【正文】 這種定價較為接近實際價格，給人的第一感覺是較為實際，所含水分較少，容易給客戶留下好印象。房產(chǎn)與其他消費品不同，它的生產(chǎn)周期很長，市場需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的，只能以銷控來實現(xiàn)微調(diào)。而隨著工程進度的推進，大量已購客戶產(chǎn)生的口碑效應，產(chǎn)品形象深入人心，銷售也漸入佳境，在這一階段內(nèi)我們至少要完成60%以上的銷售目標。第二階段：公開期首先明確產(chǎn)品的目標客戶，熟知他們對項目的認可度和對價格環(huán)境的接受程度。在銷售上我們建議分為兩至三期進行，銷售周期控制在一年半至兩年內(nèi)。毋庸置疑，在消費者購房時，價格可謂是他們心中一個重要的度量衡，起著很重要的作用?！　⌒蓍e生活彰顯人文關(guān)懷　　幸運島除了在泳池的水上娛樂設施外，在岸上還設有棋藝坊、親子兒童樂園靜空間、BBQ樂園，棋藝空間?！　∧貌ɡ飶V場以文化景觀設計為概念，運用浮雕、瀑布、藝術(shù)長廊等帶文化色彩的建筑小品，營造生活品位。外墻材料采用用有質(zhì)感的小規(guī)格面磚。自行車場及配電房等公建建筑風格與小區(qū)整體規(guī)劃相統(tǒng)一?！俺恰保涸笧楸Ｗo村鎮(zhèn)或地方而建的墻，泛指城市。216。 收入較高的青年夫妻；216。 為改善居住環(huán)境的二次購房者；216。216。 社區(qū)居住氛圍差項目地塊周邊所處社區(qū)居住氛圍沒有形成，如果項目周邊地塊開發(fā)相對滯后，則對本項目的居住與生活環(huán)境產(chǎn)生干擾。因此，本項目在區(qū)位上的優(yōu)勢弱化。 本項目自然條件優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)越，特別是沿河而居，使得整個項目的開發(fā)有天然條件的支撐。 隨著城南副中心區(qū)位優(yōu)勢的日益凸現(xiàn)，已為本項目帶來更多的的開發(fā)優(yōu)勢，開發(fā)時機也已非常成熟。且項目在兩江交匯之處，財富聚集地也。項目目前只能通過位于華陽鎮(zhèn)重要交通干線正東街旁，進入項目地塊的直入交通網(wǎng)已經(jīng)形成（通過南延線，經(jīng)成都港邊二江寺橋進入項目）；但目前項目地塊內(nèi)沒有成形的交通路網(wǎng)，幾條重要交通路線只是處于市政規(guī)劃之中，隨著本項目的啟動，項目社區(qū)路網(wǎng)隨之形成。調(diào)查中知道，%，主要客戶來源在成都市區(qū)，這其中有在成都工作的外地人、首次置業(yè)經(jīng)濟不太寬余的年輕人、有為了改善居住條件而在華陽二次甚至幾次置業(yè)的中年精英以及部分老年人，%......一、 宗地周邊環(huán)境概述及項目SWOT分析1 、 宗地周邊環(huán)境概述 位置本項目位于華陽鎮(zhèn)新區(qū)，緊臨府河，距離人民南路南延線約600m，距離華陽市中心約2000m；距離三環(huán)路約5分鐘車程；地理位置優(yōu)越。 導入企業(yè)理念識別 MI導入企業(yè)法則識別 BI導入企業(yè)形象識別 VI （建議）立足成都市場，制定長遠發(fā)展規(guī)劃，形成連動開發(fā)建設，產(chǎn)業(yè)化運作經(jīng)營；以服務于大部分中薪階層市民為己任，注重產(chǎn)品質(zhì)量與品牌，樹立良好市場口碑的金牌房產(chǎn)發(fā)展商。地鐵和整個華陽地區(qū)城市配套的改善，必將改變南部新區(qū)的人生觀，使得消費結(jié)構(gòu)的年輕化。套一和套三大體上平分秋色，%和22%，而在市區(qū)風頭正漸的小戶型在郊區(qū)的認可度也有所帶襲，主要體現(xiàn)在對套一的選擇率擁有21%。這說明了消費者對房屋綜合品質(zhì)的要求很高。要了解消費者的住房需求就需要對其需求進行細分。在文化程度方面，目標消費者的整體文化程度處于中上的水平。要了解消費者的需求，就要掌握他們的基本情況，把握其消費心理和特征。小區(qū)以疊拼、花園洋房為主，從整體規(guī)劃來看，布局較亂，開發(fā)商可能是想抓住各種需求的客戶，因此在疊拼中間又修建了兩棟電梯公寓，感覺牽強。