【正文】 項(xiàng)中。主體工程費(fèi)一次包死，按工程合同價(jià)格，并考慮實(shí)際工程增減變動(dòng)價(jià)格計(jì)入主體工程成本第十九條 物業(yè)管理成本，是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。一、成本項(xiàng)目 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本（包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用）。 直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。 直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 其他費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)）包括物業(yè)管理單位的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)費(fèi)及其他費(fèi)用等。 企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。 二、成本核算原則 正確確定費(fèi)用歸屬 （1）要嚴(yán)格分清經(jīng)營(yíng)成本與期間費(fèi)用的界限，不得將期間費(fèi)用計(jì)入產(chǎn)品成本。如：分清經(jīng)營(yíng)成本中的制造費(fèi)用與期間費(fèi)用中的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用之間的界限。 （2）要分清經(jīng)營(yíng)成本與資本支出的界限。資本支出需要在固定資產(chǎn)的長(zhǎng)期使用中逐漸得到補(bǔ)償，它們不屬于成本支出的范圍，不得在發(fā)生的當(dāng)期擠入成本中去。 （3）要分清生產(chǎn)成本與營(yíng)業(yè)外支出的界限，不得將營(yíng)業(yè)外支出亂攤、亂擠成本。 正確分?jǐn)傎M(fèi)用 （1） 分清本期成本和下期成本的界限，凡是應(yīng)由本期成本負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，都應(yīng)全部計(jì)入本期成本，不應(yīng)本期成本負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入后期成本。需要待攤和預(yù)提的費(fèi)用，要嚴(yán)格按照費(fèi)用的受益期限進(jìn)行攤銷(xiāo)和預(yù)提，不得任意攤提，人為地調(diào)節(jié)成本的高低。 （2）分清各種成本費(fèi)用的界限。應(yīng)計(jì)入本期的成本費(fèi)用，要分清各項(xiàng)目之間成本費(fèi)用的界限，對(duì)于某項(xiàng)目單獨(dú)發(fā)生，能夠直接計(jì)入其成本的費(fèi)用，應(yīng)直接計(jì)入該項(xiàng)目成本，對(duì)于幾個(gè)項(xiàng)目共同發(fā)生，不能直接計(jì)入某項(xiàng)目成本的費(fèi)用，則應(yīng)采用合理的分配方法，分配計(jì)入各項(xiàng)目成本。 （3） 分清完工工程成本與未完工工程成本的界限。 第二十條 日常成本管理審批程序 一、凡購(gòu)入商品、原材物料等，各核算單位均應(yīng)實(shí)行事前成本預(yù)測(cè)及分析制度。即各核算單位在實(shí)行計(jì)劃管理的基礎(chǔ)上由相關(guān)內(nèi)部購(gòu)銷(xiāo)部門(mén)填寫(xiě)《請(qǐng)購(gòu)單》和《經(jīng)營(yíng)可行測(cè)算表》（表頁(yè)式樣另發(fā)）。 二、經(jīng)子公司購(gòu)銷(xiāo)部門(mén)測(cè)算認(rèn)可后，將上述兩表報(bào)送該單位負(fù)責(zé)人（資金使用額較大的項(xiàng)目，報(bào)集團(tuán)投資中心總經(jīng)理）簽批后，由集團(tuán)財(cái)務(wù)結(jié)算中心辦理購(gòu)貨資金和費(fèi)用支出手續(xù)。 第二十一條 成本檢查和考核 一、根據(jù)需要集團(tuán)將對(duì)各中心、各子公司的成本開(kāi)支情況進(jìn)行定期或不定期檢查。以確定所屬中心、子公司成本管理水平和成本核算情況。 二、集團(tuán)所屬中心、各子公司必須建立成本檢查和考核制度，對(duì)其所屬各部門(mén)或經(jīng)辦人員進(jìn)行經(jīng)常性成本業(yè)務(wù)考核和檢查。 第二十二條 銷(xiāo)售費(fèi)用(經(jīng)營(yíng)費(fèi)用)管理 銷(xiāo)售費(fèi)用是為商品銷(xiāo)售或者提供勞務(wù)過(guò)程中而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，它包括應(yīng)由核算單位負(fù)擔(dān)的辦公費(fèi)、效益工資、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)等。 第二十三條 管理費(fèi)用是企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、費(fèi)用性稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失，以及其他管理費(fèi)用等。 一、公司經(jīng)費(fèi)包括管理人員的工資、獎(jiǎng)金、職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、郵電費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷(xiāo) (包括：辦公桌椅、卷柜、沙發(fā)、茶幾、電話機(jī)等)，以及其他公司經(jīng)費(fèi)。 