小戶型房產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案調(diào)查分析表-資料下載頁(yè)
2025-04-17 00:47本頁(yè)面
【正文】 管理公司未定總建筑面積總套數(shù)400套左右目標(biāo)客戶群?jiǎn)紊巳寒a(chǎn)品類型純小戶型主力戶型面積3050銷售價(jià)格未定租金價(jià)格銷售情況未開(kāi)盤工程進(jìn)度平整配 套 設(shè) 施北門路商業(yè)街，城北小學(xué)，中學(xué)，銹峰中學(xué)，超市，裝修情況（裝修成本、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)）個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表（城西）案 名新城翡翠灣開(kāi)發(fā)商/代理蘇州新城萬(wàn)嘉樓盤地址馬鞍山路古城路交界處樓盤電話57576671管理公司本公司下屬物管公司總建筑面積24萬(wàn)總套數(shù)2000其中小戶型60套不到目標(biāo)客戶群本地文化高層及投資客（情境生活社區(qū)）產(chǎn)品類型花園洋房，多層，小高層主力戶型面積3555銷售價(jià)格3000租金價(jià)格銷售情況已完工程進(jìn)度三，四層配 套 設(shè) 施陽(yáng)澄湖，森林公園，大學(xué)城等裝修情況（裝修成本、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)）無(wú)裝修 70年綜合分析：這段時(shí)間經(jīng)過(guò)對(duì)蘇州，昆山及陸家和花橋當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查走訪，發(fā)現(xiàn)昆山的酒店公寓及小戶型很多，但在酒店服務(wù)式公寓這一塊相仿甚少，只有國(guó)際尚湖和騰龍閣，另外與本項(xiàng)目比較接近的樓盤有優(yōu)秀、泊士、及10月份推出的新城翡翠灣小戶型，和本案最接近的應(yīng)該是優(yōu)秀了，但是因?yàn)槟壳霸擁?xiàng)目還沒(méi)有具體的展開(kāi)，所以了解的信息有限（明年3，4月份開(kāi)盤，約有400套左右，面積在3050）；此外在昆山的定山湖的曙光新城（2500），周莊的水都美墅（3600），新鎮(zhèn)的嘉禾花園（3100），以及張浦的開(kāi)心公寓（2700）也有20到100套不等的數(shù)量（注：鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小戶型都是沒(méi)有裝修的）?？梢钥吹侥壳胺慨a(chǎn)市場(chǎng)上已有同類產(chǎn)品的存在，并且品質(zhì)參差不一，這為本樓盤的銷售制造了一定的難度。同時(shí)預(yù)計(jì)在明年3，4月份開(kāi)盤的優(yōu)秀純小戶型也會(huì)對(duì)本案的銷售起到阻力。經(jīng)過(guò)對(duì)昆山樓盤的進(jìn)一步了解發(fā)現(xiàn)，昆山樓盤的價(jià)格劃分有一個(gè)特點(diǎn)：樓盤的價(jià)格并不是完全按照地區(qū)來(lái)化分的，而是以價(jià)格及樓盤的品質(zhì)來(lái)綜合劃分的，在同一區(qū)域中不同品質(zhì)的樓盤相差近千元，因此一個(gè)樓盤只要做到配套齊全、價(jià)格適中、品質(zhì)保障，就一定有自己的銷售市場(chǎng)。目前昆山高檔住宅的主要銷售對(duì)象為投資客、白領(lǐng)、高管。因此要實(shí)現(xiàn)銷售必須以他們的需求為方向，不僅要符合居住者的要求為他們提供高品質(zhì)的生活空間，也要符合投資客的需要打消他們對(duì)投資安全性、回報(bào)率、方便性的顧慮，實(shí)現(xiàn)銷售。同時(shí)我們也看到，大部分客戶把酒店公寓與小戶型公寓相混淆，在這方面我們可以不要強(qiáng)力區(qū)分出，除此之外價(jià)格問(wèn)題依然是個(gè)比較敏感的問(wèn)題，在昆山房產(chǎn)投資回報(bào)率相對(duì)較高，用一個(gè)較高的價(jià)格去投資較小的樓盤對(duì)房產(chǎn)的升值空間客戶也會(huì)有所顧忌。由此認(rèn)為本項(xiàng)目的出現(xiàn)填補(bǔ)了本區(qū)域及昆山房產(chǎn)市場(chǎng)高層小戶型樓盤的空白，滿足了一部分對(duì)一種全新的、高尚的生活方式的追求，但新的概念的提出在接受方面會(huì)有一個(gè)過(guò)程所以這也將是貫串銷售過(guò)程中一大難題。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買小戶型有幾個(gè)問(wèn)題是比較注意的：一是車位是否充足，二是得房率，三是沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，四是電梯問(wèn)題，五是房型與朝向問(wèn)題。另外，03年到04年期間，安亭的房?jī)r(jià)的不斷攀升，帶動(dòng)了整個(gè)嘉定房產(chǎn)的整體上揚(yáng)；拒統(tǒng)計(jì)，04年安亭成交均價(jià)比03年的成交均價(jià)上漲了1610元/平方。漲幅達(dá)到49%，是04年上海上漲幅度最大的區(qū)域。05年上半年，安亭房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲；我們分析其原因：1：購(gòu)房者對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可2：樓盤品質(zhì)的不斷提升3：汽車城，F(xiàn)1賽場(chǎng)，城鎮(zhèn)改造產(chǎn)生的動(dòng)遷戶的本地消費(fèi)刺激著房?jī)r(jià)。4：更多的汽車企業(yè)入駐安亭，引導(dǎo)汽車人才的入駐，提高了本地的房產(chǎn)需求。17 / 17
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