【正文】 市場占整個房地產市場絕大部分份額，房地產宏觀市場的主要特點集中表現(xiàn)在住宅市場上。住宅總體供需情況住宅總體供需情況一覽表 住宅開發(fā)面積情況 住宅銷售情況 年份 施工面積 （萬m2） 新開工面積 （萬m2） 竣工面積（萬m2） 實際銷售面積（萬m2） 實際銷售額（萬元） 空置面積（萬m2） 1996 272554 1997 352990 1998 431416 1999 544288 2000 643201 2001 無數(shù)據(jù) 1052500 無數(shù)據(jù) （中國統(tǒng)計出版社《2001成都統(tǒng)計年鑒》114頁，2001年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都2001統(tǒng)計手冊》60頁）住宅開發(fā)和銷售走勢圖住宅空置面積和空置率走勢圖從上圖中不難看出，成都市的住宅市場情況與房地產市場情況的走勢基本吻合。值得注意的是供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。四、房地產總體市場狀況房地產總體供需情況房地產總體供需情況一覽表 房地產開發(fā)面積情況 商品房銷售情況 年份 房屋施工面積（萬m2） 新開工面積（萬m2） 房屋竣工面積（萬m2） 實際銷售面積（萬m2） 實際銷售額（萬元） 空置面積（萬m2） 1996 324788 1997 441953 1998 491736 1999 682642 2000 782108 2001 無數(shù)據(jù) 1297300 （中國統(tǒng)計出版社《2001成都統(tǒng)計年鑒》114頁，2001年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都2001統(tǒng)計手冊》60頁）房屋開發(fā)和商品房銷售走勢圖從上圖可以看出成都市房地產供給和銷售市場的一些特點：（1）表現(xiàn)良好的一面：整體市場向好，房屋開發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn)上升趨勢；同時，在供給市場不斷放大的情況下，商品房空置面積穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅度增加；雖然絕對面積增加，但是空置率在下降，說明市場消化能力較強。國家和成都市房地產相關政策法規(guī)的不斷出臺，使成都市房地產業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費者以實惠和保障，使開發(fā)商和消費者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進行交易，充分保護了在交易中弱勢群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰部分實力弱、運作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產業(yè)朝健康的方向發(fā)展。成都降低住房交易手續(xù)費：成都市七委局發(fā)布正式通知，根據(jù)國家計委、建設部精神，使成都市交易稅費收取工作進一步公開化、規(guī)范化。相應的，個人住房商業(yè)貸款的利率也隨即下調。房地產相關政策國家計委、建設部通知降費：2002年1月30日，國家計委、建設部聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范住房交易手續(xù)費的通知》，統(tǒng)一規(guī)范了住房交易手續(xù)費名稱、服務內容及計費方式，并制定了最高收費標準。人均GDP、人均可支配收入隨GDP增長關系圖從上圖可以看出，GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說明城市經濟和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，2001年成都市人均可支配首次突破8000元大關。在第二產業(yè)和第三產業(yè)良好增長勢頭下成都市的國內生產總值將保持穩(wěn)定高速的增長，能夠完成“十五”相關目標。一、二、：：：：，從1999年開始第三產業(yè)首次超過第二產業(yè)。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的基本方式。（成都市統(tǒng)計局《成都2001統(tǒng)計手冊》）從2000年和2001年人口數(shù)據(jù)可以看出，‰，遠低于“十五”人口發(fā)展目標中4‰的指標，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應該能夠得到有效的控制；但同時我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。 （中國統(tǒng)計出版社《2001成都統(tǒng)計年鑒》）最新數(shù)據(jù)，2001年末。其中。人口：2000年末成都市總人口1013萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。這表明不僅從國民經濟發(fā)展自然帶動衛(wèi)星城的發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標方面對衛(wèi)星城的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標。社會發(fā)展目標：2005年恩格爾系數(shù)加權平均值降到43%，其中城市為37%，農村為47%。城市建設目標：加快建設城市中央商務區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎設施配套完善，城市管理科學規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建設成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎的城鎮(zhèn)體系。調整優(yōu)化城鄉(xiāng)經濟結構，加快城市化進程，2005年城市化水平達到38%以上。2002年成都市國內生產總值奮斗目標為增長13%。經濟總量目標：國內生產總值年均增長10%以上，2005年人均國內生產總值達到2500美元。成都市華陽衛(wèi)星城城市總體規(guī)劃三、宏觀經濟發(fā)展目標：發(fā)展總目標：21世紀前10年，成都加快發(fā)展的總體目標是：構建西部戰(zhàn)略高地，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。成都市向南發(fā)展城市設計周邊衛(wèi)星城——輻射熱點區(qū)城市向南發(fā)展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界關注。城市發(fā)展熱點區(qū)域城東區(qū)域——改造熱點區(qū)城東片區(qū)2000年以來市場發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結構調整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經濟圈的角度來說，城市業(yè)應該向東、南方向發(fā)展。區(qū)域定位：隨著3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點發(fā)展商務、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點發(fā)展各類產業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為“大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產業(yè)跟生活配套的格局。都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內經濟、環(huán)境、基礎設施和城市功能在2010年以前逐步實現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對獨立地承擔所在區(qū)域的中心職能，又分別承擔中心城的部分功能。行政區(qū)劃目前，成都市轄8區(qū)4市（縣級市）7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。生活特色成都氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，適合居住。全市地勢差異顯著，西北高，東南低。