【正文】 這種定價(jià)較為接近實(shí)際價(jià)格，給人的第一感覺(jué)是較為實(shí)際，所含水分較少，容易給客戶留下好印象。房產(chǎn)與其他消費(fèi)品不同，它的生產(chǎn)周期很長(zhǎng)，市場(chǎng)需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的，只能以銷控來(lái)實(shí)現(xiàn)微調(diào)。而隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)，大量已購(gòu)客戶產(chǎn)生的口碑效應(yīng)，產(chǎn)品形象深入人心，銷售也漸入佳境，在這一階段內(nèi)我們至少要完成60%以上的銷售目標(biāo)。第二階段：公開(kāi)期首先明確產(chǎn)品的目標(biāo)客戶，熟知他們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度和對(duì)價(jià)格環(huán)境的接受程度。在銷售上我們建議分為兩至三期進(jìn)行，銷售周期控制在一年半至兩年內(nèi)。毋庸置疑，在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)，價(jià)格可謂是他們心中一個(gè)重要的度量衡，起著很重要的作用?！　⌒蓍e生活彰顯人文關(guān)懷　　幸運(yùn)島除了在泳池的水上娛樂(lè)設(shè)施外，在岸上還設(shè)有棋藝坊、親子兒童樂(lè)園靜空間、BBQ樂(lè)園，棋藝空間。　　拿波里廣場(chǎng)以文化景觀設(shè)計(jì)為概念，運(yùn)用浮雕、瀑布、藝術(shù)長(zhǎng)廊等帶文化色彩的建筑小品，營(yíng)造生活品位。外墻材料采用用有質(zhì)感的小規(guī)格面磚。自行車場(chǎng)及配電房等公建建筑風(fēng)格與小區(qū)整體規(guī)劃相統(tǒng)一?！俺恰保涸笧楸Ｗo(hù)村鎮(zhèn)或地方而建的墻，泛指城市。216。 收入較高的青年夫妻；216。 為改善居住環(huán)境的二次購(gòu)房者；216。216。 社區(qū)居住氛圍差項(xiàng)目地塊周邊所處社區(qū)居住氛圍沒(méi)有形成，如果項(xiàng)目周邊地塊開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，則對(duì)本項(xiàng)目的居住與生活環(huán)境產(chǎn)生干擾。因此，本項(xiàng)目在區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)弱化。 本項(xiàng)目自然條件優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)越，特別是沿河而居，使得整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有天然條件的支撐。 隨著城南副中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)的日益凸現(xiàn)，已為本項(xiàng)目帶來(lái)更多的的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)也已非常成熟。且項(xiàng)目在兩江交匯之處，財(cái)富聚集地也。項(xiàng)目目前只能通過(guò)位于華陽(yáng)鎮(zhèn)重要交通干線正東街旁，進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)已經(jīng)形成（通過(guò)南延線，經(jīng)成都港邊二江寺橋進(jìn)入項(xiàng)目）；但目前項(xiàng)目地塊內(nèi)沒(méi)有成形的交通路網(wǎng)，幾條重要交通路線只是處于市政規(guī)劃之中，隨著本項(xiàng)目的啟動(dòng)，項(xiàng)目社區(qū)路網(wǎng)隨之形成。調(diào)查中知道，%，主要客戶來(lái)源在成都市區(qū)，這其中有在成都工作的外地人、首次置業(yè)經(jīng)濟(jì)不太寬余的年輕人、有為了改善居住條件而在華陽(yáng)二次甚至幾次置業(yè)的中年精英以及部分老年人，%......一、 宗地周邊環(huán)境概述及項(xiàng)目SWOT分析1 、 宗地周邊環(huán)境概述 位置本項(xiàng)目位于華陽(yáng)鎮(zhèn)新區(qū)，緊臨府河，距離人民南路南延線約600m，距離華陽(yáng)市中心約2000m；距離三環(huán)路約5分鐘車程；地理位置優(yōu)越。 