【正文】 長（擴張）－經(jīng)濟過熱導致供給大于需求（出現(xiàn)空置）－宏觀調(diào)控－因需求減少導致建筑減少－回復到空間市場供需均衡狀況－經(jīng)濟擴張導致對新建筑需求增加，即產(chǎn)生新的使用空間需求?！　　　鹘y(tǒng)理論的前提是房地產(chǎn)市場存在均衡狀態(tài)；　　新觀念認為均衡是瞬間的，不均衡才是真實、永續(xù)的；　　經(jīng)濟擴張活動不再立即絕對導致新建筑增加?！　々~﹡　　供需平衡點　　從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點?！　∽匀恢芷诜譃樗膫€階段【兩軸一線五點四階段的倒V型】　　　　【兩軸】　　水平的時間軸，向右表明時間流逝　　垂直的空置率軸，向下表明空置率增高　　【一線】　　長期平均空置率水平線即為均衡線　　【五點】　　達到最高的空置率水平AE　　達到長期平均空置率水平BD　　達到最低的空置率水平C（供求轉(zhuǎn)折點），C點之前需求的增長的速度一般高于或同步于供給的增長速度，C點之后，城求的增長速度低于供給增長的速度）　　【第一階段】（AB）消化過剩供給　　始于市場周期谷底，此時空置率最高，存在供給過?！　〈穗A段需求增長，供給不增加，需求的增長將吸納先前過剩的供給　　沒有新項目出現(xiàn)（即開發(fā)商不投新項目），空置率下降　　租金有小幅度的增長　　【第二階段】（BC）新增供給市場復蘇至繁榮　　始于超過了平衡點的B　　需求繼續(xù)增長，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對額外房屋空間的需求　　空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲　　新項目出現(xiàn)，供給增加（開發(fā)商開始投新項目）　　需求的增長和供給的增長會以一個大致相同的速率保持相當長一段時間，到達峰值后，需求的增長的速度低于供給增長的速度　　【第三階段】（CD）供過于求，空置率增高　　始于供求轉(zhuǎn)折點　　空置率低于合理空置率　　供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升趨向于合理空置水平　　該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項目少，但竣工項目多 　　【第四階段】第四階段（DE）（供嚴重過于求，超過均衡線　　始于市場運行到平衡點并向下運動　　供給高增長，需求低增長或負增長　　租金降低，空置率上升　　【重點難點】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結(jié)　起始需求供給租金租金上漲率空置第一階段A～B增加不變不變或上漲下降下降第二階段B～C增加需求與供給等速度增長增長供給與需求同速增長上漲提高下降第三階段C～D增加但需求增加速度低于供給增加速度增長供給增長速度快于需求增長速度上漲下降提高第四階段D～E減少高增長下降下降，負數(shù)提高　　【重點難點】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結(jié)　　需求在前三個階段都在增加，只不過增加率不同　　供給在后三個階段都在增加，只不過增加率不同　　租金在前三個階段都在上漲，租金的上漲率，前兩階段增加，后兩階段在下降甚至為負數(shù)　　【2009年真題】　　房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由（?。?。　　　　　　　　　　[答疑編號5573020303]　　【正確答案】B　　【答案解析】該轉(zhuǎn)折點為C點，C點的空置率最小，正好是由下降到上升的一個拐點。參見教材P50?！　　?008年真題】　　在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。（　）　　[答疑編號5573020304]　　【正確答案】√　　【答案解析】自然周期的下降階段，指的是第三第四階段，第三階段租金上漲趨勢減緩，第四階段租金絕對減少。參見教材P5051。　　【2007年真題】　　在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的（　）?！　　　　　　　　　　　答疑編號5573020305]　　【正確答案】C　　【答案解析】參見總結(jié)表?？罩寐噬仙砻饕欢ㄊ菑纳舷蛳碌淖邉?，三或四階段，而上升接近合理水平，就是快到達中間的線。如果是第四階段，它的趨勢是快要達到最高空置率。參見教材P5051?！　　?007年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有（　）?！　?，且此現(xiàn)象重復發(fā)生　　，空置率最高　　　　，供給增長率等于需求增長率　　，價格（租金）和空置率通常是同向變動的　　[答疑編號5573020306]　　【正確答案】ABD　　【答案解析】C供求平衡點不是長期均衡價格，而是長期平均空置率；D轉(zhuǎn)折點處供給增長等于需求增長，轉(zhuǎn)折點之前需求增長大于供給增長，轉(zhuǎn)折點之后需求增長小于供給增長；E租金和空置率非同向。參見教材P5051。　　【2006年真題】在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（?。╇A段?！　　　　　　　　　答疑編號5573020307]　　【正確答案】D　　【答案解析】空置率超過長期平均空置率的是第一四階段，是橫線下面的兩階段。BC第一階段沒有新增供給，主要是吸納原有的供給剩余。一階段租金增長率下降，四階段租金下降。參見P5051?！　　?005年真題】　　在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（?。??！　　　　　　　　　　　答疑編號5573020308]　　【正確答案】B　　【答案解析】在合理空置率之下的是二三階段，但階段二的空置率在下降，而階段三的空置率在上升。注意水平與方向是不同的。參見教材P5051。　　【2005年真題】根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（?。??！　　　　　　　?　　　　[答疑編號5573020309]　　【正確答案】BC　　【答案解析】注意，租金上升與租金增長率上升是不同的，后者指上升速度加快。ADE租金增長率在下降，到E時已為負。參見教材P5051?！　。ㄊ苜Y本流動的影響）可理解為開發(fā)商愿不愿意出資興建項目　　第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目；　　第二階段，投資者的投資回報預期隨著租金的回升而提高，資本開始流入市場。到了第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加；　　第三階段前半段，由于空置率低于平衡點，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目，資本流入也顯著；　　第三階段后半段后，投資者意識到市場轉(zhuǎn)向，資本流入會減少?！　　?011年真題】　　從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（?。?。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[答疑編號5573020310]　　【正確答案】B　　【答案解析】從第二周期開始，就有新項目開工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。參見教材P52?！　　?005年真題】　　（判斷題）當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅速增加?！　答疑編號5573020311]　　【正確答案】　　【答案解析】第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目，主要是進行過剩供給的吸納。參見教材P51?！　　　