【正文】 閑生活社區(qū)。該項目位于成都市新型高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。通過把握消費者的需求和欲望，并圍繞消費者的省錢、省時、增加利益，滿足期盼這四大要求的基礎(chǔ)上，建立既有別于競爭對手，以具有強烈吸引力的思路、規(guī)劃設(shè)計、概念和構(gòu)架，并通過廣告，促銷，直效營銷，事件營銷及公關(guān)等來進(jìn)行品牌的塑造和提升，方能使公司及項目對消費者具有強有力持久力和親和力。而房地產(chǎn)市場已從計劃供給期，產(chǎn)品導(dǎo)向期和銷售導(dǎo)向期，轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的消費導(dǎo)向期。其他事項編制單位綜合意見 負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日研究報告編制人員 工程： 投資： 財務(wù)： 附表八：項目成本及利潤預(yù)算表附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計息）附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計息）附表十二：首期成本及利潤預(yù)算表附表十三：首期現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十四：首期現(xiàn)金流量表（全投資不計息）項目營銷策劃 十年來，成都的房產(chǎn)市場經(jīng)歷了從起步到成熟，從盲目到理性，項目決策從定性到定量，行業(yè)經(jīng)營從捷足先登到專業(yè)化，規(guī)模化，隨之產(chǎn)生了一批具專業(yè)性、規(guī)?；?jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是2000年中國海外、深圳萬科和大連萬達(dá)等知名房產(chǎn)公司相繼進(jìn)入，將在成都平原上構(gòu)筑具有各自獨特個性和不同文化理念的項目。我們目前的分期計劃與國土局的土地供應(yīng)現(xiàn)狀和交地計劃有一定的矛盾；電纜廠的搬遷問題是否能夠落實，以及搬遷的費用等。經(jīng)營方式獨立開發(fā)投資成本計劃總投資額（萬元）132,766土地費用（不含利息）47,655計劃投入資本金（萬元）8,300其他費用（萬元）32,248計劃借貸金額（萬元）26,000建安及相關(guān)費用（萬元）52,863計劃借貸比率（%）%預(yù)期稅前成本（元/m2）3,174資金需求最高點（萬元）33,857資金需求最高期（年份）2002年1季度營銷預(yù)期銷售總收入（萬元）156,296預(yù)期售價（元/m2）3,600（住宅）銷售期及速度入伙后3個月售完，銷售期49個月目標(biāo)市場首次及二次置業(yè)人士預(yù)期盈利預(yù)期稅后利潤（元/m2）508成本利潤率（%）%稅后利潤總額（萬元）20,001自有資金內(nèi)部年收益率（%）%盈虧平衡點（元/m2）3,083(可售面積)內(nèi)部年收益率（%）（借貸部分計息）%動態(tài)投資回收期內(nèi)部年收益率（%）（全投資不計息）%風(fēng)險評估主要風(fēng)險為：拆遷費用。支付方式收購費用包括拆遷補償、政府地價、土地管理費及土地契稅。附表七：房地產(chǎn)投資項目可行性研究登記卡附表八：項目成本及利潤預(yù)算表附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計息）附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計息）附表十二：首期成本及利潤預(yù)算表附表十三：首期現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十四：首期現(xiàn)金流量表（全投資不計息）附表七：【中海名城】投資項目可行性研究登記卡片項目資料項目名稱神仙樹土地項目宗地位置及編號高新大道東側(cè)土地規(guī)劃用途住宅小區(qū)地塊現(xiàn)狀有舊房需拆遷土地面積（m2）309,600容積率（倍）總發(fā)展面積（m2）495,181可銷售面積（m2）393,672計劃發(fā)展期（年）地塊質(zhì)素評價位于成都市高新區(qū)，配套完善、交通便利、臨近體育公園，自然環(huán)境優(yōu)越。