【正文】 才學(xué)校、東光實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雙林中學(xué)等大中小學(xué)，提供了良好的教育背景。再加上目前在城東儲地的都是成都知名開發(fā)企業(yè)，城東的住宅開發(fā)將呈現(xiàn)“規(guī)模+品牌”的理想格局。（4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。該區(qū)域總體銷售率約80%。片區(qū)的樓盤開始往品質(zhì)高檔化，開發(fā)規(guī)?；姆较虬l(fā)展。(2)供應(yīng)樓盤質(zhì)素不斷提高早期開發(fā)的樓盤都以經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅為主，2001年開發(fā)的萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等大規(guī)模高質(zhì)素的樓盤把東區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)提到了一個(gè)新的高度。商品房市場供應(yīng)量明顯增加。第二部分 成都房地產(chǎn)市場描述一、成都市區(qū)域市場分析城市分區(qū)：根據(jù)成都市城市結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我們將成都市分為六個(gè)大片區(qū)：城東、城南、城西、城北、中心城區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)。178。開發(fā)商為了適應(yīng)居民的要求，會加大投入成本，從而會促使住宅價(jià)格進(jìn)一步走高；178。178。 后市住宅價(jià)格指數(shù)應(yīng)該繼續(xù)保持穩(wěn)定。近12個(gè)月內(nèi)價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)范圍僅在5點(diǎn)之內(nèi)，說明成都住宅的價(jià)格是穩(wěn)定的。住宅價(jià)格走勢2000年1月至2002年4月成都住宅價(jià)格指數(shù)走勢圖2000年1月至2002年4月成都住宅價(jià)格指數(shù)一覽表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2000年9989929839869929939909879869869859832001年9819869889929939919919929939959959962002年995992993995（資料來源于成都市房地產(chǎn)信息中心《成都房地產(chǎn)市場報(bào)告》）從以上圖表可以看出：178。前面對房地產(chǎn)總體市場的總結(jié)也基本反映了住宅市場的成績和存在的問題。雖然市場需求旺盛，但是未來3年內(nèi)市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。178。 如房屋施工面積增長過快，但竣工面積與之絕對量相差巨大，說明開發(fā)商的資金投入不充足，影響了工程進(jìn)度；178。178。 整體市場向好，房屋開發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn)上升趨勢；178。同時(shí)，房地產(chǎn)交易過程中各種費(fèi)用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將進(jìn)一步刺激居民的購房欲望，擴(kuò)大了購房的基本消費(fèi)群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場持續(xù)繁榮。 土地交易“陽光工程”：7月1日起，成都將實(shí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，土地交易將公開化、透明化，暗箱操作將不復(fù)存在。 成都降低住房交易手續(xù)費(fèi)：成都市七委局發(fā)布正式通知，根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部精神，使成都市交易稅費(fèi)收取工作進(jìn)一步公開化、規(guī)范化。根據(jù)央行文件規(guī)定：%%，%。 中國人民銀行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率：2002年2月21日，中國人民銀行第8次降低了金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率。 國家計(jì)委、建設(shè)部通知降費(fèi)：2002年1月30日，國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)的通知》，統(tǒng)一規(guī)范了住房交易手續(xù)費(fèi)名稱、服務(wù)內(nèi)容及計(jì)費(fèi)方式，并制定了最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。人均可支配收入的快速增長大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購買力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長勢必帶動(dòng)成都市房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長，所占比例進(jìn)一步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長，進(jìn)一步增大在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：成都?xì)v年GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一覽表年度GDP（億元）第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）199021231991256519923225199344441994588019957388199689061997102241998111031999118972000130202001146658128（中國統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》34頁，2001年資料來自成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊》,2000年及以前年份人均可支配收入資料來自中國統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》146頁）GDP及一、二、三產(chǎn)業(yè)增長趨勢圖從上圖可以直觀地看出，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢齊頭并進(jìn)，第一產(chǎn)業(yè)增長緩慢。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動(dòng)人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密集了；為減輕城市負(fù)擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢在必行，衛(wèi)星城將成為最佳的人口疏散地。‰，‰，‰；%。 （中國統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》）178。其中。 2000年末成都市總?cè)丝?013萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。項(xiàng)目位于成都最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一的華陽，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者和衛(wèi)星城發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。（成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊》）從上述發(fā)展總目標(biāo)和各分項(xiàng)發(fā)展目標(biāo)來看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快城市副中心建設(shè)尤其值得我們注意。178。178。178。178。 結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7：：，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到15%以上。2002年成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值奮斗目標(biāo)為增長13%。 經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元?！笆濉逼陂g，要為實(shí)現(xiàn)這一總體目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，加快進(jìn)程。成都市華陽衛(wèi)星城城市總體規(guī)劃三、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：178。 周邊衛(wèi)星城——輻射熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時(shí)其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界關(guān)注。 城南城市副中心區(qū)域——建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)——城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。 