【正文】 2023/4/5 2:54:2802:54:2805 April 2023v 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 05 四月 20232:54:28 上午 02:54:28四月 21v 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 四月 2102:54:2802:54Apr2105Apr21v 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023v 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/4/5 2:54:2802:54:2805 April 2023v 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 四月 21四月 2102:54:2802:54:28April 05, 2023v 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 四月 2102:54:2802:54Apr2105Apr21v 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023v 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/4/5 2:54:2802:54:2805 April 2023v 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 。 四月 21四月 2102:54:2802:54:28April 05, 2023v 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 四月 2102:54:2802:54Apr2105Apr21v 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023v 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人?！?客戶成交檔案 》216。《 交定登記本 》216。《 來客登記本 》216。七七 . 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行 ：：第三部分 營銷計劃3. 嚴(yán)格的數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)：嚴(yán)格的數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)： 我們銷售案場擁有完備的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)，且均印刷成冊，制定有嚴(yán)格的填寫規(guī)范，這個系統(tǒng)主要包括：216。接待完畢后一定要做來客登記！將名片釘在資料上主動遞交給客戶、并再次強調(diào)自己的姓名及表示非常愿意隨時恭候該客戶的再次光臨與咨詢。七七 . 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行 ：：第三部分 營銷計劃2. 嚴(yán)格的接待流程嚴(yán)格的接待流程 ：： 來訪接待流程 ：注意點：待客戶入座后必須倒水（其他人員可配合）。216。216?？勺?。216。216。七七 . 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行 ：：第三部分 營銷計劃2. 嚴(yán)格的接待流程嚴(yán)格的接待流程 ：： 來訪接待流程 ：216。認(rèn)真聽清對方講話，電話機旁應(yīng)備來電登記本、筆及自己的客戶記錄本，做好客戶電話記錄，如對方要找的人不在，必須詢問是否需要留言及對方聯(lián)系方式 。 七七 . 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行 ：：第三部分 營銷計劃2. 嚴(yán)格的接待流程嚴(yán)格的接待流程 ：： 來電接待流程：216。如原接待人在場，立即將電話交原接待人員接聽。接聽電話一律用普通話。 七七 . 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行 ：：第三部分 營銷計劃2. 嚴(yán)格的接待流程嚴(yán)格的接待流程 ：： 來電接待流程：216。七七 . 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行 ：：第三部分 營銷計劃2. 嚴(yán)格的接待流程嚴(yán)格的接待流程 ：： 來電接待流程：216。摒棄急功近利的逼迫式銷講；216。）v 無憂置業(yè)計劃 —— 首付勉息分期（竣工前）v 增值計劃 —— 排號大禮包（排號階段）v 長線投資計劃 —— 租金變月供，輕松當(dāng)房東（后期物業(yè)搭理）v 客源深掘計劃 —— 南北互動一體化（開盤前預(yù)熱）七七 . 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行 ：：第三部分 營銷計劃 ：： 216。全盤促銷策略 ——“ 五大計劃”v 零風(fēng)險計劃 —— 無理由退款。售樓部位置指示牌；樓體標(biāo)識及掛幅：一組霓虹燈標(biāo)志（案名 +電話號碼）。印刷宣傳品：樓書、海報、戶型單張、文件封套、便箋；項目季刊。 按類別劃分投放比例 ：類別 比例 金額（萬元）主力媒介報紙 30% 90戶外 25% 75現(xiàn)場包裝及導(dǎo)引 15% 45印刷宣傳品 3% 9輔助媒介3D演示系統(tǒng) 2% 6主題活動 3% 9電視 5% 15短信 3% 9DM雜志 3% 9分眾及電梯轎廂 4% 12展會 5% 15機動費用 2% 6合計 100%六六 . 