【正文】 所有權(quán)或使用權(quán)受到限制的現(xiàn)象。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，資產(chǎn)占有方擁有構(gòu)筑物項(xiàng)，賬面凈值```/end`元。其中建筑物的建造日期從年到年，超過(guò)％的房屋建于八、九十年代。主要生產(chǎn)車間廠房的建造日期在10年以內(nèi)，其他庫(kù)房等建筑基本在10年以上。住宅則普遍較老舊，除新購(gòu)置的幾套住宅和已出售給職工的住宅外，建造日期大部分在20年以上。建筑物的座落：生產(chǎn)保障和管理類建筑物的絕大部分座落在路號(hào)路號(hào)等處，相對(duì)比較集中。另有建筑物的區(qū)域因素：建筑物主要座落處的占地約XX萬(wàn)平方米，建筑物的個(gè)別因素：生產(chǎn)類建筑中的主要是結(jié)構(gòu)，外墻，內(nèi)墻；6－7層，其余為1－4層不等，平房占平方米以上，其中無(wú)圍護(hù)排架結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易屋蓋的庫(kù)房占。設(shè)計(jì)與施工均由資質(zhì)的設(shè)計(jì)或施工單位進(jìn)行。廠前區(qū)建筑，外墻。其余外墻為，內(nèi)墻為，門窗，水電暖。各處建筑物未發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性沉降開裂現(xiàn)象，個(gè)別非承重墻體有輕微裂痕，少數(shù)倉(cāng)庫(kù)墻體、屋面和地面有腐蝕痕，勒腳散水多處破損。生活類建筑主要為宿舍，有單元式樓房和成排平房。建筑物的管理：生產(chǎn)副廠長(zhǎng)和后勤副廠長(zhǎng)分工管理全廠的建筑，生產(chǎn)類建筑由科管轄，宿舍由科管轄，下設(shè)維修隊(duì)具體實(shí)施。新建與改建項(xiàng)目由部門審核，批準(zhǔn)。有房屋管理或維修制度。根據(jù)本次評(píng)估目的，采用重置成本法對(duì)所有的建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于竣工決算比較清楚委估建筑物采取預(yù)決算調(diào)整法，根據(jù)竣工決算資料和圖紙，以及《省建筑安裝工程定額》、《省基礎(chǔ)定額估價(jià)表》、《省建筑安裝工程費(fèi)用定額》、《省關(guān)于調(diào)整建設(shè)工程有關(guān)費(fèi)用補(bǔ)充規(guī)定的通知》和評(píng)估人員在當(dāng)?shù)厥占墓こ滩牧蟽r(jià)格，推算出基準(zhǔn)日建筑物的重置成本。對(duì)于結(jié)構(gòu)相近、數(shù)量較多的委估建筑物（宿舍和倉(cāng)庫(kù)）用預(yù)決算調(diào)整法推算出典型單方造價(jià)后，采取單位造價(jià)類比法確定重置成本。其中各種費(fèi)率取值主要根據(jù)市建設(shè)工程預(yù)算審查處編制的《1996年工程結(jié)算費(fèi)用匯總表》，主要大型建筑按一類工程取費(fèi)，其余按三類工程取費(fèi)，不再按各種單位工程細(xì)分。按不同的重置成本構(gòu)成將建筑物分為自建和外購(gòu)兩種。自建房屋重置成本包括①前期工程費(fèi)、②建筑安裝費(fèi)、③配套費(fèi)、④建筑期利息、⑤建筑單位管理費(fèi)和⑥稅金。不包括⑦土地取得費(fèi)和⑧建房利潤(rùn)，土地取得費(fèi)合并在無(wú)形資產(chǎn)－土地使用權(quán)中統(tǒng)一評(píng)估。外購(gòu)商品房（3棟）重置成本包括上述8項(xiàng)內(nèi)容，相應(yīng)的土地取得費(fèi)未在無(wú)形資產(chǎn)－土地使用權(quán)中重復(fù)評(píng)估。考慮到用水權(quán)、排污權(quán)和用電權(quán)等收費(fèi)項(xiàng)目的管理上不甚規(guī)范，企業(yè)對(duì)以上項(xiàng)目的財(cái)務(wù)記錄亦不完整，因此本次評(píng)估值中不含三費(fèi)。