二、差旅費(fèi)開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)參照集團(tuán)管理中心和財(cái)務(wù)結(jié)算中心制定的專(zhuān)門(mén)規(guī)定。 三、%計(jì)提，以用于公司為職工學(xué)習(xí)先進(jìn)管理、技術(shù)和提高文化水平而支付的費(fèi)用。 四、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)是用于支付給有關(guān)部門(mén)的保險(xiǎn)性費(fèi)用、即用于對(duì)職工在生產(chǎn)過(guò)程中所發(fā)生的意外事故的醫(yī)療等費(fèi)用的保險(xiǎn)費(fèi)用。 五、咨詢(xún)費(fèi)是向有關(guān)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理咨詢(xún)時(shí)支付的費(fèi)用(包括聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)等支付的費(fèi)用。 六、土地使用費(fèi)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中使用土地而支付的費(fèi)用，如臨時(shí)租用土地、場(chǎng)所支付的租賃費(fèi)。 七、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間按一定比例分?jǐn)?公司董事會(huì)決議開(kāi)辦費(fèi)的攤銷(xiāo)期為五年)的在企業(yè)籌辦期間發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)用。 八、業(yè)務(wù)招待費(fèi)是指企業(yè)為業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的合理需要而支付的招待費(fèi)用(餐費(fèi)、禮品費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)等)，按實(shí)際發(fā)生額列入。 九、職工福利費(fèi)按照職工工資總額的 14%提取。主要是用于企業(yè)職工的醫(yī)藥費(fèi)、職工生活困難補(bǔ)助，以及按國(guó)家規(guī)定的其他職工福利支出。 十、稅金是指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅和印花稅等。 十一、其他管理費(fèi)用。 第二十四條 財(cái)務(wù)費(fèi)用是企業(yè)為了籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：各企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出，匯兌凈損失，調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和企業(yè)發(fā)生的短期借款的利息以及籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 第二十五條 下列支出不得列入成本、費(fèi)用： 一、為購(gòu)置固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出； 二、對(duì)外投資的支出； 三、沒(méi)收的財(cái)物，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及贊助、捐贈(zèng)支出； 四、國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種付費(fèi)； 五、國(guó)家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。 第五章 營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配 第二十六條 營(yíng)業(yè)收入是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于銷(xiāo)售產(chǎn)品和提供勞務(wù)以及從事物業(yè)管理等取得的收入(包括商品銷(xiāo)售收入、出租房租金收入，以及其他業(yè)務(wù)收入)。 第二十七條 企業(yè)發(fā)生的產(chǎn)品銷(xiāo)售收入退回、折讓或折扣，沖減銷(xiāo)售收入。 第二十八條 核算單位利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益和營(yíng)業(yè)外收支凈額。 第二十九條 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括商品銷(xiāo)售利潤(rùn)、出租房經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。 第三十條 營(yíng)業(yè)外收入和營(yíng)業(yè)外支出是指與公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)直接關(guān)系的各項(xiàng)收入和支出。營(yíng)業(yè)外收入包括固定資產(chǎn)盤(pán)盈和出售凈收益，罰款收入、教育費(fèi)附加返還款，以及其他非營(yíng)業(yè)性收入。 營(yíng)業(yè)外支出包括固定資產(chǎn)盤(pán)虧、報(bào)廢、毀損和出售的凈損失，非常損失，賠償金，違約金等。 第三十一條 利潤(rùn)分配由各公司董事會(huì)根據(jù)公司總體發(fā)展規(guī)劃確定稅后利潤(rùn)的分留額度。 