通過現(xiàn)金流量分析，項目發(fā)展進(jìn)度，資金回收狀況隨時調(diào)整，保證資金最大使用效力。5．2 工程管理架構(gòu)和工程招標(biāo)工作程序 工程管理架構(gòu)（附表三） 工程招標(biāo)程序（附表四）5．3 工程管理工作制度；；（附表五）； 工程結(jié)算會簽審批表（附表六）； 工程成本實時核算監(jiān)控制度。 進(jìn)度計劃此處編制的進(jìn)度計劃主要為前期工作計劃和首期（100畝土地）開發(fā)、銷售計劃。4．中海名城的發(fā)展計劃 發(fā)展背景簡述“中海名城”是中國海外集團在西部地區(qū)開發(fā)的第一個項目。 配電站，垃圾站一類附屬配套設(shè)施，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當(dāng)造型，配以一定的色彩，使之融合在環(huán)境中，或與環(huán)境互相輝映。小學(xué)設(shè)于三期內(nèi)，靠于路邊，以減少其對居住區(qū)的干擾。幼兒園外型風(fēng)格可結(jié)合賽樂園的特點，設(shè)計成西班牙式。設(shè)計上做到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的互相交融，真正使人與自然融為一體，同時節(jié)約了管理費用。會所的功能以休閑、娛樂為主，避免與商業(yè)街的功能重疊。商業(yè)街的布局可融入較多的綠化，如花卉、喬木、草坪等，淡化商業(yè)氣息，使其在方便居民生活的同時，更成為小區(qū)獨具特色的一道風(fēng)景線。商業(yè)街分別設(shè)置在一、二、三期內(nèi)，其中一、二期的商業(yè)街集中布置在兩期之間的道路兩側(cè)，便于使用和管理，并與水系相結(jié)合，做到既實用，又具有景觀效果，形成水邊商業(yè)概念，具體操作可借鑒新加坡克拉克碼頭和麗江古城等。 配套設(shè)施設(shè)想 特色商業(yè)街在小區(qū)內(nèi)建設(shè)具有歐陸風(fēng)情的特色商業(yè)街，不僅方便了小區(qū)居民的生活，為小區(qū)引入了一種新的生活方式，提升了小區(qū)居民的生活水平。小型雕塑和創(chuàng)意小品應(yīng)尺度宜人，感覺親切，有居家感。水系的設(shè)計還應(yīng)考慮與商業(yè)街的結(jié)合，以期形成水邊商業(yè)概念。水系與居住區(qū)的結(jié)合應(yīng)當(dāng)適度。水系取水口設(shè)于一期入口附近，可在取水口處設(shè)計一巴蜀特色水車，既裝飾了取水口，又可作為小區(qū)入口的標(biāo)志?！颁交ㄏ敝黝}水系引入肖家河水源，在小區(qū)內(nèi)形成一條貫穿社區(qū)各組團庭院、生態(tài)綠脈的主題水系——“浣花溪“。生態(tài)綠脈擬采用自由式、現(xiàn)代園林的手法，并增加富有中國文化內(nèi)涵的景點小品，如以三星堆出土文物為題材的環(huán)境雕塑、小品等。二期臨濱河綠地的入口，可結(jié)合綠化帶采用園林設(shè)計的手法，有別于廣場式入口的作法，形成“曲徑通幽”的效果。 環(huán)境設(shè)計設(shè)想本項目的環(huán)境設(shè)計應(yīng)具備空間層次豐富、序列化組織、文化內(nèi)涵深厚、功能配置齊全的特征。此種方法既便于客戶的靈活選擇，又利于日后統(tǒng)一管理。考慮到時間的推移，人們的審美趨勢可能發(fā)生變化，從對歐美文化的盲目追風(fēng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ρ緡鴤鹘y(tǒng)文化的回溯，因此，四、五期的立面設(shè)計可考慮采用具有東方審美情調(diào)的風(fēng)格，如中國傳統(tǒng)風(fēng)格或日本風(fēng)格?！?