【正文】 建信奧林匹克花園：成都建信奧林匹克投資置業(yè)有限公司2001年11月26日，奧林匹克花園落戶溫江。 成都五洲花園：深長(zhǎng)城集團(tuán)項(xiàng)目，位于三環(huán)以外、武侯大道以北、人南延線東側(cè)、府河以西，是政府規(guī)劃未來城市副中心居住地。 城區(qū)大盤：成都花園（1400畝）、蜀風(fēng)花園城（1000余畝）、萬科城市花園（760畝）、中海名城（460畝）、深長(zhǎng)城成都五洲花園（1500畝）。相對(duì)同等城市，成都市住宅絕對(duì)價(jià)格不高，從而也直接導(dǎo)致了價(jià)差不大，如市區(qū)內(nèi)價(jià)格普遍在2000—4000以內(nèi)，中高端市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻高，然而邊際收益不大。住宅二房在90～100m2左右，三房在130～140m2左右，四房在160～180m2左右。【價(jià)格支撐點(diǎn)】成熟區(qū)域、川西民居特色、 項(xiàng)目基本狀況： 地理位置：二環(huán)路西三段金房苑東路 發(fā)展商：成都樂民房屋開發(fā)有限公司、 成都金房集團(tuán)公司建筑規(guī)模： 占地面積：約35 畝 建筑面積：43000平方米 綠化率：32%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念：現(xiàn)代川西民居 規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：川西民居的建筑風(fēng)格。戶型供給：四房二廳和136—193平方米的躍層，帶20—40平方米的私家空中花園， ，并配寬幅落地窗。目標(biāo)客戶：多為工薪階層、需成家立業(yè)的年輕人、外來打工人口，年齡集中在25—35歲之間從戶型上：戶型面積選擇面較大，戶型設(shè)計(jì)從實(shí)際生活上考慮較多。價(jià)格分析：多層2600元/平方米，Townhouse4600元/平方米付款方式：配套服務(wù)：社區(qū)內(nèi)配套完善，1．8萬平方米的社區(qū)中心，大型谷底公園、景觀泛會(huì)所、商業(yè)街、游泳池、幼兒園、小學(xué)等銷售現(xiàn)場(chǎng)：現(xiàn)場(chǎng)布置采用了萬科一向的手法，售樓處風(fēng)格與產(chǎn)品風(fēng)格完全一致。接待有序，但熱情不高?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】 臨河景觀優(yōu)勢(shì)、社區(qū)品質(zhì)項(xiàng)目基本狀況： 地理位置：志民路23號(hào)發(fā)展商：成都倍特新時(shí)代置業(yè)有限公司建筑規(guī)模： 建筑面積130000平方米綠化率：48%產(chǎn)品分析：主題概念：雅典風(fēng)格概念，營(yíng)造了寧?kù)o、祥和、尊貴、典雅的居住氛圍規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：濃重、典雅的立面設(shè)計(jì)，色彩濃重，傳統(tǒng)的歐陸風(fēng)格設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃：5棟2130層，半圍合布置，1期與2期間存在著6米的高差，形成起伏效果。各個(gè)細(xì)節(jié)都做得較本地發(fā)展商更加細(xì)致?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】 產(chǎn)品質(zhì)素、泛景觀、泛會(huì)所、空中花園、為業(yè)主修建的生態(tài)健康主題公園項(xiàng)目基本狀況： 地理位置：成都市二環(huán)路南四段發(fā)展商：成都置信實(shí)業(yè)有限公司建筑規(guī)模：總用地面積39249平米綠化率：%容積率： 產(chǎn)品分析：主題概念: 生態(tài)環(huán)境社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)： 建筑風(fēng)格： 立面以白色為主調(diào)，配合窗臺(tái)及大型空中花園的支柱的縱向線 條，帶出強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息和不凡的氣派。規(guī)劃設(shè)計(jì)：178。 有品位的園林178。此片區(qū)的樓盤本身的質(zhì)素都普遍較高，一般擁有比較完善的配套設(shè)施，諸如：商業(yè)街、泳池、會(huì)所，甚至學(xué)校、醫(yī)院等。2. 從價(jià)格上：均價(jià)集中在30004500元/平方米。B、項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升2002年后，溫江境內(nèi)的大盤已有建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀幾個(gè)項(xiàng)目公開亮相，此舉提升了溫江房地產(chǎn)開發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的門檻，促使市場(chǎng)更加規(guī)范，加速了區(qū)域版塊市場(chǎng)的形成C、水景及田園特色成主流幾個(gè)亮相的項(xiàng)目，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀都各具特色．邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營(yíng)造的是一種的親水生態(tài)主題等。土地價(jià)格也上漲了2倍左右。區(qū)域分析（1） 華陽(yáng)國(guó)務(wù)院1999年6月22日批準(zhǔn)的成都市7個(gè)衛(wèi)星城中，華陽(yáng)便是其中之一。置信實(shí)業(yè)、新希望房產(chǎn)、交大房產(chǎn)、合力達(dá)集團(tuán)等等紛紛進(jìn)軍郊縣。在該區(qū)域不可能開發(fā)大規(guī)模的項(xiàng)目。(3)均價(jià)在30004500元/平方米之間市中心由于其明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)較高，均價(jià)在30004500元/ m2左右。府南河的整治工程，帶動(dòng)了沿岸房地產(chǎn)的開發(fā)，大量“親水”概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，藍(lán)色港灣、國(guó)嘉華庭、新城俊園等樓盤形成市中心一道靚麗的風(fēng)景線。當(dāng)然也就成為地價(jià)最貴的區(qū)域。他們對(duì)家的要求不僅僅是遮風(fēng)避雨，更想舒適地生活。（5）商業(yè)氛圍濃厚，居家氛圍弱城北是商品及專業(yè)市場(chǎng)的集散地，商業(yè)氛圍十分濃厚。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也不被看好。在目前城西的眾多已建成或正在建設(shè)中樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，提出“健康”、“綠”等概念的不在少數(shù)。各個(gè)片區(qū)無論從風(fēng)格還是價(jià)格上都形成了自己的特色。