【正文】 交通運輸條件 ***區(qū)位于山東半島與遼東半島環(huán)抱的地理中心，北靠京津塘經(jīng)濟區(qū)和天津濱海新區(qū)，南連山東半島經(jīng)濟開放區(qū)，是直通中原和海路連接東北亞兩大經(jīng)濟、貿(mào)易區(qū)域的重要紐帶。 項目用電由 ***商業(yè)步行街電網(wǎng)接入，能夠滿足項目需求。 三是全息論原理。 二、按摩的力度 按摩力度的大小是取得療效的重要因素，力度過小則無效果。微量生物活性物質(zhì)（中藥）在人體要穴中，受體內(nèi)滲透負壓作用下，極為微量的物質(zhì)可產(chǎn)生明顯的 生理訊號放大，從而加強藥物的攻擊力。因此，最好吃完飯過 1小時后再洗腳。 本項目經(jīng)營所需設備都是普通家用電器，由專賣店直接購進，并由專賣店負責安裝調(diào)試和技術培訓。 33 第八章 節(jié)能、節(jié)水 用能標準和節(jié)能規(guī)范 我國人口眾多，能源資源相對不足，人均能源擁有量遠低于世界平均水平。 能耗分析 設備按每臺每天 8 小時運轉(zhuǎn)計算，年工時 300天。 加強管理，制定能源管理制度，定期檢查節(jié)能指標的落實情況，采取相應的獎懲措施。 采用瓷芯水閥和鋁塑復合管材。該企業(yè)重視環(huán)境保護工作，污染治理工作將貫 徹企業(yè) 經(jīng)營的始終，公司將采取一定的保護措施，預防和控制污染的產(chǎn)生，確保本項目運營后對環(huán)境不會造成負面影響。 固體廢棄物環(huán)境保護措施 該項目產(chǎn)生的固體廢棄物主要為經(jīng)營過程中少量的 包裝廢棄物和員工的生活固體廢棄物。 經(jīng)營 過程中采取隔音措施及其他相應的環(huán)境保護措施后，對周圍環(huán)境不會造成明顯的不利影響。以保證消防車暢通無阻。 （ 2） 裝備手提式滅火器 1）保證有 10個 手提式滅火器 ， 設置在掛鉤、托架上或滅火器箱內(nèi) ，其頂部離地面高度應小于 ；底部離地面高度不宜小于 。 監(jiān)督檢查公司職業(yè)安全衛(wèi)生管理制度和安全技術規(guī)程、安全技術措施計劃的執(zhí)行情況。 項目運營之前，應根據(jù)崗位要求對職工進行培訓，組織職工進行崗前學習，并積極創(chuàng)造條件為技術人員提供各種學習的機會，以提高職工技術水平和職業(yè)素質(zhì)，滿足經(jīng)營需要，增強會館的市場開拓能力。 生產(chǎn)負荷 項目運營后第一年達到設計生產(chǎn)能力的 50%，第二年即可達產(chǎn)。 銷售費用。 不確定性分析 盈虧平衡分析 以生產(chǎn)能力表示的盈虧平衡點的計算 固 定 成 本 BEP= 100% =% 銷售收入 銷售稅金及附加 變動成本 計算結(jié)果表明，項目達到設計能力的 %，即 120 人項目的經(jīng)濟效益良好，具有一定的盈利能力，能較快的收回投資，在財務上是可行的。 該項目屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能在一定程度上緩解當?shù)氐木蜆I(yè)壓力，因此，項目的建設符合 ***市經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，有利于促進當?shù)貒窠?jīng)濟的發(fā)展。 項目建設要落實環(huán)境保護“三同時”制度。 。 建議 建議 積極做好項目建設的各項前期工作，盡快落實建設資金，滿足建設工程的需要。 總之，該項目建設符合國家和地方的經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，符合行業(yè)規(guī)劃，對于促進 ***市服務行業(yè)的發(fā)展具有積極作用，因此，項目的建設具有良好的社會效益。 敏感性分析表 序號 不確定因素 不確定因素變化率（％） 財務內(nèi)部收益率 敏感度系數(shù) 臨界點 基本方案 % 52 1 建設投資變化 10% % % 10% % 2 銷售價格變化 10% % % 10% % 3 原材料價格變 化 10% % % 10% % 4 生產(chǎn)能力變化 10% % % 10% % 5 負荷變化 10% % % 10% % 由以上結(jié)果分析，各單因素變化都不同程度地影響財務內(nèi)部收益率，其中產(chǎn)出價格的影響最為敏感。 總投資收益率 項目達到設計能力后正常年份的息稅前利潤與項目總投資的比率為總投資收益率，本項目總投資收益率為 %。 修理費 根據(jù)調(diào)查同類服務行業(yè)，修理費用約為折舊費用的 30%。