【正文】 的天氣要求、藥劑濃度、實(shí)施人的安全保護(hù)等方面做明確規(guī)定，并在噴藥之前上報(bào)管理處；⑤. 噴藥期間應(yīng)將有關(guān)注意事項(xiàng)提前通知?。I(yè)）戶；⑥. 綠化植物害蟲(chóng)種類分類：168。 苗圃害蟲(chóng)：地老虎、蠐螬、金針蟲(chóng)、螻蛄、百一等唱戲居于土壤中危害種子，幼苗的根、莖、芽；168。 枝梢害蟲(chóng)：俄類和甲蟲(chóng)類，蚜蟲(chóng)、蚧殼蟲(chóng)，常鉆蛀植株枝梢及幼莖，影響枝梢的生長(zhǎng)；168。 食葉害蟲(chóng)：枯葉蛾、杜蛾、次蛾等，這些害蟲(chóng)大量食害葉片；168。 蛀干害蟲(chóng)：天牛、吉丁蟲(chóng)、象甲類，他們常鉆蛀樹(shù)干的木質(zhì)部、韌皮布；168。 種子、果實(shí)害蟲(chóng)、螟蛾、卷蛾、花蠅、小蜂類。時(shí)花地花管理①. 做好殘花、黃葉的修剪，缺株要及時(shí)補(bǔ)上；②. 自然環(huán)境盆花布置注意隱遮；③. 及時(shí)淋水兵利用林水調(diào)控開(kāi)花時(shí)間（生蕾要琳灑花頂，熟花要避免淋花朵，只淋花的莖和泥）、提前施基肥，并做好病蟲(chóng)害防治；④. 達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：全年有鮮花擺設(shè)，選種配置合理，地載花木生態(tài)良好，無(wú)殘花缺株現(xiàn)象，自然環(huán)境盆花盆無(wú)裸露花盆。室內(nèi)綠化管理①. 保持所有花卉植物生機(jī)勃勃、色彩艷麗；②. 室內(nèi)觀葉植物一般隔3天淋水一次，室外花卉每天淋1次水；③. 要注意經(jīng)常開(kāi)窗通風(fēng)，使空氣對(duì)流；④. 要經(jīng)常變化方向，使植物生長(zhǎng)勻稱整齊；⑤. 發(fā)現(xiàn)花卉有黃葉、枯葉，及時(shí)剪除，如有花卉死亡，應(yīng)在立即移走并更換；⑥. 一般在市內(nèi)擺放一段時(shí)間后要搬到室外較隱蔽的地方養(yǎng)護(hù)一段時(shí)間，但不能搬到室外陽(yáng)光充足的地方直接照曬陽(yáng)光，以免一下不適應(yīng)而導(dǎo)致植物死亡；⑦. 換花時(shí)做好盆花的修剪、整形和清除枯葉的工作，確保新?lián)Q花卉的觀賞效果?；▔ㄐ∑罚┕芾恝? 松土除雜草：對(duì)于尚未郁閉的花壇，生長(zhǎng)季節(jié)每月送土1次，除雜草2次，松土深度35cm，非生長(zhǎng)季節(jié)每月除雜草1次，為防止雜草長(zhǎng)入花壇，每年45月和89月在松土同時(shí)進(jìn)行修邊，修邊寬度為30cm，線條流暢；②. 修剪：一般每年23月重剪1次，保留3050cm，以促進(jìn)側(cè)枝發(fā)芽，以后每月根據(jù)花壇養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修剪造型，中間高、兩邊低，中間高度根據(jù)品種不同而異，一般5080cm，形成曲面并有較好的園林美化效果；③. 施肥：23月重剪后以撒施基肥為主，以后根據(jù)生長(zhǎng)情況用復(fù)合肥進(jìn)行追肥，晴天施肥時(shí)應(yīng)保證淋足水；④. 達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：花壇無(wú)缺株，長(zhǎng)勢(shì)旺盛，無(wú)病蟲(chóng)害發(fā)生，要有一定的園林效果。蔭生植物的養(yǎng)護(hù)要點(diǎn)蔭生植物是指一些以觀葉為主的能較長(zhǎng)時(shí)間耐隱蔽或耐陰的植物。因?yàn)殛幧参镄玛惔x的強(qiáng)度較弱，消耗水分及營(yíng)養(yǎng)較少，能適應(yīng)較少光照的條件，故能在陰暗角落存活較長(zhǎng)時(shí)間。我公司屬下樓盤綠化所用蔭生植物主要有棕竹、竹芋、冷水花、鴨腳木、蒲葵、散尾葵等，詳細(xì)列項(xiàng)見(jiàn)附件《蔭生植物習(xí)性表》。陰生植物在管理上要注意幾點(diǎn)：①. 要根據(jù)各種植物的品種適當(dāng)控制水肥，因?yàn)楦鞣N植物對(duì)水肥的要求不一樣，一般適宜經(jīng)常葉面噴水；②. 栽培介質(zhì)易疏松保水保肥。