該片區(qū)與城南片區(qū)一樣成為近年房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。這些有利因素必將帶動(dòng)城南房地產(chǎn)業(yè)往新高發(fā)展。 (2)戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式、別墅都有。居民生活十分方便。（4）市場(chǎng)差異化加大各發(fā)展商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，所開發(fā)樓盤的市場(chǎng)形象將各有特點(diǎn)，宣傳的主題也各有側(cè)重，賦予產(chǎn)品不同的附加值。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于中等價(jià)位。東區(qū)在成都市民的眼中還是一個(gè)臟亂差，環(huán)境不好的區(qū)域，要改善現(xiàn)狀，還需要時(shí)日。多數(shù)大盤都開始進(jìn)行二期開發(fā)。（一） 城東區(qū)域分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供應(yīng)量日益增長(zhǎng)城東片區(qū)近2000年以來市場(chǎng)發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從沿海住宅發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)看，成都的住宅價(jià)格應(yīng)該在現(xiàn)有價(jià)格平臺(tái)上反復(fù)整理，蓄勢(shì)待發(fā)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到更高水平的條件下，價(jià)格將尋求新的突破。住宅總體供需情況住宅總體供需情況一覽表住宅開發(fā)面積情況住宅銷售情況年份施工面積（萬m2）新開工面積（萬m2）竣工面積（萬m2）實(shí)際銷售面積（萬m2）實(shí)際銷售額（萬元）空置面積（萬m2）199627255419973529901998431416199954428820006432012001無數(shù)據(jù)1052500無數(shù)據(jù)（中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》114頁(yè)，2001年資料來自成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》60頁(yè)）住宅開發(fā)和銷售走勢(shì)圖住宅空置面積和空置率走勢(shì)圖從上圖中不難看出，成都市的住宅市場(chǎng)情況與房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的走勢(shì)基本吻合。 同時(shí)，在供給市場(chǎng)不斷放大的情況下，商品房空置面積穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅度增加；雖然絕對(duì)面積增加，但是空置率在下降，說明市場(chǎng)消化能力較強(qiáng)。178。人均GDP、人均可支配收入隨GDP增長(zhǎng)關(guān)系圖從上圖可以看出，GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時(shí)，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，2001年成都市人均可支配首次突破8000元大關(guān)。（成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》）從2000年和2001年人口數(shù)據(jù)可以看出，‰，遠(yuǎn)低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中4‰的指標(biāo)，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時(shí)我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。人口：178。 城市建設(shè)目標(biāo)：加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建設(shè)成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高，財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度。成都市向南發(fā)展城市設(shè)計(jì)178。 向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方公里，總體結(jié)構(gòu)為1個(gè)副中心，1個(gè)片區(qū)中心，3個(gè)片區(qū)，15個(gè)居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。178。 生活特色成都?xì)夂蛞巳?，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，適合居住。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的重要地位。成都遠(yuǎn)大華陽(yáng)項(xiàng)目策劃報(bào)告第一部分 成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況一、城市概況178。全市地勢(shì)差異顯著，西北高，東南低。 行政區(qū)劃目前，成都市轄8區(qū)4市（縣級(jí)市）7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開發(fā)、開闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時(shí)又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進(jìn)行大規(guī)模城市開發(fā)。 城東區(qū)域——改造熱點(diǎn)區(qū)城東片區(qū)2000年以來市場(chǎng)發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！笆濉逼陂g，要為實(shí)現(xiàn)這一總體目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，加快進(jìn)程。178。（成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》）從上述發(fā)展總目標(biāo)和各分項(xiàng)發(fā)展目標(biāo)來看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快城市副中心建設(shè)尤其值得我們注意。 （中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》）178。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長(zhǎng)，所占比例進(jìn)一步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長(zhǎng)，進(jìn)一步增大在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。 