【正文】 如考慮櫥衛(wèi)精裝修，價(jià)格將相應(yīng)上升；但考慮到單價(jià)已不低，故建議提供裝修菜單。 銷售時(shí)機(jī)及原因樓盤的開盤時(shí)機(jī)和開盤策略同等重要，如果好的開盤策略配合好的開盤時(shí)機(jī)，就會(huì)收到好的效果，成都市每年的房交會(huì)，成交額是數(shù)十億，還有許多政府的優(yōu)惠政策，能刺激消費(fèi)者的購(gòu)房欲望，因此是個(gè)十分難得的機(jī)會(huì)。選擇一些位置較好的口岸發(fā)布一些。POP主要用于增加賣場(chǎng)的氛圍，起到煽情的作用。（樓書參考：SOHO現(xiàn)代城）（4）賣場(chǎng)包裝：賣場(chǎng)是直接展示和售樓的地方，【中海名城】的售樓處和首期會(huì)所是連在一起的，因此在考慮到該項(xiàng)目是在成都的第一個(gè)項(xiàng)目，在創(chuàng)意立意上均要求新意，耳目一新之感，體現(xiàn)它的檔次。其次《華西都市報(bào)》，《華西都市報(bào)》是成都第二大報(bào)，特點(diǎn)是：是目前連接成都和重慶兩地的唯一具有權(quán)威性的區(qū)域報(bào)，在貴州也有少量的發(fā)行分額。（3）持續(xù)期：銷售量達(dá)到80%—85%，價(jià)格的逐漸上升，樓盤即社區(qū)環(huán)境全面突現(xiàn)，業(yè)主陸續(xù)入住，一個(gè)成熟社區(qū)的居家氛圍能親自感受到，到此階段已存儲(chǔ)了大量的客戶資源，在不放過意向客戶之外，更多的應(yīng)是開辟第二營(yíng)銷渠道，挖掘新客戶、潛在客源。 推盤策略 按中海名城進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間順序分階段制定策略： （1）預(yù)定期：是指房屋主體工程接近完工時(shí)至項(xiàng)目開始正式開盤前的時(shí)期。小高層電梯公寓3100元/㎡起價(jià)；多層（六層）3300元/㎡起價(jià)；連體別墅（復(fù)、四層）3500元/㎡起價(jià)。（2）由環(huán)境價(jià)值、開發(fā)價(jià)值、延伸價(jià)值和機(jī)會(huì)價(jià)值的算術(shù)平均值可計(jì)算出【中海名城】的實(shí)現(xiàn)價(jià)值是3417元，與預(yù)期的【中海名城】均價(jià)3475元出入相差不大。根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展和規(guī)劃設(shè)計(jì)的立意，【中海名城】擬將定位為“高檔精品都市休閑社區(qū)”，體現(xiàn)的是成都市高素質(zhì)和高水準(zhǔn)的住宅小區(qū)水平。● 在高新區(qū)、武侯區(qū)工作的中產(chǎn)階級(jí)、高級(jí)白領(lǐng)及國(guó)家公務(wù)員、外籍高級(jí)管理、技術(shù)人才。（3） 對(duì)套型的選擇：有80%的對(duì)套二、套三成為首選，其中套二的選擇率34%，套三的選擇率為46%，套四的選擇為16%。小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的渲染主要體現(xiàn)在周邊與體育公園毗鄰、濱河公園與小區(qū)連成一體；以及地處城南“富人區(qū)”的區(qū)域優(yōu)勢(shì)；建筑風(fēng)格和規(guī)劃特點(diǎn)等。（4） 項(xiàng)目位于元華路以南，而紫金苑、大世界商業(yè)廣場(chǎng)以及銀都花園等一些中高檔項(xiàng)目與該項(xiàng)目有一定的距離，四周沒有好的物業(yè)來襯托，使得該項(xiàng)目顯得異常孤立。（6）智能化?！局泻Ｃ恰课挥诔啥几咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)、毗鄰成都城南“富人區(qū)”，交通便利，到市中心、機(jī)場(chǎng)僅需20分鐘左右，地塊緊鄰成雅高速路，到峨眉、樂山、雅安極為快捷。要使購(gòu)房消費(fèi)者感到真正的物有所值，做到高檔精品的實(shí)質(zhì)再加上推廣的策略和變通，那么消費(fèi)者就一定會(huì)認(rèn)同。4小區(qū)評(píng)價(jià)小區(qū)突出的特點(diǎn)是：小區(qū)環(huán)境做的相當(dāng)成功，已成為成都市高檔小區(qū)的代表之一；小區(qū)配套齊備，基本達(dá)到智能化標(biāo)準(zhǔn)；3：小區(qū)立面別致，錯(cuò)落成趣。