【文章內容簡介】 ，應當做廣義的理解，只要在房屋登記機構從事具有房屋登記受理與審核性質工作的人員，包括前臺受理和后臺審核的工作人員，都屬于房屋登記審核人員的范疇。房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓考核的方式進行取得上崗證書。 初步的考慮，房屋登記審核人員培訓考核內容，應當結合登記審核人員的工作性質和工作內容設計，主要包括房地產登記制度與政策和房地產登記實務兩部分。一般來說，各級房地產管理部門、各地房屋登記機構從事房地產管理、房地產登記、房地產交易等工作的在崗人員，符合專業(yè)、工作資歷的要求的，可報名申請參加房屋登記審核人員培訓考核，實行全國統(tǒng)一培訓考核大綱、統(tǒng)一考核題庫、由國務院建設主管部門頒發(fā)統(tǒng)一的合格證書。 另外，本條只規(guī)定了從事房屋登記審核工作人員的考核，并不是說對于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓和考核的要求，只是對其不再進行全國統(tǒng)一的考試要求。地方建設（房地產）主管部門和房屋登記機構可以從加強機構內部管理、提高登記工作準確性和效率的要求出發(fā)，制定相關的培訓和考核要求。通過定期的培訓和考核，保證全體登記機構工作人員具體和登記工作相適應的知識和工作能力。而且培訓應當不僅是初次上崗前的崗位培訓，應該還包括面向在崗工作人員的定期培訓，以便使工作人員能夠及時掌握最新的法律、房地產等方面專業(yè)知識，保證其具備符合工作要求的綜合素質。第二章　一般規(guī)定第七條 辦理房屋登記，一般依照下列程序進行： （一）申請； （二）受理； （三）審核； （四）記載于登記簿； （五）發(fā)證。 登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。 【要旨】登記的一般程序 【釋義】本條作為概括性規(guī)定，第一款列舉了房屋登記的一般程序，包括申請、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證等步驟。第二款作為一項特別規(guī)定，說明了必要情況下，登記機構可以就登記事項進行公告。 一、房屋登記依照的一般程序 本辦法規(guī)定的房屋登記類型，包括所有權登記（又包括初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記等），他項權登記（又包括抵押權登記、地役權登記，其中抵押權登記包括一般抵押權登記、最高額抵押權登記：、在建工程抵押權登記，每種他項權登記又可分為設立登記、轉移登記、變更登記、注銷登記等），預告登記、其他登記（包括更正登記、異議登記等）。從所占用的土地性質看，還可所有的登記分為國有土地范圍內的房屋登記，集體土地范圍內房屋登記兩大種類型。各類型房屋登記所針對的情形不同，在登記程序上會有相應的區(qū)別。但作為房屋登記，還要遵循共性的登記程序，也就是不同的房屋登記類型所采用的程序中共通的步驟和手續(xù)，這就是房屋登記的一般程序。這種一般規(guī)定的立法模式采用了《德國民法典》所采用的“抽取公因式”的方式，主要是為了避免在設計各具體登記程序上重復規(guī)定一些相同的步驟和手續(xù)。 （一）關于申請 申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機構提出登記申請，并提交相關證明材料的行為。 登記的啟動程序依各國立法例主要有三種形式：申請登記、囑托登記和徑為登記，其中申請登記是最主要的啟動形式?！稒鄬俚怯浌芾磙k法》第十一條即規(guī)定，房屋權屬登記由權利人（申請人）申請。但二十一條仍然規(guī)定，在依法由房地產行政管理部門代管的房屋、無人主張權利的房屋，以及法律法規(guī)規(guī)定的其他情形，由登記機構依法直接代為登記?！段餀喾ā返诰艞l規(guī)定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！庇纱丝梢?，現(xiàn)行法律雖然規(guī)定了登記的法律效力，卻并不要求房屋一定進行登記。是否進行登記從而獲得物權法上的效力，必須通過當事人自己的意思來表示，這個意思表示就是登記申請。申請將引起登記機構受理、審查、決定等行為。除法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定外，登記依申請進行，不申請不能啟動登記程序，這是本《辦法》確立的一個重要原則。相比《權屬登記管理辦法》，本辦法進一步縮小了登記機構直接代為登記的權力。不僅沒有對依職權登記進行專門的列舉，而且將大量實踐中依職權登記的情形轉為依申請登記。例如，第七十五條對登記機構發(fā)現(xiàn)涉及房屋權利歸屬和內容的房屋登記簿的記載錯誤的情形，明確規(guī)定應當通知當事人申請，而禁止登記機構依職權徑行更正；即便是對不涉及房屋權利歸屬和內容的房屋登記簿的記載錯誤的情形，也需先行通知權利人，僅在其無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構方可依職權更正。有一種觀點認為，實踐中仍然會有直管公房、無主房屋等類型的房屋，登記機構可以依職權直接登記，無需有人提出申請。