工程施工階段是資金投入最直接、最集中、效果最明顯的投資階段。公司總經(jīng)理為本項目建設 和生產(chǎn)經(jīng)營的負責人。 建立健全安全生產(chǎn)責任員制度 貫徹執(zhí)行國家及公司安全生產(chǎn)的方針、法律、法規(guī)、政策和制度，由公司分管安全領導負責企業(yè)的安全管理、監(jiān)督工作。C）噴頭鍍鉻融化，管內(nèi)的水在屋頂消防水箱的作用下自動噴出，這時濕式報警閥會自動打開，閥內(nèi)的壓力開關自動打開，而這個壓力開關有根信號線和消防泵連鎖，泵就自動啟動了。建筑 物之間按規(guī)定要求設置防火通道及防火間距，并充分考慮防火急速措施，按規(guī)定要求布置安全疏散通道等。 項目建成后，該項目主要從事 足療養(yǎng)生經(jīng)營活動 ，能源消耗和材料消耗都比較合理，基本無廢氣產(chǎn)生、無噪聲排出，僅有少量固體廢 40 棄物和廢水產(chǎn)生。 營運期環(huán)境保護措施 營運期環(huán)境保護將由該企業(yè)來實施，提出建議如下： 廢水環(huán)境保護措施 經(jīng)營廢水及生活 污水及化糞池預處理后，排入市政污水網(wǎng)管，由沙營污水處理廠處理達標后外排，并由于產(chǎn)生量很少，且 CODcr、 NH3N 39 濃度較低，對周圍環(huán)境影響較小，故無總量控制指標。 項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的影響 項目建設過程中對環(huán)境的影響 項目所用房屋是租用，項目只進行設備安裝調(diào)試及裝修，從施工內(nèi)容、現(xiàn)場和施工范圍來分析，對環(huán)境的影響因素主要有少量的施工邊角料、輕微噪聲等。 衛(wèi)生間和洗刷間均采取節(jié)水器具。 外場照明采用定時自動調(diào)光型電子整流器。 本項目能源消耗的設計依據(jù)： 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 國家標準《綜合能耗計算通則》 《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā) [2021]28 號） 《用能單位能源計量器具配備和管理通則》 工業(yè)企業(yè)照明設計標準 工業(yè)企業(yè)采光設計標準 以上用能標準和節(jié)能規(guī)范充分考慮到本行業(yè)及項目所在地區(qū)的特 34 殊要求，是比較全面并且適合實際需要。為了美化環(huán)境，本系統(tǒng)裝置的供電采用低壓配電屏放射式供電。使用壽命長，設備無故障工作時間長。 飯后半小時不宜泡腳。 人體要穴大都定位于黃金點，其神經(jīng)結(jié)構和肥大細胞相對集中，是人體控制系統(tǒng)中生理或病理信息在體表的輸出端及體表感應外界信息較易傳導部位。 一、按摩的順序 29 全足按摩，應先從左腳開始，按摩 3遍腎、輸尿管、膀胱三個反射區(qū)，再按腳底、腳內(nèi)側(cè)、腳外側(cè)、腳背。 “ 腳是人的第二心臟 ” ，人的臟腑器官與足底穴位是 一一對應的。 排水 項目附近有生活污水集水池和排水溝，可供項目使用。野生植物中的中 草藥有益母草、菟絲子、車前子、茵陳、羅布麻等數(shù) 10 種。 礦產(chǎn)資源：主要有石油、天然氣、天然鹵水、貝殼、地熱及少量磚瓦用粘土。該地域地層為第四系及奧陶系地層，地質(zhì)構造分訴如下： 第一層 雜填土：厚度 ～ ，雜黃～褐色，以粘性土為主； 第二層粉質(zhì)粘土 ：厚度 ～ ，褐黃色～紅褐色，fak=160kpa.； 第三層 粘土：厚度 ～ ，棕紅色， fak=180kpa.； 第四層 泥灰?guī)r：灰白色～肉紅色，局部強風化， fak=200kpa.。次 /年 單價（元 /人這 21 里的資源是廣義的，包括物質(zhì)資源、人力資源和資金。該項目為 *******休閑會館 *******足療養(yǎng)生會所項目，屬高檔服務性行業(yè)，在國家發(fā)改委公布的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整指導目錄（ 2021 年本）》中即不屬于鼓勵類、限制類及淘汰類，故該項目屬于允許類。 本報告對項目進行了充分可行性論證，對其建設、銷售等環(huán)節(jié)做出了具體的分析預測，但客觀上由于存在自然災害等不可抗力及金融 19 危機等經(jīng)濟突發(fā)因素而導致項目產(chǎn)品市場發(fā)生重大變化，則會對項目實施造成一定的負面影響。 