【正文】 成都里程xx卡松項目策劃提案接到貴公司關于雙流華陽鎮(zhèn)二江寺橋頭68畝土地項目招標書以后，我司立即成立臨時項目小組，針對項目進行市場調(diào)查，再利用公司以往所收集與項目相關資料一并統(tǒng)計分析，在項目產(chǎn)品定位、消費者定位、規(guī)劃建設和營銷推廣等方面進行提出建議后簡單出據(jù)此報告。由于時間倉促，報告如有不盡之處，還望指正。前 言天府大道作為成都城市中樞——人民南路的南延線，有著特殊的意義。它不僅僅是一條快速景觀通道，還是連接我們項目和成都主城區(qū)的交通要道，而且是成都城市向南發(fā)展的通道。大道兩側(cè)已經(jīng)成為成都大盤時代的先行者。目前，天府大道兩側(cè)以及華陽的地塊都已經(jīng)被開發(fā)商搶占殆盡，很多開發(fā)商占據(jù)的土地地塊規(guī)模很大，開發(fā)周期也較長。麓山國際社區(qū)、藍山美樹、怡豐新城、遠大都市風景、世紀城、左岸花都、和黃的“南地王”等樓盤項目的持續(xù)性開發(fā)、穩(wěn)定供應，供需波動微小。在這片區(qū)域，開發(fā)建筑形態(tài)以普通住宅和低密度住宅為主。從整個現(xiàn)代城市發(fā)展歷史來看，“郊居”成為城市化發(fā)展的歷史必然。成都以其獨具魅力的休閑生活城市特征，已然拉開“郊居時代”的序幕。隨著成都市工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大批生產(chǎn)企業(yè)將在政府的政策推動下移址郊縣（即衛(wèi)星城），同時也帶來居住與生活空間的轉(zhuǎn)移。以高速公路和城市主干道建設為主要代表的快速交通網(wǎng)絡的構(gòu)建，城區(qū)與城外（郊區(qū)）的時間與空間距離將無限縮小，城郊將逐步成為成都市消費者的居住選擇地，人們的居家觀念將發(fā)生根本性的改變。從成都市郊區(qū)的基礎配套設施和地域特征來看，“郊居時代”使華陽和溫江成為兩個最受矚目的區(qū)域，特別是華陽，隨著政府南遷和周邊囤積土地的陸續(xù)啟動，再加之地鐵1號線的破土動工，華陽與成都城區(qū)聯(lián)系更加緊密，已經(jīng)真正成為城區(qū)的一部分，號稱：“城 南 副 中 心”目 錄第一部分 成都房地產(chǎn)市場淺析第二部分 華陽房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析一、華陽概況二、華陽發(fā)展規(guī)劃實施進程與機會點三、華陽土地市場四、華陽房地產(chǎn)市場特征分析五、項目周邊物業(yè)分析第三部分 里程置業(yè)之品牌建設思考第四部分 產(chǎn)品市場定位分析一、宗地周邊環(huán)境概述及項目SWOT分析二、目標客戶人群定位鎖定三、項目形象定位四、項目規(guī)劃建議五、 物業(yè)管理及未來小區(qū)生活指引第五部分 營銷大綱第一階段：營銷造勢（導入期）第二階段：公開期第三階段：強銷期第四階段：清盤期第一部分 成都房地產(chǎn)市場淺析成都市房地產(chǎn)市場經(jīng)過數(shù)量擴張的高速發(fā)展階段、數(shù)量與品質(zhì)并重的相對平衡發(fā)展階段和品牌年代的競爭性持續(xù)發(fā)展階段，市場產(chǎn)品不斷更新、開發(fā)模式升級換代、產(chǎn)業(yè)整體推進、市場穩(wěn)定發(fā)展；同時政府行為對房地產(chǎn)市場將繼續(xù)產(chǎn)生巨大的影響，政策和規(guī)劃主導市場發(fā)展方向，市政重點工程打造市場熱點一、成都房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀今年1月至10月，%。其中，%。隨著新開工面積大幅增長，購房者的選擇余地將會加大。 同期，%，%，今年以來首次呈現(xiàn)正增長態(tài)勢。專家分析，前9月持續(xù)負增長的原因有三：一是去年開工面積不足的滯后影響；二是國家對房市宏觀調(diào)控以來，不少購房者持觀望態(tài)度；三是去年部分現(xiàn)房價格不夠合理，反映在空置期一年內(nèi)的“待銷房”面積增長。從銷售構(gòu)成來看，%，是銷售總量的主要構(gòu)成者。這表明，銷量由降轉(zhuǎn)升在一定程度上是新開工面積增長所帶來的結(jié)果。前10月，%。從空置的特性來看，空置期在一年以內(nèi)的“待銷房”，%；，%；，%。