【正文】 集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：運(yùn)行時間每天巡檢 1 次，每年維保兩次（外委） 。1特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備。中水處理設(shè)備：每次使用前檢查 1 次。泳池過濾設(shè)備：每次使用前檢查 1 次。1綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)、 （屬于基礎(chǔ)設(shè)施）草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)：每次使用前檢查 1 次，使用完后保養(yǎng) 1 次。53 / 821通訊設(shè)備：對講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 。對講機(jī)：使用前檢查 1 次。采取應(yīng)急維修的方式。1輔助設(shè)備：空壓機(jī)，管道疏通機(jī)。空壓機(jī)：每季度檢查 1 次。每年維保 1 次。管道疏通機(jī)：每次使用前檢查 1 次。使用完后保養(yǎng) 1 次。四、計(jì)量設(shè)備維護(hù)要求計(jì)量設(shè)備：壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表。壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表：每年進(jìn)行 1 次計(jì)量。54 / 82設(shè)備設(shè)施管理作業(yè)指導(dǎo)書目的：建立公司管理設(shè)施設(shè)備的作業(yè)方式。適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的各住宅物業(yè)。職責(zé)： 工程部職責(zé)： 工程部制定設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求。每半年組織一次對設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求文件的評審，達(dá)到不斷改進(jìn)的目的。 每月對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查。 協(xié)助處理小區(qū)各類重大疑難工程問題。 組織小區(qū)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完好率的統(tǒng)計(jì)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，采取預(yù)防措施和糾正措施 組織、督促、查驗(yàn)小區(qū)個別項(xiàng)目的對外維保委保工作 小區(qū)工程主管職責(zé)： 全面了解、熟悉小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的位置及配置情況。 根據(jù)公司對設(shè)施設(shè)備的維保要求組織建立小區(qū)設(shè)施設(shè)備臺帳和維保計(jì)劃。 組織小區(qū)維修人員實(shí)施維保工作和日常維修工作。 負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作中簽報的溝通工作。負(fù)責(zé)問題匯報的溝通處理工作。 做好設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)的安全預(yù)防措施，防止事故發(fā)生。55 / 82 對標(biāo)準(zhǔn)和要求中不適宜的地方在每份文件的《文件意見控制》上予以記錄，作為今后評審的依據(jù)。 維修人員職責(zé)： 按照公司對設(shè)施設(shè)備的各項(xiàng)管理要求，對小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、檢查、維修保養(yǎng)。 對巡檢、檢查、維修保養(yǎng)工作做好相應(yīng)的記錄。 服從小區(qū)經(jīng)理和工程主管的安排。 在實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)和要求的實(shí)際工作中對標(biāo)準(zhǔn)和要求中不適宜的地方向管理處的管理人員提出意見。 小區(qū)各管理人員職責(zé) 小區(qū)各管理人員在小區(qū)的各項(xiàng)工作中，遇到或巡視到達(dá)不到設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象、故障時應(yīng)予以記錄，并報到管理處指定的人員手中。內(nèi)容 工程部按照公司的質(zhì)量方針和工程部的質(zhì)量目標(biāo)對托管物業(yè)所涉及到的設(shè)施設(shè)備制定本公司的設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的要求，并報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。得到批準(zhǔn)后組織各部門及各管理處人員進(jìn)行培訓(xùn)。每隔半年組織對設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求文件的評審，并根據(jù)運(yùn)作情況向公司提出設(shè)施設(shè)備的管理意見，采取糾正措施和預(yù)防措施。 