城東區(qū)域——改造熱點(diǎn)區(qū)城東片區(qū)2000年以來市場發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 向南發(fā)展：根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。 178。城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開發(fā)、開闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時(shí)又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進(jìn)行大規(guī)模城市開發(fā)。 另外，市政府同時(shí)提出了要構(gòu)建“30分鐘大成都”的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個(gè)外圍功能片區(qū)最多只要30分鐘車程。 都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在2010年以前逐步實(shí)現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對獨(dú)立地承擔(dān)所在區(qū)域的中心職能，又分別承擔(dān)中心城的部分功能。 都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個(gè)衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積3260平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢互補(bǔ)，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。 行政區(qū)劃目前，成都市轄8區(qū)4市（縣級市）7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。成都被稱作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習(xí)慣。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務(wù)俱佳。178。全市地勢差異顯著，西北高，東南低。178。成都是國務(wù)院首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一。世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱呼。成都遠(yuǎn)大華陽項(xiàng)目策劃報(bào)告第一部分 成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)總體市場狀況一、城市概況178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 歷史文化成都是四川省省會，是一座有2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的重要地位。隨著西部大開發(fā)的推行，成都憑借GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實(shí)力，理所當(dāng)然地成為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地。 地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市總面積12390平方公里，至2000年城區(qū)建成區(qū)面積208平方公里。氣候資源獨(dú)特，年平均氣溫在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動(dòng)力資源豐富。 生活特色成都?xì)夂蛞巳?，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，適合居住。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。178。二、城市規(guī)劃成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：178。178。178。區(qū)域定位：隨著3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時(shí)作為“大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟(jì)圈的角度來說，城市業(yè)應(yīng)該向東、南方向發(fā)展。 向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方公里，總體結(jié)構(gòu)為1個(gè)副中心，1個(gè)片區(qū)中心，3個(gè)片區(qū)，15個(gè)居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。178。城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域178。成都市向東發(fā)展城市設(shè)計(jì)178。成都市向南發(fā)展城市設(shè)計(jì)178。目前已經(jīng)有眾多實(shí)力開發(fā)商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團(tuán)等進(jìn)入衛(wèi)星城，未來幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā)展將持續(xù)升溫。 發(fā)展總目標(biāo)：21世紀(jì)前10年，成都加快發(fā)展的總體目標(biāo)是：構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。178。經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高，財(cái)政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度。178。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程，2005年城市化水平達(dá)到38%以上。 人口就業(yè)目標(biāo)：人口自然增長率控制在4‰以內(nèi)，2005年全市總?cè)丝诳刂圃?070萬人，非農(nóng)業(yè)人員比重達(dá)到60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。 城市建設(shè)目標(biāo)：加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建設(shè)成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。 居民收入目標(biāo)：城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%。 社會發(fā)展目標(biāo)：2005年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到43%，其中城市為37%，農(nóng)村為47%。這表明不僅從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然帶動(dòng)衛(wèi)星城的發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對衛(wèi)星城的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。人口：178。其中，市區(qū)人口336萬人，縣（市）人口667萬人；女性人口497萬人，男性人口516萬人；全市共317萬戶，其中，市區(qū)為111萬戶，縣（市）為206萬戶。全市人口密度為每平方公里818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達(dá)2370人。 最新數(shù)據(jù)，2001年末。（成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊》）從2000年和2001年人口數(shù)據(jù)可以看出，‰，遠(yuǎn)低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中4‰的指標(biāo)，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時(shí)我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的基本方式。一、二、：：：：，從1999年開始第三產(chǎn)業(yè)首次超過第二產(chǎn)業(yè)。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長勢頭下成都市的國內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長，能夠完成“十五”相關(guān)目標(biāo)。人均GDP、人均可支配收入隨GDP增長關(guān)系圖從上圖可以看出，GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時(shí)，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，2001年成都市人均可支配首次突破8000元大關(guān)。房地產(chǎn)相關(guān)政策178。178。相應(yīng)的，個(gè)人住房商業(yè)貸款的利率也隨即下調(diào)。178。178。國家和成都市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺，使成都市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費(fèi)者以實(shí)惠和保障，使開發(fā)商和消費(fèi)者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實(shí)力，也必將淘汰部分實(shí)力弱、運(yùn)作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