【正文】 ，寫字樓所處區(qū)域的交通環(huán)境和寫字樓本身的車位管理已經(jīng)成了首當(dāng)其沖的問(wèn)題?！　≡诒本┑腃BD中央商務(wù)區(qū)、上海的浦西等地，城市早期的規(guī)劃等各類因素造成了今天交通的極其擁堵。在這些地方，許多人都經(jīng)歷過(guò)一件原本半個(gè)小時(shí)就能辦好的事情卻因?yàn)槎萝?、找車位而白白折騰了好幾個(gè)小時(shí)的過(guò)程?！　∑浯?，由于很多企業(yè)在選擇寫字樓時(shí)只注意寫字樓的外觀以及內(nèi)部裝飾夠不夠自己理想的檔次，大樓內(nèi)部公共區(qū)的照明、室內(nèi)溫度、客貨電梯數(shù)量是否配備合理，以及通訊和電力設(shè)施是不是能夠滿足要求等細(xì)節(jié)往往被忽視，結(jié)果由于設(shè)備維修或保養(yǎng)影響到正常辦公，兩根照明燈管壞掉一個(gè)時(shí)長(zhǎng)時(shí)間得不到及時(shí)更換，數(shù)部電梯，經(jīng)常有的開(kāi)，有的不開(kāi)，或者停在那里一個(gè)備用等情況得不到及時(shí)處理，這都是源于品質(zhì)低劣的物業(yè)管理。　　那么，對(duì)于一個(gè)新的寫字樓，或許企業(yè)有理由相信有品牌的物業(yè)管理公司。但作為一個(gè)客戶來(lái)講，在沒(méi)有感覺(jué)到物業(yè)公司的服務(wù)之前，或者作為一個(gè)外行人，一切就還言之過(guò)早。由于不太清楚物業(yè)管理的差別、物業(yè)公司的誠(chéng)信度以及物業(yè)合同中權(quán)利義務(wù)的落實(shí)，那么漫長(zhǎng)而繁瑣的官司也許就在物業(yè)公司背后等著自己?！　“踩珕?wèn)題至關(guān)重要　　安全問(wèn)題在物業(yè)中永遠(yuǎn)占據(jù)著至高無(wú)上的地位。當(dāng)業(yè)主把寫字樓及其設(shè)施交給物業(yè)公司管理的時(shí)候，當(dāng)企業(yè)入住各種酒店、寫字樓、公寓或是度假村的時(shí)候，也同時(shí)把他們的生命及財(cái)產(chǎn)安全托付給了物業(yè)管理公司?！　∵@是對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的絕對(duì)信任。由此，物業(yè)公司對(duì)他們的生命及財(cái)產(chǎn)負(fù)起了不可推卸的道義責(zé)任和法律責(zé)任?！　∧壳叭珖?guó)各地的一些寫字樓相繼出現(xiàn)安全隱患的問(wèn)題，但出多出少不一樣，后果也不一樣，所以入住寫字樓的企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)考察的是物業(yè)管理公司是否把時(shí)間花在了預(yù)防方面，而不是事后的處理。　　安全防范重要的一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)注意物業(yè)管理公司在設(shè)備投入上是否到位，光靠人海戰(zhàn)術(shù)的物業(yè)管理公司是不稱職的。沒(méi)有足夠的設(shè)備手段，想解決突發(fā)事件，想追蹤調(diào)查是不太方便的?！　∑浯挝飿I(yè)管理人員的安全素質(zhì)也尤為重要。無(wú)論保安人員還是其他工作人員必須要有安全意識(shí)，物業(yè)公司的員工懂不懂安全，安保人員有多大的責(zé)任心，能投入多少到日常的工作之中，對(duì)安全隱患的認(rèn)識(shí)有多高，有沒(méi)有居安思危的意識(shí)，這些都很重要?！　∥飿I(yè)管理公司只是一個(gè)“集成者”、“組織者”，只有當(dāng)其自身專業(yè)化的組織管理結(jié)構(gòu)和安全防范設(shè)施達(dá)到更專業(yè)的水平才能最大限度地保障客戶的安全?！　≠|(zhì)量認(rèn)證帶來(lái)服務(wù)保障　　寫字樓物業(yè)管理行業(yè)在過(guò)去的變化，足以反映企業(yè)對(duì)環(huán)境要求的提升。現(xiàn)在企業(yè)并非滿足于簡(jiǎn)單的辦公基本需求，寫字樓必須能提供多功能服務(wù)，從基本的舒適環(huán)境，以至作為一個(gè)休閑甚至是高級(jí)商務(wù)工作的地方。但我們?nèi)詰?yīng)看到，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個(gè)城市，物業(yè)管理企業(yè)之間的水平差距也很大?！　‖F(xiàn)在的物管公司亦各出奇招，主動(dòng)提供各式各樣的增值服務(wù)。北京的大部分物業(yè)公司都能提供送餐到戶，代訂酒席等服務(wù)；在上海，發(fā)放演唱會(huì)門票，免費(fèi)借用復(fù)印機(jī)及傳真機(jī)早就不是什么稀奇事；在深圳甚至出現(xiàn)物業(yè)管理公司幫助客戶對(duì)幼兒短暫托管，夜間安全護(hù)送等服務(wù)?！　