其主題思想是“森林住宅”的概念，但按照一般理解，森林住宅的概念對應的應是低密度高檔住宅，其樓盤形態(tài)應依次為別墅樓盤、花園洋房或位置優(yōu)勢明顯的多層樓盤。目前正在開發(fā)二期“風景2006”，由八幢半圍合式11+1小高層組成，戶型面積從80——200平米不等，清水房。尋求區(qū)域共贏，進行開發(fā)模式創(chuàng)新與格局調(diào)整已勢在必行。目前的華陽房地產(chǎn)市場中，于人南沿線圈地熱潮中大肆進駐的大開發(fā)商與大規(guī)模的項目鮮有實質(zhì)動作，華陽房地產(chǎn)市場的熱度更多為媒體炒作。因華陽整體配套設施相對不完善，除新城區(qū)（府河以北）以外，大多房產(chǎn)項目均難以達到較高的檔次。除去已圈的萬余畝，剩余8千畝開發(fā)土地資源呈零散分布，主要集中在府河以西。決定這一格局形成的關(guān)鍵因素在于人南沿線西側(cè)的城市基礎配套設施的完善程度與城南城市副中心規(guī)劃的實施進程。使其他未開發(fā)區(qū)域的綜合開發(fā)價值提升。道路規(guī)劃方面，城市內(nèi)部交通網(wǎng)絡呈田字、井字形狀，對外部則以放射狀向四面發(fā)散，分別與成都、東升、黃龍溪、牧馬山、彭山、仁壽、龍泉、萬安相連。組團之間以生態(tài)隔離帶連接。前幾年剛剛開發(fā)時流行錯層，于是一窩蜂全部開發(fā)錯層，這兩年流行疊拼，于是我們在去華陽的路上就會發(fā)現(xiàn)三步一疊拼，五步一聯(lián)排，沿線走來，遠大都市風景、蘭橋尚舍、藍山美樹、原鄉(xiāng)等無不走著這樣中庸路線，或川西、或歐式、或中西結(jié)合，有因地制宜，有依山而建，要不就是普通多層和電梯公寓，如城南名著、明珠怡園等，無論從案名和戶型設計均無出彩之處。華陽現(xiàn)有自來水廠兩座，日供水3萬噸，自來水普及率90%；110千伏和35千伏變電站各一座，年供電量25億千瓦；兩根來自川東天然氣田的輸氣主干線同時向川西和云貴兩省輸氣，是四川省天然氣輸配中心，日供氣量85萬立方米；教育設施發(fā)達，現(xiàn)有中學7所、小學33所、幼兒園10所；省縣級醫(yī)院各一所，醫(yī)療設備較為先進。2002年1月1日，寬80米、雙向8車道，設計時速60公里的天府大道（即人南沿線）正式通車，使進出華陽更加方便。同時，隨著城市建設加快，城區(qū)“退二進三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將使相當數(shù)量的市民需要搬遷，由此引發(fā)更大的住房需求。與此同時，郊縣與城區(qū)、環(huán)域、方位、區(qū)域的板塊競爭也越來越激烈。專家分析，前9月持續(xù)負增長的原因有三：一是去年開工面積不足的滯后影響；二是國家對房市宏觀調(diào)控以來，不少購房者持觀望態(tài)度；三是去年部分現(xiàn)房價格不夠合理，反映在空置期一年內(nèi)的“待銷房”面積增長。從整個現(xiàn)代城市發(fā)展歷史來看，“郊居”成為城市化發(fā)展的歷史必然。由于時間倉促，報告如有不盡之處，還望指正。麓山國際社區(qū)、藍山美樹、怡豐新城、遠大其中，%。截至10月末。2000年第五次人口普查資料顯示，全市外來常住人口超過百萬。成都市未來城南城市副中心，公路四通八達交通十分便捷。目前沙河水質(zhì)和景致都不好，但隨著紫坪鋪水庫的建成，成都經(jīng)華陽至樂山水路的成都港的建成，府河下游河道整治工程的進展而將得到改觀。二、華陽發(fā)展規(guī)劃實施進程與機會點華陽因城市規(guī)劃呈沿人南沿線由中心向北帶狀擴張發(fā)展的特征，市區(qū)兩端距離較遠，配套設施的相對共享程度較低，不利于個性化產(chǎn)品的創(chuàng)新與成長。 華陽城市發(fā)展規(guī)劃目前，華陽所有的地下管網(wǎng)均按照城市市政配套標準進行鋪設。規(guī)劃城市建設用地中， h㎡， h㎡， h㎡，㎡， h㎡， h㎡， h㎡。當?shù)卣疄槿嬗映锋?zhèn)建區(qū)，擬投資10億元資金在5年內(nèi)建成新華陽，并傾力打造成都“南園經(jīng)濟圈”。l 城市向東向南發(fā)展的總體規(guī)劃絕不僅停留在口號及既有基礎之上。