【正文】 四月 21四月 2102:54:2802:54:28April 05, 2023v 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 四月 212:54 上午 四月 2102:54April 05, 2023v 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2:54:28 上午 2:54 上午 02:54:28四月 21v 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 02:54:2802:54:2802:544/5/2023 2:54:28 AMv 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 ?！?來電登記本 》216。第三步：帶客戶至沙盤及模型前根據(jù)銷講統(tǒng)一說辭詳細(xì)介紹整個樓盤的情況及賣點(diǎn)。第一步：客戶來訪時， A位應(yīng)在客戶距門口 6米時快步走至門口，替客戶拉開門。第二步： “ 請問您是第一次打電話來（咨詢）嗎 ” ？“ 是 ” 則繼續(xù)接聽； “ 否 ” — 則詢問原接待人員或接待人姓名，如該員工不在現(xiàn)場應(yīng)繼續(xù)接聽并做詳細(xì)講解及相關(guān)記錄，事后及時將記錄移交原接待人員 。銷講也是我們實(shí)施 “體驗(yàn)式營銷 ”的重要環(huán)節(jié)；216。戶外：半年以上線性投放：東、南、南二環(huán)，長安路，1—2 個月為周期點(diǎn)狀投放：南門。 售樓部、樣板間內(nèi)全天候保潔清潔；六六 . 傳播推廣傳播推廣 ：：第三部分 營銷計(jì)劃1. 推廣費(fèi)用推廣費(fèi)用 ：： 216。五五 .現(xiàn)場策略現(xiàn)場策略 ：：銷售場所主要包含售樓部、樣板間。同一棟樓戶型差： 評分因素：戶型結(jié)構(gòu)、戶型面積、朝向、采光、陽光、套數(shù)、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、黑房情況、對視、景觀、噪音、塵土1. 價(jià)格制定：價(jià)格制定： 216。 截至 2023年 8月底，累計(jì)銷售額達(dá)到 216。；；。策略定位之入市時機(jī)判斷：2023年 8月初步進(jìn)入試探階段 理由：目前文藝路區(qū)域處于熱點(diǎn)爆炸中。平方米左右。 要支付上述月供，則其家庭月收入應(yīng)達(dá)到要支付上述月供，則其家庭月收入應(yīng)達(dá)到 5000元左右，也就是說，一個家元左右，也就是說，一個家庭要供養(yǎng)上述戶型一套，在保證日常開支的情況下，則其最低家庭月收入庭要供養(yǎng)上述戶型一套，在保證日常開支的情況下，則其最低家庭月收入應(yīng)保證在應(yīng)保證在 5000元以上；元以上； ：216。 ：客戶分布分析2. 置業(yè)次數(shù) ：3. 購房用途 ：4. 年齡構(gòu)成 ：70%5%25%30—45 24—30 45歲以上5. 購買誘因權(quán)重 ：規(guī)模規(guī)模 —65 ％，教育％，教育 —60 ％，開發(fā)商的大背景％，開發(fā)商的大背景 —45 ％，％，戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu) —60 ％，園林景觀％，園林景觀 —40 ％，區(qū)位％，區(qū)位 —50 ％，％，鄰里素質(zhì)鄰里素質(zhì) —60 ％，投資潛力％，投資潛力 —80 ％，價(jià)格％，價(jià)格 —70 ％，％，區(qū)域前景區(qū)域前景 —85 ％，社區(qū)配套％，社區(qū)配套 —75 ％，交通％，交通 —80 ％，％，大配套大配套 —80 ％％ 以以 100分為表準(zhǔn)分為表準(zhǔn) . ：周邊教育較集中，普遍重視后代教育。從而全面提升項(xiàng)目的品質(zhì)，提供有力的價(jià)格支撐。發(fā)揮有現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)域優(yōu)勢。 2 v 針對區(qū)域認(rèn)知度不足的現(xiàn)實(shí)情況，進(jìn)行體驗(yàn)式營銷．項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位之方向定位：商業(yè) 住宅類 辦公類社區(qū)商業(yè)，區(qū)域商業(yè)，普通住宅；公寓；綜合寫字樓；專業(yè)寫字樓商住樓城市發(fā)展方向決定項(xiàng)目發(fā)展方向。