截至10月末。二、成都房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀在供給方面，成都市目前的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一個總體供給規(guī)模大、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向合理；舊城改造和新城區(qū)互動發(fā)展，城區(qū)市場逐步向郊縣市場拓展；產(chǎn)品供給向多元化和精品化發(fā)展的格局。結(jié)合目前的市場情況，需求方面將出現(xiàn)這樣一個趨勢：40歲以下的消費者住房需求最大；外地人在購房比例已增至近50%；二環(huán)周圍、多層住宅、總價在1535萬間的商品房是需求熱點。與此同時，郊縣與城區(qū)、環(huán)域、方位、區(qū)域的板塊競爭也越來越激烈。三、成都房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢展望成都市房地產(chǎn)市場，在2～3年內(nèi)穩(wěn)定快速發(fā)展仍是其主調(diào)?！裆唐贩靠傮w供給繼續(xù)保持較快增速隨著我國加入WTO，成都的投資環(huán)境的不斷改善，更多的投資商和開發(fā)商將帶給成都市商品住房市場更為強勁的投資，同時，外地乃至國外的先進的管理技術和開發(fā)水平將推動成都市商品房開發(fā)水平邁上新的臺階。●商品房總體有效需求繼續(xù)保持強勁市場支撐成都市的國民經(jīng)濟一直保持兩位數(shù)的經(jīng)濟增長速度，良好的經(jīng)濟環(huán)境決定了需求的有效性?！熬盼濉逼陂g，成都市新增人口42萬，其中市區(qū)新增30來萬人。2000年第五次人口普查資料顯示，全市外來常住人口超過百萬。龐大的新增人口和外來人口形成對住房的巨大需求。另外，每年城市4 %左右的住房被淘汰，至少要有同樣多的住房作相應補充。同時，隨著城市建設加快，城區(qū)“退二進三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將使相當數(shù)量的市民需要搬遷，由此引發(fā)更大的住房需求?？傮w來看，成都市潛在的住房需求在住房補貼政策的實施驅(qū)動和二次置業(yè)的強烈意向上將得以釋放，有效需求中仍將有超過1/3的份額被外來人口購房需求有力支撐。經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，成都市房地產(chǎn)市場已處在一個相對成熟的階段，并且在不斷的完善當中，從而為本項目的成功操作提供了一個良好的宏觀環(huán)境。站在成都乃至全國市場的高度，把握大市場規(guī)律，生產(chǎn)出適應市場主流同時又具備自身特色的產(chǎn)品是本項目成功的關鍵。第二部分 華陽房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析一、華陽概況華陽位于成都市南面，緊臨東山、牧馬山，府河下游穿越城區(qū)，與江安河在此匯合。成都市未來城南城市副中心，公路四通八達交通十分便捷。，距成都火車站12公里，距西南航空港——雙流國際機場10公里，距成雅成樂高速公路4公里。308國道（成仁路）和華（陽）龍（泉）路等省、縣級8條公路貫穿其間；府河穿城而過，上面新建了6座大橋。2002年1月1日，寬80米、雙向8車道，設計時速60公里的天府大道（即人南沿線）正式通車，使進出華陽更加方便。2005年8月通過的成都地鐵一號線規(guī)劃建設預計5年內(nèi)通車，北起動物園，橫穿成都市區(qū)南抵華陽二江寺，使得華陽也沾上了地鐵經(jīng)濟的光。華陽經(jīng)多年的改造整治，環(huán)境質(zhì)量有明顯提高。大氣環(huán)境質(zhì)量主要指標已達到和接近國家大氣環(huán)境二級標準。1998年著手實施長3200米，寬40米的安公堤綠化工程，使城鎮(zhèn)人均綠地面積達到6平方米。目前沙河水質(zhì)和景致都不好，但隨著紫坪鋪水庫的建成，成都經(jīng)華陽至樂山水路的成都港的建成，府河下游河道整治工程的進展而將得到改觀。華陽自宋代起便是川西平原的重要物資集散地和府河航運碼頭，素有商業(yè)中心、交通樞紐、工業(yè)重地和文化重鎮(zhèn)之稱。