【正文】 戶觀景，安裝背景音樂系統(tǒng)，增加社區(qū)文化底蘊。自行車場及配電房等公建建筑風格與小區(qū)整體規(guī)劃相統(tǒng)一。綠化配以四季鮮花，組團花卉；小品雕塑點綴期間，庭院燈。道路兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。一梯四戶，一樓為架空層，可以做綠化或停車場，小區(qū)最好有1：1以上的車位。頂層為高空躍城，贈送屋頂花園建議：定位于地中海式的意大利那波里的后現(xiàn)代實用風格。整體采用簡約的手法，注重平面的干凈，穩(wěn)重，大方，及立體感。色彩方面用穩(wěn)重的土黃色。局部采用一些巴洛克式的門廊柱頭，雕花裝飾屋檐，樓道進門口采用教堂彩色玻璃鑲嵌。外墻材料采用用有質(zhì)感的小規(guī)格面磚。在景觀布置上：以水為主題，以碼頭文化為依托（以意大利拿波里為背景），呼應小區(qū)對面成都港。小區(qū)內(nèi)部設立三層立體親水園林體現(xiàn)動靜相宜的歐洲現(xiàn)代健康時尚風格：首層:坎帕尼亞花園(因拿波里又稱:幸運的坎帕尼亞)　　穿越都市的繁華與囂喧，臨近社區(qū)門口(設立瀑布)，一股清新的水氣迎面撲來，一天的勞累與煩惱煙消云散。洗水石鋪就的園林小徑，高大的樹木，繽紛的花草叢，文藝復興時期的雕塑小品點綴其間?？才聊醽唸@以花、草、棕櫚樹等熱帶植物及噴泉水景營造自然生態(tài)空間。二層：拿波里廣場(架空層，下設停車位)　　在通向二層的石梯墻壁上雕刻壁畫或浮雕，廣場上鮮艷的彩磚拼砌圖案，格外奪目，極賦品位，成為點睛之處。巨型假山瀑布使整個園林充滿動感靈氣。設立別具一格的浮雕流水石墻，讓薄如絲綢的流水中溢出藝術品位?！　∧貌ɡ飶V場以文化景觀設計為概念，運用浮雕、瀑布、藝術長廊等帶文化色彩的建筑小品，營造生活品位。頂層：幸運島　　 幸運島動感水城。這里屬園林動態(tài)區(qū)域，以泳池為主要景觀，圍繞泳池的周邊設施及泳池功能分區(qū)形成動感水域。　　仿天然沙灘幻彩泳池，仿沙灘設計的自然風格，在池底鋪設光纖，晚上發(fā)出七彩斑斕的光線，成為幻彩光纖泳池?！? 池畔備有沙灘傘供日光浴使用。沙灘池畔的觀景臺上設有椰風雅座，安設沙灘椅。在仿沙灘泳池旁的淺水區(qū)分別設兒童繽紛水世界和露天水力按摩池?！　≡谶@里，與水親近，酣暢淋漓，盡情釋放你的青春活力，或許不經(jīng)意邂逅了一段浪漫的都市情緣?！　⌒蓍e生活彰顯人文關懷　　幸運島除了在泳池的水上娛樂設施外，在岸上還設有棋藝坊、親子兒童樂園靜空間、BBQ樂園，棋藝空間。親子兒童樂園設置各種積木組件、繪畫沙堆等，既有趣又安全，啟發(fā)孩子的創(chuàng)意。BBQ樂園吧可在戶外燒烤其樂融融。在小區(qū)會所的設計上,注重人性,注重品位,設立在小區(qū)的東面,緊臨府河政府規(guī)劃50米綠化帶,而且緊跟主題,呼應成都港的建設,以拿波里的港口建筑風情為基調(diào),設立與小區(qū)可以配套的咖啡館, 匹薩店等歐陸風情，另應有健身中心，壁球館，……根據(jù)我司收集的市場資料顯示，消費者對面積的選擇主要集中在60㎡90㎡、90㎡120㎡的區(qū)間內(nèi)；其次是60以下針對單身或者是剛結(jié)婚的夫妻的一居室小的戶型選擇比較多，對于200㎡以上的大戶型，只有5%的認可度；可見消費者對戶型、面積的選擇是以精巧實用為主流的，兩居室6090㎡的建筑面積受到絕大多數(shù)人的青睞。故在戶型設計上，我司建議以70—90平米套二為主、50—60套一、90—120平米套三為輔。從今年樓市來看，大戶型的銷售已經(jīng)受到客戶需求的限制，明年的戶型設計將更加理性和現(xiàn)實。在這樣情況下，戶型設計合理、總面積控制在60—90平米以內(nèi)、總價格在三十萬元以下的偏小戶型將受到市場的追捧。