【正文】 的利潤是1百萬，銷售是5百萬，銷售利潤率是多少？1百萬和5百萬一除就是20%，銷售利潤率是20%，是低還是高？大家可以考慮一下我剛開始講的房地產開發(fā)企業(yè)存在的問題幾種之一有一個事項就是虛假的利潤率，做文章，為了不成眾矢之的，%，實際上比這個要高得多。怎么計算出來的？就是通過這個公式，不管這里面的內容是真的還是假的，是通過這個公式得出來的。凈利潤除以銷售收入等于銷售利潤率。 銷售利潤率和資產周轉率就不說了，最后到塔尖上，得出一個權益凈利率，權益凈利率對誰有用呢？股份的持有者，真正的投資者是要考慮這個的，就是今年我拿出多少資金來，我花的注冊資本金是多少錢？我能收回多少錢來？這是我首要計算的，別的都是你們這個部門的事，你如何組織生產、如何組織銷售，銷售利潤率是多少，都可以作為下面考慮，首先考慮的一個數(shù)字就是權益利潤率，權益利潤率反映在企業(yè)里面所有的權益還剩多少？和你的利潤率相比較得出的數(shù)字，你剛才不看這個公式，就是那個權益乘數(shù)也好，拿簡單的來說，你的凈利率除以你的權益數(shù)額，就等于你的權益利潤率。假如我在這個企業(yè)里面占了50%或者40%，所在權益利潤里面的比率就是40%或者50%，知道我自己投入的錢一年能回來多少錢，這個企業(yè)經營得不錯，我可以繼續(xù)投入，爭取權益的增加，爭取更多的利潤，這就是作為股東、投資人所考慮的首要問題。如果這個數(shù)很低，那我就著急了，我的錢投了1千萬，打水飄了，我可能轉行或者轉業(yè)不做房地產開發(fā)這個行業(yè)了，我的投資可能要轉到某某權益利潤率更高的行業(yè)里面去了，但是目前房地產開發(fā)行業(yè)權益利潤率相對工業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)還是比較高的。現(xiàn)在施工企業(yè)很苦的，權益利潤率是很低的，過去叫做成本利潤率是4%，還不錯呢，后來又降低，2%，再加上其他費用，就更少了。 所以從行業(yè)分析來講，要看這個行業(yè)的權益利潤率是多少，投資方向是多少？投資方向最后由我掌握的權益利潤率，不同行業(yè)的權益利潤率來決定。 可以用的方法一個是與本企業(yè)的歷史比，拿今天和昨天比，有時候高興和不高興，就看自己的比較方法不一樣，我和別人比，我是挺不錯的，但是和自己比呢？今年不如去年，你就高興不起來了，為什么？你工作又產生了漏洞，又松弛了，所以比較的方法基本有這么三種，本企業(yè)的歷史，這是趨勢分析法進行比較；再有一個就是橫向分析法，橫向比較，就是同類的企業(yè)做比較，人家的企業(yè)資產利潤率達到5%，我這才3%，比人家同行業(yè)的低，低到哪兒？就要找問題了，這是比較方法，有一個同行業(yè)企業(yè)相比較，過去的施工企業(yè)對過去的比較方法很容易，數(shù)字取得的來源很容易，為什么呢？建設部每年公布一個全部各省市、北京、上海、天津三大直轄市具體的本行業(yè)的幾個指標，實現(xiàn)利潤多少，人是多少、資產是多少，你一分析資產利潤率就出來了，自己的資產利潤率是多少，天津是多少？上海是多少？和同行業(yè)一比，自己這不高，人家高在哪兒了？派出單位的人去學習，上上海建工學院去了解情況，這樣橫向一比較就出來了，原因就找到了，所以有一個橫向比較的問題。 今天比較就很困難，都是商業(yè)機密，建設部不可能給你公布一個各省市的開發(fā)行業(yè)的具體指標，所以就需要自己去淘寶，通過各種方式取得其他地區(qū)、其他省市的資產利潤率是多少，權益利潤率是多少，和自己進行比較，當然這項工作很困難，從某種程度上講還有點經濟間諜的味道，但是需要掌握。 