導(dǎo)入企業(yè)理念識(shí)別 MI導(dǎo)入企業(yè)法則識(shí)別 BI導(dǎo)入企業(yè)形象識(shí)別 VI （建議）立足成都市場(chǎng)，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，形成連動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營(yíng)；以服務(wù)于大部分中薪階層市民為己任，注重產(chǎn)品質(zhì)量與品牌，樹(shù)立良好市場(chǎng)口碑的金牌房產(chǎn)發(fā)展商。地鐵和整個(gè)華陽(yáng)地區(qū)城市配套的改善，必將改變南部新區(qū)的人生觀，使得消費(fèi)結(jié)構(gòu)的年輕化。套一和套三大體上平分秋色，%和22%，而在市區(qū)風(fēng)頭正漸的小戶型在郊區(qū)的認(rèn)可度也有所帶襲，主要體現(xiàn)在對(duì)套一的選擇率擁有21%。這說(shuō)明了消費(fèi)者對(duì)房屋綜合品質(zhì)的要求很高。要了解消費(fèi)者的住房需求就需要對(duì)其需求進(jìn)行細(xì)分。在文化程度方面，目標(biāo)消費(fèi)者的整體文化程度處于中上的水平。要了解消費(fèi)者的需求，就要掌握他們的基本情況，把握其消費(fèi)心理和特征。小區(qū)以疊拼、花園洋房為主，從整體規(guī)劃來(lái)看，布局較亂，開(kāi)發(fā)商可能是想抓住各種需求的客戶，因此在疊拼中間又修建了兩棟電梯公寓，感覺(jué)牽強(qiáng)。其主題思想是“森林住宅”的概念，但按照一般理解，森林住宅的概念對(duì)應(yīng)的應(yīng)是低密度高檔住宅，其樓盤形態(tài)應(yīng)依次為別墅樓盤、花園洋房或位置優(yōu)勢(shì)明顯的多層樓盤。目前正在開(kāi)發(fā)二期“風(fēng)景2006”，由八幢半圍合式11+1小高層組成，戶型面積從80——200平米不等，清水房。尋求區(qū)域共贏，進(jìn)行開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新與格局調(diào)整已勢(shì)在必行。目前的華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，于人南沿線圈地?zé)岢敝写笏吝M(jìn)駐的大開(kāi)發(fā)商與大規(guī)模的項(xiàng)目鮮有實(shí)質(zhì)動(dòng)作，華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度更多為媒體炒作。因華陽(yáng)整體配套設(shè)施相對(duì)不完善，除新城區(qū)（府河以北）以外，大多房產(chǎn)項(xiàng)目均難以達(dá)到較高的檔次。除去已圈的萬(wàn)余畝，剩余8千畝開(kāi)發(fā)土地資源呈零散分布，主要集中在府河以西。決定這一格局形成的關(guān)鍵因素在于人南沿線西側(cè)的城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善程度與城南城市副中心規(guī)劃的實(shí)施進(jìn)程。使其他未開(kāi)發(fā)區(qū)域的綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值提升。道路規(guī)劃方面，城市內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)呈田字、井字形狀，對(duì)外部則以放射狀向四面發(fā)散，分別與成都、東升、黃龍溪、牧馬山、彭山、仁壽、龍泉、萬(wàn)安相連。組團(tuán)之間以生態(tài)隔離帶連接。前幾年剛剛開(kāi)發(fā)時(shí)流行錯(cuò)層，于是一窩蜂全部開(kāi)發(fā)錯(cuò)層，這兩年流行疊拼，于是我們?cè)谌トA陽(yáng)的路上就會(huì)發(fā)現(xiàn)三步一疊拼，五步一聯(lián)排，沿線走來(lái)，遠(yuǎn)大都市風(fēng)景、蘭橋尚舍、藍(lán)山美樹(shù)、原鄉(xiāng)等無(wú)不走著這樣中庸路線，或川西、或歐式、或中西結(jié)合，有因地制宜，有依山而建，要不就是普通多層和電梯公寓，如城南名著、明珠怡園等，無(wú)論從案名和戶型設(shè)計(jì)均無(wú)出彩之處。華陽(yáng)現(xiàn)有自來(lái)水廠兩座，日供水3萬(wàn)噸，自來(lái)水普及率90%；110千伏和35千伏變電站各一座，年供電量25億千瓦；兩根來(lái)自川東天然氣田的輸氣主干線同時(shí)向川西和云貴兩省輸氣，是四川省天然氣輸配中心，日供氣量85萬(wàn)立方米；教育設(shè)施發(fā)達(dá)，現(xiàn)有中學(xué)7所、小學(xué)33所、幼兒園10所；省縣級(jí)醫(yī)院各一所，醫(yī)療設(shè)備較為先進(jìn)。