對于本案的購買者來講，他們大多為都市白領，參加工作不久或事業(yè)處于起步階段，手上積蓄不多，而又渴望有屬于自己的安身之所，這樣的市場定位對這部分人群具有相當大的誘惑力。毋庸置疑，在消費者購房時，價格可謂是他們心中一個重要的度量衡，起著很重要的作用。根據(jù)對周邊同類型物業(yè)的調(diào)查比較，以及對近一年內(nèi)具有購房意向的消費者調(diào)查來看，在南延線置業(yè)的消費者應該都是非常理智的，能夠看到南延線附近的增值空間，愿意支付的最高房屋單價多為25003000元/㎡左右，然后價格越往上走，其點擊率就越低。從總體上來看，如果非要用一個詞概括消費者對南沿線附近物業(yè)的置業(yè)特征，那就是“潛力巨大”。首先是過高的購買力，成都工作收入中等的消費者相較成都4000以上的房價，只能望樓興嘆，但在大成都范圍南延線片區(qū)25003000元/㎡左右就能買到環(huán)境和建筑品質(zhì)較高的的商品房住宅，而且在地鐵通車后，無形拉短了與時區(qū)的距離。對開發(fā)商而言，面對這樣一個總體目標市場，需要準確把握細分市場，掌握目標消費群體的消費特征，并在恰當?shù)臅r期實時推出適當?shù)漠a(chǎn)品。因此我們建議將銷售均價制定在2800元/平米為宜。五、物業(yè)管理既未來小區(qū)生活指引盡善盡美，全力打造“上善之居” 物業(yè)邀請著名物業(yè)公司，最好是上海的出名公司，用愛心、細心、誠心、專心、貼心來為住戶服務；無論是個性化深度到家的服務，還是把高科技搬入社區(qū)，讓房子變得聰明，都深切地讓業(yè)主感到現(xiàn)代化住家服務提供的全新時尚概念，生活的享受從回家開始。建議最好小區(qū)設立自己的醫(yī)務室第五部分 營銷大綱該項目占地68畝，如果修建電梯公寓，開發(fā)體量將達到十八萬平米，以兩室兩廳作為主力戶型，將達到近2000戶的規(guī)模，入住人群超過5000人。在銷售上我們建議分為兩至三期進行，銷售周期控制在一年半至兩年內(nèi)。這樣在銷售過程中我們可以根據(jù)市場反映適當進行調(diào)整，同時便于銷控，給外界造成銷售很火的印象。由于前期有很多開發(fā)商已經(jīng)在華陽囤積土地，而大部分土地將在2006年集中開發(fā)，因此適當?shù)臓I銷造勢不僅非常重要，而且是必不可少。根據(jù)項目特點，我們將項目的銷售分為以下四個階段來進行：第一階段：營銷造勢（導入期）在項目預熱時，我們通常會采用新聞公關造勢，新聞公關是許多樓盤進行營銷造勢時經(jīng)常使用的一種方式，運用此舉能夠在短時間內(nèi)較快提升開發(fā)商及項目的知名度，達到事半功倍之效。作為位置相對較遠的項目，更需求通過營銷造勢來建立樓盤的知名度，吸引客戶前來。出色的新聞公關必然是依附著有新聞價值的事件而進行，比如最近在成都鬧得沸沸揚揚的錦都．畢加索——2005世紀巨匠畢加索原作中國（成都）特展，盡管經(jīng)歷了一番是否“真跡”的質(zhì)疑，不可否認，主辦者——成都鼎鑫置業(yè)成了最大的贏家，項目策劃者借此事件進行系列的宣傳，迅速提升了樓盤的知名度。經(jīng)歷了前幾年的市場歷練，如今的購房客戶越來越成熟，對大多數(shù)客戶來講，開發(fā)商的實力與信譽是決定客戶對樓盤購買與否的重要砝碼之一，因此我們將通過多種傳播手段，在開盤前的造勢中構(gòu)造鮮明的品牌價值，從而消除客戶對購買該項目的顧慮。營銷造勢的目的就是要造成一種銷售的“勢差”，這種勢差就是在公眾心中樹立起關于項目的一種高度，讓公眾對產(chǎn)品產(chǎn)生期待心理與渴望了解的欲望，這種期待的心理其實就是促使購買行為的潛在力量。第二階段：公開期首先明確產(chǎn)品的目標客戶，熟知他們對項目的認可度和對價格環(huán)境的接受程度。對我們來講，項目入市初期的營銷策劃應該是銷售的第一要素，在此期間我們要大量吸收市場信息，調(diào)整戰(zhàn)略部署，不失時機的對目標客戶進行鎖定。