【正文】 的報修，故障處理由工程部機電維修組負責，住戶故障投訴由管理處登記。三、 內(nèi)容大堂保安一旦發(fā)現(xiàn)主機出現(xiàn)故障，應及時通知管理處機電部。工程部管理組應根據(jù)故障登記情況及時派專人維修。每半年對整個系統(tǒng)的主機、線路、層樓解碼器進行一次全面檢查維修。檢查機箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線接頭，清掃機箱內(nèi)外灰塵。維修保養(yǎng)工作應指定專人進行，其他人員不得隨意拔動解碼器開關，不得對主機箱開蓋檢測箱內(nèi)元件。清潔工清潔墻壁時，應避免對主機產(chǎn)生強大震動，并注意防止水流入主機箱內(nèi)疏散出口指示燈保養(yǎng)一、 目的使疏散指示燈運行良好，當交流電斷電之后能保證每個出口指示燈亮以引導人員疏散。39。 二、 職責由工程部維修組負責保養(yǎng)，管理處機電部負責日常檢查。三、 內(nèi)容檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷破裂現(xiàn)象。檢查電源指示應常亮，當斷開交流電而采用備用電池供電時，也應能亮，否則應檢查修復。出口指示燈在交流電供電時應能常亮，若不亮，則檢查修復。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏表面。每月每盞燈備用電池亮燈半小時，使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。發(fā)現(xiàn)故障及時修理，每月檢查一次。煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)一、 目的確保煙、溫感系統(tǒng)始終運行在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時準確地報警。二、 職責由工程部維修組負責保養(yǎng)，管理處機電部負責日常檢查。三、 適用范圍大廈（小區(qū)）所有煙、溫感自動報警系統(tǒng) 四、 內(nèi)容日常情況下，主控屏自檢時若發(fā)出煙感報警信號，消防中心人員應迅速通知巡邏物管員趕赴現(xiàn)場檢查報警原因，若為誤報警，由消防專職人員對接收報警的煙感作出清潔和復位處理。每月抽取總煙數(shù)的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應該全部合格，若其中一個不合格，則應另外抽取總數(shù)的10％試驗，直至全部合格為止。對檢查出的不合格品進行及時修復或更換。對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應及時作出特別檢查。溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進行，試驗報警靈敏度時加溫使其報警。消火栓的保養(yǎng)一、 目的保證消火栓箱內(nèi)部配件齊全、完好，滅火時能迅速下水正常地輸出消防水。二、 職責由工程部維修組負責保養(yǎng)，管理處機電部負責日常檢查。三、 內(nèi)容季保養(yǎng)：栓外檢查：檢查栓門把手是否完好，栓門開關有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞。指示燈、報警按鈕是否齊全，有無脫落。栓門是否完好。測試：隨機抽取消火栓總數(shù)的5％，按消火栓報警按鈕，消防中心應有正確的報警顯示。年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)中的所有內(nèi)容。開栓門取出水帶，仔細檢查有無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應立即進行修補、清洗或更換。將水帶交換展開交換摺邊后重新卷起。檢查水槍頭與水帶，水帶與水龍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠，如有缺損應及時修復。將栓內(nèi)閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥門口附近銹渣，將閥桿上油防銹。將栓內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，關上栓門。逐個測試報警按鈕靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。防火卷簾門的保養(yǎng)一、 目的保證防火卷簾門時刻處于良好的備用狀態(tài)。二、 職責由工程部維修組負責保養(yǎng)，管理處機電部負責日常檢查。三、 內(nèi)容： 季保養(yǎng)： （1）、手控檢查： A、 外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現(xiàn)象，手動按鈕是否良好上鎖。B、 卷簾門的電控箱指示訊號是否正常，箱體是否完好。C、 開啟按鈕箱門，按動向上（或向下）按鈕，卷簾門應上升（或下降）。D、 在按鈕操作上升（或下降）過程中，操作人員應密切注意卷簾門應上升（或下降）到端部位置時能否自動停車，若不能，應迅速手動停車，且必須待限位裝置修復（或調(diào)整）正常后方可重新操作。（2）、自控檢查： A、 用燃著的香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動作時，自動裝置將發(fā)出報警信號，同時自動啟動卷簾門電控系統(tǒng)兩次下滑關閉卷簾門。，延時90秒左右，再自動啟動卷簾門全部關閉。B、 卷簾門關閉后，只有待煙感（或溫感）信號消失，或復位按鈕復位后方可重新開啟卷簾門。C、 消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設置卷簾門關閉按鈕，操作關閉按鈕卷簾門通過二次下滑關閉到位后，檢查消防中心信號指示是否正常。