【正文】 　公共配套設(shè)施費(fèi)　　　　體育娛樂設(shè)施264460元/㎡一層架空層面積的80%　物業(yè)管理辦公室40432元/㎡原售樓處5　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)　　　　綠化工程7005㎡　　道路工程577㎡　　小區(qū)供電工程費(fèi)11546㎡　　小區(qū)給水工程費(fèi)11546㎡　　小區(qū)供氣工程費(fèi)11546㎡　　有線電視寬帶工程費(fèi)11546㎡　　排水工程11546㎡　6　工程管理費(fèi)　計(jì)算依據(jù)：(建標(biāo)[1996]628號(hào))—建安成本*%7　其它費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)　　取以上15項(xiàng)之和的3%8　期間費(fèi)用　　　　銷售費(fèi)用　　取銷售收入的4%　管理費(fèi)用　　取以上15項(xiàng)之和的3%　財(cái)務(wù)費(fèi)用　　取18項(xiàng)之和（總開發(fā)成本）%合計(jì)　總開發(fā)成本　1+2+3+4+5+6+7+8?。ū砣? 銷售收入分析 通過前面有關(guān)市場的調(diào)查和消費(fèi)者分析，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目的銷售精度預(yù)測(cè)表如下：銷售進(jìn)度表格及預(yù)計(jì)收入（表三十三）年2009年（月）2010年（月份）項(xiàng)目內(nèi)容12（開始預(yù)售）1~45（開盤）6789101112銷售面積（套數(shù)）2613（13套）累計(jì)銷售面積（㎡）27050應(yīng)計(jì)銷售金額（萬元）累計(jì)應(yīng)計(jì)銷售金額（萬元）36465累計(jì)銷售率（%）1742627482889295100實(shí)收銷售金額累計(jì)實(shí)收金額(扣除優(yōu)惠后)10項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制和損益分析確保財(cái)務(wù)分析的客觀、合理，本報(bào)告運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（見附表）。注：① 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率(本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為18%)時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 項(xiàng)目還貸計(jì)劃 為了控制項(xiàng)目資金還貸的風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少項(xiàng)目還貸資金的壓力和相關(guān)的利息，我們本項(xiàng)目的還貸思想是在有項(xiàng)目收入的時(shí)候，按照最大還款能力進(jìn)行還貸，具體還貸計(jì)劃如下： 項(xiàng)目還貸計(jì)劃表借款還本付息表（按最大還款能力償還）序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2005年2006~2008年2009年2010年12月08年前第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1借款及還本付息季度初借款累計(jì)0000本季度借款00000本季度應(yīng)計(jì)利息000本季度還本付息000000020006300季度末借款累計(jì)000002償還本息來源投資回收0000020006300未分配利潤0000 （ 表三十四） 在這里我們將通過現(xiàn)金流量表來進(jìn)行企業(yè)的資本運(yùn)行的安全性，風(fēng)險(xiǎn)性分析，其中資本折現(xiàn)率按18%就行折算。a項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序列號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2005年12月2006~2008年2009年（季度）2010年（季度）一二三四一二三四1現(xiàn)金流入000 住宅銷售收入0 車位銷售收入7000000250750310020009002現(xiàn)金流出 開發(fā)投資 土地增值稅　　　 營業(yè)稅　　　 城建稅　　　 教育費(fèi)附加　　　城鎮(zhèn)土地使用稅　　　　　3凈現(xiàn)金流量(稅前)累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅前)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=18%)(稅前)（以09年4月份為現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)）累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=18%)(稅前)4所得稅5凈現(xiàn)金流量(稅后)6累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅后)7折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=18%)(稅后)8累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=18%)(稅后)注：計(jì)算見附件資金處理表（表三十五） 通過前面成本的分析和銷售收入預(yù)測(cè)我們可以得到該項(xiàng)目的損益表如下：項(xiàng)目損益表 單位：萬元序列項(xiàng)目合計(jì)2005年2006~20082009年（季度）2010年（季度）12月年123412341收入000住宅銷售收入00000車位收入7000250750310020009002總成本費(fèi)用開發(fā)建設(shè)投資土地增值稅營業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加城鎮(zhèn)土地使用稅3利潤總額4所得稅5稅后利潤股本自有資金資本公積公司所有者權(quán)益在期初為2000萬元，假設(shè)期初股東的出資僅可以占公司資產(chǎn)的25%。盈余公積金提取標(biāo)準(zhǔn)稅后利潤的10%法定公益金提取標(biāo)準(zhǔn)稅后利潤的8%未分配分配利潤稅后利潤股本資本公積盈余公積金法定公益金注：計(jì)算見附件資金處理表（表三十六）（FNPV）A財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（靜態(tài)）靜態(tài)指標(biāo)的計(jì)算投資利潤率年平均利潤總額項(xiàng)目總投資單位萬元1999768資本金利潤率利潤總額資本金總額499942投資回收期累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量4年份（2006年起）01234凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 注：計(jì)算見附件資金處理表（表三十七）B 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（動(dòng)態(tài)） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值　　　　　20062007200820092010動(dòng)態(tài)投資回收期上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量01234 注：計(jì)算見附件資金處理表（表三十七）11項(xiàng)目不確定性因素分析、項(xiàng)目盈虧平衡（BEP）分析 假設(shè)本項(xiàng)目的總投資不變，且售價(jià)與銷售進(jìn)度如方案所設(shè)，由上面計(jì)算我們可以得知道，%時(shí)，住宅全部投資利潤率為零，也就是項(xiàng)目保本。一般認(rèn)為，當(dāng)住宅的盈虧平衡點(diǎn)＜或=70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低。%，小于70%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較低，項(xiàng)目可行！ 敏感度分析各變量變化幅度凈現(xiàn)值分析內(nèi)部收益率分析凈現(xiàn)值（萬元）變化幅度（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）原基準(zhǔn)方案0%0銷售價(jià)格10%　　10%　　建設(shè)投資10%　　10%　　IV結(jié)論：通過整理現(xiàn)金流量表等得如下評(píng)價(jià)指標(biāo)：綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)表評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后備注財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%基準(zhǔn)收益率為18%（以2009年4月為現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)）投資回收期(動(dòng)態(tài))投資回收期(靜態(tài))本項(xiàng)目稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率18%，投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營期限的要求，故本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行的。所以該項(xiàng)目的可行性是非常強(qiáng)的，項(xiàng)目可以開發(fā)！附件：1 公司簡介 2 樓盤資料 3調(diào)查問卷 4土地價(jià)格估算5 地下室計(jì)算 6資金計(jì)算處理表 7廣州建設(shè)造價(jià) 8物業(yè)管理 9樓盤定價(jià)表10 廣告策劃11土地增值稅12樓盤施工進(jìn)度表標(biāo)準(zhǔn)12相關(guān)圖片