第六章 納稅申報(bào)與管理 第三十二條 流轉(zhuǎn)稅的申報(bào)與管理 一、營(yíng)業(yè)稅 計(jì)算方法 營(yíng)業(yè)稅是對(duì)流轉(zhuǎn)額征收的一種稅，即以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入為計(jì)算依據(jù)，按規(guī)定稅率計(jì)提的一種稅。 表達(dá)式：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入適用稅率 。 二、增值稅 計(jì)算方法 增值稅是以貨物或應(yīng)稅勞務(wù)流轉(zhuǎn)額中的增加值為計(jì)稅依據(jù)的一種流轉(zhuǎn)稅。 表達(dá)式：應(yīng)納稅額=(當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅) 注意事項(xiàng) : （1）普通運(yùn)輸發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅(抵扣稅)為10%； （2）開(kāi)列銷(xiāo)項(xiàng)發(fā)貨票時(shí)要注意對(duì)方單位適用什么稅種，如對(duì)方單位適用增值稅，應(yīng)開(kāi)列增值稅發(fā)票；如對(duì)方不適用增值稅，應(yīng)開(kāi)列普通發(fā)貨票，記帳時(shí)按17％計(jì)提銷(xiāo)項(xiàng)稅。 （3）發(fā)生出口業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)所購(gòu)進(jìn)的出口商品要索取完稅證明，以便爭(zhēng)取獲得出口商品退稅收益。 適用單位：集團(tuán)及各子公司等。 申報(bào)交稅時(shí)間：為各核算單位所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的每月申報(bào)期限內(nèi)。 申報(bào)要求 （1）無(wú)論當(dāng)月是否發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，是否取得收入都要進(jìn)行申報(bào)； （2）申報(bào)表要一式二份，要按申報(bào)表各欄次的要求逐項(xiàng)填寫(xiě)； （3）財(cái)務(wù)人員必須按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的時(shí)間，將稅收完稅證送交開(kāi)戶(hù)銀行。 第三十三條 企業(yè)所得稅的申報(bào)與管理 一、計(jì)算方法 每一納稅年度的收入總額，減成本費(fèi)用以及損失的余額為應(yīng)納稅所得額，再乘以規(guī)定稅率。 二、表達(dá)式：應(yīng)納所得稅= (銷(xiāo)售收入總額成本費(fèi)順序扣除項(xiàng)) 適用所得稅率 三、申報(bào)交稅時(shí)間為每一季終了15日前，并在規(guī)定期限內(nèi)預(yù)交所得稅款。 第三十四條 城市房地產(chǎn)稅的申報(bào)與管理 一、計(jì)算方法 以計(jì)稅價(jià)格(余值)乘以適應(yīng)稅率 計(jì)稅價(jià)格= 房屋原值(1－30％) 按房產(chǎn)余值計(jì)征稅額 = 計(jì)稅價(jià)格適用稅率 按出租的房屋租金計(jì)征稅額=租金適用稅率 二、申報(bào)交稅時(shí)間每年分為兩期，上半年為五月一日至五月三十一日，下半年為十一月一日至十一月三十日。 第三十五條 車(chē)船使用牌照稅的申報(bào)與管理 一、計(jì)算方法 乘人中客車(chē)(十二至三十一個(gè)座位)每輛年稅額為160元； 乘人小汽車(chē)(十一個(gè)座位)每輛年稅額為140元； 轎貨兩用微型(包括轎車(chē))小汽車(chē)每輛年稅額為80元。 二、申報(bào)交稅時(shí)間為每年一月份，增加車(chē)輛時(shí)，應(yīng)在增車(chē)之日起六十天內(nèi)申報(bào)交納本年度內(nèi)應(yīng)稅額。 第三十六條 個(gè)人所得稅的申報(bào)與管理 一、征收范圍：個(gè)人所得稅是對(duì)全公司職工個(gè)人取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、補(bǔ)貼、勞務(wù)報(bào)酬以及其他收入征收的一種稅。 二、稅率計(jì)算 工資、薪金等個(gè)人收入，以每月收入扣除 800元后的部分，按照稅法規(guī)定，查找適用的稅率及速算扣除數(shù)，為應(yīng)交稅額。 三、申報(bào)交稅時(shí)間：同每月?tīng)I(yíng)業(yè)稅申報(bào)時(shí)間。 第三十七條 印花稅的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn) 一、應(yīng)稅合同 應(yīng)分別按合同金額和稅法規(guī)定的適用稅率計(jì)算貼花納稅； 二、營(yíng)業(yè)帳簿： 記載資金的帳簿，按實(shí)收資本和資本公積帳面金額之和乘以適用稅率一次性貼花納稅； 其他帳簿按每本五元貼花納稅。 第三十八條 發(fā)票的使用與管理 一、發(fā)票的使用：在銷(xiāo)售產(chǎn)品或提供勞務(wù)以及從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)而取得收入時(shí)，各單位必須向付款方開(kāi)具相應(yīng)行業(yè)發(fā)票。 二、各核算單位在填開(kāi)發(fā)票時(shí)，應(yīng)據(jù)實(shí)逐聯(lián)開(kāi)具，不得大頭小尾，不得省略、涂改和毀棄。 三、在填寫(xiě)開(kāi)出發(fā)票時(shí)，必須要有開(kāi)具發(fā)票的依據(jù)或有關(guān)憑證。 四、如管理不當(dāng)，造成發(fā)票丟失，應(yīng)及時(shí)查明原因，并在上報(bào)納稅登記稅務(wù)機(jī)關(guān)的同時(shí)，要在市級(jí)報(bào)刊上登報(bào)聲明作廢，并由主要責(zé)任者承擔(dān)由此造成的直接責(zé)任。 