⊥顿Y周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化（先市場好，再會有投資）　　在第三階段和第四階段超前于市場自然周期（預期市場不好，先不投資）　　【2008年真題】　　下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（?。！　　　　　　　　　答疑編號5573020401]　　【正確答案】D　　【答案解析】投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，在三四周期則超前于市場自然周期。參見教材P52?！　　?006年真題】　　房低產(chǎn)市場上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（?。　答疑編號5573020402]　　【正確答案】　　【答案解析】投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在三四階段發(fā)前于市場自然周期。參見教材P52。　　　　　　　　　　　　　　概念　　是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)；　　是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果?！　〕梢颉　⊥恋氐南∪毙允欠康禺a(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎　　投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因　　金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件　　【2010年真題】　　房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎是（?。！　　　　　　　　　答疑編號5573020403]　　【正確答案】D　　【答案解析】土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎，投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。參見教材P53?！　　　「拍睢　∵^度開發(fā)也稱過熱，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況　　誘因　　開發(fā)商對市場預測的偏差　　開發(fā)商之間的博弈和非理性行為　　開發(fā)商資金的易得性　　　　　　　　泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)；　　如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時會伴隨過度開發(fā)等現(xiàn)象?！　。康禺a(chǎn)泡沫指數(shù)　　房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標）　　實際價格/理論價格　　房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率　　房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)　　房價收入比　　個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率　　房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求　　【2007年真題】　　下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是（?。??！　　　　　　　　　答疑編號5573020404]　　【正確答案】D　　【答案解析】D金融機構(gòu)過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。參見教材P53。　　 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的政府干預　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。ò朔N原因）　　壟斷——要求政府制度反壟斷政策，改善市場效率，平抑壟斷價格　　外部性——需要政府通過稅收、補貼、外部性收益成本內(nèi)部化等措施來提高市場效率　　信息不對稱——要求政府建立并實施有效的信息公開制度，提高市場的透明度　　市場不完全　　公共品　　失業(yè)　　通貨膨脹及失衡　　再分配和優(yōu)效品　　　　住房兼具商品和公共品的雙重屬性。　　三種住房保障模式　　以英國、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式?！　∫苑▏?、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補貼等財政優(yōu)惠措施，鼓勵非贏利機構(gòu)的建房方式?！　「鲊毡椴闪说膶ψ》客顿Y人減稅和對住房承租人補貼的方式?！　　?010年真題】　　國際上通常采取的住房保障方式有（　）?！　　　　　　　　　　　答疑編號5573020405]　　【正確答案】ABD　　【答案解析】國際上形成了以英國、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式，以法國、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補貼等財政優(yōu)惠措施，鼓勵非贏利機構(gòu)的建房方式，以及各國普遍采取的對住房投資人減稅和對住房承租人補貼的方式。參見教材P56?！　　　〗?jīng)濟周期的四個階段：繁榮、衰退、蕭條、復蘇?！　∏皟烧邽閿U張過程，后兩者為收縮過程?！　〔ǚ澹◤臄U張轉(zhuǎn)為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財政政策?！　〔ü龋◤氖湛s轉(zhuǎn)為擴張）：政府采用擴張性的貨幣政策和財政政策抵制經(jīng)濟衰退?！　　　》康禺a(chǎn)價格的劇烈波動，會對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行造成巨大威脅，所以通常會引發(fā)政府的政策干預?！　　　】偭糠蔷狻　”憩F(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存?！　〗Y(jié)構(gòu)非均衡　　不同子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡?！　　　⊥恋毓撸ㄖ饕峭恋毓媱潱弧　〗鹑谡?；　　住房政策；　　城市規(guī)劃；　　地價政策；　　稅收政策；　　租金控制?！　　?006年真題】　　政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要是（?。！　　　　　　　　　　　答疑編號5573020406]　　【正確答案】BCD　　【答案解析】B金融政策，C住房政策，D稅收政策。宏觀調(diào)控的方向不明，不能直接選擇AE，而且AE內(nèi)容太宏觀模糊，不能稱之為手段。參見教材P5960?！　　　〗∪袌鰷嗜胫贫龋ㄙY質(zhì)管理）；　　推動行業(yè)誠信體系建設（信用檔案）；　　規(guī)范交易程序（土地出讓、房屋銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃和產(chǎn)權(quán)登記方面）；　　加強產(chǎn)權(quán)管理。第三章　房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理　　【考情分析】　　■ 本章最近幾年所占分值不大，一般為6－8分?？荚嚹攴輪雾椷x擇題多項選擇題判斷題計算題合計2011年4題4分1題2分2題2分－7題8分2010年3題3分1題2分1題1分－5題6分2009年3題3分2題4分1題1分－6題8分2008年1題1分2題4分1題1分－4題6分　　近四年考試各章分值分析　　　　【內(nèi)容框架】　　第一節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)程序概述　　第二節(jié)　投資機會選擇與決策　　第三節(jié)　前期工作　　第四節(jié)　建