∵@些現(xiàn)象是市場(chǎng)開(kāi)放的必然結(jié)果。事實(shí)上，因行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致價(jià)格下降，管理水平不斷提升，業(yè)戶亦享用到內(nèi)容豐富的增值服務(wù)。但挑選一個(gè)稱職的物業(yè)管理公司，最重要的一點(diǎn)應(yīng)該是考察其通過(guò)的各種質(zhì)量認(rèn)證和是否具有第三方質(zhì)量評(píng)估機(jī)構(gòu)的報(bào)告?！　腎SO2000系列、ISO14001環(huán)保系列到　　ISO18001職安健系列，各物管公司紛紛進(jìn)行各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，這是競(jìng)爭(zhēng)劇烈、汰弱留強(qiáng)的需要。2004年11月，總建筑面積達(dá)10萬(wàn)多平方米的深圳龍崗文化中心項(xiàng)目的物業(yè)管理招投標(biāo)中，該中心提出，投標(biāo)單位在中標(biāo)后，必須每年提供一份由專業(yè)的、權(quán)威的、獨(dú)立的、公正的第三方質(zhì)量評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，并將這一要求寫進(jìn)了招標(biāo)文件及物業(yè)服務(wù)合同，這在全國(guó)尚屬首例。　　物業(yè)管理企業(yè)往往由于經(jīng)營(yíng)和專業(yè)的優(yōu)勢(shì)而處于信息優(yōu)勢(shì)地位，而廣大企業(yè)由于專業(yè)知識(shí)缺乏、學(xué)習(xí)成本過(guò)高和“搭便車”的心理存在，普遍處于信息弱勢(shì)地位。正是由于這種天然存在的信息不對(duì)稱，物業(yè)管理企業(yè)就有可能存在“機(jī)會(huì)主義”傾向，利用自身的信息優(yōu)勢(shì)損害寫字樓入住企業(yè)的利益來(lái)謀求自身的利益?！　≡谖飿I(yè)管理服務(wù)中由第三方進(jìn)行專業(yè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估，則能通過(guò)借助“外腦”和“外眼”的方式，通過(guò)專業(yè)的調(diào)查和分析，對(duì)獲取的各種信息進(jìn)行整合鑒定，得出客觀的結(jié)論并對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)定相應(yīng)的級(jí)別以供廣大企業(yè)參考和決策。　　目前在物業(yè)管理服務(wù)中，由于簽約前沒(méi)有明確的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督評(píng)估措施，事中又缺乏必要和合適的監(jiān)督方法，各種成本向下游轉(zhuǎn)移，使得事后糾紛處理成本大大增加。通過(guò)在物業(yè)管理服務(wù)中引入第三方專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估機(jī)制，在入住企業(yè)接受物業(yè)服務(wù)時(shí)期內(nèi)按照合同雙方約定，定期進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估，入住企業(yè)就能清楚及時(shí)地知道目前所接受的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的綜合水平和所存在的問(wèn)題，避免問(wèn)題積重難返，帶來(lái)大的損失，進(jìn)而決定是否有必要重新選擇物業(yè)服務(wù)提供方?！　∑鋵?shí)物業(yè)管理的品質(zhì)體現(xiàn)了人的品質(zhì)，體現(xiàn)了管理者的品質(zhì)。一個(gè)真正好的物業(yè)公司，錯(cuò)了就是錯(cuò)了，能做什么就做什么，出現(xiàn)問(wèn)題，從來(lái)都不去埋怨，但努力去解決。如果扯皮找借口，只能體現(xiàn)出這是個(gè)不負(fù)責(zé)任的物業(yè)管理者，或許最簡(jiǎn)單的也是最好的一個(gè)方式就是多走幾家寫字樓看一看，通過(guò)比較來(lái)獲得結(jié)論。寫字樓物業(yè)管理有高招 隨著太原市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)管理公司的作用顯得更加重要。然而很多太原市寫字樓開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)選聘物業(yè)管理公司重視不夠。