【正文】 的樓書資料回去細細研究的機會，又如何會有讓他選中、購買的機會呢？！所以，我們要把價格明示。對于樓盤的基本資料如建筑面積、占地面積的描述是最起碼的要求。 1，內容構成： 樓書應包括建設項目照片（現場實際照片或規(guī)劃模型照片）和相應的文字說明，圖片資料。 小彩旗：可以是三角小彩旗，也可以是旋轉風輪小彩旗。也可以用多個充氣拱門及幕布做成充氣帳篷，起到防雨防曬作用。 施工進度板：讓人看到樓在長高。不可過于弄虛作假，因為現在的消費者很成熟，弄虛作假的成分太多的話，容易讓客戶產生厭惡感，適得其反。 1，應該注意的問題 第一、一定要有樓盤包裝的意識。三、現房銷售（分期進行） 樓盤進一步推廣：通過電視媒體、紙質媒體、路牌廣告對樓盤進行第二輪推廣，此時重點落在電視媒體廣告。、需求導向定價（公司定價）（這個就是當時我們分析那個調查問卷的結果以及對房地產市場預測走向確定的樓價）根據市場調查統(tǒng)計分析，得出消費者對該樓盤的“感受價值”（也叫“認識價值”，是消費者對于商品的一種觀念價值，實際上是消費者對商品的質量、用途、款式、及服務質量的評價）大約為11000～13000元/㎡（5）決定各棟的平均單價建筑層數均為架空層加12層樓高，樓層數差異不明顯；（1）一、二棟遠眺華南農業(yè)大學校園，（2）位于南面的三棟由于山坡地勢的優(yōu)勢，其所能見景觀較多，而位于五山小學隔壁的兩棟則可見景觀范圍小一點，特別是位于坡下的最下邊一棟，因此，從地勢來看，各棟樓的價格高低為：①按由好到差分別賦值5（最好）、4（較好）、3（一般）、2（較差）、1（最差）②各因素權重分析見下表（表一）由表中數據分析可得：影響因素中權重最重的是景觀；經過線性綜合評價，得到綜合效益最佳的是三號樓，；其次分別為五號樓，；二號樓，；四號樓，；一號樓，.具體見下表：因素一號樓二號樓三號樓四號樓五號樓均值方差標準差變異系數變異系數之和權數建筑層數（改為所處高度）34555景觀145233噪聲33445線性綜合評價（Z) (表二十五)（6）確定樓層垂直價差一般而言，帶電梯的住宅，樓層越高，樓價越高，且頂樓由于私密性高、采光、通風、視野等都較佳，所以其價格應高于其他樓層；（一樓臨路或有庭園另外定價）。由于雞籠崗這個樓盤的特殊位置（為“袋地“），決定了該樓盤的主要競爭優(yōu)勢在于景觀與價格。同時我們要求物業(yè)管理公司的做好相關物業(yè)管理的工作，讓住戶入住就能得到優(yōu)質的服務，提升樓盤的知名度。保證項目的實施得到強大的物質支撐，制定了資金的使用計劃如下：固定成本投資計劃序號時間投資項目第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段第六階段第七階段（后期銷售）1土地費用前期工程費2樁基礎3建安工程4竣工驗收計入工程管理費及期間費用中（見下）5公共配套設施費及基礎設施費6工程管理費分攤比例10%分攤比例15%分攤比例40%分攤比例10%分攤比例5%分攤比例20%7其他費用及不可預見費分攤比例18%分攤比例10%分攤比例40%分攤比例10%分攤比例10%分攤比例10%分攤比例2% 8期間費用分攤比例2%分攤比例5%分攤比例15%分攤比例19%分攤比例19%分攤比例28%分攤比例12%注：數據來源見財務分析部分Ⅲ （表二十三） 土建施工階段。小區(qū)以文化和環(huán)境為設計元素，以加強人們交流，突出文化底蘊，充分地塊環(huán)境為特點，使之成為人善社區(qū)。（1）方案比較底層別墅、多層小高層、高層，會導致小區(qū)內的建筑密度過大。（3）片區(qū)經濟社會發(fā)展迅速（4）樓盤的保值，增值空間大（1）法律及政策風險（2）周邊的樓盤不少，競爭較大（3）拆遷安置風險（4）市場風險（5）金融風險（6）經營管理風險 （表十七）4項目定位 檔次定位（1）兩種不同檔次比較中低檔中高檔檔次低，無法消除人民對低檔樓盤的臟亂差的形象。交通 ：地塊400米處就有華農大公交站，有多條線路通過，500米有地鐵五山站。4地區(qū)樓盤的目標客戶在于各大高校教師及研究機構人員，天河區(qū)半小時生活圈的白領及高收入人群。：通過實地發(fā)放問卷和網上問卷調查我們得出了如下的結論如表格序號項目結論1購買者動機消費者的購買以自主為主2功能偏好（1）購買戶型偏好于三房兩廳的戶型（2）住宅面積在100平方米左右（3）希望開發(fā)商能提供有多種裝修標準3購買時機分析多數受訪者表示近期有購房的需求4消費能力分析多數消費者的月還貸額20003000元5消費者信心多數受訪者對于期房信心不足6項目影響范圍以五山街30分車程為影響地域 （表十五）通過實地的調研的查勘和調研，可能對本項目差生影響的樓盤有如下表（具體見附件3）：競爭樓盤分析表項目名稱類型占地面積（㎡）建設面積（㎡）均價（元/㎡）銷售進度主力戶型匯景新城小高層住宅；高層住宅130萬80萬2萬左右除西區(qū)最后一期組團[棕櫚園6廣州的樓市在過去的一年里處于低迷狀態(tài)一手樓盤持續(xù)降價，加上缺乏樓市轉好的消息刺激，廣州二手住宅市場成交也持續(xù)低迷，仍不見起色 。