2002年1月1日，寬80米、雙向8車道，設(shè)計(jì)時(shí)速60公里的天府大道（即人南沿線）正式通車，使進(jìn)出華陽(yáng)更加方便。同時(shí)，隨著城市建設(shè)加快，城區(qū)“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將使相當(dāng)數(shù)量的市民需要搬遷，由此引發(fā)更大的住房需求。與此同時(shí)，郊縣與城區(qū)、環(huán)域、方位、區(qū)域的板塊競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。專家分析，前9月持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的原因有三：一是去年開(kāi)工面積不足的滯后影響；二是國(guó)家對(duì)房市宏觀調(diào)控以來(lái)，不少購(gòu)房者持觀望態(tài)度；三是去年部分現(xiàn)房?jī)r(jià)格不夠合理，反映在空置期一年內(nèi)的“待銷房”面積增長(zhǎng)。從整個(gè)現(xiàn)代城市發(fā)展歷史來(lái)看，“郊居”成為城市化發(fā)展的歷史必然。由于時(shí)間倉(cāng)促，報(bào)告如有不盡之處，還望指正。麓山國(guó)際社區(qū)、藍(lán)山美樹(shù)、怡豐新城、遠(yuǎn)大其中，%。截至10月末。2000年第五次人口普查資料顯示，全市外來(lái)常住人口超過(guò)百萬(wàn)。成都市未來(lái)城南城市副中心，公路四通八達(dá)交通十分便捷。目前沙河水質(zhì)和景致都不好，但隨著紫坪鋪水庫(kù)的建成，成都經(jīng)華陽(yáng)至樂(lè)山水路的成都港的建成，府河下游河道整治工程的進(jìn)展而將得到改觀。二、華陽(yáng)發(fā)展規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程與機(jī)會(huì)點(diǎn)華陽(yáng)因城市規(guī)劃呈沿人南沿線由中心向北帶狀擴(kuò)張發(fā)展的特征，市區(qū)兩端距離較遠(yuǎn)，配套設(shè)施的相對(duì)共享程度較低，不利于個(gè)性化產(chǎn)品的創(chuàng)新與成長(zhǎng)。 華陽(yáng)城市發(fā)展規(guī)劃目前，華陽(yáng)所有的地下管網(wǎng)均按照城市市政配套標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鋪設(shè)。規(guī)劃城市建設(shè)用地中， h㎡， h㎡， h㎡，㎡， h㎡， h㎡， h㎡。當(dāng)?shù)卣疄槿嬗映锋?zhèn)建區(qū)，擬投資10億元資金在5年內(nèi)建成新華陽(yáng)，并傾力打造成都“南園經(jīng)濟(jì)圈”。l 城市向東向南發(fā)展的總體規(guī)劃絕不僅停留在口號(hào)及既有基礎(chǔ)之上。其中較大規(guī)模的有成都萬(wàn)華房產(chǎn)（郎酒集團(tuán)與寶光藥業(yè)合資組建）在萬(wàn)安鄉(xiāng)圈地3000畝建成“麓山國(guó)際社區(qū)”，岷江新希望在人南沿線近華陽(yáng)段圈地2000畝，遠(yuǎn)大集團(tuán)在人南沿線圈地500畝建成“遠(yuǎn)大都市風(fēng)景”，劍南春酒業(yè)圈地1000畝，中石化圈地400畝。 華陽(yáng)土地供給分析目前共50余家開(kāi)發(fā)商云集于此，成規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（100畝以上,含已圈地未建設(shè)項(xiàng)目）達(dá)20余個(gè)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段與成都基本同步華陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)熱潮中吸引了大量開(kāi)發(fā)商的介入，同時(shí)也使市場(chǎng)需求層對(duì)其保持了較高的關(guān)注度，有著一定程度注意力經(jīng)濟(jì)成效的體現(xiàn)，并在產(chǎn)業(yè)調(diào)整過(guò)程中提供了一定的市場(chǎng)支撐。一哄而上的狂熱過(guò)后，概念的炒作已收效甚微。該項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格較低，一期銷售均價(jià)2200元/平方米，二期銷售均價(jià)為2500元/平米，由此推斷三期售價(jià)也不應(yīng)太高；外墻使用石材，迎合大部分消費(fèi)者心理，內(nèi)部密度合適，環(huán)境一般；劣勢(shì)在于戶型較差，由于該項(xiàng)目走的“低價(jià)”路線，因而在戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌塑造上面都很平淡。