其中較大規(guī)模的有成都萬華房產(chǎn)（郎酒集團與寶光藥業(yè)合資組建）在萬安鄉(xiāng)圈地3000畝建成“麓山國際社區(qū)”，岷江新希望在人南沿線近華陽段圈地2000畝，遠大集團在人南沿線圈地500畝建成“遠大都市風景”，劍南春酒業(yè)圈地1000畝，中石化圈地400畝。 華陽土地供給分析目前共50余家開發(fā)商云集于此，成規(guī)模開發(fā)項目（100畝以上,含已圈地未建設項目）達20余個。 房地產(chǎn)市場相對成熟，當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段與成都基本同步華陽的房地產(chǎn)市場在長期的開發(fā)熱潮中吸引了大量開發(fā)商的介入，同時也使市場需求層對其保持了較高的關(guān)注度，有著一定程度注意力經(jīng)濟成效的體現(xiàn)，并在產(chǎn)業(yè)調(diào)整過程中提供了一定的市場支撐。一哄而上的狂熱過后，概念的炒作已收效甚微。該項目最大優(yōu)勢在于價格較低，一期銷售均價2200元/平方米，二期銷售均價為2500元/平米，由此推斷三期售價也不應太高；外墻使用石材，迎合大部分消費者心理，內(nèi)部密度合適，環(huán)境一般；劣勢在于戶型較差，由于該項目走的“低價”路線，因而在戶型設計、環(huán)境品質(zhì)、開發(fā)商品牌塑造上面都很平淡。從地理位置來講，該項目與本案最為接近，毗鄰“麓山國際社區(qū)”。不可否認，在這樣的大環(huán)境下，消費者也相對成熟和理性。當?shù)乜蛻魧㈦S著城市化的進程，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，而成為客戶群中很重要的一部分；年齡和文化等消費者個體基本要素直接影響著其購買力、付款方式、消費心理等。如果購房承受能力按家庭年收入的46倍來計算，大多數(shù)目標消費者能承受的購房總價在18—30萬。環(huán)境是影響消費者購房的第二大因素，它是直接受制于目標消費群的文化層次與品位。由于市區(qū)現(xiàn)在最主要的物業(yè)形式為小高層和高層電梯公寓，根據(jù)生活習慣，成都的消費者同樣在華陽也喜好選擇小高層和高層電梯公寓，而華陽本地的消費者根據(jù)傳統(tǒng)生活習慣則多選擇多層和小高層，這可能是出于當?shù)厝说摹坝H地性”。首先是過高的購買力，成都工作收入中等的消費者相較成都4000以上的房價，只能望樓興嘆，但在南延線片區(qū)3000以下就能買到環(huán)境和建筑品質(zhì)較高的物業(yè)，而且地鐵通車后，無形拉短了城市之間的距離。通過無形資產(chǎn)的積累，不但在消費者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營，給公司帶來了豐厚財富回報。如今的華陽，不再是“低價”的代名詞，明年城南的競爭將更上臺階。u 本項目境內(nèi)水資源豐富，有成都著名的府南河流經(jīng)華陽鎮(zhèn)；對面即是建設中的水上交通（成都港）、地下水資源豐富；u 本項目公路交通設施非常完善，項目周邊多條主要交通線路經(jīng)過；項目地塊范圍內(nèi)及項目周邊也有多條城市規(guī)劃道路；u 項目距離成都三環(huán)路僅5分鐘車程，距離成都雙流國際機場僅需20分鐘車程；u 位于成都市南面，緊臨東山、牧馬山，府河下游穿越城區(qū)，與江安河在此匯合。 本項目位于成都市“南富西貴”的城南華陽鎮(zhèn)，府河下游穿越華陽城區(qū)與江安河匯合于項目邊，自然環(huán)境極佳。216。 巨大的升值潛力本項目位于南延線末端，項目左右的土地均已被強勢開發(fā)商森宇集團與劍南春集團拿下，在未來12年內(nèi)，區(qū)域開發(fā)必將形成氣候，地段優(yōu)勢凸現(xiàn)，尤其是在本區(qū)域的土地更是稀少的情況下，本項目獨特的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，使其具有良好的升值空間，如果產(chǎn)品規(guī)劃得當，后期銷售看好。本項目地塊較為規(guī)則，為整個項目直接造成開發(fā)成本的增加，且還涉及拆遷問題。 競爭風險成都市房地產(chǎn)開發(fā)項目風頭正勁，一浪高過一浪，已開發(fā)項目和未開發(fā)項目都將與本項目形成競爭威脅。因此項目的主要消費群定位于在成都工作