住房信貸規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，手續(xù)進(jìn)一步簡(jiǎn)化；●西部大開發(fā)的背景，全方位促進(jìn)成都市場(chǎng)的繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)增加。（2）不利因素●新開樓盤劇增，增幅和增量均創(chuàng)歷史記錄，相反購(gòu)買力的增漲卻依然緩慢，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀，普通百姓收穩(wěn)定性較差。無論是西部大開發(fā)背景還是消費(fèi)房貸放寬增加存款利息稅額等都直接刺激房市利好。因?yàn)楦呱凶≌瑓^(qū)越來越集中在城南、城西兩大片區(qū)，進(jìn)一步加劇了每一個(gè)樓盤面對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)，再加之項(xiàng)目普遍偏小，故而樓盤項(xiàng)目數(shù)量大，各自為陣，競(jìng)相爭(zhēng)奪消費(fèi)者，廣告競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。相對(duì)廣洲，上海等城市，成都市面上的住宅群構(gòu)成十分復(fù)雜。近期以來，隨著1500畝錦西名宅、1300多畝的金沙花園等大規(guī)模、集約化的規(guī)劃和發(fā)展，使城西具有新的活力。 近期市場(chǎng)特征（1）區(qū)域性市場(chǎng)進(jìn)一步明朗成都自古有“東窮西貴，南富北匪”之說，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性十分明顯?！局泻Ｃ恰渴侵袊?guó)海外集團(tuán)在歷史文化名城——成都拓展的第一個(gè)項(xiàng)目。目前的拆遷費(fèi)用是按101萬元/畝進(jìn)行測(cè)算，拆遷費(fèi)用的多少直接影響到項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率；交地時(shí)間及順序。附表三：工程管理架構(gòu) 總 經(jīng) 理各主管副總經(jīng)理地產(chǎn)部其它部門工程部合約部物資部設(shè) 計(jì) 院項(xiàng)目經(jīng)理部供 應(yīng) 商監(jiān)理 公司總 包 商政府行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)政府公用事業(yè)主管部門其它分包商裝修分包商安裝分包商土建分包商工 市程 政 承 配包 套商附表四：工程招標(biāo)程序報(bào)主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批編制整個(gè)項(xiàng)目的分拆分 包方案選定參與投標(biāo)報(bào)價(jià)的單位，進(jìn)行資格預(yù)審其它各部門審查、修改編制招標(biāo)文件、標(biāo)底，發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、開標(biāo)并提出報(bào)告書各部門及有關(guān)單位評(píng)議各標(biāo)書并確分包單位合約部編制合同文本其它各部門審查、修改報(bào)主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理簽署合約部負(fù)責(zé)、地產(chǎn)、物資、工程、地盤協(xié)助合 約 部 負(fù) 責(zé)召集各部門會(huì)議合約部報(bào)告開標(biāo)情況、分析書附表五：項(xiàng)目合約審定表 項(xiàng)目合約審定表 編號(hào)：蓉合審合約名稱簽約甲方簽約乙方簽約工程承包范圍： 合約審定要點(diǎn)合約金額（元）簽約日期承包方式□固定總價(jià) □固定單價(jià) □標(biāo)價(jià)+概算增減 □其它合同工期自 年 月 日 至 年 月 日工程概算書□必須為合約組成部分（□有 □無） □必須為合約組成部分乙方簽約情況公章 □有 □無 法人章 □有 □無（法人授權(quán)委托書 □有 □無）合約部評(píng)定： 部門主管：項(xiàng)目經(jīng)理意見： 部門主管：工程部意見： 部門主管：地產(chǎn)部意見： 部門主管：主管總經(jīng)理審定： 簽署：附表六：項(xiàng)目工程竣工結(jié)算審定表編號(hào)：蓉結(jié)審字 第 號(hào) 日期： 年 月 日投資控制與資金管理 發(fā)展總投資（RMB） 89，564 萬元 投資項(xiàng)目1．地價(jià)（不含息） 31，610 萬元 2．前期費(fèi)用 850 萬元3．建安及相關(guān)費(fèi)用 34，591 萬元4．銷售、管理費(fèi) 5，075 萬元5．