D、 針對系統(tǒng)中檢查出來的缺陷及時修復。E、 對卷簾門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進行修復，確保卷簾門外觀清潔美觀。年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)全部項目。對卷簾門控制箱自檢按鈕、故障報警消聲鍵、復位鍵進行專門檢查。A、 緊固各電線接頭、清潔控制箱內(nèi)的灰塵，檢查箱內(nèi)電氣元件是否齊備。自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)一、 目的確保系統(tǒng)處于準確工作狀態(tài)。二、 職責：由工程部機電維修組負責保養(yǎng)，管理處機電部負責日常檢查。三、 內(nèi)容： 每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自動開啟，延遲器延遲590秒后，水力警鈴應發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。每月應對噴頭進行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應及時更換。每月檢查系統(tǒng)控制閥門使其處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應及時修理更換，保證控制閥門不被誤關閉。每兩個月應對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴，應將供水閘閥關閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。B、檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警應檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。C、觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關，報警控制器各部件的聯(lián)動性能，應能及時報警。當系統(tǒng)因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復到正常工作狀態(tài)?？照{(diào)設備的保養(yǎng)一、 目的確保系統(tǒng)安全正常地工作，保障空調(diào)設備具有良好的性能。二、 范圍公司管理的大廈空調(diào)設備（空調(diào)柜機，冷卻水塔、水泵，所有管線、閥門）。三、 職責由工程部機電維修組負責保養(yǎng)，管理處機電部負責日常檢查。四、 內(nèi)容月保養(yǎng)： 1）水系統(tǒng)的保養(yǎng)： A、檢查冷卻水塔冷卻水是否清潔，若不清潔應全部更換； B、清洗冷卻水塔、塔盤； C、清洗冷卻水管上的過濾器； D、在冷卻水系統(tǒng)中加入緩蝕劑； E、檢查冷卻塔和膨脹水箱補水浮球閥是否正常； F、檢查系統(tǒng)閥門有無滲漏，清潔系統(tǒng)設備的表面。2）盤管風機的保養(yǎng)： 清潔過濾網(wǎng)、風機傳動部位注油，檢查電磁閥和溫控開關。3）水泵保養(yǎng)：見水泵定期保養(yǎng)。半年保養(yǎng)： 1）主機保養(yǎng)： 主機由外委廠家維修單位每半年全面保養(yǎng)一次。機電安裝維修部空調(diào)工檢查合格后在保養(yǎng)記錄上簽字。  2）副機的保養(yǎng)： A、冷凍泵、冷卻水泵保養(yǎng)見《水泵的定期保養(yǎng)》。B、控制柜保養(yǎng)見《低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)》。 C、電動閥開啟與關閉性能、電器元件檢查。 3）冷卻塔： A、風葉螺柱緊固，檢查轉(zhuǎn)動是否振動，刮塔壁。 B、齒輪箱油位檢查、補油。軸承溫升檢查補加潤滑油。 C、布水器轉(zhuǎn)動情況檢查。 D、塔盤、塔體傾斜校正。 4）管道系統(tǒng)：A、閥門漏水檢修，保溫層修補。 B、冷卻水管道加藥除垢、除水藻。 C、冷凍水管道加藥除水垢。五、 相關文件及記錄： 空調(diào)月保養(yǎng)記錄 空調(diào)半年保養(yǎng)記錄自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)一、 目的確保系統(tǒng)處于準確工作狀態(tài)。二、 職責：由工程部機電維修組負責保養(yǎng)，管理處機電部負責日常檢查。三、 內(nèi)容： 每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自動開啟，延遲器延遲590秒后，水力警鈴應發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。每月應對噴頭進行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應及時更換。每月檢查系統(tǒng)控制閥門使其處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應及時修理更換，保證控制閥門不被誤關閉。每兩個月應對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴，應將供水閘閥關閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。B、檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警應檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。