旅游總體規(guī)劃體系來看X海航***體育休閑公園項目的開發(fā)，它的開發(fā)對X縣其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著帶動和示范宣傳的作用，有利于各產(chǎn)業(yè)各區(qū)域的和協(xié)發(fā)展。X海航***地產(chǎn)控投（集團）有限公司是中國五百強企業(yè)海航集團有限公司旗下重點企業(yè)，下設(shè)海航地產(chǎn)、海島高爾夫、海島酒店、海島商業(yè)、海島農(nóng)業(yè)、海島物業(yè)、海島游艇郵輪、海島健康醫(yī)療等八大業(yè)態(tài)。項目具有較好的生態(tài)效益、財務效益和社會經(jīng)濟效益。第三章 X省及X縣的基本情況分析一、X省自然社會經(jīng)濟概況自然地理社會概況X省是我國唯一的熱帶省份和海洋大省，氣候溫和，四季常綠 ，陽光充足，空氣清新，海水，溫泉，良好的生態(tài)，古樸純真的民風，自然條件十分優(yōu)越。2002年省委省政府通過的《X省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》中確定，要將X建成一流世界著名的國際性熱帶海島度假勝地。金融機構(gòu)存、貸款分別增長35%%，、。X的發(fā)展迎來了一個重大的機遇。二、X縣自然社會經(jīng)濟概況歷史沿革“X”的寓意是穩(wěn)定、平安，穩(wěn)妥發(fā)展。轄區(qū)內(nèi)資源蘊藏豐富：【水資源】水資源豐富，集雨面積100平方公里以上的河流有18條，呈網(wǎng)狀分布，各類水庫87宗，水庫面積達9萬畝，山塘36宗。瓜菜種類繁多，有圣女果、青龍絲瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、園椒等，種植生產(chǎn)以較有規(guī)?；?，已趨基地化。社會經(jīng)濟情況在X國際旅游島建設(shè)中，X發(fā)揮了東南部城市的重要作用，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度不斷加大，熱帶高效農(nóng)業(yè)的質(zhì)量和效益大幅提升，農(nóng)產(chǎn)品“兩出兩進”取得可喜的成績，%，農(nóng)民收入大幅度增長，農(nóng)民人均純收入比上年增加474元。完成了嶺口水尾洋等3個國家級土地整理項目、南扶水庫除險加固工程項目等重點水利工程項目建設(shè)。啟動X風景名勝區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和丁湖路改造，推動我縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施上規(guī)模、上檔次。四是扶持發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。第四章 X休閑度假地產(chǎn)分析一、X休閑度假地產(chǎn)的背景分析X建省20余年成為旅游業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的旅游目的地，在全球財富重新分配的大背景下，其休閑地產(chǎn)市場方興未艾。? 和記黃埔、保利地產(chǎn)、嘉里集團等地產(chǎn)大鱷已經(jīng)確認投資。（2）近年來，東部南部沿海眾多旅游度假城市吸引大規(guī)模國內(nèi)居民前來旅游；（3）X更以其獨特的自然資源、氣候條件成為國內(nèi)富裕人群的度假首選地。l 海棠灣已完成建設(shè)三亞新興的國際頂級濱海度假旅游區(qū)的初步規(guī)劃。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加豐富X島的旅游地產(chǎn)擺脫了以產(chǎn)權(quán)酒店為代表的度假地產(chǎn)“唱獨角戲”的局面，產(chǎn)品日漸豐富，獨棟別墅、花園洋房和度假公寓等度假型居住地產(chǎn)一樣受到了市場的歡迎。海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養(yǎng)生度假，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大，在X有著獨特優(yōu)勢，雖沒有濱海資源，但和濱海地產(chǎn)相比這部分旅游地產(chǎn)性價比較高，吸引了更多中低收入者購買；并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養(yǎng)生度假，因此養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大，在X有著獨特優(yōu)勢。X的大項目建設(shè)取得了較好成效，城市建設(shè)也隨著國家重大戰(zhàn)略的實施進入了發(fā)展的快車道。（2）資源價值最大化，提高品牌美譽度。投融資政策支持符合條件的旅游企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，設(shè)立旅游產(chǎn)業(yè)投資基金，將X省增列為《中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)目錄》執(zhí)行省份。出境游總?cè)舜?,584萬，是亞洲最大的客源輸出國。（3）目前市場上存量較大，未來10年內(nèi)，大規(guī)模綜合住宅開發(fā)主要集中在主城區(qū)和新開發(fā)度假區(qū)，競爭同質(zhì)化嚴重。只允許頂級度假設(shè)施的建設(shè)紅塘灣城市發(fā)展備用地；一級開發(fā)階段用地控制為1800畝；高端住宅規(guī)劃(4)目前海口的供應仍以城區(qū)居住物業(yè)為主，但09年清水灣入市后，標志著新興度假型居住地產(chǎn)時代已經(jīng)拉開帷幕，度假型居住地產(chǎn)逐漸入市并成為主體(5)濱海度假型居住地產(chǎn)存在的問題第一：是開發(fā)規(guī)模限制。X島城市中除?？诤腿齺喭?，城市市政基本配套設(shè)施檔次低，城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫(yī)療和文化娛樂設(shè)施缺乏。這也當今濱海度假地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。 （1）通過城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，提升當?shù)鼐用裆?