【文章內(nèi)容簡介】 ，應(yīng)當(dāng)做廣義的理解，只要在房屋登記機構(gòu)從事具有房屋登記受理與審核性質(zhì)工作的人員，包括前臺受理和后臺審核的工作人員，都屬于房屋登記審核人員的范疇。房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓(xùn)考核的方式進行取得上崗證書。 初步的考慮，房屋登記審核人員培訓(xùn)考核內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)結(jié)合登記審核人員的工作性質(zhì)和工作內(nèi)容設(shè)計，主要包括房地產(chǎn)登記制度與政策和房地產(chǎn)登記實務(wù)兩部分。一般來說，各級房地產(chǎn)管理部門、各地房屋登記機構(gòu)從事房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)登記、房地產(chǎn)交易等工作的在崗人員，符合專業(yè)、工作資歷的要求的，可報名申請參加房屋登記審核人員培訓(xùn)考核，實行全國統(tǒng)一培訓(xùn)考核大綱、統(tǒng)一考核題庫、由國務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)統(tǒng)一的合格證書。 另外，本條只規(guī)定了從事房屋登記審核工作人員的考核，并不是說對于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓(xùn)和考核的要求，只是對其不再進行全國統(tǒng)一的考試要求。地方建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門和房屋登記機構(gòu)可以從加強機構(gòu)內(nèi)部管理、提高登記工作準確性和效率的要求出發(fā)，制定相關(guān)的培訓(xùn)和考核要求。通過定期的培訓(xùn)和考核，保證全體登記機構(gòu)工作人員具體和登記工作相適應(yīng)的知識和工作能力。而且培訓(xùn)應(yīng)當(dāng)不僅是初次上崗前的崗位培訓(xùn)，應(yīng)該還包括面向在崗工作人員的定期培訓(xùn)，以便使工作人員能夠及時掌握最新的法律、房地產(chǎn)等方面專業(yè)知識，保證其具備符合工作要求的綜合素質(zhì)。第二章　一般規(guī)定第七條 辦理房屋登記，一般依照下列程序進行： （一）申請； （二）受理； （三）審核； （四）記載于登記簿； （五）發(fā)證。 登記機構(gòu)認為必要時，可以就登記事項進行公告。 【要旨】登記的一般程序 【釋義】本條作為概括性規(guī)定，第一款列舉了房屋登記的一般程序，包括申請、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證等步驟。第二款作為一項特別規(guī)定，說明了必要情況下，登記機構(gòu)可以就登記事項進行公告。 一、房屋登記依照的一般程序 本辦法規(guī)定的房屋登記類型，包括所有權(quán)登記（又包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等），他項權(quán)登記（又包括抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記，其中抵押權(quán)登記包括一般抵押權(quán)登記、最高額抵押權(quán)登記：、在建工程抵押權(quán)登記，每種他項權(quán)登記又可分為設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等），預(yù)告登記、其他登記（包括更正登記、異議登記等）。從所占用的土地性質(zhì)看，還可所有的登記分為國有土地范圍內(nèi)的房屋登記，集體土地范圍內(nèi)房屋登記兩大種類型。各類型房屋登記所針對的情形不同，在登記程序上會有相應(yīng)的區(qū)別。但作為房屋登記，還要遵循共性的登記程序，也就是不同的房屋登記類型所采用的程序中共通的步驟和手續(xù)，這就是房屋登記的一般程序。這種一般規(guī)定的立法模式采用了《德國民法典》所采用的“抽取公因式”的方式，主要是為了避免在設(shè)計各具體登記程序上重復(fù)規(guī)定一些相同的步驟和手續(xù)。 （一）關(guān)于申請 申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機構(gòu)提出登記申請，并提交相關(guān)證明材料的行為。 登記的啟動程序依各國立法例主要有三種形式：申請登記、囑托登記和徑為登記，其中申請登記是最主要的啟動形式。《權(quán)屬登記管理辦法》第十一條即規(guī)定，房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請人）申請。但二十一條仍然規(guī)定，在依法由房地產(chǎn)行政管理部門代管的房屋、無人主張權(quán)利的房屋，以及法律法規(guī)規(guī)定的其他情形，由登記機構(gòu)依法直接代為登記?