中國(guó)人民銀行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率：2002年2月21日，中國(guó)人民銀行第8次降低了金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率。同時(shí)，房地產(chǎn)交易過程中各種費(fèi)用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將進(jìn)一步刺激居民的購(gòu)房欲望，擴(kuò)大了購(gòu)房的基本消費(fèi)群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)持續(xù)繁榮。178。近12個(gè)月內(nèi)價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)范圍僅在5點(diǎn)之內(nèi)，說明成都住宅的價(jià)格是穩(wěn)定的。178。片區(qū)的樓盤開始往品質(zhì)高檔化，開發(fā)規(guī)模化的方向發(fā)展。（5）優(yōu)越的教育環(huán)境片區(qū)內(nèi)有四川師大、電子科大、成都理工大學(xué)、四川師大附屬中學(xué)、成都七中育才學(xué)校、東光實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雙林中學(xué)等大中小學(xué)，提供了良好的教育背景。(3)價(jià)格主要在17003000元/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在17003000元/ m2左右。（3）競(jìng)爭(zhēng)加劇未來一段時(shí)間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個(gè)大型樓盤。市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供需市場(chǎng)穩(wěn)定對(duì)住宅位置的選擇，城南仍是消費(fèi)者的首選。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立文化廣場(chǎng)和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場(chǎng)等休閑娛樂設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。城南區(qū)域樓盤資料列表（三） 城西區(qū)域分析“城西是上風(fēng)上水的寶地”，成都人如是說。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開盤半年銷售率就已攀升至80%。而其他片區(qū)中從21003500元/ m2不等，屬于中高水平價(jià)位。（3）購(gòu)房者中，青年人和外地人不斷增加城西現(xiàn)在有一個(gè)很好的依托——高新西區(qū)，作為政府的“一號(hào)工程”，周圍現(xiàn)在還沒有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設(shè)，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。（3）片區(qū)人文環(huán)境差由于城北一直以來都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動(dòng)人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如城西、城南的居民一般都不會(huì)考慮在城北購(gòu)房。（3）價(jià)格在18002300元/平方米之間整個(gè)區(qū)域由于開發(fā)水平及承受能力所限，其價(jià)格在18002300之間，均價(jià)在2100左右。（3）呼喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品城北的優(yōu)勢(shì)可能就在于開發(fā)量的短缺，低價(jià)位的地價(jià)，以及更容易營(yíng)造環(huán)境。只要提供合適的價(jià)格和優(yōu)越的品質(zhì)，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣會(huì)上，兩個(gè)總計(jì) 7000余平方米的地塊拍出了 1524萬元／畝和 1240萬元／畝的驚人天價(jià)。開發(fā)商降低了開發(fā)成本，直接效應(yīng)就是商品房的價(jià)格降下來了，普通市民也買得起市中區(qū)的房子。隨著成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施和“五路一橋”等一系列重點(diǎn)基建工程的迅速推進(jìn)，順應(yīng)四川省優(yōu)先發(fā)展“成都一個(gè)特大的城市，綿陽(yáng)一個(gè)大城市，德陽(yáng)、彭州、邛崍等十個(gè)中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，成都市十四個(gè)郊區(qū)（市）縣將以集約化、規(guī)模化發(fā)展的方式形成包圍成都市中心區(qū)域的環(huán)狀生態(tài)綠化走廊帶。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價(jià)，郊區(qū)住宅的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)便顯露出來。近段時(shí)間，以府河音樂花園、華陽(yáng)濱河花園、綠水康城、黃金海岸、翠擁天地為代表的一批中高檔樓盤的涌現(xiàn)，將提升華陽(yáng)項(xiàng)目的總體品質(zhì)。現(xiàn)有的溫江市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：A、需求市場(chǎng)以本地人為主溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求較大，并與市場(chǎng)供給保持一定程度的同步增長(zhǎng)。 產(chǎn)品較有特色178。7. 從項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)上：1. 1環(huán)路以內(nèi)的高檔樓盤的價(jià)格支撐點(diǎn)主要源至于“區(qū)位”，便利的交通、成熟的市政配套為樓盤帶來了“先天”的附加價(jià)值。 片區(qū)人文環(huán)境178。【價(jià)格支撐點(diǎn)】 自然景觀、立面用材、園林設(shè)計(jì)、專用林木基地、社區(qū)配套。但外立面顏色沉悶、中心廣場(chǎng)雖視野寬闊、大氣但顯空曠單調(diào)；園林顯得單調(diào)且雜亂，無層次感，觀賞性不夠；總之，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有與本土文化很好的結(jié)合；物業(yè)價(jià)格相對(duì)偏高【價(jià)格支撐點(diǎn)】規(guī)模效應(yīng)、完善的配套、名校帶動(dòng)、戶用中央空調(diào)項(xiàng)目基本狀況： 地理位置：青羊區(qū)青羊大道8號(hào)