三期荷蘭千色園立面采用三角形、梯形山墻、深色大坡頂、尖形老虎窗等設(shè)計元素，運用鮮黃色、淺粉色、淺藍(lán)色等墻面色彩，營造活潑的氣氛。● 首期法國楓丹園立面設(shè)計中，采用坡頂、老虎窗、窗套造型裝飾、百葉窗飾、角樓、磚石基座等設(shè)計語言，并選用藍(lán)色筒瓦、米白色噴涂墻面，文化磚基座鋪砌，并用涂刷鮮艷油漆的窗套作為點綴。 室內(nèi)空間特征設(shè)想各房間設(shè)計方正實用，主要房間無梁無柱；客廳及主臥室有良好的景觀、采光和通風(fēng)；三房以上戶型分設(shè)主臥室衛(wèi)生間和共用衛(wèi)生間；平面布局注重功能分區(qū)，其中廚房與服務(wù)陽臺、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)在一起組合成服務(wù)區(qū)進(jìn)行設(shè)計；廚房應(yīng)避免過于狹長，爭取設(shè)計L型灶臺；根據(jù)地區(qū)習(xí)慣，對儲藏室或壁柜等儲藏空間進(jìn)行一定設(shè)計，三房以上單位考慮在主人房設(shè)進(jìn)入式衣帽間；根據(jù)具體情況設(shè)計入戶玄關(guān)、陽光房等；作躍層式和錯半層式設(shè)計，豐富室內(nèi)空間效果，創(chuàng)出新意；多層和小高層的復(fù)式單位設(shè)計在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”；頂層單位結(jié)合坡屋頂作“頂層賣空間”，底層單位可設(shè)私家花園；局部考慮首層架空設(shè)計，增加庭院通透感。項目樓型考慮以板式住宅為主，結(jié)合規(guī)劃需要布置部分點式住宅，并注意住宅朝向，務(wù)必做到“戶戶朝南或朝東”。 樓型戶型設(shè)想 樓型設(shè)計朝向設(shè)想以多層為主，適當(dāng)考慮一部分小高層和五層復(fù)式，多層以五層為主不宜超過六層，小高層控制在12層以內(nèi)。三期周邊環(huán)境較差（北靠電纜廠，西臨立交橋，東臨鐵路與一、二期隔離）。二期地塊東南角、西側(cè)均有大片綠地，幼兒園又建在其中，視覺上會形成較為開闊的空間，可適當(dāng)提高容積率。千色園采用自由式現(xiàn)代園林的設(shè)計手法，園中遍植色彩鮮艷的各類花卉，拼成自由曲線的圖案，鋪地小廣場中可設(shè)置小型風(fēng)車雕塑，作為特色鮮明的環(huán)境標(biāo)識物，并結(jié)合設(shè)置水池、噴泉、疊泉等。楓丹園局部采用幾何構(gòu)圖的觀賞花壇、修剪灌木，并配置雕塑、噴泉，設(shè)計放射形規(guī)劃道路，富有宮廷御園般華麗典雅的藝術(shù)效果。 根據(jù)各分期楓丹園、賽樂園、千色園的不同國家的建筑風(fēng)格，設(shè)計富有異國情調(diào)的主題庭院環(huán)境，產(chǎn)生和諧優(yōu)美的效果。 規(guī)劃組團設(shè)想根據(jù)項目地塊形狀、分期發(fā)展、緊鄰濱河公園的特點，以及居住小區(qū)作為居家生活環(huán)境的特殊要求，規(guī)劃組團不采用大中心花園的規(guī)劃模式，充分利用肖家河帶狀公園景觀優(yōu)勢，采用小組團花園的方式組織建筑單體，使各建筑單體在步局上錯落有致，疏密得當(dāng)，做到“戶戶有景”。規(guī)劃設(shè)計中采用軸線組織和空間序列的手法，將分期發(fā)展的各部分有機地組織在一起，并通過特色商業(yè)街和環(huán)境設(shè)計的綠脈、水景將各個區(qū)域串聯(lián)起來，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通的聯(lián)系紐帶。 總體分期發(fā)展規(guī)劃總體規(guī)劃按五期發(fā)展，各期規(guī)劃應(yīng)在相對獨立完整的基礎(chǔ)上有所呼應(yīng)。車位配比為1：，全部地下停車，預(yù)留地面停車位空間，總體配置不超過1：。 初步經(jīng)濟指標(biāo)該項目土地面積為456畝（），~。把西方先進(jìn)的生活理念引入成都。今年推出的位于市區(qū)的以小戶型為主的“麗陽天下”、“西御大廈”等主要被投資置業(yè)者購買?！