近日，筆者走訪了山西國(guó)貿(mào)中心的莊經(jīng)理，就物業(yè)管理的一些問(wèn)題為您支招 A物業(yè)管理公司的重要性現(xiàn)在太原市有些寫字樓的開(kāi)發(fā)商企業(yè)，還沒(méi)意識(shí)到有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司在項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)中的重要位置和作用。而北京、上海等開(kāi)發(fā)企業(yè)，在早期就請(qǐng)一些有經(jīng)驗(yàn)物業(yè)管理公司來(lái)介入。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我們是從終端客戶需求往后倒退，往往是有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司最了解終端用戶的需求。一些樓宇的布局，如果請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的管理公司進(jìn)行前期策劃，只花很少的錢，但是起的作用非常大。所以說(shuō)物業(yè)管理公司在整個(gè)寫字樓的開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)入得越早，就越好。 B寫字樓開(kāi)發(fā)要有計(jì)劃我們現(xiàn)在看一些樓盤，從物業(yè)管理角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該看得更遠(yuǎn)一些。因?yàn)槲飿I(yè)管理是長(zhǎng)期的，特別是日后給客戶提供各種服務(wù)，必須要滿足一些設(shè)備上的功能?，F(xiàn)在我們可以看到很多樓做得很花哨，有很多不必要的裝飾物，很多樓是奇形怪狀，有的樓頂是斜面的，追求建筑上藝術(shù)美。但問(wèn)題是我們往往在追求這些美的過(guò)程往往犧牲日后維修、保養(yǎng)這些最主要的關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。C物業(yè)管理公司的電梯問(wèn)題省城寫字樓的電梯問(wèn)題非常突出。往往有這么幾個(gè)情況，一個(gè)是電梯數(shù)量太少，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到電梯的數(shù)量對(duì)樓本身的價(jià)值起著很關(guān)鍵的作用，電梯數(shù)量的合理對(duì)這個(gè)樓本身的價(jià)值來(lái)說(shuō)起著很關(guān)鍵的作用。因?yàn)楝F(xiàn)在生活節(jié)奏非?？欤ぷ鞴?jié)奏非?？欤蛻魶](méi)有耐心在電梯間里等電梯。還有一個(gè)，有一些項(xiàng)目沒(méi)有考慮放置貨梯，因?yàn)槿魏未髲B都有一些東西搬進(jìn)搬出，比如辦公設(shè)備、家具等，如果客貨混用，勢(shì)必給大廈帶來(lái)很多管理問(wèn)題。我們不僅要考慮電梯，還要考慮電梯的區(qū)域。現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商不重視這個(gè)問(wèn)題，貨梯實(shí)際上跟客梯在一個(gè)區(qū)域里面，這會(huì)給以后的管理帶來(lái)一系列問(wèn)題。D寫字樓的軟環(huán)境也很重要隨著人民生活水平日益提高，寫字樓的軟環(huán)境也很重要（停車位和地段）。寫字樓停車位在樓盤中越來(lái)越突出。從寫字樓角度來(lái)說(shuō)，我們一方面考慮停車位，同時(shí)要考慮交通等問(wèn)題，寫字樓說(shuō)它最重要的是地段。寫字樓什么最重要，你要把國(guó)貿(mào)中心放在位置不好的地段，肯定他的地段價(jià)值就不像現(xiàn)在這么高。同樣建筑，同樣人管理，它會(huì)大打折扣，我們很多樓做的是不錯(cuò)的，但是價(jià)格上不去，為什么？因?yàn)樗牡囟尾粚?duì)。所以我們?cè)诳紤]地段的時(shí)候，我們講的低端要考慮其他影響因素，比如我周圍的交通等等。E寫字樓功能性問(wèn)題寫字樓的功能性是選擇能為這個(gè)大廈提供必要的辦公、商務(wù)服務(wù)的機(jī)構(gòu)設(shè)施，包括一些快遞公司餐廳，健身康樂(lè)設(shè)施、會(huì)議室、商務(wù)中心、小型超市等等，同時(shí)在樓內(nèi)配套有一些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有注意到的，例如通風(fēng)口、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓的中央空調(diào)系統(tǒng)。可能把垃圾間、茶水間忽視掉，所以設(shè)計(jì)時(shí)要考慮?？