如何防范物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)-資料下載頁(yè)
2025-04-18 12:02本頁(yè)面
【正文】 關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實(shí)自己己履行了善意的管理員義務(wù)。同時(shí)如果因?yàn)槠渌韭男泻贤环虾贤s定或不符合法律規(guī)定，造成第三人人身和財(cái)產(chǎn)損害的，可以向該公司追索，以降低物業(yè)關(guān)聯(lián)單位的風(fēng)險(xiǎn)和賠償責(zé)任。 物業(yè)管理單位將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。上述分項(xiàng)發(fā)包形式也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。 物業(yè)管理單位在專項(xiàng)管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時(shí)，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時(shí)分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理單位負(fù)有明顯的主觀過錯(cuò)。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)豐使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第二，在物業(yè)管理單位與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身和財(cái)產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。 一些物業(yè)管理單位為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，自己?jiǎn)挝辉谖慈〉孟鄳?yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)，形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費(fèi)。這種做法是違法的，實(shí)際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，上述做法是不可取的。 在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報(bào)告，由相應(yīng)的部門對(duì)時(shí)間進(jìn)行調(diào)查，并作出調(diào)查報(bào)告，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因就是日后各方包括法院認(rèn)定過錯(cuò)和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上可以說是唯一依據(jù)。因?yàn)樵诤芏嗲闆r下，如果當(dāng)時(shí)未進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，在訴訟過程中，由于距離事件發(fā)生的時(shí)間已太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但時(shí)間太長(zhǎng)、現(xiàn)場(chǎng)已不存在，專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)也無法鑒定，如此舉證的責(zé)任就依法落在物業(yè)管理單位身上，物業(yè)管理單位也處于無可奈何的境地，將不得不承擔(dān)舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì)，暫時(shí)的回避是解決不了問題的，責(zé)任也是無法擺脫的。 公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范 小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。 小區(qū)和大廈的公共設(shè)施的維修工程或其他供水、供電、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等單位施工需要，在公共場(chǎng)所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，物業(yè)管理單位應(yīng)監(jiān)督施工單位或由物業(yè)管理單位在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護(hù)措施，避免造成他人人身和財(cái)產(chǎn)損害。 物業(yè)管理單位在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意，物業(yè)管理單位應(yīng)與相關(guān)的施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對(duì)小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范、法律責(zé)任分擔(dān)問題進(jìn)行約定，降低物業(yè)管理單位的法律風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患。 小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的綠化和消殺工作是為了維護(hù)小區(qū)和大廈良好的生活環(huán)境。但物業(yè)管理單位在上述工作中，應(yīng)注意避免由于上述工作本身給廣大業(yè)豐和非業(yè)主使用人帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)和隱患。在綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，物業(yè)管理單位往往對(duì)新種植的草坪和其他植物，采用圍攔方式阻止行人通過，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。用來圍攔的很多采用帶滾刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時(shí)，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒和摔傷。對(duì)于物業(yè)管理單位在公共區(qū)域設(shè)置的臨時(shí)性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會(huì)造成對(duì)他人的人身?yè)p害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的圓形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，告知行人注意和繞行。在消殺前應(yīng)在小區(qū)或大廈公示欄提前告知業(yè)主和非業(yè)主使用人，告知消殺的時(shí)間安排，提醒注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封閉，暫時(shí)阻止行人通過；消殺完成后的一定時(shí)間，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域周圍，設(shè)置明顯的提示和告知標(biāo)識(shí)，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財(cái)產(chǎn)損害。 對(duì)小區(qū)和大廈中的商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)管理單位面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進(jìn)行飲食業(yè)，會(huì)給小區(qū)，尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。物業(yè)管理單位在飲食場(chǎng)所開業(yè)前應(yīng)審查排污、排煙設(shè)施的建設(shè)，相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對(duì)其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)即時(shí)調(diào)查和取證，即時(shí)限期進(jìn)行整改，對(duì)整改無效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因?yàn)槲飿I(yè)管理單位不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，可能發(fā)生新的風(fēng)險(xiǎn)和安全隱患。 針對(duì)物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個(gè)人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)書面通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，要求相關(guān)業(yè)主給予配合；同時(shí)將上述情況書面告知小區(qū)和大廈業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，相關(guān)費(fèi)用再由責(zé)任人承擔(dān)，向責(zé)任人追索。19 / 19
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