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況： 位置：位置： 文藝路中段路西（原何家村） 主體結(jié)構(gòu)主體結(jié)構(gòu) ： 剪力墻結(jié)構(gòu)，地上 2棟 28層； 3號樓單層面積 1573平米，初步設(shè)計(jì)共 528戶。而小型開發(fā)商在制定營銷策略的時候也極大的受到品牌開發(fā)商的影響。平米上下。專業(yè)市場為核心，傳統(tǒng)企事業(yè)單位居住為特點(diǎn)的區(qū)域，辦公類物業(yè)需求不大。 主要以布藝、家飾、床上用品等的專業(yè)商業(yè)集群 。提高，促使購買力增強(qiáng)，都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好消息。場，長安區(qū)呈現(xiàn)異軍突起。文藝路（何家村）項(xiàng)目整體策劃提案文藝路（何家村）項(xiàng)目整體策劃提案西安廣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西安廣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場分析市場分析項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營銷推廣 市場分析市場分析宏觀政策分析：新政對貸款購買首套自住房的政策不變。和國內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本一致的城市比較，西安的房價(jià)水平整體上處于比較低位的水、和國內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本一致的城市比較，西安的房價(jià)水平整體上處于比較低位的水平。西安房地產(chǎn)分析1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023GDP總量 （億元） 1265 1450 1653GDP增速 (%) 14經(jīng)濟(jì)總量及增速圖： GDP和固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)指標(biāo)中的和固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)指標(biāo)中的住宅需求總量以及各種物業(yè)需求總量之間住宅需求總量以及各種物業(yè)需求總量之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系，從上圖可見，西安存在顯著正相關(guān)關(guān)系，從上圖可見，西安的的 GDP和固定資產(chǎn)投資總額增長態(tài)勢良好。 文藝路區(qū)域各類物業(yè)供需關(guān)系：文藝路各類物業(yè)供需關(guān)系表現(xiàn)為：文藝路各類物業(yè)供需關(guān)系表現(xiàn)為：住宅供給量增加，過去幾年住宅整體價(jià)格水平基本呈現(xiàn)平穩(wěn)增長狀態(tài)。商業(yè)供應(yīng)量較多，主要集中在專業(yè)市場。文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征分析：主要表現(xiàn)為：主要表現(xiàn)為：產(chǎn)品創(chuàng)新比較活躍；、產(chǎn)品創(chuàng)新比較活躍；產(chǎn)品類型多樣化；、產(chǎn)品類型多樣化；戶型以及戶型對應(yīng)面積分布波譜更加寬泛。定營銷策略的時候也極大的受到品牌開發(fā)商的影響。半地下、二、三、四層商鋪， 2號樓單層面積 840平 米，初步設(shè)計(jì)共 280戶。文藝路規(guī)劃為國際化、現(xiàn)代化水準(zhǔn)的文化藝城市發(fā)展方向決定項(xiàng)目發(fā)展方向。 9% % % 48 9% 在商業(yè)業(yè)態(tài)上主要選擇特色商業(yè)。v 中小戶型，高檔品位v 重點(diǎn)突出： v —— 戶型雖小，功能齊全v —— 商業(yè)的投資價(jià)值v —— 物業(yè)服務(wù)的附加值項(xiàng)目定位之產(chǎn)品定位：項(xiàng)目定位之概念定位： 城市新貴的私享地帶 最具投資價(jià)值的公寓關(guān)鍵詞： 前瞻性 新貴氣質(zhì) 服務(wù)式消費(fèi)群之區(qū)域分布定位：v 本項(xiàng)目消費(fèi)群主要分布在泛文藝路區(qū)域，同時在文藝路之外的西安其他區(qū)域也有一定的比例，而西安之外的區(qū)域尤其是陜北投資客也值得重點(diǎn)關(guān)注。