偨Y(jié)對(duì)于太原寫字樓開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一方面一定要注意提前選好物業(yè)管理公司，另一方面一定要有前瞻性，要用發(fā)展的眼光來(lái)看，因?yàn)橐粋€(gè)建筑物蓋好了，最少要存在50年以上，建筑物我們叫遺憾的藝術(shù)，所以從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，我們希望開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目要多一些時(shí)代特征。如果有好的物管公司的參謀，這樣就可以使一些開(kāi)發(fā)企業(yè)少花一些冤枉錢。相關(guān)鏈接：什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會(huì)的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對(duì)已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行管理。同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，它按照社會(huì)化、專業(yè)化原則進(jìn)行管理。二、選聘物業(yè)管理企業(yè)的方法選聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)引進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以公開(kāi)招標(biāo)方法為主，以議標(biāo)方法為輔。實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，一般程序如下：1．成立招標(biāo)評(píng)審組。在政府房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下，小組成員聘請(qǐng)有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。2．向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。通過(guò)新聞媒體向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告。3．編制招標(biāo)書。招標(biāo)書主要內(nèi)容有：A．?dāng)M招標(biāo)的物業(yè)基本概況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場(chǎng)地情況等；B．物業(yè)管理內(nèi)容；C．對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說(shuō)明如物業(yè)管理委托期限、物業(yè)移交日期，向物業(yè)管理企業(yè)提供的條件。4．對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查。從中選擇確定符合條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)。5．投標(biāo)申請(qǐng)書的報(bào)送、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)。參加投標(biāo)的單位，應(yīng)在規(guī)定的報(bào)送招標(biāo)工作成立招標(biāo)評(píng)審組，投標(biāo)書截止日期前將投標(biāo)申請(qǐng)書密封后送達(dá)符合條件的物業(yè)管理企業(yè)。采用審查和評(píng)審各投標(biāo)單位的標(biāo)書，確定中標(biāo)單位。6．簽訂物業(yè)管理委托合同。中標(biāo)單位中標(biāo)后與委托方正式簽訂物業(yè)管理委托合同，開(kāi)始實(shí)施對(duì)該物業(yè)的管理。三、監(jiān)管物業(yè)管理公司的方法1．制度監(jiān)督。對(duì)物業(yè)公司日常制度化的工作進(jìn)行監(jiān)管。例如：保安24小時(shí)值班巡邏制度、機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)制度、車輛保管制度等，檢查各項(xiàng)制度是否落實(shí)，有無(wú)漏洞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題有無(wú)立即整改。2．工作例會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)每月召開(kāi)與物業(yè)公司的例會(huì)，及時(shí)反映居民的意見(jiàn)，做好“橋梁”工作。3．物業(yè)管理制度。建立規(guī)范的物業(yè)管理制度要做好以下幾方面的工作：一是權(quán)力不能過(guò)分集中，防止濫用權(quán)力，導(dǎo)致腐??