隨著西部大開發(fā)的推行，成都憑借GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實力，理所當然地成為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的重要地位。第一部分 成都市宏觀經濟及房地產總體市場狀況一、城市概況歷史文化成都是四川省省會，是一座有2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的***、經濟、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱呼。成都是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一。地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市總面積12390平方公里，至2000年城區(qū)建成區(qū)面積208平方公里。氣候資源獨特，年平均氣溫在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之間；水資源、生物礦產資源、旅游資源、勞動力資源豐富。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設施、服務俱佳。成都被稱作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習慣。二、城市規(guī)劃成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個衛(wèi)星城與中心城共同構成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積3260平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢互補，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。另外，市政府同時提出了要構建“30分鐘大成都”的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個外圍功能片區(qū)最多只要30分鐘車程。城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開發(fā)、開闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時又多自然風景區(qū)，因此不適合進行大規(guī)模城市開發(fā)。 向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方公里，總體結構為1個副中心，1個片區(qū)中心，3個片區(qū)，15個居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。向南發(fā)展：根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術產業(yè)等功能的，以高新技術發(fā)展導向的綜合性城市科技產業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。成都市向東發(fā)展城市設計城南城市副中心區(qū)域——建設熱點區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設啟動；同時，臨近成都市高品質樓盤開發(fā)集中區(qū)——城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。目前已經有眾多實力開發(fā)商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團等進入衛(wèi)星城，未來幾年內，周邊衛(wèi)星城的發(fā)展將持續(xù)升溫?！笆濉逼陂g，要為實現(xiàn)這一總體目標奠定基礎，加快進程。經濟質量和效益明顯提高，財政收入增長幅度高于國內生產總值增長幅度。結構調整目標：2005年一、二、三產業(yè)增加值比例調整為7：：，高新技術產業(yè)增加值占國內生產總值的比重達到15%以上。人口就業(yè)目標：人口自然增長率控制在4‰以內，2005年全市總人口控制在1070萬人，非農業(yè)人員比重達到60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內。居民收入目標：城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8%；農民人均可支配收入年均增長6%。（成都市統(tǒng)計局《成都2001統(tǒng)計手冊》）從上述發(fā)展總目標和各分項發(fā)展目標來看，大力發(fā)展經濟，調整產業(yè)結構，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標和規(guī)劃，其中加快城市化進程和加快城市副中心建設尤其值得我們注意。項目位于成都最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一的華陽，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者和衛(wèi)星城發(fā)展的重點區(qū)域。其中，市區(qū)人口336萬人，縣（市）人口667萬人；女性人口497萬人，男性人口516萬人；全市共317萬戶，其中，市區(qū)為111萬戶，縣（市）為206萬戶。全市人口密度為每平方公里818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達2370人。‰，‰，‰；%。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，中心城區(qū)人口已經過于密集了；為減輕城市負擔，城市向外圍發(fā)展勢在必行，衛(wèi)星城將成為最佳的人口疏散地。GDP、人均可支配收入及一二三產業(yè)發(fā)展狀況：成都歷年GDP、人均可支配收入及一二三產業(yè)發(fā)展狀況一覽表年度 GDP（億元） 第一產業(yè)（億元） 第二產業(yè)（億元） 第三產業(yè)（億元） 人均GDP（元） 人均可支配收入（元） 1990 2123 1991 2565 1992 3225 1993 4444 1994 5880 1995 7388 1996 8906 1997 10224 1998 11103 1999 11897 2000 13020 2001 14665 8128 （中國統(tǒng)計出版社《2001成都統(tǒng)計年鑒》34頁，2001年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都2001統(tǒng)計手冊》,2000年及以前年份人均可支配收入資料來自中國統(tǒng)計出版社《2001成都統(tǒng)計年鑒》146頁）GDP及一、二、三產業(yè)增長趨勢圖從上圖可以直觀地看出，第二產業(yè)和第三產業(yè)增長趨勢齊頭并進，第一產業(yè)增長緩慢。今后，第一產業(yè)將持續(xù)低速增長，所占比例進一步萎縮；第二產業(yè)將保持穩(wěn)定增長，第三產業(yè)將高速增長，進一步增大在國民經濟中所占的比重。而第二、第三產業(yè)的增長勢必帶動成都市房地產業(yè)的的發(fā)展。人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力，而住房消費作為居民消費重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。中國人民銀行降低金融機構人民幣貸款利率：2002年2月21日，中國人民銀行第8次降低了金融機構人民幣貸款利率。根據(jù)央行文件規(guī)定：%%，%。土地交易“陽光工程”：7月1日起，成都將實行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，土地交易將公開化、透明化，暗箱操作將不復存在。同時，房地產交易過程中各種費用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調，更將進一步刺激居民的購房欲望，擴大了購房的基本消費群體數(shù)量，保證了房地產需求市場持續(xù)繁榮。商品房銷售面積不斷增長，說明需求市場逐漸旺盛，而竣工面積與銷售面積的同步增長為房地產業(yè)的良性發(fā)展提供了一定條件；（2）在市場整體向好的條件下，也存在一定的隱憂：如房屋施工面積增長過快，但竣工面積與之絕對量相差巨大，說明開發(fā)商的資金投入不充足，影響了工程進度；雖然空置面積沒有出現(xiàn)大幅度上升，