綠化環(huán)境布置①. 對(duì)于前期工作需注意：168。 場(chǎng)地放好工作警示牌；168。 做好花木的現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)工作，不發(fā)生因人為破壞而造成死亡或嚴(yán)重?fù)p壞；168。 注意現(xiàn)場(chǎng)清潔，尤其在驗(yàn)樓期間，應(yīng)及時(shí)清掃施工現(xiàn)場(chǎng)雜物，并避免灰塵四揚(yáng)。②. 環(huán)境布置用花計(jì)劃的制定168。 公司在每年年底根據(jù)物業(yè)盤的用花數(shù)量和品種做好下一年度的用花計(jì)劃；168。 公司要根據(jù)計(jì)劃負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)好擺放方案。③. 花木周期更換168。 對(duì)于花壇、花境，應(yīng)栽種色彩鮮艷、花果俱佳的植物；168。 不宜選擇帶刺、有害、抗性弱的植物，以免造成意外事件；168。 所有備換花木在使用前先噴一次廣普性殺蟲(chóng)殺病藥；168。 所有備換的花木一定要先將枯枝黃葉、殘花、雜草、竹簽清理修剪好，并將花盆清潔，大盆植物盆面要鋪上一層石米或陶粒、火山巖等覆蓋泥面；168。 進(jìn)行季節(jié)更換時(shí)，應(yīng)注意：a、 在現(xiàn)場(chǎng)放好工作警示牌；b、 一切妥當(dāng)后清潔現(xiàn)場(chǎng)，并將植物上的泥塵清洗干凈后收回警示牌離場(chǎng)。節(jié)慶日環(huán)境布置①. 各管理處應(yīng)根據(jù)節(jié)慶日的工作安排確定選用的花木及擺放方案，并報(bào)主管人員審批；②. 根據(jù)審批后的方案，最遲在節(jié)慶日前12天完成場(chǎng)景布置；③. 節(jié)慶日布置質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：168。 主體突出，色彩得當(dāng)，對(duì)比強(qiáng)烈；168。 材料新穎，有較長(zhǎng)觀賞期；168。 花材有時(shí)令感，所有花材在節(jié)慶日當(dāng)天達(dá)到最佳觀賞效果；168。 布置與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。④. 會(huì)場(chǎng)、展銷場(chǎng)地等場(chǎng)地布置168。 根據(jù)場(chǎng)地用途與要求，分判方確定場(chǎng)地布置方案；168。 涉及服務(wù)收費(fèi)的，按有關(guān)規(guī)定辦好有關(guān)收費(fèi)手續(xù)；168。 按要求完成場(chǎng)地布置后應(yīng)清理好現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生；168。 管理處園林綠化主管負(fù)責(zé)檢查布置質(zhì)量，簽名確認(rèn)，并做好紀(jì)錄；168。 場(chǎng)地布置質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：a、 花木尺寸統(tǒng)一、整齊、搭配合理、美觀；b、 場(chǎng)地布置最少在場(chǎng)地使用前半天完成；c、 保持操作現(xiàn)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生。公共綠地養(yǎng)護(hù)①. 草坪分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)草坪標(biāo)準(zhǔn)要求為：草地覆蓋率98%，平整無(wú)裸露及無(wú)坑洼，每年綠期達(dá)360天，留茬60mm以下，草地?zé)o雜物、垃圾樹(shù)葉，供觀賞用；②. 場(chǎng)地平整：每12年進(jìn)行鋪沙、疏草根除泥保證草坪平整、坡度順緩。③. 修剪：要保持平整完美，草坪就要時(shí)常修剪，生長(zhǎng)過(guò)于旺盛會(huì)導(dǎo)致根部壞死。168。 修剪頻度：春夏季勤修剪，一級(jí)草生長(zhǎng)季每10天剪一次，秋季每月剪一次；168。 