【正文】 元進行登記。這種規(guī)定不僅符合人們的習(xí)俗，也節(jié)約了登記成本、提高了登記效率。需要注意的是，登記機構(gòu)辦理登記時的最小的基本單元不能小于間，最大的基本單元不能大于棟，位置相鄰的基本單元可以登記為一個產(chǎn)權(quán)人。另外，基本單元是作為房屋分割合并的單位。 集體土地范圍內(nèi)村民建房，如條件允許，能利用自有宅基地建房的，通常都會建造獨門獨院的房屋；也有條件不允許，幾戶人利用共有宅基地共同建造房屋的，只能共同分割所建房屋，每人分得所建房屋的數(shù)套或數(shù)間，這些房屋進行登記時，登記機構(gòu)必須結(jié)合實際情況，對以宅基地上建造的獨門獨院的房屋以獨立建筑（一般為幢）為基本單元進行登記，在共有宅基地上建造的村民住房以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。 非住房，指居住用房外，用于工廠倉庫、郵電交通、商業(yè)營業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂、教育、醫(yī)療、科研、體育、辦公等用途的房屋。每種非住房功能都比較單一，無需配備其他功能的房間就可以發(fā)揮其價值和使用價值。故非住宅一般不成套，銷售主要是以有固定界限（包括幢、層、套、間）的部分為基本單元，這就決定了非住房以房屋的幢、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記這一原則。 近幾年來，將整幢大樓分割后申請登記的情況越來越多，尤其是一些商場，為了更好地獲取經(jīng)濟回報采取這種做法，一些城市的登記機構(gòu)已為之進行了權(quán)屬登記，也有一些城市的登記機構(gòu)對以這種方式出售的房屋能否進行權(quán)屬登記心存疑慮。產(chǎn)生這些疑慮的原因主要有兩峭、方面：一是這類分割成小塊的空間相互之間沒有分隔的墻體，與通常的房屋四周有圍護不同，看起來沒有明顯的權(quán)屬界限；二是建設(shè)部在1994年2月7日曾經(jīng)發(fā)過《關(guān)于不得給一個平方米單位產(chǎn)權(quán)頒發(fā)“房屋所有權(quán)證”的通知》，對出售一平方米產(chǎn)權(quán)的情況做了認定，認為這一做法實際上是集資，明顯地違反了國務(wù)院關(guān)于集資問題的有關(guān)規(guī)定，因此，建設(shè)部要求各地房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu)不得給以上述方式出售的一個平方米單位產(chǎn)權(quán)頒發(fā)“房屋所有權(quán)證”，也不得以其他名義頒發(fā)具有確認產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的任何證書。應(yīng)該看到，不少分割出售房屋的情況與“一平方米”產(chǎn)權(quán)的出售是有明顯區(qū)別的。很多情況下，房屋的權(quán)屬界限是清楚的，各部分之間雖然沒有分割的墻體，但通過地面埋設(shè)或利用房屋的構(gòu)造，有固定的界址點，每部分房屋的位置、面積都具體確定。因此，建設(shè)部于1997年以（97）建房產(chǎn)字第019號文對前一通知作了補充說明，將變相集資的“一平方米”產(chǎn)權(quán)出售與有明確的權(quán)屬范圍和具體的權(quán)屬界限的分割出售作了區(qū)分。該文件明確規(guī)定：對已建成的商業(yè)、辦公或其他樓宇分割出售的，如有明確的權(quán)屬范圍和具體的權(quán)屬界限，不同于搞變相集資的“一平方米”產(chǎn)權(quán)出售，應(yīng)視為正常的房產(chǎn)交易?？梢詰{購房合同及其他有關(guān)文書辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并在《房屋所有權(quán)證》中的測繪圖件上對權(quán)屬界限準確反映。 關(guān)于實踐中出現(xiàn)的分割出售的房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記間題。需要特別指出的是，分割出售首先需要經(jīng)過有權(quán)批準的管理部門依法批準準予分割銷售，同時，房屋必須符合權(quán)屬界限清楚，有獨立使用功能、固定界址點或隔離設(shè)施明確。目前，我國對分割銷售產(chǎn)權(quán)式商場雖然法律、法規(guī)沒有禁止，現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記規(guī)定對產(chǎn)權(quán)式商鋪的登記確權(quán)問題也沒有明確的表述，實踐中對產(chǎn)權(quán)式商鋪這種新型房地產(chǎn)形態(tài)的登記主要由各地探索實行。一些城市給予確權(quán)發(fā)證，而多數(shù)城市則明令禁止登記。比如，2004年2月上海市房地資源局和建委聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》中規(guī)定，“可以銷售的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是在市房地資源局的房地產(chǎn)登記冊中有明確部位、建筑面積等房屋狀況記載的權(quán)屬單元，房地產(chǎn)權(quán)利人不得對登記冊中記載為一個權(quán)屬單元的房地產(chǎn)擅自分割轉(zhuǎn)讓。