從地理位置來(lái)講，該項(xiàng)目與本案最為接近，毗鄰“麓山國(guó)際社區(qū)”。不可否認(rèn)，在這樣的大環(huán)境下，消費(fèi)者也相對(duì)成熟和理性。當(dāng)?shù)乜蛻魧㈦S著城市化的進(jìn)程，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而成為客戶群中很重要的一部分；年齡和文化等消費(fèi)者個(gè)體基本要素直接影響著其購(gòu)買力、付款方式、消費(fèi)心理等。如果購(gòu)房承受能力按家庭年收入的46倍來(lái)計(jì)算，大多數(shù)目標(biāo)消費(fèi)者能承受的購(gòu)房總價(jià)在18—30萬(wàn)。環(huán)境是影響消費(fèi)者購(gòu)房的第二大因素，它是直接受制于目標(biāo)消費(fèi)群的文化層次與品位。由于市區(qū)現(xiàn)在最主要的物業(yè)形式為小高層和高層電梯公寓，根據(jù)生活習(xí)慣，成都的消費(fèi)者同樣在華陽(yáng)也喜好選擇小高層和高層電梯公寓，而華陽(yáng)本地的消費(fèi)者根據(jù)傳統(tǒng)生活習(xí)慣則多選擇多層和小高層，這可能是出于當(dāng)?shù)厝说摹坝H地性”。首先是過(guò)高的購(gòu)買力，成都工作收入中等的消費(fèi)者相較成都4000以上的房?jī)r(jià)，只能望樓興嘆，但在南延線片區(qū)3000以下就能買到環(huán)境和建筑品質(zhì)較高的物業(yè)，而且地鐵通車后，無(wú)形拉短了城市之間的距離。通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)的積累，不但在消費(fèi)者群體中建立了良好的口碑，而且形成無(wú)形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營(yíng)，給公司帶來(lái)了豐厚財(cái)富回報(bào)。如今的華陽(yáng)，不再是“低價(jià)”的代名詞，明年城南的競(jìng)爭(zhēng)將更上臺(tái)階。u 本項(xiàng)目境內(nèi)水資源豐富，有成都著名的府南河流經(jīng)華陽(yáng)鎮(zhèn)；對(duì)面即是建設(shè)中的水上交通（成都港）、地下水資源豐富；u 本項(xiàng)目公路交通設(shè)施非常完善，項(xiàng)目周邊多條主要交通線路經(jīng)過(guò)；項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)及項(xiàng)目周邊也有多條城市規(guī)劃道路；u 項(xiàng)目距離成都三環(huán)路僅5分鐘車程，距離成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需20分鐘車程；u 位于成都市南面，緊臨東山、牧馬山，府河下游穿越城區(qū)，與江安河在此匯合。 本項(xiàng)目位于成都市“南富西貴”的城南華陽(yáng)鎮(zhèn)，府河下游穿越華陽(yáng)城區(qū)與江安河匯合于項(xiàng)目邊，自然環(huán)境極佳。216。 巨大的升值潛力本項(xiàng)目位于南延線末端，項(xiàng)目左右的土地均已被強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)商森宇集團(tuán)與劍南春集團(tuán)拿下，在未來(lái)12年內(nèi)，區(qū)域開(kāi)發(fā)必將形成氣候，地段優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)，尤其是在本區(qū)域的土地更是稀少的情況下，本項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，使其具有良好的升值空間，如果產(chǎn)品規(guī)劃得當(dāng)，后期銷售看好。本項(xiàng)目地塊較為規(guī)則，為整個(gè)項(xiàng)目直接造成開(kāi)發(fā)成本的增加，且還涉及拆遷問(wèn)題。 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)頭正勁，一浪高過(guò)一浪，已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都將與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)威脅。因此項(xiàng)目的主要消費(fèi)群定位于在成都工作