剪草質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)a、 保持草坪高度油草為6080mm，臺(tái)灣草為4060mm；b、 葉剪割后整體效果平整，無(wú)明顯起伏和漏剪，剪口平齊；c、 障礙物處及樹(shù)頭邊緣補(bǔ)剪部位，無(wú)明顯漏剪痕跡；d、 四周不規(guī)則及轉(zhuǎn)彎位無(wú)明顯交錯(cuò)痕跡；e、 現(xiàn)場(chǎng)清理干凈，無(wú)遺漏草屑、雜物。④. 施肥：開(kāi)春及夏季應(yīng)適當(dāng)施用多元肥。⑤. 淋水：一級(jí)、二級(jí)草坪夏秋生長(zhǎng)季每天淋水1次，秋冬季根據(jù)天氣情況每周淋水2~3次。⑥. 雜草防除質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn): 草坪沒(méi)有明顯高于10cm的雜草，雜草不得超過(guò)5棵/m2； 整塊草坪沒(méi)有明顯的寬葉的或已經(jīng)開(kāi)花的雜草。 綠化保養(yǎng)操作要點(diǎn)（1） 禮儀的培訓(xùn)應(yīng)與樓盤形象相符，基本標(biāo)準(zhǔn)為：序號(hào)項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)1儀容儀表1． 上班必須穿工作服，佩帶工作牌，不穿拖鞋，不抽煙；2． 上下班時(shí)，手不放在衣口袋內(nèi)，不搭肩挽背；3． 精神飽滿，儀表整潔，男工頭發(fā)不能過(guò)耳，女工不能披頭散發(fā)。2服務(wù)態(tài)度1． 使用規(guī)范文明禮貌用語(yǔ)；2． 服務(wù)態(tài)度端正，辦事認(rèn)真負(fù)責(zé)，有良好的職業(yè)道德；3． 服從領(lǐng)導(dǎo)；4． 文明服務(wù)，禮貌待人。3工作紀(jì)律1． 履行職責(zé)，遵守管理處的各項(xiàng)管理規(guī)定；2． 上班時(shí)間不會(huì)客、閑談，不做與本職工作無(wú)關(guān)的事情；3． 不得在公共區(qū)域內(nèi)大聲喧嘩；4． 日常工作，動(dòng)作要準(zhǔn)、輕、穩(wěn)，注意安全；5． 空閑時(shí)間不得在公共場(chǎng)合閑逛、逗留；6． 不收受業(yè)戶錢財(cái)。（2） 草地保養(yǎng)管理要點(diǎn)①. 除雜草：主要清除惡性雜草。但開(kāi)春是草地的生長(zhǎng)旺盛期，主要精力不要放在除雜草上，而要勤割、修剪、施肥、補(bǔ)值，特別是注意主要路線的兩邊雜草，以及修剪邊線草。②. 整地面：一般在開(kāi)春前進(jìn)行浦沙平整地面工作。新草坪1年平整1~2次，已定型草坪每2~3年平整1次。③. 疏根：草長(zhǎng)得過(guò)密時(shí)要疏根或打孔透氣。（3） 灌木保養(yǎng)管理要點(diǎn)灌木指無(wú)明顯主干，~2m左右的植物，如灑金榕、九里香、米蘭、紅絨球、大紅花等。①. 日常保養(yǎng)要注意淋水、保潔、修剪、松土、除草、除蟲(chóng)；②. 種植：冬季種植，根部成凹形，便于保水，夏季成凸形，便于排水。種植完灌木下的坑洞要填平。③. 松土：開(kāi)春前完成植物松土工作，以利水、肥的吸收。④. 保潔：及時(shí)清除落葉和垃圾，在灌木叢中的雜物盡量不用掃把大力掃，以免損傷新芽，可用鐵條清除。⑤. 補(bǔ)種：尾度略大于原來(lái)規(guī)格，以便修剪后和原來(lái)的植物相一致。（4） 喬木保養(yǎng)喬木是指有明顯主干，高度在2米以上的樹(shù)木。①. 交接時(shí)，要注意略微修剪頂葉，檢查有無(wú)搗實(shí)泥土，及時(shí)淋定根水。②. 日常保養(yǎng)中，每天對(duì)每棵樹(shù)進(jìn)行觀察，發(fā)現(xiàn)葉片有缺水現(xiàn)象時(shí)要及時(shí)處理。168。 摘除干葉168。 修剪一些葉片168。 檢查根部有無(wú)積水現(xiàn)象，如發(fā)生積水，在旁邊挖坑進(jìn)行排水168。 及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題報(bào)告主管（5） 時(shí)花保養(yǎng)時(shí)花指季節(jié)性開(kāi)花的植物。①. 淋水：花蕾較青時(shí)，可適量淋水在花蕾上，如花蕾較熟時(shí)，只能淋根，以免花謝。