經(jīng)歷了前期的蓄勢，銷售部積累了大量意向性的客戶，此時我們只要全面掌控推廣好產(chǎn)品內(nèi)在性能，就會自然而然地消化掉約20%的房源。第三階段：強銷期通過在宣傳大攻勢和暢快淋漓的快銷風光之后，首度的潛力客戶消化貽盡，到第二時期樓盤滯銷概率較大。此時我們就需要借助媒體的攻勢為我們帶來新一輪的客戶購買狂潮。能否在短時間內(nèi)盡快鎖定客戶，是實現(xiàn)銷售任務的關鍵。一般而言到這個階段，對許多開發(fā)商而言可能是銷售的“臨界點”，事關項目投資開發(fā)的成敗，影響利潤點的高低。在此期間，我們要不斷變換促銷手段，吸引大量客戶到現(xiàn)場，制造熱賣氣氛。而隨著工程進度的推進，大量已購客戶產(chǎn)生的口碑效應，產(chǎn)品形象深入人心，銷售也漸入佳境，在這一階段內(nèi)我們至少要完成60%以上的銷售目標。第四階段：清盤期項目銷售到80％，銷售工作進入了一段平緩期，這時進入到了最后一關。通常情況下越往后房子越難賣，此時由于市場中大量新盤的涌入、跟進，其他公司層出不窮的新盤往往吸引了眾多消費者的目光，而且消費者普遍認為剩余的房子沒有什么挑選余地，造成后期銷售出現(xiàn)問題，這就涉及到營銷重心的前移。 此時隨著項目外立面的呈現(xiàn)，購房者已經(jīng)不需要再操心諸如質(zhì)量、戶型等問題了，也會引起部分客戶的關注。這時剩余的戶型、樓層都不是很理想，需要采用銷售策略對余下戶型進行推廣，因此售價將會成為關鍵之一。我們可以采用適當?shù)恼劭酆投Y品派送對余下戶型進行促銷。此時我們要我們要充分利用產(chǎn)品本身的價格優(yōu)勢使眾多客戶關注產(chǎn)品、了解產(chǎn)品并最終成為購買者。銷控策略：在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟效益。房產(chǎn)與其他消費品不同，它的生產(chǎn)周期很長，市場需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的，只能以銷控來實現(xiàn)微調(diào)。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發(fā)商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節(jié)拍，在導入期、公開期、強銷期、清盤期各安排合理的供給比例，每個期間內(nèi)供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現(xiàn)均衡銷售。價格策略：在銷售價格的制定上我們建議采用平開高走價格制定策略進行銷售控制。價格制定策略采用平開高走的樓盤，應分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為逐步走高，并留有升值空間，這樣能夠有效給前期已購客戶造成房產(chǎn)升值的印象，按照客戶的心理需求來進行變化。以時間為基礎根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)。為了以后的高走，需要銷量控制緊密結(jié)合，按一定的比例面市，量在誰手中誰就能控制價格。隨著時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進行調(diào)整，并根據(jù)不同的時間段放出不同的銷量。較低定價，低折扣。這種定價較為接近實際價格，給人的第一感覺是較為實際，所含水分較少，容易給客戶留下好印象。這一策略為后期銷售留下較大的變化余地，當需要價格上調(diào)時，可直接標高定價，當原定價過高銷售不利時，可不用直接調(diào)低定價，而只需加大折扣幅度就可以了。這種方式符合明升暗降的調(diào)價原則。40 / 4