關(guān)于華夏幸福商業(yè)模式的分析報告文案-資料下載頁
2025-04-16 23:31本頁面
【正文】 用。同時，住宅開發(fā)與園區(qū)開發(fā)同期進(jìn)行，在園區(qū)建設(shè)初期即產(chǎn)生銷售收入，并在園區(qū)開發(fā)第2年實現(xiàn)住宅項目自身現(xiàn)金流為正，為園區(qū)開發(fā)建設(shè)提供現(xiàn)金流支持。項目前期即可產(chǎn)生一級土地開發(fā)的回款，同時項目開發(fā)23 年后，公司招商引資步入軌道，也將產(chǎn)生相應(yīng)的服務(wù)性收入對項目現(xiàn)金流產(chǎn)生貢獻(xiàn)。 附表9：區(qū)域開發(fā)10年現(xiàn)金流量表樣本（七）華夏幸福的盈利模式%，同時公司園區(qū)收益具有現(xiàn)金流穩(wěn)定和長期性收益特征。從收入結(jié)構(gòu)來看，2011年華夏幸福的園區(qū)運營收入占45%，園區(qū)住宅開發(fā)占50%，其他商業(yè)服務(wù)收入占5%。公司的收入來源主要有三部分：土地整理與基建、招商引資和園區(qū)住宅銷售。土地整理與基建：按照審計后所產(chǎn)生費用與政府110％結(jié)算。招商引資：當(dāng)?shù)卣月涞赝顿Y額的45％進(jìn)行返還，綜合毛利率達(dá)到4050％，凈利率在25％左右。地產(chǎn)銷售：通過產(chǎn)業(yè)新城模式低價獲取土地，地產(chǎn)銷售凈利率維持在1520％之間。（八）華夏幸福的核心能力分析華夏幸福分析認(rèn)為自身具備三大核心能力：一是戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位的能力，二是產(chǎn)業(yè)招商引資能力，第三是投資建設(shè)能力。戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位的能力：華夏幸?？偛坑袑ｉT的戰(zhàn)略管理部門負(fù)責(zé)整合全球高端資源，開展產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃工作，并參與園區(qū)的概念規(guī)劃工作。 產(chǎn)業(yè)招商引資能力：華夏幸福擁有500余人的招商團(tuán)隊，其中50人為產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊，擁有15萬條企業(yè)數(shù)據(jù)庫，擁有研究院、產(chǎn)業(yè)中國等研究平臺，并為入園企業(yè)提供24小時全程無憂的管家式服務(wù)。投資建設(shè)能力：華夏幸福擁有土地九通一平，以及五星級酒店、中央公園、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的建設(shè)能力。（九）華夏幸福的風(fēng)險分析享受“年度新增落地投資額返還”使華夏幸福相比普通房企擁有更高的毛利率，但一旦土地增值減小和地方財政吃緊，政府難以通過財政稅收收入和土地增值的形式對華夏幸福進(jìn)行補(bǔ)償，企業(yè)將面對大量應(yīng)收賬款，面臨潛虧或損失的風(fēng)險。支撐公司融資、抵押的是重資產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)，一旦住宅銷售下降或土地價格下降，華夏幸福的整個運作鏈條會遭到打擊。三、華夏幸福模式對公司的啟示（一） 以產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為先導(dǎo)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)以制定區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為先導(dǎo)，整合國內(nèi)、國際頂級的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃資源，深入研究城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇和方向，為區(qū)域制定精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，通過清晰的區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，獲得政府的高度認(rèn)可，并為后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)業(yè)招商提供依據(jù)和可行的方向，并推動土地增值預(yù)期。（二） 采取“產(chǎn)業(yè)托管”的產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式采取產(chǎn)業(yè)托管的方式，即不持有全部產(chǎn)業(yè)用地，而將“提供全面的產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)”作為價值點，通過“園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共功能配套、園區(qū)形象展示、區(qū)域品牌營銷、產(chǎn)業(yè)招商等全面的服務(wù)” 幫助地方政府落定產(chǎn)業(yè)招商，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，滿足地方政府的訴求。同時作為政府對產(chǎn)業(yè)服務(wù)的補(bǔ)償，公司獲取低價的住宅土地資源，分享土地增值收益和園區(qū)收益。產(chǎn)業(yè)用地可以采取“產(chǎn)業(yè)與配套用地政府持有，山林公園等景觀用地政府租賃公司出資”的模式，公司僅持有部分產(chǎn)業(yè)與配套用地，用于園區(qū)形象展示建設(shè)、綜合功能配套建設(shè)和樣板區(qū)產(chǎn)業(yè)樓建設(shè)。改變以往在土地成本和產(chǎn)業(yè)樓建造方面沉淀資金過多的問題，而將資金主要投入在“打造良好的園區(qū)形象、提升區(qū)域價值”方面，招商吸引客戶落定，并為客戶提供產(chǎn)業(yè)樓代建服務(wù)。（三） 建立專業(yè)的招商團(tuán)隊，培育產(chǎn)業(yè)招商能力建立專業(yè)的產(chǎn)業(yè)研究和產(chǎn)業(yè)招商的團(tuán)隊，通過專業(yè)的招商團(tuán)隊和企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫開展產(chǎn)業(yè)招商工作，并為企業(yè)提供全方位的招商配套服務(wù)。（四） 通過綜合配套提升區(qū)域價值爭取政府給予配套政策的支持，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心區(qū)先導(dǎo)性的開發(fā)中央公園、規(guī)劃展示館、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、商務(wù)酒店、行政中心、商業(yè)美食街等公共功能配套，在項目前期提升園區(qū)的形象和土地增值預(yù)期，增強(qiáng)客戶信心，吸引資金和其他經(jīng)濟(jì)要素向區(qū)域大量聚集。（五） 通過創(chuàng)意與生活化場景結(jié)合，深化住宅產(chǎn)品的內(nèi)涵借助項目原有景觀資源，創(chuàng)意形式多樣的休閑景觀概念，并配以生活化的場景，并對生活化場景進(jìn)行深化，提煉眾多的娛樂休閑元素，從而提升了整個產(chǎn)品的內(nèi)涵，增加了產(chǎn)品的價值。（六） 項目前期盡快實現(xiàn)項目整體的現(xiàn)金流平衡在鎖定住宅用地的前提下，項目開發(fā)不同階段采取不同的開發(fā)策略，項目前期以“較小的資金投入，盡快實現(xiàn)項目現(xiàn)金流平衡”為目標(biāo)，深入策劃、測算產(chǎn)業(yè)和住宅分塊開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏，合理安排住宅項目前期開發(fā)的定位和策略，盡早實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，提升項目資金的使用效率。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.學(xué)習(xí)參
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