如需分割轉(zhuǎn)讓，則分割后構(gòu)成的銷售單元在物理形態(tài)上應(yīng)當(dāng)構(gòu)成獨立、封閉的空間，不符合房屋基本特征的，如僅在地平線上劃線示意分割的權(quán)屬單元，不得銷售?！鄙钲谑幸?guī)劃與國土資源局下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商場辦公樓分割轉(zhuǎn)讓有關(guān)業(yè)務(wù)操作的通知》中規(guī)定：商場、辦公樓轉(zhuǎn)讓應(yīng)以權(quán)屬單元為轉(zhuǎn)讓標的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)權(quán)利人不得擅自將權(quán)屬單元分割轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)房地產(chǎn)及相關(guān)部門審核程序的，房地產(chǎn)登記部門將不受理分割預(yù)售和登記。合肥市房地產(chǎn)管理局2005年1月規(guī)定：自即日起，凡劃線分割的商場、辦公樓都將禁止銷售、轉(zhuǎn)讓。如要進行銷售、轉(zhuǎn)讓，房屋必須符合房屋權(quán)屬登記條件，就是房屋必須是在有關(guān)部門批準下建造，經(jīng)建設(shè)、規(guī)劃、公安、消防等部門驗收備案，并且每個銷售單位都必須四面有墻，有著明確、永久的四至界限結(jié)構(gòu)，能明確到幢、層、套、間。2006年5月22日，建設(shè)部在“以售后包租等形式購買商品房風(fēng)險提示新聞通稿”中更是將“所購商品房屋位置不確定、無法辦理房屋所有權(quán)證”明文列為產(chǎn)權(quán)式商鋪五大風(fēng)險隱患之一。因此，房屋登記機構(gòu)在辦理此類房屋商品房預(yù)售許可、房屋登記時要特別慎重。 近年來，全國各地一些開發(fā)商采取售后包租或者變相售后包租的形式，對外銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權(quán)式百貨商場、產(chǎn)權(quán)商鋪等商品房屋，雖然在銷售時承諾售后高回報、低風(fēng)險，但很多商品房開發(fā)項目由于建成后經(jīng)營不善，未達到預(yù)期的收益水平，無法兌現(xiàn)銷售時的承諾，同時因所購商品房屋無明確界址點，按規(guī)定無法辦理分戶房屋所有權(quán)證等，引發(fā)了大量的糾紛。例如：2007年3月21日建設(shè)部在房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪蔚湫桶咐▓蟀似疬`規(guī)案件中，x x市x x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在“x x銘座”項目的預(yù)售過程中，吸引預(yù)購人與該公司約定的中介公司簽訂“三年租金一次返還”的期房售后包租合同。x x市x x房屋開發(fā)有限公司在銷售“xx大廈”項目時，采取售后包租的形式銷售未竣工的商品房。因違規(guī)采取售后包租的形式銷售房屋，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十二條規(guī)定，由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門分別給予了警告、責(zé)令限期改正和行政處罰。第十一條 申請房屋登記，申請人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋登記機構(gòu)提出申請，并提交申請登記材料。 申請登記材料能夠提供原件的，應(yīng)當(dāng)提供原件；不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機關(guān)確認與原件一致的復(fù)印件。 申請人應(yīng)當(dāng)對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記?！疽肌糠课莸怯浬暾埖囊话阈砸?guī)定 【釋義】《辦法》第七條及前文已述，辦理房屋登記的第一個環(huán)節(jié)是當(dāng)事人提出登記申請，本條是對當(dāng)事人提出房屋登記申請的一般性規(guī)定。 本條第一款的要旨有三：一是再次說明房屋登記的屬地管轄原則。《辦法》第四條已經(jīng)明確，房屋登記由房屋所在地的房屋登記機構(gòu)辦理。房屋登記機構(gòu)辦理房屋登記，一般依當(dāng)事人申請才能啟動，相應(yīng)房屋登記申請只能向房屋所在地的房屋登記機構(gòu)提出。房屋登記的屬地管轄原則在第四條中已經(jīng)說明，不再贅述。二是登記應(yīng)當(dāng)依申請才能啟動。也就是說，除非法律另有規(guī)定，登記機構(gòu)只能依當(dāng)事人的申請，才能開始登記活動。根據(jù)《物權(quán)法》的精神，是否申請登記屬于當(dāng)事人的權(quán)利，登記機構(gòu)不能強制。