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”由此可見，現(xiàn)行法律雖然規(guī)定了登記的法律效力，卻并不要求房屋一定進行登記。是否進行登記從而獲得物權(quán)法上的效力，必須通過當(dāng)事人自己的意思來表示，這個意思表示就是登記申請。申請將引起登記機構(gòu)受理、審查、決定等行為。除法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定外，登記依申請進行，不申請不能啟動登記程序，這是本《辦法》確立的一個重要原則。相比《權(quán)屬登記管理辦法》，本辦法進一步縮小了登記機構(gòu)直接代為登記的權(quán)力。不僅沒有對依職權(quán)登記進行專門的列舉，而且將大量實踐中依職權(quán)登記的情形轉(zhuǎn)為依申請登記。例如，第七十五條對登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯誤的情形，明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人申請，而禁止登記機構(gòu)依職權(quán)徑行更正；即便是對不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯誤的情形，也需先行通知權(quán)利人，僅在其無正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構(gòu)方可依職權(quán)更正。有一種觀點認為，實踐中仍然會有直管公房、無主房屋等類型的房屋，登記機構(gòu)可以依職權(quán)直接登記，無需有人提出申請。我們認為，第一，直管公房應(yīng)當(dāng)由公房的管理部門如房管所等申請登記，無主房屋歸國家或集體所有的，也應(yīng)當(dāng)由國家或集體的代表申請登記，這仍然可以歸為依申請進行登記的情形。第二，通過申請啟動登記程序是一般原則，并不排除登記機構(gòu)直接登記的情況，但必須以法律、法規(guī)以及本辦法的明確規(guī)定為依據(jù)。 綜合本辦法有關(guān)申請的內(nèi)容，有幾個問題需要注意。一是由誰來申請登記，即誰是適格的申請人。一般來說，只有與房屋物權(quán)變動有關(guān)聯(lián)的當(dāng)事人才有資格提出申請。當(dāng)然，如果牽涉到未成年人的房屋登記，應(yīng)當(dāng)由其代理人代為申請登記。二是除本辦法特別規(guī)定的情形外，原則上應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請，牽涉到共有的情況下應(yīng)當(dāng)由各共有人共同申請登記。三是申請?zhí)峁┦裁礃拥牟牧?。《物?quán)法》第十一條規(guī)定：“當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料?！笨梢?，當(dāng)事人提出申請，應(yīng)當(dāng)提供法定的申請材料。本辦法根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對當(dāng)事人辦理各類房屋登記應(yīng)當(dāng)提交的登記要件做了具體規(guī)定（詳見對各登記類型做具體規(guī)定的條文）。四是既然登記由當(dāng)事人申請發(fā)動，在登記行為完成之前，申請人也完全按照自己的意思撤回登記申請?！掇k法》第二十一條 明確強調(diào)了申請人的這一權(quán)利。 （二）關(guān)于受理 受理是登記機構(gòu)對符合條件的登記申請予以接受的行為。 《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機構(gòu)的職責(zé)，其中第（一）項、第（二）項分別規(guī)定登記機構(gòu)要查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，就有關(guān)登記事項詢問申請人，這實際上是對登記機構(gòu)受理環(huán)節(jié)提出的要求。本辦法第十八條是關(guān)于登記機構(gòu)受理當(dāng)事人申請的具體規(guī)定。 受理的過程實際上也是一個初步審查的過程，主要看當(dāng)事人提供的登記申請材料是否齊全，權(quán)屬來源是否清楚。權(quán)利人在申請登記時，登記機構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)以及有關(guān)政策規(guī)定，查閱申請人提交的證明文件，以及各證明文件之間的邏輯是否一致，并就與登記有關(guān)的事項詢問申請人，對詢問結(jié)果應(yīng)進行記錄并要求申請人簽字確認。對提交申請登記材料齊全且符合法定形式的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理登記申請，并出具收件憑證。對申請登記材料不全或不符合法定形式的，登記機構(gòu)不受理登記申請，并應(yīng)告知申請人不予受理的原因，需要補充材料才能受理的，應(yīng)當(dāng)一次性書面告知申請人需要補齊的材料。 （三）關(guān)于審核 審核是登記機構(gòu)對受理的登記申請事項進行審查，以做出予以登記或者不予登記決定的行為。