華陽鎮(zhèn)是“古蜀三都”之一，“廣都遺址”、“伏龍寺”、“金華庵”、“應天寺”、“永祚寺”及始于漢代的古鎮(zhèn)黃龍溪等名勝古跡韻味猶存。華陽現(xiàn)有自來水廠兩座，日供水3萬噸，自來水普及率90%；110千伏和35千伏變電站各一座，年供電量25億千瓦；兩根來自川東天然氣田的輸氣主干線同時向川西和云貴兩省輸氣，是四川省天然氣輸配中心，日供氣量85萬立方米；教育設施發(fā)達，現(xiàn)有中學7所、小學33所、幼兒園10所；省縣級醫(yī)院各一所，醫(yī)療設備較為先進。華陽作為國家級衛(wèi)星城鎮(zhèn)，借助于人南沿線的建設，房地產(chǎn)開發(fā)市場已經(jīng)得到初步發(fā)展。當?shù)卣拇罅χС?、開發(fā)商的關注、媒體的炒作都在很大程度上提升了當?shù)氐娜藲馀c商業(yè)氣息。在大量樓盤涌現(xiàn)市場之后，一方面廣大居民有對周邊商業(yè)、生活配套的需求；另一方面眾商家也看到了廣闊的市場空間。買方市場和賣方市場的碰撞加速了商業(yè)氛圍的迅速提升。二、華陽發(fā)展規(guī)劃實施進程與機會點華陽因城市規(guī)劃呈沿人南沿線由中心向北帶狀擴張發(fā)展的特征，市區(qū)兩端距離較遠，配套設施的相對共享程度較低，不利于個性化產(chǎn)品的創(chuàng)新與成長。但毋庸置疑的是，華陽的房地產(chǎn)市場暴露出的種種問題已反映出與成都市本土房地產(chǎn)市場的高度同步化趨勢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重新調(diào)整與開發(fā)市場的完善蘊藏的巨大能量，將在下一個開發(fā)熱潮中釋放出新的發(fā)展機遇。縱觀華陽樓市，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴重，決大多數(shù)在景觀設計、社區(qū)規(guī)劃、戶型設計、配套設施與服務上都有著驚人的相同之處。前幾年剛剛開發(fā)時流行錯層，于是一窩蜂全部開發(fā)錯層，這兩年流行疊拼，于是我們在去華陽的路上就會發(fā)現(xiàn)三步一疊拼，五步一聯(lián)排，沿線走來，遠大都市風景、蘭橋尚舍、藍山美樹、原鄉(xiāng)等無不走著這樣中庸路線，或川西、或歐式、或中西結(jié)合，有因地制宜，有依山而建，要不就是普通多層和電梯公寓，如城南名著、明珠怡園等，無論從案名和戶型設計均無出彩之處。而在今年華陽片區(qū)這一區(qū)域內(nèi)高檔的低密度住宅項目逐漸增多，如“麓山國際社區(qū)”、“原鄉(xiāng)”等項目，以及明年中鐵二局開發(fā)的“蜀郡”等均為別墅形態(tài)，直接拉升了整個華陽片區(qū)的房價。目前，“麓山國際社區(qū)”的花園洋房均價在4500元/平米左右。因此我們有理由相信，在2006年，城南及華陽地區(qū)的房地產(chǎn)市場將逐漸由普通住宅向中、高密度住宅并存的局面發(fā)展，同時房價也會隨著整個環(huán)境的改善而提升到一個新的空間。如何在激烈的市場競爭中拔得頭籌，贏得大部分消費者的認可，除了需要精細而準確的市場定位，更需要我們在產(chǎn)品設計上多下功夫。 華陽城市發(fā)展規(guī)劃目前，華陽所有的地下管網(wǎng)均按照城市市政配套標準進行鋪設。未來5—10年，華陽將以發(fā)展居住、商務、高新技術產(chǎn)業(yè)為主。共規(guī)劃建設7個組團式發(fā)展區(qū)域：成都市城南城市副中心組團、高新技術園區(qū)組團和五個居住類組團。組團之間以生態(tài)隔離帶連接。在新開發(fā)居住區(qū)中堅決不建商鋪，小區(qū)圍墻建成通透式。在北部新區(qū)，在建項目已嚴格按照這些要求在進行。華陽在2020年總體發(fā)展規(guī)劃中，㎡的土地進行了城市總體規(guī)劃。 h㎡， h㎡。規(guī)劃城市建設用地中， h㎡， h㎡， h㎡，㎡， h㎡， h㎡， h㎡。共規(guī)劃居住人口35萬人。規(guī)劃的一類居住用地主要集中在華陽城南雙龍路及迎賓南路與府河華陽下游段之間及府河華陽段上游半島區(qū)域，人南沿線兩側(cè)與城市中心主要為商業(yè)金融與行政辦公用地，二類居住用地主要集中在府河以北和江安河以南以西。道路規(guī)劃方面，城市內(nèi)部交通網(wǎng)絡呈田字、井字形狀，對外部則以放射狀向四面