第三十九條 發(fā)票的保管 一、由各核算單位財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管，并設(shè)立領(lǐng)用登記帳簿。 二、在發(fā)票領(lǐng)用時(shí)，應(yīng)及時(shí)按發(fā)票號(hào)登記領(lǐng)用簿。 三、發(fā)票填滿回繳時(shí)，應(yīng)認(rèn)真檢查填、開(kāi)情況，填錯(cuò)、作廢發(fā)票應(yīng)保證各聯(lián)的完整。 第七章 會(huì)計(jì)報(bào)表 第四十條 報(bào)表時(shí)間 一、月報(bào)為次月五日前報(bào)出； 二、季報(bào)為次季首月五日前報(bào)出； 三、年報(bào)為年度終了二十日內(nèi)報(bào)出。 第四十一條 月報(bào)和季報(bào)逢雙休日不順延，其他法定節(jié)假日順延。 第四十二條 會(huì)計(jì)報(bào)表無(wú)論月、季、年報(bào)都要附有文字分析說(shuō)明。 第四十三條 報(bào)送領(lǐng)導(dǎo)及部門(mén) 一、集團(tuán)公司：總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)、集團(tuán)財(cái)務(wù)結(jié)算中心。 二、上級(jí)部門(mén)：納稅登記稅務(wù)機(jī)關(guān)、所在地有關(guān)政府部門(mén)。 第八章 會(huì)計(jì)崗位 第四十四條 根據(jù)各企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)范圍， 集團(tuán)公司本部和各子公司會(huì)計(jì)崗位由集團(tuán) 財(cái)務(wù)結(jié)算中心按集團(tuán)人力資源中心核準(zhǔn)的編制方案設(shè)置。 第四十五條 財(cái)務(wù)結(jié)算中心的會(huì)計(jì)人員的人事、工資、福利等關(guān)系歸屬集團(tuán)，并由集團(tuán)財(cái)務(wù)結(jié)算中心負(fù)責(zé)調(diào)配、任免。 第四十六條 各核算單位會(huì)計(jì)人員的行政崗位隸屬歸所在單位。 第四十七條 集團(tuán)財(cái)務(wù)結(jié)算中心負(fù)責(zé)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)。 第九章 會(huì)計(jì)檔案 第四十八條 集團(tuán)范圍內(nèi)會(huì)計(jì)檔案：包括會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)備份磁盤(pán)、會(huì)計(jì)報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告、查帳報(bào)告、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度以及與經(jīng)營(yíng)管理等有關(guān)的其他重要文件，如合同、章程和長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)合同等。 第四十九條 各核算單位必須按規(guī)定建立會(huì)計(jì)檔案和檔案管理制度。會(huì)計(jì)檔案應(yīng)根據(jù)類(lèi)型和時(shí)間及有關(guān)檔案管理規(guī)定，在子公司或集團(tuán)所在地妥善保存，不得丟失損壞。 第五十條 會(huì)計(jì)檔案保存時(shí)間 一、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、月份、季度會(huì)計(jì)報(bào)表保存期限為十五年。 二、年度會(huì)計(jì)報(bào)告(包括清算會(huì)計(jì)報(bào)表)及其他重要會(huì)計(jì)檔案各核算單位必須永久保存。 第十章 附則 第五十一條 其他會(huì)計(jì)事項(xiàng)(如會(huì)計(jì)檔案管理、外幣的使用和管理等)均按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第五十二條 本辦法如與國(guó)家和上級(jí)有關(guān)規(guī)定相抵觸，則依照國(guó)家和上級(jí)規(guī)定辦理。 第五十三條 本辦法解釋權(quán)歸集團(tuán)財(cái)務(wù)結(jié)算中心。 第五十四條 本辦法總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)之日起執(zhí)行。 建業(yè)住宅集團(tuán)統(tǒng)一成本核算規(guī)程（草案）第一章 總則第一條 成本是建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“集團(tuán)”）生產(chǎn)(包括開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、熱力供應(yīng)等。下同)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種耗費(fèi)的總和，是評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和工作質(zhì)量的重要指標(biāo)。為了統(tǒng)一集團(tuán)各中心、各子公司(產(chǎn)品、商品、勞務(wù)等)成本計(jì)算口徑，正確反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，落實(shí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，促進(jìn)增收節(jié)支，不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營(yíng)管理水平，根據(jù)國(guó)