審核是整個登記程序中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 在理論上，根據(jù)登記機構(gòu)審核的深度不同，大致可將可以將登記分為形式審查和實質(zhì)審查兩種情況。但何謂形式審查和實質(zhì)審查，向無定論。大概來說，形式審查指對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于登記申請材料上記載的權(quán)利事項是否真實及有無瑕疵，則不予過問。而實質(zhì)審查，登記機構(gòu)不僅應(yīng)對當(dāng)事人提交的申請材料進行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負責(zé)審查申請材料內(nèi)容的真?zhèn)?，甚至要審查登記事項的基礎(chǔ)法律關(guān)系。形式審查和實質(zhì)審查之爭，在《物權(quán)法》立法中就是一個爭論很激烈的問題。我們認為，在沒有給形式審查和實質(zhì)審查框定確定的含義前提下，爭論房屋登記機構(gòu)到底實行形式審查和實質(zhì)審查，并無實際意義?！段餀?quán)法》回避了我國形式審查和實質(zhì)審查的界定，而是明確規(guī)定登記機構(gòu)具體應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)。本辦法秉承了物權(quán)法的這一精神要旨，強調(diào)登記機構(gòu)在登記審核時，重點在于審核哪些具體內(nèi)容。登記機構(gòu)登記審核的內(nèi)容，主要是查閱登記簿、審查申請人提交的各種材料，在必要的時候進行實地查看等。本辦法第二十條具體規(guī)定了登記審核的內(nèi)容，即申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料的記載是否一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實是否一致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利是否存在沖突；是否存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。 在登記實踐中，經(jīng)常把房屋權(quán)屬審核歸納為“三審定案”的方法，即初審、復(fù)審和終審（審定)。初審是對申請人提交的證件、證明以及房屋狀況等進行核實。復(fù)審要依據(jù)初審中已確定的事實，按照法律法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，并充分利用登記機構(gòu)現(xiàn)存的各項資料及測繪圖件，認真核對。終審是最后的審核環(huán)節(jié)。經(jīng)終審審’定后，該項登記申請即被核準，登記事項即被記載于登記簿。有些地方依據(jù)本地的實際情況及登記業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度對權(quán)屬審核采用“一審”或“二審”定案的方法，如換發(fā)權(quán)屬證書的換證登記。但除少數(shù)情形外，不推薦減少審核層次，以避免登記錯誤。審核的依據(jù)主要有兩個方面：法律依據(jù)和書證依據(jù)。法律依據(jù)是指國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)及關(guān)于不動產(chǎn)登記的專門規(guī)定。書證依據(jù)指登記申請人的身份證明、申請登記的權(quán)屬來源證明、測繪調(diào)查成果等。登記的法律性和技術(shù)性很強，主要體現(xiàn)于審核環(huán)節(jié)。國外一般建立登記官制度，我們要提高登記人員素質(zhì)，重點是提高審核崗位的人員素質(zhì)，建議審核崗位的登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備法律專業(yè)背景。 （四）關(guān)于記載于登記簿 經(jīng)過登記機構(gòu)審核，將有兩種結(jié)果：或者準予登記，或者不予登記。登記機構(gòu)決定予以登記的事項，包括房屋的自然狀況部分、權(quán)利狀況部分，以及查封、異議等其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马椀仍诘怯洸局杏枰杂涊d。登記簿制度是《物權(quán)法》確立的新制度。所謂登記簿，是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機構(gòu)制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马椀奶囟ú緝?。根?jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！段餀?quán)法》第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”登記的完成，必須要將房屋的有關(guān)信息歸于登記簿。因此，登記機構(gòu)必須如實將登記事項記載于登記簿，發(fā)揮登記簿的公示、公信作用。