在預(yù)決算調(diào)整法中使用的基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)刂饕牧蠀⒖純r(jià)格及計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：●主材鋼筋 2600元/噸水泥(425) 340元/噸型鋼 2650元/噸鋼門窗 90元/平方米鋁合金窗 180元/平方米鋁合金門 350元/平方米木窗(標(biāo)準(zhǔn)) 木門(標(biāo)準(zhǔn)) 116元/平方米機(jī)磚 砂 45元/平方米碎石 56元/平方米●人工 ●綜合取費(fèi)●資金成本(銀行貸款利息)無(wú)論資產(chǎn)占有方的建設(shè)資金來(lái)源為何方式，評(píng)估時(shí)房屋建筑及構(gòu)筑物的建設(shè)資金皆按由銀行貸款籌集。%計(jì)算。主要生產(chǎn)建筑的工程建設(shè)期按正常周期2年建成計(jì)利息，一般房屋建筑按周期1年計(jì)算。投入方式為均勻投入。對(duì)于主要的、結(jié)構(gòu)較復(fù)雜建筑的成新率確定采用打分法，分別對(duì)委估建筑的基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程和公用工程，由土建工程師現(xiàn)場(chǎng)打分，按不同部分的權(quán)重計(jì)算出成新率。對(duì)于一般的、結(jié)構(gòu)相近的、數(shù)量較多建筑的成新率確定采用使用年限法，分別按委估建筑的已使用年限和尚可使用年限計(jì)算出成新率。委估建筑物的用途和使用強(qiáng)度與其占用土地的最佳使用基本一致。，因此座落于其中的建筑也不存在功能性貶值。評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，未發(fā)現(xiàn)一處建筑空置，不存在大量閑置或利用率下降，委估建筑物未由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化而影響建筑物效用的發(fā)揮，因此委估建筑物不存在經(jīng)濟(jì)性貶值。，該建筑為資產(chǎn)占有方廠房，總建筑面積為平方米，由建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，第二建筑工程公司施工，于年底建成。主體平面分為并還有局部夾層辦公樓，、、。地面，外墻面磚，內(nèi)墻，門窗。除底層按要求均為實(shí)心墻外，二層以為外墻為復(fù)合墻，內(nèi)墻為小型空心砌塊。屋面彩LYX603新型卷材防水材料。結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)設(shè)計(jì)為根貫入樁，用承臺(tái)梁將樁承臺(tái)連接成一個(gè)整體?？拐鸬燃?jí)為三級(jí)，設(shè)防烈度7度，屬Ⅱ類場(chǎng)地。柱網(wǎng)主體為mm，肋梁樓蓋及屋蓋構(gòu)成結(jié)構(gòu)的主體承重體系。① 確定權(quán)屬，查《房屋所有權(quán)證》，房權(quán)字號(hào)。所有權(quán)單位：，地址：路號(hào)，房屋座落：區(qū)路號(hào)，產(chǎn)別：，用途：。由上，可認(rèn)定此房屬于資產(chǎn)占有方。② 廠房單位建筑面積重置成本計(jì)算l 土建工程A、根據(jù)竣工決算、當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)日工程預(yù)算價(jià)格和材料價(jià)格調(diào)整得，直接費(fèi)元。B、根據(jù)當(dāng)?shù)刭M(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)取間接費(fèi)元。小計(jì) 元合計(jì)元l 資金成本（2年期，％）%2247。2＝元l 固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅 10%＝元總計(jì)元。單位建筑面積重置成本為元/平方米②的重置成本為=元③成新率計(jì)算評(píng)估人員對(duì)各類建筑及構(gòu)筑物等進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察調(diào)查，了解有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量、使用、維護(hù)保養(yǎng)及有關(guān)房屋建筑的地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、墻體、樓地面、門窗等完好程度，此外，還查閱了施工圖、工程預(yù)決算及工程竣工資料等，綜合上述工作步驟，分別不同情況逐項(xiàng)確定其成新率。