不可預(yù)見費(fèi) 3670 萬元 資金投入 資金來源以集團(tuán)投入和銀行貸款為主，投入時(shí)間不超過小區(qū)發(fā)展規(guī)劃預(yù)測(cè)的時(shí)間進(jìn)度。其體量不宜過大，風(fēng)格應(yīng)與千色園統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 會(huì)所建設(shè)設(shè)想會(huì)所的建設(shè)應(yīng)結(jié)合分區(qū)發(fā)展的特點(diǎn)，首期建設(shè)規(guī)模較大的會(huì)所，起到宣傳作用，二期會(huì)所可建于鐵道旁，以懷舊小站的形式出現(xiàn)，并利用鐵道兩側(cè)的綠地，做成高爾夫球練習(xí)場(chǎng)。 創(chuàng)意小品及其他小區(qū)設(shè)計(jì)一系列的小型雕塑和創(chuàng)意小品，增添小區(qū)內(nèi)的生活情趣，并與其周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。在生態(tài)綠脈中心位置提前移栽古樹一株，如榕樹、黃果樹等，并命名為“神仙樹”，配置石刻小品，營(yíng)造出深遠(yuǎn)的歷史感和濃厚的文化氣息。 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修擬采用套餐式裝修，即預(yù)先設(shè)計(jì)幾種不同檔次，不同風(fēng)格的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在交房前由客戶預(yù)先選定，另行簽定裝修合同。各樓型所占比例大致為：多層約占70%；小高層約占15%；四~五層復(fù)式約占15% 戶型設(shè)計(jì)設(shè)想戶型以中等規(guī)模的戶型（70～85平方米的二房，120～140平方米的三房）為主，并以120～140平方米的戶型為主打戶型，結(jié)合少量150～200平方米的四房和復(fù)式，也可以考慮少量45～60平方米的商務(wù)單身公寓。 建筑單體布置構(gòu)想首期可充分利用濱河公園的綠地及景觀，以低密度多層為主，靠北側(cè)試探性開發(fā)少量小高層。同時(shí)，避免過分追求總體布局的形式構(gòu)圖，忽略了實(shí)際使用的需要，造成建筑組團(tuán)、單體布置上的困難，降低土地資源的利用率。在尊重、延續(xù)成都人傳統(tǒng)生活方式的同時(shí)，嘗試營(yíng)造新型生活空間和社區(qū)文化，引導(dǎo)并提升居民的生活方式，從而全面增進(jìn)小區(qū)居民的生活質(zhì)素。◇重慶地區(qū)由于其地理?xiàng)l件和城市環(huán)境，許多來往于成渝兩地的經(jīng)商人士都愿意把成都作為二次置業(yè)的首選。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查購(gòu)買對(duì)象集中在以下幾方面：●成都本地人士、商業(yè)主。%，%?！衿矫娌贾幂^差，戶型好壞差異大，車位不足，人車混雜?！裢瞥鰰r(shí)機(jī)恰當(dāng)，宣傳力度大?！袢莘e率低，一般多層（含部分別墅）—，；密度小，一般在25%以下；綠化率高，一般達(dá)到50%以上。小區(qū)商業(yè)配套既功能齊全，又不影響居住環(huán)境，將是住宅小區(qū)（特別是成片開發(fā)的大規(guī)模住宅小區(qū)）的急待解決的問題。參與人數(shù)、房屋成交面積、成交金額創(chuàng)歷次 房交會(huì)之最。，%，%。這些博士中包括一名中國(guó)工程院院士、一名美國(guó)科學(xué)院院士和13名博士后，大部分系從美、德、日、英、加等國(guó)歸來的留學(xué)生。在戶口、職稱評(píng)定及稅收政策等方面也將對(duì)引進(jìn)的高級(jí)人才大開“綠燈”?！?高新區(qū)管委會(huì)為了改善高新區(qū)的環(huán)境，已計(jì)劃對(duì)肖家河神仙樹段進(jìn)行徹底治理，并已經(jīng)在高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)形成了約1KM的示范段，神仙樹段的河道治理會(huì)在2001年3月份完成?！?供熱情況：南星熱電廠可提供供熱條件，主管道已經(jīng)敷設(shè)到紫荊西路電纜廠大門口附近，電纜廠目前正在使用。成雅、成樂及機(jī)場(chǎng)高速入口緊鄰地塊，二十分鐘內(nèi)可到機(jī)場(chǎng)，五十分鐘內(nèi)可到樂山，交通極為便利。根據(jù)“用地協(xié)議”，高新區(qū)政府將于2001年3月31日前完成該路的市政化改建及肖家河神仙樹段的治理（包括其兩側(cè)各寬5米的防護(hù)綠地建設(shè)）。