再有就是計劃的預算比較，這是差異分析，這個比較簡單，做的計劃預算是多少？今年要準備在什么項目上花多少錢？計劃的完成情況，實際上花的錢比計劃支出要多多少？節(jié)約多少？減少多少？這是計劃與實際比較的差異分析。 分析的方法不過是怎么分析，跑不出這三大塊，再有就是分析內容，怎么樣進行分析？比較會計要素，比如說總資產、凈資產、凈利潤等等，這都是各個要素，就不多講了，因為咱們有一個評價系統(tǒng)，財務評價的指標系統(tǒng)，償債能力、運營能力、盈利能力，通過各個指標進行比較，償債能力反映什么？反映短期償債能力和長期償債能力，剛才不是講短期負債和長期負債，一定要劃分清楚，劃分清楚的作用和目的有兩種，短期負債可以求出你的流動比率和流動速度比率。 長期償債能力就是資產負債率，資產負債率也很簡單，我做一個簡單的說明，資產是多少？資產負債表的左方資產總額假如是1億，右邊負債總額是5千萬，這兩個數(shù)簡單比較就可以，資產在底下，負債在上面，資產負債率是50%，資產有50%不是我的，雖然核算劃做你的資產，但是有50%是我借來的。如果資產負債率過高，銀行貸款還給不給你？你這資產負債率達到80%，企業(yè)的持續(xù)經營能力已經劃上一個大問號了，今年拿貸款不是發(fā)展生產了，是要堵窟窿了，因為還有很多其他的應付款要償還的，到期了，你要不還，人家要訴諸法律解決問題，你來找我貸款，我能貸給你嗎？你經營不好，我這個錢什么時候收回來？所以資產負債率是金融機構考慮是否向你繼續(xù)投入的重要指標。 盈利能力等于凈利潤除以銷售收入乘以100%，就是你的盈利能力，也就是銷售利潤率。 所以財務評價指標有這么三大指標：資產負債率是考慮企業(yè)資產償還能力的重要指標，盈利能力你現(xiàn)在做的水平怎么樣，你能有多少收入？一個是權益利潤率、一個是銷售利潤率，這兩個是綜合考慮你的盈利能力有多少，剛才講所有者權益利潤率是剛才在表上最上面塔尖的數(shù)，也是真正的盈利能力，這個行業(yè)怎么樣？如果這個行業(yè)利潤率太低了，作為集團公司就要考慮你的任免、職務調整，到底行還是不行？因為你老做不好，或者派出得力人員給你調整，提高你的盈利能力。 這塊給大家講一個財務報表及財務管理上的重要方面，大家對剛才講的這一講要能夠有一個大致的了解，就知道財務管理的核心在哪里，怎么樣體現(xiàn)出來的，真正的核心還在成本管理上，這是硬工夫，剛才所反映的東西作為企業(yè)領導來講，作為其他部門來講，企業(yè)領導要讀懂財務報表很重要，作為一個好的企業(yè)管理者，首先必須是財務管理的專家，這句話是有用意的，其他部門工程部門、銷售部門都有其他的連帶關系，企業(yè)經營的好壞，與各部門領導人員和工作人員的職責履行是分不開的，預算有全面預算、管理有全面管理，所以今天大家在這聽一聽，我覺得能夠把自己對著號也好，便于知識的了解。 會計報表解讀還有實例，這個例子大家看不看也就無所謂了，就是哪個表跟哪個表相對應的，資產負債率是怎么得出來的？給你一個實例，根據會計報表讓你自己去分析，在這就不多講了，因為這個比較占時間，今天所講的東西本來不是一天之內能夠結束的問題，對于不同的人員要分別講解，沒有一周的時間恐怕拿不下來，今天在這能給大家有一個初步的概況介紹，給大家一些輪廓性東西，有一定的了解就可以了。 案例：該公司開發(fā)產品應該在什么報表中的什么項目中反映出來？我講的時候要給大家拿一張資產負債表讓大家去分析，第二行的A我先不出結果，大家真正讀懂的時候，在資產負債表中的存貨值的一欄反映，很清楚，給大家一個消化的過程，這個消化過程恐怕在今天就沒有了。 第三講 開發(fā)資金的籌措 這一講里面主要講有兩個大的方面和三個小的方面，大的方面先講講房地產開發(fā)企業(yè)資金運動的三個階段，第二是如何進行資金的籌措，就是資金籌措的方向和具體方法。 