主廠房二期工程按結(jié)構(gòu)打分法，成新率計(jì)算如下：構(gòu)成項(xiàng)目 權(quán)重% 成新率% 參數(shù)基礎(chǔ)工程 19 93 結(jié)構(gòu)工程 65 89 裝飾工程 9 61 設(shè)備工程 7 84 合計(jì) 100 / 取值為0.(%)④評(píng)估凈值評(píng)估凈值＝評(píng)估原值成新率＝0.＝元，該建筑物為主體層，局部層的現(xiàn)澆整體框架結(jié)構(gòu)的，總建筑面積平方米。由設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，省建筑公司于年承建。層高底層米。其余標(biāo)準(zhǔn)層高為米。外墻底層為墻，二層以上為即厚磚，墻內(nèi)貼砌厚。內(nèi)墻底層采用墻，二層以上采用砌塊。外墻裝修為，屋面為防水。樓地面為地面，內(nèi)墻刷，一律采用雙層鋼窗。① 確定權(quán)屬，查《房屋所有權(quán)證》，房權(quán)字號(hào)。所有權(quán)單位名稱：，產(chǎn)別：，房屋坐落：區(qū)路號(hào)，產(chǎn)權(quán)來(lái)源：，房屋用途：。由上，可認(rèn)定此房屬于資產(chǎn)占有方。② 單位建筑面積重置成本如下：l 土建工程（同例一方法計(jì)算） A、直接費(fèi) 元 B、間接費(fèi) 元小計(jì) 元合計(jì) 元l 資金成本（2年期，％）%2247。2＝元l 固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅 10%＝元總計(jì) 元單位建筑面積重置成本取整為元/平方米③ 重置成本為=元④ 成新率計(jì)算于年月建成投入使用，基本為完好的，所處環(huán)境尚可，預(yù)計(jì)尚可使用年，按使用年限法計(jì)算成新率為:成新率＝尚可使用年限/設(shè)計(jì)使用年限100%＝247。=0.成新率取%。⑤ 評(píng)估凈值評(píng)估凈值＝評(píng)估原值成新率＝%＝元8. 房屋建筑物（含構(gòu)筑物）評(píng)估結(jié)果項(xiàng) 目原 值凈 值備 注賬面值```/end````/end`調(diào)整后賬面值```/end````/end`評(píng)估價(jià)值```/end````/end`評(píng)估增加額```/end````/end`評(píng)估增值率```/end````/end`總體介紹房屋建筑物的類型、建造日期、面積及特點(diǎn)、日常管理狀況；應(yīng)具體說(shuō)明評(píng)估對(duì)象原值的構(gòu)成；應(yīng)說(shuō)明房屋建筑物成新狀況，或增貶值因素，并介紹進(jìn)行量化的方法及依據(jù)；對(duì)于待修理房屋建筑物，應(yīng)說(shuō)明修復(fù)的可能性及費(fèi)用； 對(duì)于復(fù)雜、大型、獨(dú)特、高價(jià)的房屋建筑物，應(yīng)說(shuō)明已進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，并介紹查勘情況；對(duì)于國(guó)家強(qiáng)制報(bào)廢房屋建筑物，應(yīng)特別提示，并說(shuō)明查勘的狀況及繼續(xù)使用的可能性；對(duì)于能夠用于獨(dú)立經(jīng)營(yíng)并可單獨(dú)計(jì)算獲利的房屋建筑物，一般應(yīng)說(shuō)明其收益狀況及收益額；應(yīng)選擇金額大、典型的房屋建筑物舉例說(shuō)明；房屋建筑物中含附屬設(shè)備的，應(yīng)按設(shè)備評(píng)估的要求進(jìn)行說(shuō)明；如列舉參照物（比較案例），應(yīng)全面介紹比較因素；1舉例房屋建筑物應(yīng)包括各種結(jié)構(gòu)，對(duì)于構(gòu)筑物也應(yīng)舉例說(shuō)(五) 在建工程的評(píng)估截至評(píng)估基準(zhǔn)日，賬面余額元。綜上，按賬面余額確定調(diào)整后賬面值和評(píng)估值元?？