②. 更換：密切注意時(shí)花的生長(zhǎng)狀況，摘除殘花，適時(shí)更換。（6） 室內(nèi)植物保養(yǎng)①. 室內(nèi)植物保養(yǎng)注意搞好衛(wèi)生工作，保持葉片干凈。②. 適當(dāng)時(shí)候噴啤酒及根外施肥，可令葉片青綠、有光澤。③. 如葉尾枯黃，要沿葉片形狀進(jìn)行修剪。④. 視植物生長(zhǎng)狀況，每月提出更換植物的意見(jiàn)。（7） 修剪技藝①. 草坪：臺(tái)灣草一般不超過(guò)5cm。注意修剪后做好邊線草及樹(shù)頭角條的修剪。②. 地被植物：不能起直角，注意草坪、地被、灌木之間高度的控制，保持多層次的綠化種植效果，每層高差在15~20cm。③. 綠籬：修剪平整，邊角整齊，線形流暢。④. 灌木：168。 整形灌木：開(kāi)春天氣變暖時(shí)進(jìn)行一次強(qiáng)修剪，開(kāi)花的灌木要在形成花蕾前進(jìn)行修剪；168。 球形灌木：要保持高度，按設(shè)計(jì)的球形進(jìn)行修剪；對(duì)呈橢圓形的灌木，修剪時(shí)兩旁的枝條不能整條剪去，秩序摘除頂芽，促進(jìn)萌發(fā)；黃榕等有色彩的觀葉灌木注意在觀葉期不進(jìn)行修剪，等葉片變青時(shí)再修剪。168。 自然生態(tài)的灌木：此類灌木一般不用大枝剪修剪，而用蓄枝的辦法修剪。⑤. 喬木：，修剪陰枝、弱枝。第三講：大廈物業(yè)管理常識(shí)及特點(diǎn)目 錄一、大廈主要功能和服務(wù)對(duì)象 42 寫字樓大小的劃分 42 寫字樓的特點(diǎn) 43 日常工作的內(nèi)容 43二、大廈管理的成功經(jīng)驗(yàn)及方法、管理模式 45三、管理經(jīng)驗(yàn) 46 如何識(shí)別并阻止推銷人員對(duì)大廈業(yè)戶的干擾？ 46 寫字樓業(yè)戶下班后未上鎖如何處理？ 47 節(jié)假日如何做好安全防范工作 47 如何處理物業(yè)周邊亂停亂放的車輛？ 48 如何處理亂張貼？ 48 如何防止高空拋物？ 48 發(fā)現(xiàn)可疑人員該如何處理？ 49 非辦公時(shí)間出租戶搬家怎么辦？ 49大廈主要功能和服務(wù)對(duì)象大廈是對(duì)大型高層樓宇的簡(jiǎn)稱。按照用途和使用功能，又分為工業(yè)大廈、商業(yè)大廈和專用于大型公司機(jī)構(gòu)辦公、經(jīng)營(yíng)的大廈，即人們通常所稱的寫字樓。它具體是指以出租辦公室為主的收益性物業(yè)，是各類公司、機(jī)構(gòu)集中辦公、開(kāi)會(huì)，進(jìn)行商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。下面我們要講的是寫字樓的物業(yè)管理： 寫字樓大小的劃分（1） 按建筑面積的大小，可分為小型（1萬(wàn)平方米以下），中型（13萬(wàn)平方米之間），大型（3萬(wàn)平方米以上的）。（2） 按功能可分為單純型、商住型和綜合型。①. 單純型：只有辦公一種功能，沒(méi)有其它功能（如公寓、商場(chǎng)、餐飲等）；②. 商住型：能提供辦公，又能提供住宿的寫字樓。又分為辦公室的有套間可住宿和大廈一部分作辦公用途、一部分作住宿用途二種；③. 綜合型：是以辦公用途為主，同時(shí)兼具多種功能（如公寓、餐廳、商場(chǎng)、舞廳、展示廳等）。（3） 按現(xiàn)代化程度可分為智能型和非智能型。①. 智能型：具有高度自動(dòng)化功能的辦公大樓（大致設(shè)有：綜合布線系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子門管理系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)、公共廣播音樂(lè)系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、程控交換機(jī)系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、系統(tǒng)集成等十幾個(gè)系統(tǒng)）；②. 非智能型：不具備上述現(xiàn)代化功能的寫字樓。（4） 按建造等級(jí)，所處位置和物業(yè)管理的檔次，可分為甲、乙、丙級(jí)寫字樓。①. 