我們認為，第一，直管公房應當由公房的管理部門如房管所等申請登記，無主房屋歸國家或集體所有的，也應當由國家或集體的代表申請登記，這仍然可以歸為依申請進行登記的情形。第二，通過申請啟動登記程序是一般原則，并不排除登記機構直接登記的情況，但必須以法律、法規(guī)以及本辦法的明確規(guī)定為依據。 綜合本辦法有關申請的內容，有幾個問題需要注意。一是由誰來申請登記，即誰是適格的申請人。一般來說，只有與房屋物權變動有關聯(lián)的當事人才有資格提出申請。當然，如果牽涉到未成年人的房屋登記，應當由其代理人代為申請登記。二是除本辦法特別規(guī)定的情形外，原則上應當由當事人雙方共同申請，牽涉到共有的情況下應當由各共有人共同申請登記。三是申請?zhí)峁┦裁礃拥牟牧??！段餀喾ā返谑粭l規(guī)定：“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料?！笨梢姡斒氯颂岢錾暾?，應當提供法定的申請材料。本辦法根據《物權法》的規(guī)定，對當事人辦理各類房屋登記應當提交的登記要件做了具體規(guī)定（詳見對各登記類型做具體規(guī)定的條文）。四是既然登記由當事人申請發(fā)動，在登記行為完成之前，申請人也完全按照自己的意思撤回登記申請。《辦法》第二十一條 明確強調了申請人的這一權利。 （二）關于受理 受理是登記機構對符合條件的登記申請予以接受的行為。 《物權法》第十二條規(guī)定了登記機構的職責，其中第（一）項、第（二）項分別規(guī)定登記機構要查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料，就有關登記事項詢問申請人，這實際上是對登記機構受理環(huán)節(jié)提出的要求。本辦法第十八條是關于登記機構受理當事人申請的具體規(guī)定。 受理的過程實際上也是一個初步審查的過程，主要看當事人提供的登記申請材料是否齊全，權屬來源是否清楚。權利人在申請登記時，登記機構工作人員應當根據法律、法規(guī)以及有關政策規(guī)定，查閱申請人提交的證明文件，以及各證明文件之間的邏輯是否一致，并就與登記有關的事項詢問申請人，對詢問結果應進行記錄并要求申請人簽字確認。對提交申請登記材料齊全且符合法定形式的，登記機構應當受理登記申請，并出具收件憑證。對申請登記材料不全或不符合法定形式的，登記機構不受理登記申請，并應告知申請人不予受理的原因，需要補充材料才能受理的，應當一次性書面告知申請人需要補齊的材料。 （三）關于審核 審核是登記機構對受理的登記申請事項進行審查，以做出予以登記或者不予登記決定的行為。審核是整個登記程序中的關鍵環(huán)節(jié)。 在理論上，根據登記機構審核的深度不同，大致可將可以將登記分為形式審查和實質審查兩種情況。但何謂形式審查和實質審查，向無定論。大概來說，形式審查指對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于登記申請材料上記載的權利事項是否真實及有無瑕疵，則不予過問。而實質審查，登記機構不僅應對當事人提交的申請材料進行形式要件的審查，而且應當負責審查申請材料內容的真?zhèn)?，甚至要審查登記事項的基礎法律關系。形式審查和實質審查之爭，在《物權法》立法中就是一個爭論很激烈的問題。我們認為，在沒有給形式審查和實質審查框定確定的含義前提下，爭論房屋登記機構到底實行形式審查和實質審查，并無實際意義。《物權法》回避了我國形式審查和實質審查的界定，而是明確規(guī)定登記機構具體應當履行哪些職責。本辦法秉承了物權法的這一精神要旨，強調登記機構在登記審核時，重點在于審核哪些具體內容。登記機構登記審核的內容，主要是查閱登記簿、審查申請人提交的各種材料，在必要的時候進行實地查看等。本辦法第二十條具體規(guī)定了登記審核的內容，即申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料的記載是否一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請登記的內容與有關材料證明的事實是否一致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利是否存在沖突；是否存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。 在登記實踐中，經常把房屋權屬審核歸納為“三審定案”的方法，即初審、復審和終審（審定)。初審是對申請人提交的證件、證明以及房屋狀況等進行核實。復審要依據初審中已確定的事實，按照法律法規(guī)及有關政策規(guī)定，并充分利用登記機構現(xiàn)存的各項資料及測繪圖件，認真核對。終審是最后的審核環(huán)節(jié)。經終審審’定后，該項登記申請即被核準，登記事項即被記載于登記簿。有些地方依據本地的實際情況及登記業(yè)務的復雜程度對權屬審核采用“一審”或“二審”定案的方法，如換發(fā)權屬證書的換證登記。但除少數(shù)情形外，不推薦減少審核層次，以避免登記錯誤。審核的依據主要有兩個方面：法律依據和書證依據。法律依據是指國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)及關于不動產登記的專門規(guī)定。