工程部督促各小區(qū)建立設(shè)施設(shè)備臺帳，審核各小區(qū)制定的設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，每月檢查各小區(qū)設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃的執(zhí)行情況和56 / 82各項(xiàng)記錄，填寫《工程部檢查設(shè)施設(shè)備記錄表》 ，對查出的問題督促小區(qū)進(jìn)行糾正。 審核各小區(qū)關(guān)于工程維修維保中的簽報，在小區(qū)的簽報單上提出部門意見向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。指導(dǎo)、協(xié)助小區(qū)處理各類重大疑難工程問題。必要時聯(lián)系外協(xié)單位進(jìn)行解決。 工程部在公司授權(quán)下和外協(xié)單位簽定小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修維保合同，并對外委項(xiàng)目的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和組織驗(yàn)收。 工程部在公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)下，負(fù)責(zé)采購由小區(qū)報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的，大批量的設(shè)施設(shè)備。批準(zhǔn)的形式是小區(qū)的工作簽報。 工程部每年組織兩次培訓(xùn)，內(nèi)容是關(guān)于設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、管理和安全運(yùn)行。形式采取交流經(jīng)驗(yàn)、工程部安排人員授課、聘請公司以外的專業(yè)人員授課等。 小區(qū)工程主管組織維修人員建立起小區(qū)的設(shè)施設(shè)備臺帳和名細(xì)，并根據(jù)公司《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》制定本小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，并組織實(shí)施。小區(qū)所建立的設(shè)施設(shè)備臺帳、設(shè)施設(shè)備名細(xì)、設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃須報至工程部得到審核和批準(zhǔn)。 小區(qū)工程主管、維修管理人員和涉及到設(shè)施設(shè)備管理的人員都要開展培訓(xùn)，學(xué)習(xí)和掌握公司制定的《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》 。并以《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》作為開展設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、檢查工作的依據(jù)。實(shí)時填寫各個文件的《文件意見控制》作為文件評審和工作改進(jìn)的依據(jù)。57 / 82 小區(qū)對設(shè)施設(shè)備應(yīng)采取全員管理的方式，分為專業(yè)管理和接口管理，專業(yè)管理由小區(qū)維修人員負(fù)責(zé)巡檢、檢查、維修、保養(yǎng)、維保。接口管理由管理處安排給其他各部門或片區(qū)管理人員。專業(yè)管理和接口管理工作的內(nèi)容見《維修人員工作內(nèi)容作業(yè)指導(dǎo)書》。 工程主管根據(jù)本小區(qū)的維保計(jì)劃每月應(yīng)制定月度計(jì)劃填入《計(jì)劃單》 ， 《計(jì)劃單》內(nèi)要求填入小區(qū)維修人員應(yīng)做的工作和維修主管應(yīng)做的工作和需要相關(guān)部門進(jìn)行配合的工作。工程主管安排小區(qū)維修人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，巡檢到各個機(jī)站房時，應(yīng)填寫機(jī)站房內(nèi)相應(yīng)的表單， 《電梯巡檢表》 、 《配電房巡檢表》 、 《風(fēng)機(jī)巡檢表》 、 《二次供水泵房巡檢表》 、 《消防泵房巡檢表》 、 《中央空調(diào)機(jī)房巡檢表》 、 《消防監(jiān)控室巡檢表》 ，工程主管要對設(shè)施設(shè)備的巡檢維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量抽檢，小區(qū)各管理人員也對設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量的抽檢和檢查。抽檢或檢查時可依據(jù)《計(jì)劃單》或公司及管理處的臨時安排填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》 ，將要檢查的設(shè)施設(shè)備填入《設(shè)施設(shè)備檢查表》 ，按表單的內(nèi)容進(jìn)行檢查。對于接口管理的設(shè)施設(shè)備也填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》 ，依據(jù)《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行抽檢、檢查。 