【正文】 元進行登記。這種規(guī)定不僅符合人們的習俗，也節(jié)約了登記成本、提高了登記效率。需要注意的是，登記機構辦理登記時的最小的基本單元不能小于間，最大的基本單元不能大于棟，位置相鄰的基本單元可以登記為一個產權人。另外，基本單元是作為房屋分割合并的單位。 集體土地范圍內村民建房，如條件允許，能利用自有宅基地建房的，通常都會建造獨門獨院的房屋；也有條件不允許，幾戶人利用共有宅基地共同建造房屋的，只能共同分割所建房屋，每人分得所建房屋的數(shù)套或數(shù)間，這些房屋進行登記時，登記機構必須結合實際情況，對以宅基地上建造的獨門獨院的房屋以獨立建筑（一般為幢）為基本單元進行登記，在共有宅基地上建造的村民住房以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。 非住房，指居住用房外，用于工廠倉庫、郵電交通、商業(yè)營業(yè)、服務業(yè)、文化娛樂、教育、醫(yī)療、科研、體育、辦公等用途的房屋。每種非住房功能都比較單一，無需配備其他功能的房間就可以發(fā)揮其價值和使用價值。故非住宅一般不成套，銷售主要是以有固定界限（包括幢、層、套、間）的部分為基本單元，這就決定了非住房以房屋的幢、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記這一原則。 近幾年來，將整幢大樓分割后申請登記的情況越來越多，尤其是一些商場，為了更好地獲取經濟回報采取這種做法，一些城市的登記機構已為之進行了權屬登記，也有一些城市的登記機構對以這種方式出售的房屋能否進行權屬登記心存疑慮。產生這些疑慮的原因主要有兩峭、方面：一是這類分割成小塊的空間相互之間沒有分隔的墻體，與通常的房屋四周有圍護不同，看起來沒有明顯的權屬界限；二是建設部在1994年2月7日曾經發(fā)過《關于不得給一個平方米單位產權頒發(fā)“房屋所有權證”的通知》，對出售一平方米產權的情況做了認定，認為這一做法實際上是集資，明顯地違反了國務院關于集資問題的有關規(guī)定，因此，建設部要求各地房地產權屬登記機構不得給以上述方式出售的一個平方米單位產權頒發(fā)“房屋所有權證”，也不得以其他名義頒發(fā)具有確認產權性質的任何證書。應該看到，不少分割出售房屋的情況與“一平方米”產權的出售是有明顯區(qū)別的。很多情況下，房屋的權屬界限是清楚的，各部分之間雖然沒有分割的墻體，但通過地面埋設或利用房屋的構造，有固定的界址點，每部分房屋的位置、面積都具體確定。因此，建設部于1997年以（97）建房產字第019號文對前一通知作了補充說明，將變相集資的“一平方米”產權出售與有明確的權屬范圍和具體的權屬界限的分割出售作了區(qū)分。該文件明確規(guī)定：對已建成的商業(yè)、辦公或其他樓宇分割出售的，如有明確的權屬范圍和具體的權屬界限，不同于搞變相集資的“一平方米”產權出售，應視為正常的房產交易。可以憑購房合同及其他有關文書辦理產權登記手續(xù)，并在《房屋所有權證》中的測繪圖件上對權屬界限準確反映。 關于實踐中出現(xiàn)的分割出售的房屋辦理產權登記間題。需要特別指出的是，分割出售首先需要經過有權批準的管理部門依法批準準予分割銷售，同時，房屋必須符合權屬界限清楚，有獨立使用功能、固定界址點或隔離設施明確。目前，我國對分割銷售產權式商場雖然法律、法規(guī)沒有禁止，現(xiàn)行房地產權屬登記規(guī)定對產權式商鋪的登記確權問題也沒有明確的表述，實踐中對產權式商鋪這種新型房地產形態(tài)的登記主要由各地探索實行。一些城市給予確權發(fā)證，而多數(shù)城市則明令禁止登記。比如，2004年2月上海市房地資源局和建委聯(lián)合發(fā)出的《關于商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》中規(guī)定，“可以銷售的房地產應當是在市房地資源局的房地產登記冊中有明確部位、建筑面積等房屋狀況記載的權屬單元，房地產權利人不得對登記冊中記載為一個權屬單元的房地產擅自分割轉讓。如需分割轉讓，則分割后構成的銷售單元在物理形態(tài)上應當構成獨立、封閉的空間，不符合房屋基本特征的，如僅在地平線上劃線示意分割的權屬單元，不得銷售?！鄙钲谑幸?guī)劃與國土資源局下發(fā)的《關于規(guī)范商場辦公樓分割轉讓有關業(yè)務操作的通知》中規(guī)定：商場、辦公樓轉讓應以權屬單元為轉讓標的。房地產開發(fā)企業(yè)和房地產權利人不得擅自將權屬單元分割轉讓，未經房地產及相關部門審核程序的，房地產登記部門將不受理分割預售和登記。合肥市房地產管理局2005年1月規(guī)定：自即日起，凡劃線分割的商場、辦公樓都將禁止銷售、轉讓。如要進行銷售、轉讓，房屋必須符合房屋權屬登記條件，就是房屋必須是在有關部門批準下建造，經建設、規(guī)劃、公安、消防等部門驗收備案，并且每個銷售單位都必須四面有墻，有著明確、永久的四至界限結構，能明確到幢、層、套、間。2006年5月22日，建設部在“以售后包租等形式購買商品房風險提示新聞通稿”中更是將“所購商品房屋位置不確定、無法辦理房屋所有權證”明文列為產權式商鋪五大風險隱患之一。因此，房屋登記機構在辦理此類房屋商品房預售許可、房屋登記時要特別慎重。 