周邊教育較集中，普遍重視后代教育。 按照影響力排序?yàn)椋喊凑沼绊懥ε判驗(yàn)椋? 親朋介紹、親朋介紹、 《《 華商報(bào)華商報(bào) 》》 、戶外廣告、戶外廣告、 DM雜志、雜志、 現(xiàn)場包裝、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場包裝、網(wǎng)絡(luò)、短信、公交車、電視。 價(jià)格定位之市場比較法 ： 鑒于項(xiàng)目主要針對投資人群展開，而此類人群對價(jià)格均較為敏感，并且比照周邊的競爭態(tài)勢，價(jià)格方案的設(shè)計(jì)將對項(xiàng)目效益產(chǎn)生尤為重要的作用。周遍項(xiàng)目價(jià)格提升趨勢明顯，稍微托盤，有利于提升項(xiàng)目整體價(jià)格。營銷目標(biāo)：v 銷售目標(biāo) ：v 項(xiàng)目開盤后 18個月的時間，完成項(xiàng)目整體 95%的銷售任務(wù)。小區(qū)達(dá)到交房條件，努力清除尾盤 根據(jù)貴司提供的開發(fā)策略、工程進(jìn)度、手續(xù)進(jìn)度、回款要求等條件，我司重點(diǎn)對本項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)籌期營銷節(jié)奏設(shè)定如下：二二 . 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 ：：可以看出，本年度內(nèi)，我們實(shí)際是根據(jù)售樓部開放、預(yù)售證到位、房展會等重大節(jié)點(diǎn)，安排了兩輪認(rèn)籌和兩輪解籌，具體說明如下：咨詢排號期 3號樓選房 2號樓排號期 2號樓選房. . .營銷條件，正式接受咨詢排號排號方式交納 5000元排號費(fèi)獲得一個選房順序號，作為正式選房的依據(jù)排號費(fèi)隨時可退價(jià)格說 辭不公布價(jià)格，不給客戶確定房源，強(qiáng)調(diào)正式選房時均價(jià)不會低于 4818元 /㎡ ，且在選房中會隨著房源的減少不斷上調(diào)價(jià)格；同時強(qiáng)調(diào)排號越靠前價(jià)格越低銷售時間的說辭預(yù)計(jì)在 二二 . 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 ：：1. 3號樓咨詢排號期：號樓咨詢排號期： —順序號 姓名 聯(lián)系電話 意向 1 意向 2 意向 30001 張三 139999999 5－ 40602 2－ 111020002 李四 133235455 2－ 31001二二 . 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 ：：1. 3號摟咨詢排號期：號摟咨詢排號期： —優(yōu)惠方式 —— 時間優(yōu)惠＋付款方式優(yōu)惠排號優(yōu)惠方式交納排號費(fèi)越早，優(yōu)惠幅度越大時間優(yōu)惠最大優(yōu)惠點(diǎn)位從 2％開始，每兩天遞減 %例８月 1日、 2日排號者，優(yōu)惠 2％ 8月 3日、 4日排號者，優(yōu)惠 % 8月 5日、 6日排號者，優(yōu)惠 ％ ………… 依此類推付款方式優(yōu)惠一次性 2％，按揭 1％。樓層差：平均層差 25元；樓層越低層差越大，越高越小；底層、頂層單獨(dú)處理。建議結(jié)合前期物業(yè)服務(wù)形象整體引入體驗(yàn)式營銷。 整體費(fèi)用： 300萬元216。印刷宣傳品：樓書、海報(bào)、戶型單張、文件封套、便箋；項(xiàng)目季刊。摒棄急功近利的逼迫式銷講；216。如原接待人在場，立即將電話交原接待人員接聽。216。216?！?來客登記本 》216。 四月 2102:54:2802:54Apr2105Apr21v 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023v 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/4/5 2:54:2802:54:2805 April 2023v 1空山新雨后，天氣晚來秋。 05 四月 20232:54:28 上午 02:54:28四月 21v 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升