關(guān)于華夏幸福商業(yè)模式的分析報告文案-免費閱讀
【正文】 是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。同時作為政府對產(chǎn)業(yè)服務(wù)的補償，公司獲取低價的住宅土地資源，分享土地增值收益和園區(qū)收益。（八）華夏幸福的核心能力分析華夏幸福分析認(rèn)為自身具備三大核心能力：一是戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位的能力，二是產(chǎn)業(yè)招商引資能力，第三是投資建設(shè)能力。同時，住宅開發(fā)與園區(qū)開發(fā)同期進行，在園區(qū)建設(shè)初期即產(chǎn)生銷售收入，并在園區(qū)開發(fā)第2年實現(xiàn)住宅項目自身現(xiàn)金流為正，為園區(qū)開發(fā)建設(shè)提供現(xiàn)金流支持。（2）孔雀城系列均為百萬平米以上的大盤開發(fā)，項目通過分批次取得土地，每期建設(shè)規(guī)模在1520萬平米，提高投入資金的使用效率。園區(qū)業(yè)務(wù)的結(jié)算按照審計后所產(chǎn)生費用或新增投資額對應(yīng)加成或者分成，政府可以選擇一次性支付或者分期支付，但分期支付年限不超過3年。華夏系列為公司早年在市區(qū)開發(fā)產(chǎn)品，公司目前的主打產(chǎn)品是位于京郊園區(qū)占地千畝以上的“孔雀城”，目前已開發(fā)有“永定河孔雀城”、“大運河孔雀城”、“潮白河孔雀城”和“八達(dá)嶺孔雀城”四個項目。潮白新城面積為70平方公里，園區(qū)目前電子信息、汽車零部件和裝備制造三大產(chǎn)業(yè)基地初步形成規(guī)模。華夏幸福在廊坊市中心6幅地塊平均單價為320萬元/畝，遠(yuǎn)低于萬科與金地聯(lián)合體拿下大興區(qū)舊宮3號地657萬元/畝的單價。華夏幸福園區(qū)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)開發(fā)形成協(xié)同效應(yīng)，利用區(qū)域開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域影響力和城市配套，利用房地產(chǎn)開發(fā)提升區(qū)域開發(fā)投資環(huán)境，并彌補園區(qū)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流支出。與傳統(tǒng)的園區(qū)開發(fā)不同，園區(qū)基本屬于地方政府而不是華夏幸福。附表：主營業(yè)務(wù)收入分布 行業(yè)名稱營業(yè)收入營業(yè)成本毛利率營業(yè)收入較上年增加百分比產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù) %基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)% 土地整理%%綜合服務(wù)%%物業(yè)管理服務(wù)%%園區(qū)住宅配套%%城市地產(chǎn)開發(fā)%%（四）公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)?；呀?jīng)成型目前公司已經(jīng)運營的園區(qū)為固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū)（河北廊坊）和懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）。注：在研究過程中，受信息渠道所限，研究深度還不夠，請您批評指正。二、采取“產(chǎn)業(yè)托管”的產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式采取“產(chǎn)業(yè)托管”的方式，即不持有全部產(chǎn)業(yè)用地，而將“提供全面的產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)”作為價值點，通過“園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共功能配套、園區(qū)形象展示、區(qū)域品牌營銷、產(chǎn)業(yè)招商等全面的服務(wù)” 幫助地方政府落定產(chǎn)業(yè)招商，促進區(qū)域發(fā)展，滿足地方政府的訴求。四、通過綜合配套提升區(qū)域價值爭取政府給予配套政策的支持，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心區(qū)先導(dǎo)性的開發(fā)中央公園、規(guī)劃展示館、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、商務(wù)酒店、行政中心、商業(yè)美食街等公共功能配套，在項目前期提升園區(qū)的形象和土地增值預(yù)期，增強客戶信心，吸引資金和其他經(jīng)濟要素向區(qū)域大量聚集。（二）公司業(yè)績呈現(xiàn)爆發(fā)式增長華夏幸福20092011年業(yè)務(wù)進入高速成長期，%%，目前公司已經(jīng)形成年新開工300多萬平米，銷售150萬平米以上的綜合運營能力，公司2011年的整體銷售額為165億元。開發(fā)區(qū)能夠發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，拉動地方經(jīng)濟和稅收，加快城市化建設(shè)，解決就業(yè)等，扣緊了市縣級政府在財政壓力較大和地方經(jīng)濟增長途徑有限的情況下，追求GDP和政績的命門。隨著園區(qū)的逐步成熟，入園企業(yè)數(shù)量及投資將不斷增加，土地價值和政府財政收入提升，華夏幸福名義上獲得入園企業(yè)落地投資額一定比例返還的產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入，實際運作中政府通過稅收收入補償和住宅土地增值補償?shù)姆绞剑谷A夏幸福持續(xù)以較低成本獲得土地儲備，并分享園區(qū)收益。目前已經(jīng)運營的固安、大廠工業(yè)園均在京郊50公里范圍內(nèi)。大運河孔雀城旁具有豐富的配套資源，毗鄰北京周邊規(guī)模最大的專業(yè)會展中心“天下第一城”和占地1348畝的娛樂休閑中心“京東第一街”，平均樓面地價僅619 元/平米。附圖：園區(qū)核心區(qū)的產(chǎn)品布局 產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)產(chǎn)品華夏幸福按照區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群，通過擁有500余人的專業(yè)招商團隊和橫跨多個行業(yè)的企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫開展產(chǎn)業(yè)招商工作。（5）產(chǎn)品內(nèi)涵的深化潮白河孔雀城借助項目景觀資源，創(chuàng)造了平原森林、森林公園、濕地公園、群英河、九曲花街等景觀概念，提煉了花園耕種、林中漫步、花影下午茶、花街暢游、水岸一日等生活化場景，并對生活化場景進行深化，例如“花街暢游”就包含提煉了廣場、拾穗樂園、薰衣草環(huán)島、孟特芳小徑、馬奈草地、記憶之谷、星夜半島、落日碼頭等眾多的休閑元素，從而提升了整個產(chǎn)品的內(nèi)涵，增加了產(chǎn)品的價值。啟動期完成起步區(qū)道路，及主要的市政場站（供水廠、變電站等）；項目成長期完成核心區(qū)景觀地標(biāo)，區(qū)域主干道、新拓展片區(qū)道路及部分的市政管線；項目成熟期完善區(qū)域景觀節(jié)點、市政管線及區(qū)域次干道與支路。政府在項目初期提供給華夏幸福一定土地指標(biāo)進行開發(fā)建設(shè)，華夏幸福在項目初期可不支付拆遷費用。土地整理與基建：按照審計后所產(chǎn)生費用與政府110
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