C、觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關，報警控制器各部件的聯(lián)動性能，應能及時報警。當系統(tǒng)因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復到正常工作狀態(tài)?；馂膱缶刂葡到y(tǒng)的保養(yǎng)一、 目的：確?；馂膱缶刂葡到y(tǒng)運行在良好狀態(tài)，能及時準確地報警。二、 職責：由工程部維修組負責保養(yǎng)，管理處機電部負責日常檢查。三、 內(nèi)容：日檢（對火災報警主控屏進行自檢功能檢查）。A、 按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出來。B、 按消聲鍵，消除聲音。月檢： A、 完成日檢全部內(nèi)容。B、 測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源的自檢試驗。C、 檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內(nèi)外線路有無缺損和故障隱患。D、 檢查樓層介面單元箱內(nèi)外電路和指示燈是否正常。E、 對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導線編號是否完整清晰。F、 因受環(huán)境影響而導致煙感器、溫感器臟污應及時清潔。年檢： A、 逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對電線接頭進行緊固。B、 對每個樓層井道內(nèi)的分線箱，樓層介面單元進行開箱清掃，并對箱內(nèi)外導線進行緊固。C、 噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。物業(yè)工程部工具及材料管理制度　　采購及使用　　、材料由工程部倉庫管理人員，根據(jù)耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。對其他維修用品，由各班組根據(jù)需要報工程部審批采購?！　?，交倉庫保管員驗收并輸入庫登記手續(xù)?！　?，應填寫領用單。完成報修后，要在工作單上填寫清楚用料情況，由主管確認并對領用量和耗用量進行核銷，多余材料必須退回庫房?！　??！　」ぞ吖芾怼　?、專業(yè)級工具及個人工具三部分。工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。　　，各種電動工具原則上由工具倉庫統(tǒng)一保管，憑工具借用牌借用?！　?，機房值班用工具，應放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，工具箱應作為交接班內(nèi)容之一?！　。瑱z修技工的常用工具，可由個人保管使用。電焊、氣焊機等配套工具一般由電、氣焊工保管?！　　９ぞ弑９苋吮仨毝ㄆ跈z修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用?！　。仨殘?zhí)行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認真填寫工具借用記錄單，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。　　，須由庫管員和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成部門級工具的遺失或損壞，由庫管員負責照價賠償。　　，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由主管照價賠償?！　?，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償。凡屬人為的工具損壞，均應酌情予以經(jīng)濟賠償?！　?，如因情況特殊，必須經(jīng)工程師批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴肅處理。不得用工具干私活?！　?。工具按規(guī)定的使用年限到期時，無論專業(yè)級工具還是個人領用工具，一律以舊換新?！　χv機管理　　，要按照對講機使用說明使用，并對本機負有監(jiān)護和管理責任。若有損壞或丟失，持機者負責按價賠償。　　，若工作需要，必須經(jīng)工程師批準?！　?，并保持通訊暢通?！　。_持機，愛護天線，經(jīng)常保持對講機的清潔、安全、暢通?！　?，專人負責，不得亂拆、亂放，不用時關掉電源。　　，談論與工作無關的事情?！　。悦獾⒄`時間，影響其他人員使用?！　≠|(zhì)量記錄　　《外借物品登記表》EDTB0309112項目物業(yè)工程部材料管理制度　　嚴格控制工程維修材料的成本消耗，盡量做到零庫存、零浪費、高效率、低消耗?！　」こ滩克璧木S修材料，應由各專業(yè)領班與材料管理員核實后提出申請，經(jīng)工程部主管批準后，方能購買。　　工程維修材料應由專人購買，采購者要盡量購買廉價優(yōu)質(zhì)的材料，保證維修工作的順利進行?！　」こ叹S修材料由材料管理員負責登記保管，并由材料管理員統(tǒng)一發(fā)放?！　☆I取工程維修材料時，需填寫出庫單，將所用材料的種類、數(shù)量、用途等填寫清楚，待材料員核實登記后方能領取?！　〈笮驮O備的工程維修材料，經(jīng)由材料管理員、采購者和各專業(yè)人員一起鑒名認定后，方能購買?！　∪缬鰬笔鹿侍幚硇枧R時購買工程維修材料時，應先向物業(yè)經(jīng)理口頭申請，待批準后方能購買并補交申購報告?！　C電管理員應于每月30日前與材料管理員做好庫存材料的清點工作，并將庫存情況報主管，以便計劃用料。物業(yè)工程部維修人員獎懲制度　　為充分調(diào)動維修人員的工作積極性，自覺形成良好的工作習慣，特制定維修人員獎懲制度：　　一、維修