傮w介紹在建工程的項(xiàng)目?jī)?nèi)容、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期及對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響；在建工程的評(píng)估說(shuō)明參照房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備的評(píng)估說(shuō)明要求：應(yīng)說(shuō)明在建工程賬面價(jià)值的明細(xì)構(gòu)成，并分析其合理性；應(yīng)說(shuō)明在建工程的形象進(jìn)度、已支付工程款情況，并詳細(xì)說(shuō)明對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。(六) 工程物資的評(píng)估截至評(píng)估基準(zhǔn)日，賬面余額元。經(jīng)核查。調(diào)整后賬面值元。綜上，評(píng)估值為元。應(yīng)當(dāng)說(shuō)明工程物資應(yīng)用的工程項(xiàng)目工程物資評(píng)估說(shuō)明的其他要求參照有關(guān)存貨評(píng)估說(shuō)明的格式與內(nèi)容。(七) 固定資產(chǎn)清理的評(píng)估截至評(píng)估基準(zhǔn)日，賬面余額元。經(jīng)核查并與資產(chǎn)占有方達(dá)成一致意見。調(diào)整后賬面值元。綜上，評(píng)估值為元。(八) 待處理固定資產(chǎn)凈損失的評(píng)估截至評(píng)估基準(zhǔn)日，賬面余額```/end`元。經(jīng)核查并與資產(chǎn)占有方達(dá)成一致意見，調(diào)整后賬面價(jià)值```/end`元。待企業(yè)按規(guī)定程序報(bào)批后處理，評(píng)估價(jià)值為調(diào)整后賬面價(jià)值```/end`元。(九) 土地使用權(quán)及資源性資產(chǎn)的評(píng)估介紹土地的一般因素、個(gè)別因素、區(qū)域因素，包括：行政、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、位置、面積、價(jià)格、用途、級(jí)別、使用期限、交易日期、交易情況、容積率、地塊形狀、臨街情況、地形地貌、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域規(guī)劃、周邊產(chǎn)業(yè)狀況；說(shuō)明土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值的構(gòu)成，詳細(xì)說(shuō)明費(fèi)用確定的依據(jù)，并反映影響因素；如列舉參照物（比較案例），應(yīng)全面介紹比較因素；資源性資產(chǎn)的評(píng)估按國(guó)務(wù)院有關(guān)部門的規(guī)定進(jìn)行。(十) 其他無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估截至評(píng)估基準(zhǔn)日，原始賬面價(jià)值元，現(xiàn)賬面價(jià)值```/end`元。經(jīng)清查核實(shí)：綜上，其他無(wú)形資產(chǎn)調(diào)整后賬面值為```/end`元，評(píng)估值為```/end`元。其他無(wú)形資產(chǎn)包括商標(biāo)、專有技術(shù)、專利技術(shù)、軟件、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等；介紹無(wú)形資產(chǎn)的種類、名稱、形成過(guò)程、發(fā)生費(fèi)用狀況、存在形式、存在期限以及有關(guān)權(quán)屬的具體內(nèi)容；3 、從法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及獲利能力等角度分析說(shuō)明所申報(bào)的無(wú)形資產(chǎn)是否存在，需法定年檢的，須提供已通過(guò)年檢的證明；4 具體說(shuō)明無(wú)形資產(chǎn)特征、獲利能力、獲利期限；已實(shí)際應(yīng)用的無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)說(shuō)明其應(yīng)用、效益狀況；具體說(shuō)明對(duì)未來(lái)收益預(yù)測(cè)的依據(jù)，如市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論、訂單合同、政府推廣文件等：對(duì)于所選擇的評(píng)估方法，應(yīng)適當(dāng)說(shuō)明選擇原因；反映法律法規(guī)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、技術(shù)進(jìn)步、行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、產(chǎn)品更新?lián)Q代、市場(chǎng)銷售等因素對(duì)其價(jià)值影啊。