根據(jù)計(jì)劃或安排，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、抽檢、檢查時，達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)的問題和出現(xiàn)的故障都填入《問題處理單》 ，每份《問題處理單》都交到管理處指定的人員手中，指定的人員簽收后對問題和故障進(jìn)行分類、安排和跟蹤，最終處理的情況填入58 / 82《問題處理單》 ，處理情況分為“已解決” 、 “列入下月（或周）工作計(jì)劃” 、 “報管理處領(lǐng)導(dǎo)處理” 、 “報公司相關(guān)部門處理” 。 應(yīng)急維修應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急維修的流程填單和操作，應(yīng)急維修的要求見《應(yīng)急上門維修標(biāo)準(zhǔn)程序》 。對于按計(jì)劃或安排進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)，填寫《設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄》 ，完成后交到管理處指定的工作人員手中，工程管理人員必須進(jìn)行核查，對完成情況進(jìn)行評定。 工程主管根據(jù)月（或周）計(jì)劃以及臨時突發(fā)性維修，應(yīng)采取提醒、布置安全措施，確保各項(xiàng)維修、維護(hù)保養(yǎng)工作不發(fā)生安全隱患和安全事故。 小區(qū)各管理人員平時處理日常事務(wù)時，通過發(fā)現(xiàn)、遇到、巡視到、有業(yè)主報到等方式發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)予以記錄報到管理處前臺，由前臺將情況予以記錄轉(zhuǎn)到管理處工程主管或主任，由工程主管或主任填寫《問題處理單》 ，按本作業(yè)指導(dǎo)書 的內(nèi)容進(jìn)行處理。特別是業(yè)主的提醒，在處理完成后還應(yīng)由管理處將處理情況反饋給業(yè)主。59 / 82設(shè)備編號作業(yè)指導(dǎo)書 目的：建立設(shè)備編號是為了更好地對各小區(qū)的各種設(shè)備進(jìn)行管理。 適用范圍：銀城物業(yè)公司所管理的各個小區(qū)的各種設(shè)備。 職責(zé)： 銀城物業(yè)公司工程部：制定各種機(jī)電設(shè)備和測量設(shè)備的編號方法。 銀城物業(yè)公司工程部：負(fù)責(zé)組織實(shí)施制定的編號方法。 各小區(qū)管理處和各管理處的維修水電工：具體實(shí)施上標(biāo)識牌維護(hù)標(biāo)識牌。 作業(yè)程序： 物業(yè)公司工程部制定物業(yè)公司所管理的各個小區(qū)的各種設(shè)備的編號方法。同時報請物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)，編號方法經(jīng)批準(zhǔn)后既時生效，開始執(zhí)行。 由物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)組織、實(shí)施編號方法，組織各小區(qū)管理處和各管理處的維修水電工展開工作。同時應(yīng)按編號建立設(shè)施、設(shè)備的清單。 設(shè)施設(shè)備清單內(nèi)容包括系統(tǒng)分類設(shè)備編號設(shè)備名稱設(shè)備型號規(guī)格主要參數(shù)和安裝位置。 系統(tǒng)分類的排列順序?yàn)椋?0 / 82 供配電設(shè)備a、高壓配電柜 b、變壓器 c、低壓配電柜d、發(fā)電機(jī) e、樓層配電柜 f、控制柜 給排水設(shè)備a、地下蓄水池 b、生活水泵系統(tǒng) c、供水箱d、減壓閥 e、閘閥 f、潛水泵 電梯設(shè)備a、消防電梯 b、客梯 c、貨梯 d、扶梯 中央空調(diào)設(shè)備a、中央空調(diào)燃油鍋爐 b、冷卻水塔 c、熱泵d、冷卻泵 e、循環(huán)泵 f、控制柜 消防設(shè)備a、主控柜 b、模擬柜 c、聯(lián)動控制柜d、消防水泵 e、噴灑泵f、 （排煙正壓送風(fēng)）風(fēng)機(jī) g、防火卷簾門 公用天線設(shè)備a、天線架 b、放大器 防盜對講設(shè)備a、主機(jī) 電視監(jiān)控設(shè)備a、控制器 b、電視機(jī) c、攝像鏡頭 c、錄像機(jī) d、錄像帶61 / 82 車輛管理設(shè)備a、汽車道閘 三表計(jì)量設(shè)備a、計(jì)算機(jī) b、UPS 電源 綠化機(jī)械a、剪草機(jī) b、割灌機(jī) c、打藥機(jī) 測量設(shè)備a、卷尺 b、磅稱 c 萬用表 加工等固定資產(chǎn)設(shè)備 設(shè)備分類代碼名 稱 代碼 名 稱 代碼 名 稱 代碼高壓配電柜 GPG 消防泵 XFB 消防電梯 XT變壓器 BYQ 噴灑泵 PSB 客梯 KT柴油發(fā)電機(jī) CFJ 潛水泵 QSB 貨梯 HT低壓配電柜 DPG 補(bǔ)壓泵 BYP 扶梯 FT消防控制柜 XKG 生活給水泵 GSB 空調(diào)柜機(jī) GK中央空調(diào) ZK 空調(diào)水泵 KB 空調(diào)水塔 ST電視監(jiān)控設(shè)備 JK 電子設(shè)備 DZ 三表計(jì)量設(shè)備 JL綠化設(shè)備 LH 水池 SC 風(fēng)機(jī) FJ汽車道閘 DZ 防火卷簾門 JLM 防盜對講 DJ公用天線 TX 閥門 FM 電機(jī) M計(jì)量器具 Me62 / 82 設(shè)備位置代碼銀城物業(yè)：YCWY 九九公寓：JJ 陶谷新村：TG五臺花園：WT 聚福園：JFY 設(shè)備編號方法為設(shè)備代碼/設(shè)備位置編號順序例如：YCWY/JJ/XB 001YCWY：銀城物業(yè)XB：代表消防泵JJ：代表九九公寓001：代表設(shè)備編號順序 安裝位置應(yīng)寫明設(shè)備的具體位置，例如：地下室水泵房。 