靈活運用營銷組合策略 市場營銷組合策略是指企業(yè)針對選定的目標市場，綜合運用各種可能的營銷策略和手段，以達到企業(yè)的經(jīng)營目標并取得最佳的效果的策略組合。本 項目來講，必須及時地掌握有關足療養(yǎng)生的最新產(chǎn)品、顧客的消費習慣、滿意度等信息，有關競爭對手、產(chǎn)品供應商及一般公眾的信息。短期計劃應包括對當前市場營銷形式的分析，來自市場的威脅和機會，品牌或產(chǎn)品預算和控制手段等。 更為關鍵的是洗腳過程中的從手法、按摩油、按摩道具、項目等方面，確實大多數(shù)足浴店停留在初級水平，甚至一些高檔足浴店，平均消費在 80 元以上的店面，反 而缺少特色，未能做到物有所值，影響到了客戶反復消費的頻次。 項目產(chǎn)品競爭力分析 提高足療養(yǎng)生業(yè)務水平 跨界營銷，實現(xiàn)藍海突圍 我們來看星巴克通過將意大利傳統(tǒng)咖啡的普及化和時尚化，使之成為全世界中產(chǎn)階層人士喜歡的休閑場所，不再星巴克，就在去星巴克的 路上，星巴克將咖啡文化和現(xiàn)代人渴望交流溝通的愿望完美的結(jié)合在一起。足療行業(yè)亦然。主要是技術方面的競爭、附加價值方面的競爭、人才方面的競爭、硬件設施的競爭等。 技師嚴重缺乏 雖然在全國有很多足療培訓學校，但是由于技師的年齡局限和地位問題，及大家對技師帶這有色眼睛看人，技師一直是 限制 整個足療行業(yè) 發(fā)展 的 瓶頸 。無論是防病、治病，消除疲勞還是嫩白肌膚，足療保健受到不同年齡，不同層次，不同地方人們的青睞。這種像病不是病的 “亞健康 ”現(xiàn)象，越來越多的困擾著人們，嚴重影響了人們的生活質(zhì)量。 國內(nèi)足療養(yǎng)生會所的發(fā)展趨勢分析 據(jù)調(diào)查，在北京、廣東、重慶、四川、湖南、陜西、江西、遼寧等省市的不完全統(tǒng)計，截止到 2021年底，我國目前從事足部按摩的人員約 450 萬，并且這個數(shù)字還在以每年 15%的速度增長；從事足部按摩的單位約 30多萬家?！? 項目的順利實施能促進當?shù)?高檔足療養(yǎng)生會館 的發(fā)展，并能在一定程度上緩解當?shù)氐木蜆I(yè)壓力，因此，項目的建設符合 ***市經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，有利于促進當?shù)貒窠?jīng)濟的發(fā)展。足浴不僅可防治足部疾患，如 腳氣 、腳墊、腳凍、腳干裂，以及下肢麻木、酸痛、發(fā)涼、腫脹等 病癥；而且由于經(jīng)絡的作用，對防治感冒、關節(jié)炎、高血壓、神經(jīng)衰弱、眩暈、失眠等。因為腳掌有無數(shù)神經(jīng)末梢，與大腦緊緊相連，同時又密布眾多的血管，故有人的 “第二心臟 ”的美稱。 主要技術經(jīng)濟指標 序號 指 標 單位 數(shù)量 備注 1 項目總用地 ㎡ 約 2 總建筑面積 ㎡ 各類包房 ㎡ 租賃 員工拼盤操作間、儲藏室 ㎡ 租賃 員工值班室及休息室 ㎡ 租賃 公共衛(wèi)生間 ㎡ 租賃 大廳及走廊 ㎡ 租賃 3 容積率 4 項目總投資 萬元 300 5 總投資收益率 % 6 內(nèi)部收益率（稅后） % 7 投資回收期（稅后） 年 3 項目投入總資金及效益情況 初步估算，項目總投資 300 萬元，其中生產(chǎn)設備及裝修費用 220萬元， 流動資金 67萬元，其他費用 13 萬元。 1 第一章 總 論 項目概述 項目名稱 *******足療養(yǎng)生會所項目 承辦單位 *******休閑會館 承辦單位概況 *******休閑會館 是一家專業(yè)提供足療養(yǎng)生、休閑娛樂為主的服務會所。本項目所用土地及房屋性質(zhì)均為租賃所得，年租金 383600元。 現(xiàn)代醫(yī)學證實， “人老腳先老 ”、 “寒從腳下起 ”、 “小看腳一雙，頭上增層霜 ”，這些俗語不俗，說明了腳的健康不僅關系到人的健康，而且和壽命有很大關系。實踐表明，足浴不失為一種可靠的局部浸潤療法。 符合 ***市“十二五”規(guī)劃，有利于促進當?shù)貒窠?jīng)濟的發(fā)展 《 ***市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》指出：“堅 7 持市場化、社會化、產(chǎn)業(yè)化、國際化發(fā)展方向 ,依托重點城區(qū)、園區(qū)、企業(yè)和項目“四大載體” ,大力發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)