登記機構(gòu)的活動范圍，也由當(dāng)事人的申請決定，不能超越當(dāng)事人申請的范圍從事其他登記行為。三是當(dāng)事人申請登記應(yīng)當(dāng)提供必要的申請登記材料。依據(jù)《物權(quán)法》第十一條，“當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料”?？梢?，房屋權(quán)利的設(shè)立變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，都應(yīng)當(dāng)由申請人向房屋所在地的登記機構(gòu)提出申請并提交必要的申請登記材料。 關(guān)于房屋登記申請人，一般來說，只有與房屋物權(quán)變動有關(guān)聯(lián)的當(dāng)事人才有資格提出申請。依照我國《民法通則》，可以享有物權(quán)的民事主體包括自然人和法人（這里的自然人和法人既可以是本國自然人和法人，也可以是外國自然人和法人）。在我國《擔(dān)保法》、《合同法》、《民事訴訟法》、《著作權(quán)法》等法律還出現(xiàn)了“其他組織”一詞，《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見》第四十條及《擔(dān)保法解釋》第十五條對“其他組織”的范圍作了清楚的界定，即指合法成立、有一定組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。具體包括如下類型的組織：　　1．依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的獨資企業(yè)、合伙組織；　　2．依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的聯(lián)營企業(yè)；　　3．依法登記領(lǐng)取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)；　　4．經(jīng)民政部門核準登記領(lǐng)取社會團體登記證的社會團體；　　5．經(jīng)核準登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)；。　　6．法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)；　　7．中國人民銀行、各商業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機構(gòu)；　　8．中國人民保險公司設(shè)在各地的分支機構(gòu)等。一般來說，這里列舉的合伙企業(yè)等非法人組織可以作為物權(quán)權(quán)利人，相應(yīng)當(dāng)然也可以作為申請人提出房屋登記申請。 本條第二款對當(dāng)事人提交的申請登記材料做了形式上的要求。申請人提交申請登記材料時，依據(jù)登記類別的不同可能包括登記申請書、當(dāng)事人身份證明、房屋所有權(quán)證書（房地產(chǎn)權(quán)證書）或房屋他項權(quán)證書、合同等登記的原因證明文件，以及建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告等申請材料。為了對當(dāng)事人房屋登記意思表示的真實性有一個基本的判斷，申請人提交的申請登記材料一般情況下應(yīng)當(dāng)為原件。需要注意的是，要求當(dāng)事人申請登記時提供原件，并不是要把這些原件都由登記機構(gòu)收存。如當(dāng)事人的身份證，一般經(jīng)登記機構(gòu)查看后并復(fù)印存底即退還登記申請人。全部要求當(dāng)事人提供原件是不現(xiàn)實的，對于當(dāng)事人只能提供復(fù)印件的，也應(yīng)保證復(fù)印的登記申請材料是真實的，這種情況下就需要有關(guān)機關(guān)證明當(dāng)事人提交的復(fù)印的登記申請材料與原件一致。這里的有關(guān)機關(guān)如何理解？一般來說，應(yīng)當(dāng)遵循“誰制作、誰證明”的原則，也就是說，原件是由哪個機關(guān)制作的，即由哪個機關(guān)確認。當(dāng)事人不能提供建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、結(jié)婚證等申請登記材料的原件，只能由原出具該材料的機關(guān)確認。如建設(shè)單位辦理初始登記時，無法提供建筑工程規(guī)劃許可的原件，最好由規(guī)劃部門確認建筑工程規(guī)劃許可證的復(fù)印件與原件一致。有些情況下，當(dāng)事人辦理登記時，規(guī)劃、土地等方面的行政許可文件為城建檔案館保存，也可以由城建檔案館進行證明。具體可由房屋登記機構(gòu)把握。確認的方式，可以開具證明，也可以在復(fù)印件上加蓋“與原件確認無異”的印章。對于身份證明、土地使用權(quán)證明等申請人能出示而無法交存原件的資料，可由登記機構(gòu)核驗原件后交存該原件的復(fù)印件。 本條第三款對申請人提供的登記申請材料的真實性和合法性做出了要求?！段餀?quán)法》對登記機構(gòu)的登記責(zé)任規(guī)定較為嚴格。但實際上，最終的登記錯誤可能由兩種情況引起，一是由于登記機構(gòu)工作人員的過錯所導(dǎo)致；二是登記申請人采取欺騙手段騙過登記人員的審查造成的登記錯誤。