【正文】 道，人、財、物、產(chǎn)、供、銷要達(dá)到基本的平衡。經(jīng)營中各個部門的磨合與銜接工作要達(dá)到正常的對接，讓商場進(jìn)入良性的經(jīng)營狀態(tài)，具備初級的商業(yè)市場競爭能力，樹立起商場的健康形象和知名度。4．1．規(guī)劃： 開業(yè)后一年為商場的調(diào)試、磨合和形象培育推廣期。通過商場的專業(yè)經(jīng)營和系列的推廣活動，讓商場順利進(jìn)入市場行業(yè)競爭的行列當(dāng)中，以健康形象展示在市民面前。開業(yè)后第二、三年為商場的強推期，商場在本年度要完成成功經(jīng)營的全部銜接工作，各種數(shù)據(jù)要調(diào)整到位，為后期的商場成長期的經(jīng)營計劃提供可靠的依據(jù)，以便管理層及時做出準(zhǔn)確的策略調(diào)整。4．商場中期經(jīng)營目標(biāo)及規(guī)劃4．2．目標(biāo)：商場經(jīng)營3—8年（成長期、成熟期） 商場經(jīng)過一、二年的市場培育期后，軟、硬件已全部運作正常，商場會進(jìn)入其第一快速成長期，同時也是商場經(jīng)營運作的高風(fēng)險時期，商場成長期對經(jīng)營的各個運作環(huán)節(jié)的工作質(zhì)數(shù)要求是特別高，不可出現(xiàn)任何失誤，要求商場的所有參與者要上下一心，共同把商場推到一個新的安全經(jīng)營高度，最終實現(xiàn)互贏的經(jīng)營格局。同時商場要達(dá)到具備高風(fēng)險的市場競爭能力和抵御能力。 4．2．規(guī)劃： 商場經(jīng)營3—6年為第一個快速成長期。公司總部通過整合各種優(yōu)勢資源，調(diào)動各種積極因素來共同參與。 商場經(jīng)營6—8年為第二成長期。這個階段商場以其經(jīng)營周期規(guī)律進(jìn)入成熟期，商場的經(jīng)營同時第二個高風(fēng)險時期，要求公司總部對經(jīng)營策略要及進(jìn)作出戰(zhàn)略性的早期預(yù)測和針對性的策略調(diào)整，“預(yù)則立 不預(yù)則廢”是商戰(zhàn)之名言和金律。4．商場長期經(jīng)營目標(biāo)及規(guī)劃4．3．十年目標(biāo)：商場經(jīng)營8—10年（商場調(diào)整期）商場經(jīng)過快速的成長進(jìn)入成熟期后，會進(jìn)入其第一個開業(yè)后的全面調(diào)整期。從經(jīng)營戰(zhàn)略、軟件、硬件設(shè)施、人員、業(yè)態(tài)等，調(diào)整將是系統(tǒng)化的，這個時期將對管理層提出眾多高難度課題。調(diào)整期要達(dá)到安全、準(zhǔn)確、無誤的商場調(diào)整轉(zhuǎn)型目標(biāo)，讓商場順利進(jìn)入一個嶄新的時期。4．3．規(guī)劃：商場經(jīng)營第八年，商場的調(diào)整計劃進(jìn)入倒計時。商場經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整的前期籌劃及市場深度調(diào)研工作正式啟動，為商場的調(diào)整工作提供一切所需的數(shù)據(jù)資料和市場信息，以便管理層制定出嚴(yán)密的調(diào)整策略和調(diào)整計劃，制定出商場調(diào)整后的經(jīng)營戰(zhàn)略及經(jīng)營計劃，為商場成功的調(diào)整轉(zhuǎn)型打下堅實可靠的工作基礎(chǔ)。商場經(jīng)營第九、十年，管理層依據(jù)調(diào)整計劃實施調(diào)整，商場系統(tǒng)調(diào)整正式啟動。五、商場運作成本估算5．平效估算 商場在經(jīng)營形式與經(jīng)營成本上與商家主營商場有很多的不同之處，其中最為明顯的是參與了物業(yè)管理及經(jīng)營成本與經(jīng)營風(fēng)險相等成度的提高，經(jīng)營壓力較大。 商鋪租賃比例主要是取決于發(fā)展商回收資金的量比及實際可銷售面積來決定的。如果租賃成本高于市場商戶租金可承受的界限，成功經(jīng)營將成為一句空談。只有在發(fā)展商、業(yè)主、客戶、經(jīng)營四點利益平衡的情況下成功經(jīng)營方可順利啟動，達(dá)到互贏的局面。具體的運算模式如下： 資金回收總量247。實際租賃面積投資回報率0%247。12個月=月/平方米/租賃租金（實際估算數(shù)據(jù)以銷售總量為準(zhǔn)）5．商場經(jīng)營成本估算 商場經(jīng)營成本估算與成本控制是商場成功經(jīng)營之本，商場的資源配置比例；辦公及財務(wù)支出費用都將直接影響商場的正常運作，有效的成本控制及有效的經(jīng)營運作是商場成功經(jīng)營的第一基礎(chǔ)定律。（具體數(shù)據(jù)見商場績效表）。六、商場整體的發(fā)展前景及經(jīng)營設(shè)想展望6．商場發(fā)展前景展望長葛世紀(jì)明珠廣場的成功開發(fā)，將填補長葛沒有合理規(guī)劃和主題商場的商業(yè)市場空白。精美的外立面設(shè)計煥發(fā)出現(xiàn)代商業(yè)氣息。鮮明的主題定位，指明了未來發(fā)展方向，全方位的統(tǒng)一經(jīng)營管理理念，表明了開發(fā)商經(jīng)營旺場的決心。商場全部采用框架結(jié)構(gòu)，開間、層高和進(jìn)深全達(dá)到黃金經(jīng)營比例，給后續(xù)的成功經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。引領(lǐng)時尚的街區(qū)景觀設(shè)計，推高了商場層次。舒適的休閑空間設(shè)計，拔高了商業(yè)功能和親和力。長葛世紀(jì)明珠廣場，使整體的項目功效推高到了極致。專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理三人行策劃顧問團(tuán)隊的直接介入，為商場后期的成功經(jīng)營提供了保證。世紀(jì)明珠廣場擁有的眾多優(yōu)勢資源為商場成功打造奠定了牢固的基礎(chǔ)。通過有序的市場推廣和先進(jìn)的管理理念，高質(zhì)素的服務(wù)，專業(yè)經(jīng)營運作；專業(yè)的精英經(jīng)營團(tuán)隊直接的介入，世紀(jì)明珠廣場必將成為長葛市未來的城市名片，成為商業(yè)行業(yè)中的亮點。必將成為鐵東路和黃河路的一顆明珠，成為長葛市居民享受休閑購物的最佳選擇。6．商場投資和招商世紀(jì)明珠廣場只需硬件投資即可，商場外圍環(huán)境裝飾、消防設(shè)施、電梯照明、地板吊頂?shù)龋ù蠹s1000萬）。后期初步計算：二樓、三樓租賃為主（自己管理）年租金不低于400萬，一樓精品區(qū)租賃年租金不低于150萬。綜合超市自營為主。保守計算，兩年收回全部成本。6．商場發(fā)展帶動地產(chǎn)世紀(jì)明珠廣場的順利開發(fā)必將推動世紀(jì)大廈的前景，必將成為長葛樓市新坐標(biāo)，世紀(jì)大廈房價不會低于3000元/m。