甲級(jí)：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物自然狀況優(yōu)良，大廈機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施檔次較高，達(dá)到或超過(guò)規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，有24小時(shí)的維護(hù)服務(wù)和保安服務(wù)；②. 乙級(jí)：具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑功能設(shè)施不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在；③. 丙級(jí)：物業(yè)已使用的年限（樓齡）較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例和規(guī)范的要求，建筑物存在著明顯的功能陳舊，但仍能滿足抵收入租客的需求水平。 寫字樓的特點(diǎn)一般來(lái)講，寫字樓具有下面的顯著特點(diǎn)：（1） 寫字樓多建于中心城市的繁華地段。這是由于大城市交通方便，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)頻繁，信息、通訊集中通暢，便于集中辦公、處理公務(wù)和經(jīng)營(yíng)的事項(xiàng)。特別是以金融、貿(mào)易、信息為中心的大城市的繁華地段，寫字樓更為集中。（2） 建筑規(guī)模大，各類公司機(jī)構(gòu)集中。寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數(shù)多、建筑面積大，往往能集中上百家的大小公司機(jī)構(gòu)，人口密度大、涉及面廣。（3） 建筑、設(shè)備現(xiàn)代化。為了吸引有實(shí)力的公司機(jī)構(gòu)進(jìn)駐辦公，滿足他們?yōu)榱梭w現(xiàn)身份、高效率辦公的要求，寫字樓一般選用的建筑材料都較為高檔，設(shè)施設(shè)備都較先進(jìn)，內(nèi)部一般都配有中央空調(diào)、高速電梯，設(shè)有監(jiān)控設(shè)備、完善的通訊設(shè)施。（4） 功能齊全、設(shè)施配套，具有服務(wù)前臺(tái)、車庫(kù)，能接待會(huì)議，還設(shè)有餐廳、商場(chǎng)、商務(wù)中心、銀行和郵局，能滿足客戶的工作需要。（5） 使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大，如較集中的上班時(shí)間，多數(shù)都是早八點(diǎn)以后，下午六點(diǎn)以前，上班時(shí)間人來(lái)人往，下班后人去樓空。（6） 經(jīng)營(yíng)管理的要求高，時(shí)效性強(qiáng)。由于現(xiàn)代寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進(jìn)。所以，對(duì)管理和經(jīng)營(yíng)方面要求均較高。另外，由于投入多，如樓層出租率低，對(duì)發(fā)展商來(lái)講，即意味著損失增大。所以對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)間效益性有極強(qiáng)的要求。做為大廈寫字樓與商業(yè)大廈。工業(yè)大廈最明顯的區(qū)別還在于服務(wù)對(duì)象的不同。寫字樓的服務(wù)對(duì)象是各類公司、企業(yè)單位的職員、工作人員，服務(wù)時(shí)間主要是在工作時(shí)間內(nèi)，集中在每周一至周五的早上八點(diǎn)至下午六點(diǎn)，部分寫字樓周六上午仍工作半天。 日常工作的內(nèi)容寫字樓日常工作的內(nèi)容主要是為業(yè)戶提供一個(gè)理想的辦公環(huán)境，它的管理工作圍繞在“安全、舒適、快捷”六個(gè)字展開(kāi)。安全是保證用戶在寫字樓里工作安全放心，不受外界環(huán)境的干擾，財(cái)產(chǎn)、人身安全有保障。舒適是指大廈內(nèi)工作環(huán)境適合于辦公需求，如中央空調(diào)供應(yīng)、供水、供電服務(wù)，電梯服務(wù)以及清