近年來，全國各地一些開發(fā)商采取售后包租或者變相售后包租的形式，對外銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產權式百貨商場、產權商鋪等商品房屋，雖然在銷售時承諾售后高回報、低風險，但很多商品房開發(fā)項目由于建成后經營不善，未達到預期的收益水平，無法兌現(xiàn)銷售時的承諾，同時因所購商品房屋無明確界址點，按規(guī)定無法辦理分戶房屋所有權證等，引發(fā)了大量的糾紛。例如：2007年3月21日建設部在房地產交易秩序專項整治典型案例通報八起違規(guī)案件中，x x市x x房地產開發(fā)有限公司在“x x銘座”項目的預售過程中，吸引預購人與該公司約定的中介公司簽訂“三年租金一次返還”的期房售后包租合同。x x市x x房屋開發(fā)有限公司在銷售“xx大廈”項目時，采取售后包租的形式銷售未竣工的商品房。因違規(guī)采取售后包租的形式銷售房屋，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十二條規(guī)定，由當?shù)氐姆康禺a管理部門分別給予了警告、責令限期改正和行政處罰。第十一條 申請房屋登記，申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請，并提交申請登記材料。 申請登記材料能夠提供原件的，應當提供原件；不能提供原件的，應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件。 申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記?！疽肌糠课莸怯浬暾埖囊话阈砸?guī)定 【釋義】《辦法》第七條及前文已述，辦理房屋登記的第一個環(huán)節(jié)是當事人提出登記申請，本條是對當事人提出房屋登記申請的一般性規(guī)定。 本條第一款的要旨有三：一是再次說明房屋登記的屬地管轄原則?！掇k法》第四條已經明確，房屋登記由房屋所在地的房屋登記機構辦理。房屋登記機構辦理房屋登記，一般依當事人申請才能啟動，相應房屋登記申請只能向房屋所在地的房屋登記機構提出。房屋登記的屬地管轄原則在第四條中已經說明，不再贅述。二是登記應當依申請才能啟動。也就是說，除非法律另有規(guī)定，登記機構只能依當事人的申請，才能開始登記活動。根據(jù)《物權法》的精神，是否申請登記屬于當事人的權利，登記機構不能強制。登記機構的活動范圍，也由當事人的申請決定，不能超越當事人申請的范圍從事其他登記行為。三是當事人申請登記應當提供必要的申請登記材料。依據(jù)《物權法》第十一條，“當事人申請登記，應當根據(jù)不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料”?？梢姡课輽嗬脑O立變更、轉讓、消滅，都應當由申請人向房屋所在地的登記機構提出申請并提交必要的申請登記材料。 關于房屋登記申請人，一般來說，只有與房屋物權變動有關聯(lián)的當事人才有資格提出申請。依照我國《民法通則》，可以享有物權的民事主體包括自然人和法人（這里的自然人和法人既可以是本國自然人和法人，也可以是外國自然人和法人）。在我國《擔保法》、《合同法》、《民事訴訟法》、《著作權法》等法律還出現(xiàn)了“其他組織”一詞，《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見》第四十條及《擔保法解釋》第十五條對“其他組織”的范圍作了清楚的界定，即指合法成立、有一定組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。具體包括如下類型的組織：　　1．依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的獨資企業(yè)、合伙組織；　　2．依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的聯(lián)營企業(yè)；　　3．依法登記領取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經營企業(yè)、外資企業(yè)；　　4．經民政部門核準登記領取社會團體登記證的社會團體；　　5．經核準登記領取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)；?！　?．法人依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構；　　7．中國人民銀行、各商業(yè)銀行設在各地的分支機構；　　8．中國人民保險公司設在各地的分支機構等。一般來說，這里列舉的合伙企業(yè)等非法人組織可以作為物權權利人，相應當然也可以作為申請人提出房屋登記申請。 本條第二款對當事人提交的申請登記材料做了形式上的要求。申請人提交申請登記材料時，依據(jù)登記類別的不同可能包括登記申請書、當事人身份證明、房屋所有權證書（房地產權證書）或房屋他項權證書、合同等登記的原因證明文件，以及建設工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告等申請材料。為了對當事人房屋登記意思表示的真實性有一個基本的判斷，申請人提交的申請登記材料一般情況下應當為原件。需要注意的是，要求當事人申請登記時提供原件，并不是要把這些原件都由登記機構收存。如當事人的身份證，一般經登記機構查看后并復印存底即退還登記申請人。