這兩種情況對于最后界定登記機構(gòu)到底應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任是有區(qū)別的?！段餀?quán)法》第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！睘榱寺鋵嵲摋l規(guī)定，《辦法》明確要求申請人應(yīng)當(dāng)對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。第十二條 申請房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。 有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請： （一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利； （二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利； （三）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利； （四）有本辦法所列變更登記情形之一； （五）房屋滅失； （六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 【要旨】登記申請人共同申請和單獨申請【釋義】本條是關(guān)于登記申請人共同申請和單方申請的規(guī)定。本條第一款明確房屋登記以共同申請為原則。共同申請是申請的一般方式，主要適用于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動的情形，如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。這些行為都屬于民事法律行為中的雙方行為，合同是物權(quán)變動的原因行為，僅具備債權(quán)效力，合同簽訂后，還須辦理相應(yīng)的房屋登記，才能發(fā)生物權(quán)變動的效力?；谶@些行為的房屋登記，如果當(dāng)事人不共同申請，登記機構(gòu)就無法完整了解當(dāng)事人的真實意思，登記結(jié)果的正確性也就無法保證，從而影響登記的公信力。所以，房屋買賣、交換、贈與、抵押等基于民事法律行為的房屋登記，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同向房屋所在地登記機構(gòu)提出申請。此外，根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立”、“未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”規(guī)定，地役權(quán)登記不是產(chǎn)生物權(quán)變動效力，而是產(chǎn)生對抗第三人的效力，但地役權(quán)的設(shè)立登記同樣需要雙方當(dāng)事人共同申請。 本條第二款規(guī)定了可以由當(dāng)事人單方申請的情形。由于共同申請是登記啟動的一般方式，單方申請是特殊方式，且類型有限，因此，本款也采用了列舉的方式對可以單方申請房屋登記的情形進行了規(guī)定。單方申請主要適用于非因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動情形，可歸納為四類：一是基于事實行為而引起的物權(quán)變動，如合法建造、拆除房屋，房屋自然屬性變更，權(quán)利人名稱或者姓名變更，房屋滅失，權(quán)利人放棄權(quán)利等；二是經(jīng)過國家公權(quán)力確認的物權(quán)變動，包括司法行為和政府行政行為；三是因繼承或受遺贈取得房屋物權(quán)的；四是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，如《物權(quán)法》規(guī)定權(quán)利人可以申請更正登記，利害關(guān)系人可以申請異議登記。此外，《辦法》第六章規(guī)定了單方申請登記的一種特殊情形，即預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。這是因為一方面預(yù)告登記本質(zhì)上還是一種針對請求權(quán)的登記，并不是真正意義上的物權(quán)登記；更重要的是，預(yù)告登記的目的是限制開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，保障債權(quán)人將來實現(xiàn)其債權(quán)，如果在預(yù)售人不按照約定與預(yù)購人共同申請預(yù)告登記的情形下，不允許預(yù)購人單方申請預(yù)告登記，則勢必極大限制了預(yù)告登記制度功能的發(fā)揮，無法達到保護債權(quán)人利益的目的。需要強調(diào)的是關(guān)于第二款第（四）項中“本辦法所列變更登記情形”，主要是指登記簿中自然狀況部分的變更和權(quán)利人名稱或者姓名變更，即本辦法第三十六條、第八十五條所指的變更登記情形。德國、日本和我國臺灣地區(qū)立法也都采用共同申請原則。如臺灣《土地登記規(guī)則》第二十六條規(guī)定：“