但由于初始規(guī)劃的局限性，該園區(qū)內(nèi)尚無與園區(qū)建設(shè)相適應(yīng)的生活配套設(shè)施。【中海名城】的開發(fā)建設(shè)，正好填補(bǔ)這一空白。高新區(qū)的商業(yè)配套（如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）位于該路的北段。 市政建設(shè)高新區(qū)通過十年建設(shè)，市政配套設(shè)施較為完備。● 電話及有線電視情況：紫荊西路北側(cè)有電信營(yíng)業(yè)廳，；高新大道已埋設(shè)光纖電纜。按規(guī)劃肖家河神仙樹段西側(cè)高新區(qū)擬興建沿肖家河長(zhǎng)約900米、80米寬（防護(hù)綠地寬5米+河道寬10米+防護(hù)綠地寬5+公園60米）的濱河公園，擬做成開放的、可供市民健身、休閑的帶狀綠化空間。據(jù)悉，按成都高新區(qū)的最新規(guī)定，從外地進(jìn)入高新區(qū)工作的餓高級(jí)人才及配偶、子女一律優(yōu)先辦理成都市城區(qū)常住戶口，本人落戶之前，其子女入托或就學(xué)即享受區(qū)內(nèi)戶籍待遇。2．成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，%，%。2000年7月市統(tǒng)計(jì)局對(duì)成都市城鎮(zhèn)居民住房條件、消費(fèi)狀況等進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示：%，即9萬家庭打算購(gòu)房。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)成都商品住宅將是房地產(chǎn)發(fā)展主流，而且住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是最為激烈的。小區(qū)規(guī)模開發(fā)以及品牌效應(yīng)越來越受到重視，也是未來成都地產(chǎn)界著重努力的方向?！衿矫娌贾幂^好地迎合了房地產(chǎn)發(fā)展初期先富起來的成都人的心理需求。以上幾個(gè)小區(qū)推出正值成都市高檔小區(qū)真空期，高檔樓盤相對(duì)較少，市場(chǎng)需求量大?！穸▋r(jià)過高（如錦官新城）；或分期開發(fā)安排不當(dāng)，現(xiàn)樓與期房交 叉，未先做好環(huán)境等。從周邊已建小區(qū)分析，市場(chǎng)勢(shì)頭較好。此部分是目前已購(gòu)高檔房的主要構(gòu)成者。：四川地區(qū)在沿海經(jīng)商和工作人員較多，因成都生活便利，又是文化名城，商業(yè)中心，氣候溫和，回成都安家是其心愿。 初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目土地面積為456畝（），~。 規(guī)劃組團(tuán)設(shè)想根據(jù)項(xiàng)目地塊形狀、分期發(fā)展、緊鄰濱河公園的特點(diǎn)，以及居住小區(qū)作為居家生活環(huán)境的特殊要求，規(guī)劃組團(tuán)不采用大中心花園的規(guī)劃模式，充分利用肖家河帶狀公園景觀優(yōu)勢(shì)，采用小組團(tuán)花園的方式組織建筑單體，使各建筑單體在步局上錯(cuò)落有致，疏密得當(dāng)，做到“戶戶有景”。二期地塊東南角、西側(cè)均有大片綠地，幼兒園又建在其中，視覺上會(huì)形成較為開闊的空間，可適當(dāng)提高容積率。 室內(nèi)空間特征設(shè)想各房間設(shè)計(jì)方正實(shí)用，主要房間無梁無柱；客廳及主臥室有良好的景觀、采光和通風(fēng)；三房以上戶型分設(shè)主臥室衛(wèi)生間和共用衛(wèi)生間；平面布局注重功能分區(qū)，其中廚房與服務(wù)陽(yáng)臺(tái)、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)在一起組合成服務(wù)區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)；廚房應(yīng)避免過于狹長(zhǎng)，爭(zhēng)取設(shè)計(jì)L型灶臺(tái)；根據(jù)地區(qū)習(xí)慣，對(duì)儲(chǔ)藏室或壁柜等儲(chǔ)藏空間進(jìn)行一定設(shè)計(jì)，三房以上單位考慮在主人房設(shè)進(jìn)入式衣帽間；根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)入戶玄關(guān)、陽(yáng)光房等；作躍層式和錯(cuò)半層式設(shè)計(jì)，豐