一、房地產開發(fā)企業(yè)資金運動的三個階段 第一個階段是資金取得階段，沒有錢你干不了事，誰兜里錢多誰搞的項目就大就快，這個階段房地產開發(fā)資金籌集的過程，資金來源主要分五個方面。 第二個階段是資金使用階段，投入階段，下面要分析一個表，那個更直觀，我再給大家做更具體的解釋。資金的使用階段，土地的開發(fā)等等，是占用數(shù)額比較大的，對我們開發(fā)項目的成本有比較大的影響。 第三個階段是投資完成階段。 下面給大家講這個圖，這個圖比較直觀，這三個階段在上面，一個是資金取得階段，一個是資金使用階段，一個是投資完成階段，這三個階段有不同的內容。 首先看第一個大方塊，是五項資金來源： 一是項目資本。項目資本也可以說是企業(yè)資本，有公司就是項目公司，蓋這一個房子就完了，有的單位是房地產開發(fā)企業(yè)，有多個開發(fā)項目要做，所以對于項目公司來講，就是項目資本，作為開發(fā)公司來講就是企業(yè)資本。項目資本和企業(yè)資本都是取得資金來源的一個方面。 二是預收房款。過去賣樓花比較簡單，現(xiàn)在有很多是預售收入，為了解決稅法里面的納稅問題，過去預售是不考慮的，后來考慮到預售收入乘以20%就你是應該納稅的，在真正實現(xiàn)的時候再沖銷，現(xiàn)在不然了，又有具體規(guī)定了，我在講稅法的時候會講這一塊。 三是銀行借款和其他借款。銀行借款占比較大的比例，是企業(yè)取得資金的一個重要來源。其他借款主要是指的拆借，單位之間的拆借，過去在十年之前是違法違紀的，你不通過金融機構、不通過銀行去借款，都不行的，國家不承認的，規(guī)定你在不合理的資金籌措事項之中，后來又改變了這種做法，規(guī)定了企業(yè)之間資金拆借所支付的利息在納稅扣除的時候不能高于同期銀行貸款利息，這個規(guī)定從側面說明什么呢？說明企業(yè)之間可以拆借了，企業(yè)之間的拆借本來就是不可避免的一種形式，找你銀行借款，你又辦手續(xù)又慢，又審資產負債率，企業(yè)的持續(xù)經營能力是不是有，也可能是底下的公司或者兄弟公司來救火，明天要上這個項目，工資發(fā)不出來了，趕快借點錢堵這個窟窿，也是辦法之一，所以其他借款反映了這方面的內容。 四是委貸，就是委托貸款、定向貸款，既是銀行借款的一個方面，也是形成其他借款方式的一個重要內容，什么叫委貸？比如說一個單位缺一百萬的流動資金，兄弟單位不是子單位，知道他的經營狀況不錯，我要找他借點錢，這個單位從法律上來講又不好直接給我，因為怕我還不清，為了將來免予刑事訴訟的問題，通過委貸的方式來解決，委托銀行貸款，就是你走銀行貸款的路，這個錢又是我的，將來我找銀行算賬，我不找你算賬，把這個風險轉嫁到銀行那邊去了，但是不是銀行的資金來源，不是銀行的自有資金，而是甲單位存到銀行給甲單位的錢，這是委托貸款?，F(xiàn)在企業(yè)之間的拆借這種大額的拆借多數(shù)走委貸的形式，而不采取兩個企業(yè)之間就簽合同、劃撥錢的問題，因為這個事項太多了，風險太大了，一旦經營不好，哭都沒處哭去，這錢真回不來了，所以委托貸款是重要方式之一了。 五是債券投資，企業(yè)夠水平、夠經營能力，如果是國家大型項目可以批準你發(fā)行債券，也是取得資金的一種方式， 這籌資的五個方面就要資金取得再結算，資金一旦取得了，轉入貨幣資金的形式，就是企業(yè)所占有的貨幣資金，它怎么用？用在什么上面去？進入了資金的使用階段，大家看有這么一個，一個就是儲備資金，什么叫儲備資金呢？比如大的項目，一般的材料物資，叫具體的施工單位干去了，什么鋼筋、水泥、木材，都是施工單位自己應該解決的問題，你沒有這樣的解決能力，還搞什么施工？