書證依據指登記申請人的身份證明、申請登記的權屬來源證明、測繪調查成果等。登記的法律性和技術性很強，主要體現(xiàn)于審核環(huán)節(jié)。國外一般建立登記官制度，我們要提高登記人員素質，重點是提高審核崗位的人員素質，建議審核崗位的登記工作人員應當具備法律專業(yè)背景。 （四）關于記載于登記簿 經過登記機構審核，將有兩種結果：或者準予登記，或者不予登記。登記機構決定予以登記的事項，包括房屋的自然狀況部分、權利狀況部分，以及查封、異議等其他依法應當?shù)怯浀氖马椀仍诘怯洸局杏枰杂涊d。登記簿制度是《物權法》確立的新制度。所謂登記簿，是房屋權利歸屬和內容的根據，是房屋登記機構制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他依法應當?shù)怯浭马椀奶囟ú緝?。根據《物權法》的?guī)定，登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據。《物權法》第十四條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產登記簿時發(fā)生效力?！钡怯浀耐瓿?，必須要將房屋的有關信息歸于登記簿。因此，登記機構必須如實將登記事項記載于登記簿，發(fā)揮登記簿的公示、公信作用。房屋權屬證書和登記證明記載的事項，應當與登記簿一致；記載不一致時，除有證據證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準。 （五）關于發(fā)證 發(fā)證即頒發(fā)房屋權屬證書或者登記證明，是登記機構在做出準予登記的決定并將有關登記事項記載于登記簿后，根據登記簿上的記載繕寫并向申請人發(fā)放房屋權屬證書或者登記證明的行為。 房屋權屬證書包括房屋所有權證和房屋他項權利證，登記證明包括預告登記登記證明、在建工程抵押登記證明等。它們是登記機構頒發(fā)給權利人作為其對房屋享有權利的證明，或者申請登記事項被記載于登記簿的證明。登記簿是是房屋權利歸屬和內容的根據，房屋權屬證書和登記證明是房屋登記簿所記載內容的外在表現(xiàn)形式。在社會生活和交易過程中，權屬證書和登記證明可以起到對房屋權利以及有關事項的證明作用，有利于保護房屋權利、維護交易安全。 在我國過去的登記實踐中，登記機構在做出準予登記決定、向登記申請人頒發(fā)房屋權屬證書并將有關登記資料整理歸檔后，登記程序才告完成。本辦法根據物權法做了重要的調整。登記的完成以登記事項記載于登記簿為準，不以頒發(fā)房屋權屬證書為準。因此，在辦法起草過程中，對發(fā)證是否屬登記的必需程序產生過爭論。一種觀點認為，物權法確立的原則是重記載于登記簿，輕發(fā)證，有些登記種類也無法頒發(fā)房屋權屬證書，如注銷登記，又如建筑區(qū)劃內公共部位的登記等。另一種觀點認為，《城市房地產管理法》規(guī)定國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度，且群眾多年形成了習慣，認為證書是擁有相應權利的具體體現(xiàn)，而且這里只是一般程序，少數(shù)情況下只登記不發(fā)證并不矛盾。最后采取了第二種觀點。 登記機構頒發(fā)的房屋權屬證書，由住房和城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)一印制、編訂有統(tǒng)一的編號，在全國使用；登記證明中，在建工程抵押登記證明和預告登記證明也由住房和城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)一監(jiān)制下印制。房屋權屬證書應當發(fā)給權利人。登記證明應當發(fā)給對房屋享有權利的人、登記申請人。發(fā)證時應當請領證人檢查一下權屬證書或登記證明上所載明的各登記事項是否準確，如有問題應及時解答或解決。發(fā)證應當有記錄，并由領證人和發(fā)證工作人員簽字、注明領證日期。 二、一般情況下公告不是房屋登記的必經程序 在辦法制定過程中，對是否應當存在公告程序一直有不同意見。一種觀點認為，物權法已經建立了登記簿制度，由重視登記證書轉而變成重視登記簿，公告程序似乎未再有必要；相反，留下公告的口子，登記機構的自由裁量權過大，不好把握。另一種觀點認為，公告屬于登記實踐中證明行之有效的制度，實踐中一些特殊房產的登記，比如因為歷史遺留問題未登記的房屋，當事人申請登記的，需要通過公告確定有關事項。又如當事人房屋權屬證書遺失產生的補換證問題，也需要通過公告程序來使整個登記程序更加嚴密。辦法采納了第二種觀點，保留了公告程序，登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。公告是對可能存在異議的申請，采用電視公告、報紙公告等形式公開征詢異議，以便確認產權的行為。如：初始登記中一些原始依據不充分的、一些年代久遠的房屋申請登記的。通過公告征詢異議有利于登記機構及時發(fā)現(xiàn)問題。公告應明確提出異議的時間，征詢異議的期限一般不少于一個月。需要說明的是，公告并不是房屋登記的必經程序，是否公告，由登記機構根據情況確定。由于我國尚沒有法律來規(guī)定登記機構公告的效力，因此，目前登記機構在登記程序中的公告，其效力受到了較大的限制，公告的主要作用只是便于有利害關系的當事人提出產