營業(yè)稅的調整趕在了08年的最后幾日，連續(xù)進行兩次調整。從目前來看省內各地市場情況分析,今年是商品房集中上市年,近兩年,特別是2006年房地產市場熱銷時不少項目急劇擴張,大量開工面積將積聚，在今年竣工銷售。志誠地產股份有限公司一直以誠信打造品牌，以服務贏得美譽，以創(chuàng)新成就未來，得到廣大人民的認同和贊許。Ⅰ市場定位 項目位置：該項目位于廣州市天河區(qū)五山路雞籠崗，東臨五山小學和半山翠庭，西至五山花園，北至茶山停車場，南至雞籠山（如下圖）： 地塊總面積11546平方米備注容積率項目的開發(fā)不得違背國家及廣州市政府相關的法律，法規(guī)的要求。2009年新樓盤將涌現，加上積壓的貨量，樓市供大于求，因此廣東房地產市場態(tài)勢依然嚴峻。面對著優(yōu)惠政策，購房者們開始由持幣觀望轉為出手購買，現在購房者在購房時享受到的交納稅費的優(yōu)惠確實很多。下面是廣州市在各季度房地產投資額和商品房銷售面積相關信息: 廣州各區(qū)08年第一季度房地產投資額（表四 資料來源廣州統(tǒng)計網） 廣州各區(qū)08年第二季度 （表五 資料來源廣州統(tǒng)計網） 廣州各區(qū)08年第三季度（表六 資料來源廣州統(tǒng)計網） 廣州各區(qū)08年第四季度 （表七 資料來源廣州統(tǒng)計網）從上面的四季度投資表我們可以看出廣州市房地產投資的金額和進度,同比明顯下降了. 下面從銷售面積分析廣州市房地產市場情況.08年第一季度廣州各區(qū)房地產銷售面積（表八資料來源廣州統(tǒng)計網）08年第二季度廣州各區(qū)房地產銷售面積（表九 資料來源廣州統(tǒng)計網） 08年第三季度廣州各區(qū)房地產銷售面積（表十 資料來源廣州統(tǒng)計網） 08年第四季度廣州各區(qū)房地產銷售面積（表十一 資料來源廣州統(tǒng)計網） 從08年的數據,無論是房地產銷售面積還試投資額,都出現不同程度的””降溫”, （表格十一，資料來源廣東省房協市場分析課題組）（表格十二，資料來源廣東省房協市場分析課題組）不過隨著消費者價格預期發(fā)生改變,發(fā)展商及時調整價格策略和粵十五條”起了催化劑作用。8]銷售率達90%，其余各期產品均實現零庫存的銷售八期　嵩山區(qū)低層住宅　　　　　五山花園多層住宅7萬多15萬12418　五期一房一廳；二房一廳；三房二廳一衛(wèi)；四房二 廳二衛(wèi)芳草園高層住宅　100%三期二房 一 廳；三房二 廳二衛(wèi)；三 房二廳一衛(wèi)銀匯華庭小高層住宅25925117720　　　帝景苑高層住宅261652300097095片區(qū)樓盤同質化問題嚴峻，樓盤競爭壓力相對較大。市政道路設施完善，道路擁擠率較低。不利于銷售和經營。現行相關法律不支持在此別墅項目。 根據上述分析以及市場調查統(tǒng)計分析，我們得出消費者對該樓盤的“感受價值”（也叫“認識價值”，是消費者對于商品的一種觀念價值，實際上是消費者對商品的質量、用途、款式、及服務質量的評價）大約為10000～13000元/㎡,為此我們將我們樓盤的價位定于均價13000元/㎡.綜上所述,該地塊適于建設以文化，環(huán)境作為設計的元素；以“在書香中品味 在品味中生活”為主題；充分文化底蘊，結合當地環(huán)境特點的人善社區(qū),而戶型以三房兩廳，三房一廳中小戶型,價位在13000元/㎡：項目定位初步經濟技術指標評價：經濟技術指標用地面積11546平方米容積率建筑覆蓋率%總建筑面積（地下車庫不計）㎡住宅面積㎡可售面積（可售住宅面積+地下車庫）㎡可售住宅面積㎡公共配套面積（包括地下車庫）㎡平均建筑高度10m棟數5棟總戶數284戶車位280個（地下）綠化率70% （表二十）Ⅱ 方案實施策劃5. 項目建設及前期工作: 拿地及前期工作 ,并以~~,公司再進行對該地塊進行土地的平整等前期工作. 小區(qū)方案設計 在小區(qū)方案的設計我們將邀請設計師,策劃師及我們公司,，把文化內涵融入小區(qū)的設計之中來！要充分體現出：“在書香中品味 ，在品味中生活”這一主題。建設風險控制 首先選擇值得信任的施工單位簽訂詳細的合同，為保證房屋質量提供法律的保障；其次我們要定期定量地對施工單位購買的材料進行抽檢，檢驗他們購買的材料與申報的材料是否一致，從而進一步防止施工單位偷工減料。確保工程質量，提前防止衛(wèi)生間、廚房漏水的問題，水電管線的布置 設備安裝階段。7 項目銷售策劃、