傳播推廣傳播推廣 ：：第三部分 營銷計劃2. 主力媒介主力媒介 ：： 報紙： 《 華商報 》 為主， 《 房周刊 》 為輔。統(tǒng)計，來客數(shù)量，來客中看過廣告的人數(shù)，來客中沒有看過廣告的人數(shù)，看過廣告沒有購買人數(shù)，看過廣告購買人數(shù)。 全案策略檢測評估系統(tǒng) —— 提高推廣費用效率來電統(tǒng)計：每單次廣告發(fā)布后，逐日來電統(tǒng)計分析，包括數(shù)量，詢問要點等，計算每次電話反饋需要的發(fā)布費用，綜合評估廣告反饋質(zhì)量。 整體費用： 300萬元216。 售樓部大門處保安開門迎客，敬禮并問好；216。 編制詳盡的物業(yè)服務(wù)說明書，進行精美包裝，陳列于售樓部，客戶可自由翻閱；216。1. 售樓部及樣板間售樓部及樣板間 ：： 五五 .現(xiàn)場策略現(xiàn)場策略 ：：第三部分 營銷計劃我們建議：在面市初期，即應(yīng)確定物業(yè)管理公司，并詳盡制定物業(yè)服務(wù)和管理模式、內(nèi)容，在整個銷售周期內(nèi)，物業(yè)公司全程介入，作為 “體驗式營銷 ”的一個重要窗口，為客戶模擬出未來的物業(yè)服務(wù)感受。建議結(jié)合前期物業(yè)服務(wù)形象整體引入體驗式營銷。四四 . 房源策略房源策略 ：： ：： 原則：盡量先引導(dǎo)客戶購買 3＃，而將提價空間較大的2＃樓優(yōu)質(zhì)房源留在中后期銷售；方法：首次選房時，緊密監(jiān)控房源走勢，及時加大 3＃提價幅度，以高價位控制其解籌率。以下就是這套系統(tǒng)中具有一定代表性的幾個表格的范例 ：價格動態(tài)調(diào)整 —— 銷售監(jiān)控系統(tǒng) ：來電、來客、交定量統(tǒng)計 ：價格動態(tài)調(diào)整 —— 銷售監(jiān)控系統(tǒng) ：來電、來客、交定量統(tǒng)計 ：這三個表格主要是用來監(jiān)控廣告效果的，從來電量很顯然的看出哪天打了廣告，因為只有廣告當(dāng)天的電話才是最多的；如果從圖中發(fā)現(xiàn)來客量少了，就一定要分析原因，找出相應(yīng)的對策，看是否需要增加現(xiàn)場指引或者是增加廣告投放量；成交相對于來電來客量都比較滯后，因為客戶的考慮周期一般為一個星期，所以在調(diào)整交定時，主要考慮前一個星期的宣傳推廣工作。微調(diào)整理：近似戶型單價比較；引導(dǎo)性總價落差；特殊戶型單獨調(diào)整（如底層帶花園、頂層、躍層等）。樓層差：平均層差 25元；樓層越低層差越大，越高越??；底層、頂層單獨處理。 1. 價格制定：價格制定： 初始價格表制定方法：三三 . 價格策略價格策略 ：：各棟樓價格評估（以 3380元 /㎡ 作為五棟樓整體入市均價）： 1. 價格制定：價格制定： 樓棟評分表評分因素　 權(quán)重 3＃樓 2＃樓戶型結(jié)構(gòu) 25 21 23戶型面積 10 9 10朝向 15 11 13景觀 15 13 13噪音 10 7 9塵土 5 3 4視覺污染 5 3 3電梯戶數(shù)比 5 4 4公攤 10 9 10合計 100 70 89初始價格表制定方法：三三 . 價格策略價格策略 ：：216。三三 . 價格策略價格策略 ：：所謂價格制定，只存在于項目尚未面市之前，當(dāng)項目面市之后，就不存在價格制定的課題，而是根據(jù)不同房源的走勢、整體銷售速度、資金需求等因素對價格進行科學(xué)的調(diào)控。而通過此后安排的集中解籌強勢解籌，營造羊群效應(yīng)、恐慌心理，在相等的時間內(nèi)，銷售率大大高于自然銷售，且價格上漲速度更快，客戶追漲殺跌心理更明顯注意事項雖實為排號，但此時項目尚未拿到預(yù)售證，為避免房管局、工商局等主管部門檢查、處罰，我們將排號統(tǒng)一稱為 “預(yù)約登記 ”，收取的 5000元排號費，出具的收據(jù)為借款收據(jù)二二 . 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 ：：1. 3號樓咨詢排號期：號樓咨詢排號期： —營銷條件，同時預(yù)售證提前一月到位，達(dá)到可簽約條件選房安排上午舉辦一個 30分鐘左右的選房啟動儀式每日安排 6組排號客戶選房，每組 20個客戶針對第一組客戶公布第一版價格表每組客戶選房時間為 1個小時，每兩組客戶之間留 30分鐘進行調(diào)價；并在下一組客戶進場之前完成價格表更換選中房源的客戶須交納定金 20230元，并簽訂 《 商品房認(rèn)購協(xié)議書 》 。小區(qū)達(dá)到交房條件，努力清除尾盤 根據(jù)貴司提供的開發(fā)策略、工程進度、手續(xù)進度、回款要求等條件，我司重點對本項目內(nèi)部認(rèn)籌期營銷節(jié)奏設(shè)定如下：二二 . 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 ：：可以看出，本年度內(nèi)，我們實際是根據(jù)售樓部開放、預(yù)售證到位、房展會等重大節(jié)點，安排了兩輪認(rèn)籌和兩輪解籌，具體說明如下：咨詢排號期 3號樓選房 2號樓排號期 2號樓選房. . .營銷條件，正式接受咨詢排號排號方式交納 5000元排號費獲得一個選房順序號，作為正式選房的依據(jù)排號費隨時可退價格說 辭不公布價格，不給客戶確定房源，強調(diào)正式選房時均價不會低于 4818元 /㎡ ，且在選房中會隨著房源的減少不斷上調(diào)價格；同時強調(diào)排號越靠前價格越低銷售時間的說辭預(yù)計在 二二 . 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 ：：1. 3號樓咨詢排號期：號樓咨詢排號期： —順序號 姓名 聯(lián)系電話 意向 1 意向 2 意向 30001 張三 139999999 5－ 40602 2－ 111020002 李四 133235455 2－ 310