(十一) 其他長(zhǎng)期資產(chǎn)的評(píng)估截至評(píng)估基準(zhǔn)日，賬面價(jià)值```/end`元，為經(jīng)核實(shí)，調(diào)整后賬面值為```/end`元，評(píng)估價(jià)值為```/end`元。(十二) 負(fù)債評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)占有方流動(dòng)負(fù)債主要為應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)及其他應(yīng)交款等。評(píng)估人員對(duì)流動(dòng)負(fù)債評(píng)估采用的方法主要是查證核實(shí)。工作程序如下：⑴核對(duì)清查評(píng)估明細(xì)表與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬是否一致。⑵逐項(xiàng)確認(rèn)債權(quán)人或債權(quán)是否客觀存在。⑶抽查余額在20萬(wàn)元以上的或業(yè)務(wù)內(nèi)容較特殊的項(xiàng)目在年度內(nèi)增減記賬憑證及附件，以推斷其余額的可靠性。⑷調(diào)整不應(yīng)在本科目核算的業(yè)務(wù)，將其余額轉(zhuǎn)至相關(guān)賬戶。⑸對(duì)經(jīng)分析確認(rèn)債務(wù)關(guān)系存在但時(shí)間較長(zhǎng)的債務(wù)，評(píng)估人員本著穩(wěn)健性原則予以保留。但提醒資產(chǎn)占有方與對(duì)方聯(lián)系盡早解決。⑹對(duì)應(yīng)付工資，主要檢查其在成本中列支額是否超過(guò)核定的工資總額，檢查其支付是否符合勞動(dòng)工資政策及財(cái)務(wù)制度，對(duì)應(yīng)付福利費(fèi)及其他應(yīng)交款，主要檢查計(jì)算基數(shù)、比例是否正確，開支是否符合有關(guān)規(guī)定。⑺注意年初有關(guān)付款情況，調(diào)增了評(píng)估基準(zhǔn)日前已發(fā)生的負(fù)債。經(jīng)核實(shí)，各項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債調(diào)整后賬面價(jià)值及評(píng)估值如下：截至評(píng)估基準(zhǔn)日，X筆借款賬面余額```/end`元。綜上，調(diào)整后賬面價(jià)值```/end`元，評(píng)估值```/end`元。截至評(píng)估基準(zhǔn)日賬面余額為```/end`元，本賬戶有個(gè)明細(xì)賬戶。經(jīng)清查，則評(píng)估值為```/end`元。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，本賬戶余額為```/end`元。經(jīng)清查，調(diào)整后賬面價(jià)值為```/end`元，則評(píng)估值為```/end`元。截至評(píng)估基準(zhǔn)日賬面余額為```/end`元，個(gè)明細(xì)賬戶。經(jīng)清查，調(diào)整后的賬面余額```/end`元。評(píng)估：綜上，評(píng)估值為```/end`元。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，賬面余額為```/end`元。經(jīng)清查，調(diào)整后的賬面價(jià)值```/end`元。綜上，按調(diào)整后賬面價(jià)值確定評(píng)估價(jià)值```/end`元。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，賬面余額為```/end`元。調(diào)整后賬面余額```/end`元，確定評(píng)估值為```/end`元。 截至評(píng)估基準(zhǔn)日，賬面價(jià)值```/end`元。經(jīng)清查，調(diào)整后的賬面