房屋權(quán)屬證書和登記證明記載的事項，應(yīng)當(dāng)與登記簿一致；記載不一致時，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準。 （五）關(guān)于發(fā)證 發(fā)證即頒發(fā)房屋權(quán)屬證書或者登記證明，是登記機構(gòu)在做出準予登記的決定并將有關(guān)登記事項記載于登記簿后，根據(jù)登記簿上的記載繕寫并向申請人發(fā)放房屋權(quán)屬證書或者登記證明的行為。 房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證和房屋他項權(quán)利證，登記證明包括預(yù)告登記登記證明、在建工程抵押登記證明等。它們是登記機構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其對房屋享有權(quán)利的證明，或者申請登記事項被記載于登記簿的證明。登記簿是是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，房屋權(quán)屬證書和登記證明是房屋登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。在社會生活和交易過程中，權(quán)屬證書和登記證明可以起到對房屋權(quán)利以及有關(guān)事項的證明作用，有利于保護房屋權(quán)利、維護交易安全。 在我國過去的登記實踐中，登記機構(gòu)在做出準予登記決定、向登記申請人頒發(fā)房屋權(quán)屬證書并將有關(guān)登記資料整理歸檔后，登記程序才告完成。本辦法根據(jù)物權(quán)法做了重要的調(diào)整。登記的完成以登記事項記載于登記簿為準，不以頒發(fā)房屋權(quán)屬證書為準。因此，在辦法起草過程中，對發(fā)證是否屬登記的必需程序產(chǎn)生過爭論。一種觀點認為，物權(quán)法確立的原則是重記載于登記簿，輕發(fā)證，有些登記種類也無法頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，如注銷登記，又如建筑區(qū)劃內(nèi)公共部位的登記等。另一種觀點認為，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，且群眾多年形成了習(xí)慣，認為證書是擁有相應(yīng)權(quán)利的具體體現(xiàn)，而且這里只是一般程序，少數(shù)情況下只登記不發(fā)證并不矛盾。最后采取了第二種觀點。 登記機構(gòu)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一印制、編訂有統(tǒng)一的編號，在全國使用；登記證明中，在建工程抵押登記證明和預(yù)告登記證明也由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制下印制。房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)發(fā)給權(quán)利人。登記證明應(yīng)當(dāng)發(fā)給對房屋享有權(quán)利的人、登記申請人。發(fā)證時應(yīng)當(dāng)請領(lǐng)證人檢查一下權(quán)屬證書或登記證明上所載明的各登記事項是否準確，如有問題應(yīng)及時解答或解決。發(fā)證應(yīng)當(dāng)有記錄，并由領(lǐng)證人和發(fā)證工作人員簽字、注明領(lǐng)證日期。 二、一般情況下公告不是房屋登記的必經(jīng)程序 在辦法制定過程中，對是否應(yīng)當(dāng)存在公告程序一直有不同意見。一種觀點認為，物權(quán)法已經(jīng)建立了登記簿制度，由重視登記證書轉(zhuǎn)而變成重視登記簿，公告程序似乎未再有必要；相反，留下公告的口子，登記機構(gòu)的自由裁量權(quán)過大，不好把握。另一種觀點認為，公告屬于登記實踐中證明行之有效的制度，實踐中一些特殊房產(chǎn)的登記，比如因為歷史遺留問題未登記的房屋，當(dāng)事人申請登記的，需要通過公告確定有關(guān)事項。又如當(dāng)事人房屋權(quán)屬證書遺失產(chǎn)生的補換證問題，也需要通過公告程序來使整個登記程序更加嚴密。辦法采納了第二種觀點，保留了公告程序，登記機構(gòu)認為必要時，可以就登記事項進行公告。公告是對可能存在異議的申請，采用電視公告、報紙公告等形式公開征詢異議，以便確認產(chǎn)權(quán)的行為。如：初始登記中一些原始依據(jù)不充分的、一些年代久遠的房屋申請登記的。通過公告征詢異議有利于登記機構(gòu)及時發(fā)現(xiàn)問題。公告應(yīng)明確提出異議的時間，征詢異議的期限一般不少于一個月。需要說明的是，公告并不是房屋登記的必經(jīng)程序，是否公告，由登記機構(gòu)根據(jù)情況確定。由于我國尚沒有法律來規(guī)定登記機構(gòu)公告的效力，因此，目前登記機構(gòu)在登記程序中的公告，其效力受到了較大的限制，公告的主要作用只是便于有利害關(guān)系的當(dāng)事人提出產(chǎn)