設(shè)備在貼上標(biāo)識牌后，由各小區(qū)的維修水電工負(fù)責(zé)維護(hù)。若標(biāo)識掉落，應(yīng)重新貼上。若標(biāo)識牌損壞，應(yīng)向管理處匯報并把損壞的標(biāo)識牌交到管理處，同時申請新的標(biāo)識牌重新貼上。管理處應(yīng)將損壞的標(biāo)識牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。 若設(shè)備報廢，應(yīng)由管理處向物業(yè)公司工程部匯報，將標(biāo)識牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。63 / 82設(shè)施設(shè)備周期性檢查作業(yè)指導(dǎo)書目的：制定小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行周期性巡檢和檢查的要求，小區(qū)管理人員定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，達(dá)到科學(xué)管理設(shè)施設(shè)備的要求。適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)小區(qū)。引用標(biāo)準(zhǔn)：南京銀城物業(yè)管理有限公司制定 的《設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求》和《設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》作業(yè)內(nèi)容：、部分設(shè)施設(shè)備必須由維修人員負(fù)責(zé)巡檢，必須由維修人員巡檢的設(shè)施設(shè)備在下面會全部列出，其完好標(biāo)準(zhǔn)參照公司制定的《設(shè)施、設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》 ，巡檢中發(fā)現(xiàn)問題填寫《問題處理單》 ，處理單須經(jīng)管理處指定的專人審核和負(fù)責(zé)處理。、另一部分設(shè)施設(shè)備可以由管理處主任安排管理處維修人員或工作人員進(jìn)行巡檢，完好標(biāo)準(zhǔn)參照公司制定的《設(shè)施、設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》 ，巡檢中發(fā)現(xiàn)問填寫《問題處理單》 ，處理單須經(jīng)管理處指定的專人審核和負(fù)責(zé)處理。、必須由小區(qū)維修人員負(fù)責(zé)巡檢的工作內(nèi)容是： 每天必須由小區(qū)維修人員巡檢的內(nèi)容a）監(jiān)控室、消防控制室、風(fēng)機(jī)房、各水泵房（包含生活供水、中水處理、噴泉及循環(huán)水景控制室） 、配電房、配電間、消防泵房、消防噴淋泵房、消防增壓泵房，設(shè)備機(jī)房（有協(xié)議托管64 / 82的） ，機(jī)站房內(nèi)已配置巡檢表，巡檢表的具體內(nèi)容見本文件的附錄；b）消防監(jiān)控室內(nèi)的消防火災(zāi)自動報警系統(tǒng)；c）無封閉式房間的電氣控制箱、電氣控制柜、配電箱、配電柜、照明箱；d）自行車庫、麾托車庫庫、汽車庫內(nèi)的排污設(shè)備,包括潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及控制箱、柜、限位控制開關(guān)；e）集群式中央空調(diào)系統(tǒng)的開機(jī)期間；f）泳池過濾設(shè)備開機(jī)期間。 每周必須由小區(qū)維修人員巡檢的內(nèi)容a）室外免費(fèi)體育設(shè)施巡檢。b）電梯機(jī)房。c）每周必須由小區(qū)維修人員檢查和衛(wèi)生的內(nèi)容：水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房 每月必須由小區(qū)維修人員檢查的內(nèi)容a）防火卷簾門、電動門、道閘；b）特殊給排水的蓄水池、泳池、水景土建部分；c）特種設(shè)備升降式立體停車系統(tǒng)每月維保 1 次和每部電梯維保2 次，可委托外單位或公司內(nèi)部部門進(jìn)行；d）監(jiān)控室、弱電系統(tǒng)周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁65 / 82對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；e）樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識：每月檢查 1 次；f）消防水箱、蓄水池、泳池、水景g）明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋） 、室外主排水管道；h）風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道：每天巡檢 1次，每月檢查 1