這個資金不叫我的儲備資金，這是將來施工隊的工程款就解決了。 什么叫儲備資金呢？企業(yè)里面要定向采購的，比如說特殊的石材，這個大廳里的石頭柱子，有幾十米的材料，是圓弧形的，而且這個柱子是花崗石的還是大理石的都有一定的要求，甚至采點采好了，就要這個品種的，就要這個東西，而且指定石材的生產單位或者是國外的石材進口單位進口石材，這樣得來的物資放在庫存物資里面，它所占有的資金叫做儲備資金。這是貨幣使用的一種方式，還有大型的電梯等等，我定美國的還是定日本的？有各種不同的品牌，根據我的需要來采購，在非施工單位可能做的事情，也不屬于他做的范疇，京貿大廈那八部梯子，人家承諾了，你站在這30秒不到，算企業(yè)設計的失敗，它的電梯都是采自于美國，國內生產的一概不要。這些錢占用的資金屬于儲備資金，將來用于生產上去，用于房屋的設施上去。 還有一個結算資金，結算資金是給誰的？是給兩個方面的人員，一個是施工，一個是設備加工或者是生產廠家、銷售單位的，設備采購進來肯定是給人家錢了，用貨幣資金支付了，所以叫結算，買了多少設備，應該給人家多少錢。再有一個結算的具體含義就是和具體的施工單位的結算，那么我們企業(yè)和施工單位進行結算，一般有兩種或三種，一個是采取預付的形式，比如說規(guī)定企業(yè)招投標，我的預付工程款是多少，你不能說你蓋這個樓全是我來帶資，所以要給預付工程款，比如說是30%，按照設計概算，你應該給我多年完成工作量所需資金的30%。再有是中間支付的款項不叫結算資金，也是一種工程款的方式，比如說這個月按月，一月份或者一季度給我多少錢，因為這個周期比較長，一年完不了，短的一個月、兩個月的就一塊結算了，長期的支付一個工程進度款，剛才我跟搞工程的人聊了，這塊就進入您這個范疇了，要審查施工單位報來的工程進度，完成的工程量，現(xiàn)在都是工程量清單，也很容易了，完成的工作量和你應該付的價錢進行審核，按月或者按季來付工程進度款。因為施工企業(yè)總墊資他也墊不起，你30%給他了，剛才我說了，施工企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，他沒有很多的儲備資金，他的資金來源多靠你的預付工程款，比如說你預付工程款給30%，這30%的錢拿過來采購鋼筋、水泥和需要的建筑材料，給你蓋房。 工程款結算，進度是按照完成的進度，你該給我錢了，要不然工資發(fā)不出去了，我該給工人的工資在里面，你不給我，企業(yè)就要墊很多的資金，墊不過來怎么辦？要產生不好的后果了，所以要工程進度款，我完成多少進度你要給我多少錢，這叫中間結算。 還有一個就是工程完工結算，工程完工應該總的給我多少錢？把錢支付給人家，這種資金的使用方式就叫結算資金。結算資金有兩個去向，貨幣資金給了施工單位，結算了工程進度，就進入了儲備，當然是一種形式，它可以買它的鋼筋，買它的水泥，大宗的建筑材料進行儲備，儲備資金這還有一個箭頭，我不知道這句話講清了沒有？有時候通過施工單位采購材料，也不算施工單位帶來的，是我的儲備物資，當然這種情況比較少，也是一種方式，第六是比較多的，這個第六就是儲備資金變成結算資金，就是甲供，甲方供貨、甲方供料，剛才我講的大廳里的圓柱石材，一般是剖三面，半弧形，三塊能包一周，或者四塊能包一周是需要特殊加工制造，指定特殊的材料進行采購，然后給施工單位使用，由儲備資金變成結算資金了，施工單位所報的工程量清單含的價值是包括這一塊材料價值的，但是它又不采購，它不支出，由甲方去采購，給它使用，最后算它完成的工程量，工程價款要跟我進行結算，但是這塊進行工程價款結算的時候，要把這塊甲方供料扣除，這不是你花的錢，這是我花的錢，但是計算工程量、管理費等等，要這個系數(shù)，搞工程預算的人都知道，有一個管理費，甚至利潤要通過這個系數(shù)出來，