全部要求當事人提供原件是不現(xiàn)實的，對于當事人只能提供復印件的，也應保證復印的登記申請材料是真實的，這種情況下就需要有關機關證明當事人提交的復印的登記申請材料與原件一致。這里的有關機關如何理解？一般來說，應當遵循“誰制作、誰證明”的原則，也就是說，原件是由哪個機關制作的，即由哪個機關確認。當事人不能提供建設工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、結婚證等申請登記材料的原件，只能由原出具該材料的機關確認。如建設單位辦理初始登記時，無法提供建筑工程規(guī)劃許可的原件，最好由規(guī)劃部門確認建筑工程規(guī)劃許可證的復印件與原件一致。有些情況下，當事人辦理登記時，規(guī)劃、土地等方面的行政許可文件為城建檔案館保存，也可以由城建檔案館進行證明。具體可由房屋登記機構把握。確認的方式，可以開具證明，也可以在復印件上加蓋“與原件確認無異”的印章。對于身份證明、土地使用權證明等申請人能出示而無法交存原件的資料，可由登記機構核驗原件后交存該原件的復印件。 本條第三款對申請人提供的登記申請材料的真實性和合法性做出了要求?！段餀喾ā穼Φ怯洐C構的登記責任規(guī)定較為嚴格。但實際上，最終的登記錯誤可能由兩種情況引起，一是由于登記機構工作人員的過錯所導致；二是登記申請人采取欺騙手段騙過登記人員的審查造成的登記錯誤。這兩種情況對于最后界定登記機構到底應該承擔什么樣的責任是有區(qū)別的?！段餀喾ā返诙粭l規(guī)定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任?！睘榱寺鋵嵲摋l規(guī)定，《辦法》明確要求申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。第十二條 申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。 有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請： （一）因合法建造房屋取得房屋權利； （二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利； （三）因繼承、受遺贈取得房屋權利； （四）有本辦法所列變更登記情形之一； （五）房屋滅失； （六）權利人放棄房屋權利； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 【要旨】登記申請人共同申請和單獨申請【釋義】本條是關于登記申請人共同申請和單方申請的規(guī)定。本條第一款明確房屋登記以共同申請為原則。共同申請是申請的一般方式，主要適用于因法律行為而產生物權變動的情形，如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。這些行為都屬于民事法律行為中的雙方行為，合同是物權變動的原因行為，僅具備債權效力，合同簽訂后，還須辦理相應的房屋登記，才能發(fā)生物權變動的效力?；谶@些行為的房屋登記，如果當事人不共同申請，登記機構就無法完整了解當事人的真實意思，登記結果的正確性也就無法保證，從而影響登記的公信力。所以，房屋買賣、交換、贈與、抵押等基于民事法律行為的房屋登記，應當由當事人雙方共同向房屋所在地登記機構提出申請。此外，根據(jù)《物權法》第一百五十八條規(guī)定：“地役權自地役權合同生效時設立”、“未經登記，不得對抗善意第三人”規(guī)定，地役權登記不是產生物權變動效力，而是產生對抗第三人的效力，但地役權的設立登記同樣需要雙方當事人共同申請。 本條第二款規(guī)定了可以由當事人單方申請的情形。由于共同申請是登記啟動的一般方式，單方申請是特殊方式，且類型有限，因此，本款也采用了列舉的方式對可以單方申請房屋登記的情形進行了規(guī)定。單方申請主要適用于非因法律行為產生的物權變動情形，可歸納為四類：一是基于事實行為而引起的物權變動，如合法建造、拆除房屋，房屋自然屬性變更，權利人名稱或者姓名變更，房屋滅失，權利人放棄權利等；二是經過國家公權力確認的物權變動，包括司法行為和政府行政行為；三是因繼承或受遺贈取得房屋物權的；四是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，如《物權法》規(guī)定權利人可以申請更正登記，利害關系人可以申請異議登記。此外，《辦法》第六章規(guī)定了單方申請登記的一種特殊情形，即預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。這是因為一方面預告登記本質上還是一種針對請求權的登記，并不是真正意義上的物權登記；更重要的是，預告登記的目的是限制開發(fā)商等債務人處分其權利，保障債權人將來實現(xiàn)其債權，如果在預售人不按照約定與預購人共同申請預告登記的情形下，不允許預購人單方申請預告登記，則勢必極大限制了預告登記制度功能的發(fā)揮，無法達到保護債權人利益的目的。需要強調的是關于第二款第（四）項中“本辦法所列變更登記情形”，主要是指登記簿中自然狀況部分的變更和權利人名稱或者姓名變更，即本辦法第三十六條、第八十五條所指的變更登記情形。德國、日本和我國臺灣地區(qū)立法也都采用共同申請原則。如臺灣《土地登記規(guī)則》第二十六條規(guī)定：“