；二是要有全面體現(xiàn)私權(quán)自治的物業(yè)管理立法并以此為基礎(chǔ)建立物業(yè)管理法律制度；三是在業(yè)主權(quán)利行使、物業(yè)維修基金使用、財(cái)務(wù)監(jiān)管、物業(yè)公司聘用等關(guān)鍵問(wèn)題和關(guān)鍵環(huán)節(jié)上要有詳細(xì)的規(guī)定；四是激勵(lì)全體業(yè)主的權(quán)利意識(shí)，關(guān)心小區(qū)物業(yè)管理。寫字樓形象宣傳的重要性對(duì)于中關(guān)村地區(qū)及中關(guān)村核心區(qū)的區(qū)域定位問(wèn)題，大家都已經(jīng)談了很多了，而且已經(jīng)非常明確，就是一個(gè)國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。而我們現(xiàn)在要談的，則是中關(guān)村的區(qū)域形象問(wèn)題?！　^(qū)域形象和區(qū)域定位是兩回事，區(qū)域定位是一個(gè)理性概念，它是建立在深刻思考基礎(chǔ)上，得出的一個(gè)理性分析。而區(qū)域形象則是一個(gè)感性話題，表面上看去是膚淺的，但是就這個(gè)膚淺的問(wèn)題如果解決不好，則再深刻、再準(zhǔn)確的區(qū)域功能定位也實(shí)現(xiàn)不了。通俗地講，區(qū)域功能定位的概念是“是什么東西”，而區(qū)域形象定位的概念則是讓人感覺(jué)“是什么樣子”。在今天這個(gè)傳媒時(shí)代，后者對(duì)于前者的決定作用，往往比我們想象的大很多。比如我們一提到紐約，絕大多數(shù)人就立刻想到曼哈頓島上的高樓林立，一棟棟鱗次櫛比的高樓大廈，就是紐約在人們心目中的形象。在這時(shí)候，你不可能先想到它作為一個(gè)世界金融中心的定位，也不可能先考慮現(xiàn)在的道瓊斯指數(shù)有多高，你能看到的是曼哈頓的區(qū)域形象帶給你的心里感受。那些高樓就證明了資本，就代表著金融，就象征著實(shí)力。有了它們，就一切都有了。所以對(duì)于許多寫字樓的購(gòu)買者而言，交通也好，智能化也好，都絕對(duì)不是它們進(jìn)行寫字樓選擇時(shí)所考慮的第一因素。形象，尤其是區(qū)域的形象，以及這種區(qū)域形象帶給他們的公司身份上的暗示，才是公司最關(guān)心的，也是公司在選擇寫字樓時(shí)所考慮的第一因素。因此我們可以看到，凡是寫字樓相對(duì)熱銷的區(qū)域市場(chǎng)，無(wú)一例外地都是區(qū)域形象定位和區(qū)域形象推廣做的比較好的地區(qū)。比如香港幾大房地產(chǎn)公司，在第一輪選擇自己的首發(fā)項(xiàng)目時(shí)，大多數(shù)選擇了長(zhǎng)安街，這完全是由于長(zhǎng)安街作為中國(guó)第一街的形象已歷經(jīng)了幾十年的“推廣”，早已深入人心。CBD也是這樣，長(zhǎng)久以來(lái)，氣勢(shì)宏偉、規(guī)模巨大的國(guó)貿(mào)中心以及中國(guó)大飯店，就一直是北京東部的象征。在北京人的心目中，國(guó)貿(mào)就代表著國(guó)際化，代表著北京的涉外形象。我們很難為這種形象的帶動(dòng)力打出一個(gè)確定的分?jǐn)?shù)，但是我們可以肯定的是，這種區(qū)域的感性形象的推廣，對(duì)于一個(gè)區(qū)域商業(yè)運(yùn)作上的成功，無(wú)疑將具有十分重要的作用。現(xiàn)在世界軍事界有一句行話：“被偵察意味著被殲滅。”那么，對(duì)于傳媒時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，我們也可以概括地說(shuō)一句：“被感知意味著可銷售。”如果沒(méi)有一個(gè)明確的形象宣傳，不能在客戶心目中形成一個(gè)清晰的印象，成功銷售幾乎是不可能的。就這一點(diǎn)而言，幾乎所有的商家都明白。所以我們的廣告，特別是我們的房地產(chǎn)廣告才會(huì)鋪天蓋地。但是，在這些鋪天蓋地的廣告中，我們唯獨(dú)缺少了那類作為區(qū)域形象推廣的廣告。就以中關(guān)村西區(qū)為例，每推出一個(gè)新的樓盤，就會(huì)有一大批新的廣告出現(xiàn)在報(bào)紙上，從智能化到玻璃幕墻，從陽(yáng)光中庭到生態(tài)空間，都對(duì)自己的產(chǎn)品進(jìn)行了淋漓盡致的詮釋，但是，我們卻很少看到針對(duì)整個(gè)中國(guó)關(guān)西區(qū)的形象推廣，到底中關(guān)村西區(qū)未來(lái)會(huì)是什么樣子，它將以什么樣的形象來(lái)“象征”中國(guó)的高科技產(chǎn)業(yè)，許多人并不得而知。事實(shí)上，多數(shù)人在選擇寫字樓時(shí)，首先考慮的是一個(gè)區(qū)域概念。換言之，他們將首先考慮是在中關(guān)村，還是在CBD，或是在金融街購(gòu)買寫字樓；其次，才是買哪一個(gè)寫字樓和買什么樣的寫字樓。因此，區(qū)域整體形象的推廣是至關(guān)重要的。如果客戶在進(jìn)行第