穹课萃顿Y者（含二次置業(yè)者）房地產(chǎn)作為投資，因其高檔小區(qū)環(huán)境和功能設(shè)計的超前性，增值潛力較大。：四川地區(qū)在沿海經(jīng)商和工作人員較多，因成都生活便利，又是文化名城，商業(yè)中心，氣候溫和，回成都安家是其心愿?！裢鈦砣耸俊蟪啥?xì)v來是西藏的大后方，許多支邊或經(jīng)商人士都把成都作為安家養(yǎng)老的最好地方，因其收入較高，消費能力較強。此部分是目前已購高檔房的主要構(gòu)成者?！皟r廉物美”是成都房地產(chǎn)銷售制勝的法寶。推出的樓盤較多后，售價高的銷售停滯如錦官新城。特別是成都西面正推出禾嘉花園、舜園、名景苑等以低容積率和高綠化率為特色，多數(shù)為五層框架結(jié)構(gòu)，會所配套很完善的小區(qū)，競爭趨勢激烈。從周邊已建小區(qū)分析，市場勢頭較好。成都房屋市場已從房改階段經(jīng)過非理性購房階段（注重虛榮、浮夸而弱化實用及總價）而逐步走向市場化和個人購房為主的理性購房新階段（實用、舒適而總價位合理）。在項目實施過程中，必須全力避免出現(xiàn)滯銷因素?！褓Y金不足，開發(fā)周期過長?！穸▋r過高（如錦官新城）；或分期開發(fā)安排不當(dāng)，現(xiàn)樓與期房交 叉，未先做好環(huán)境等。●小區(qū)綠化地、空地小，配套不全，戶型單一。我們著重調(diào)查了周邊的雅園、新玉林、錦官城（高層電梯公寓）等。在分期開發(fā)上注意先做小區(qū)環(huán)境后建樓宇的方式，入市價格較為合理。以上幾個小區(qū)推出正值成都市高檔小區(qū)真空期，高檔樓盤相對較少，市場需求量大。有復(fù)式為主（中華園，銀都花園），有點式小高層電梯為主（世紀(jì)錦苑、錦繡花園），但總體上以150～250平方米的大戶型為主。小區(qū)公建完善（學(xué)校、幼兒園、市場、銀行、郵局、門診所等）。樓宇規(guī)劃錯落有致，立面造型多采用古典歐風(fēng)、色彩配置鮮明，戶型設(shè)計相對合理?！衿矫娌贾幂^好地迎合了房地產(chǎn)發(fā)展初期先富起來的成都人的心理需求。其共同特征如下：●小區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊環(huán)境好，市政配套齊備，物業(yè)管理規(guī)范，防盜、防火等監(jiān)控設(shè)施智能化。其中定位高檔小區(qū)有：中華園、麗都花園、銀都花園、錦官新城等（空殼售價4000元/ m2以上）；中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場等（售價在3300元/ m2以上）。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都房地產(chǎn)開發(fā)將再掀熱潮，發(fā)展水平將迅速提高，競爭更趨白熱化。小區(qū)規(guī)模開發(fā)以及品牌效應(yīng)越來越受到重視，也是未來成都地產(chǎn)界著重努力的方向。住宅功能將更加健全，物業(yè)管理嚴(yán)謹(jǐn)、周到、方便。中高檔住宅的戶型面積將會有所下降，平面設(shè)計更加合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美但價格適中，“價廉物美”是銷售成功的關(guān)鍵。主要表現(xiàn)在：高檔精品住宅能滿足市場高收入者，而低價樓盤面向廣大中低收入人士，潛力巨大。 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測成都商品住宅將是房地產(chǎn)發(fā)展主流，而且住宅市場的競爭也是最為激烈的。為期7天的交易會上。數(shù)據(jù)表明，雖然商品住宅的銷售量在穩(wěn)步增加，但隨著供應(yīng)量的進(jìn)一步增加，商品房的空置率特別是住宅的空置情況不容樂觀，房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的競爭將趨于白熱化。另外，根據(jù)了解，商品住宅的空置情況有一定的區(qū)域性。2000