【導(dǎo)讀】第三章職業(yè)技能培訓(xùn)???????第一節(jié)商務(wù)禮儀???????構(gòu)，同時(shí)也是永州市能在全省范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)評(píng)估工作的三家機(jī)構(gòu)之一。公司前身為永州市國(guó)土資源局土地評(píng)估事務(wù)所，成立于1995年，20xx年完成脫鉤改制，拆遷評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估等的綜合性的評(píng)估機(jī)構(gòu)。公司已成為省內(nèi)最具影響力的土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢專業(yè)性評(píng)估機(jī)構(gòu)之一。詢總價(jià)值約100億元。及各縣區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的修訂等。評(píng)估工作涉及的知識(shí)面廣泛，評(píng)估方法眾多。房屋及其用地的范圍、位置是由界址點(diǎn)來確定的。生地價(jià)外，通常還需以代征方式對(duì)農(nóng)民集體支付征地補(bǔ)償費(fèi)。所有者和使用者支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。土地的價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，場(chǎng)狀況，進(jìn)行具體分析。格受主觀因素影響很大。公共公益設(shè)施的配置及狀況；營(yíng)業(yè)類別及競(jìng)爭(zhēng)狀況；場(chǎng)等對(duì)外交通設(shè)施的便利程度；市場(chǎng)一廠區(qū)的位置關(guān)系；

　　

【正文】 發(fā)周期為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期（或資金投入期）的一半； 二 是以開發(fā)費(fèi)的一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。 投資利潤(rùn) 投資利潤(rùn)是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入，發(fā)揮作用，因此投資利潤(rùn)應(yīng)與同行業(yè)投資回報(bào)相一致，土地開發(fā)投資應(yīng)獲得相應(yīng)的投資回報(bào)，考慮永州市城區(qū)土地開發(fā)和各行業(yè)投資收益實(shí)際情況，確定以 10%作為評(píng)估的投資利潤(rùn)率。 投資利潤(rùn)＝ （ 土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi) ） 投資利潤(rùn)率 土地增值收益 土地增值是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。 根據(jù) 當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料，土地增值收益按成本價(jià)格 （ 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)四項(xiàng)之和 ） 的一定比例計(jì)。 一般來說，工業(yè)用地的土地增值收益率為 25%，住宅用地為 35%，商業(yè)用地為 50%。 計(jì)算公式如下： 土地增值收益 =（土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn)） 土地增值收益 率 無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格 依據(jù)成本逼近法計(jì)算公式，將上述 5 項(xiàng)加和即得無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格。 待估宗地設(shè)定年期土地使用權(quán)價(jià)格 根據(jù)有限年期地價(jià)測(cè)算公式： Vn＝ VN [1－ 1/（ 1＋ r） n] 式中： Vn －－－ 待估宗地設(shè)定年期土地使用權(quán)價(jià)格 （ 元 /平方米 ） VN －－－ 無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格 （ 元 /平方米 ） r－－－－ 土地還原率 n－－ － 待估宗地設(shè)定年期（年） 成本法常用指標(biāo)一覽表 地區(qū)名稱 人均耕地 (畝 /人 ) 耕地開墾費(fèi) 耕地占用稅 (元 /M2) 征地管理費(fèi) 防洪保安基金 森林恢復(fù)費(fèi) 新增建設(shè)用地使用費(fèi) 水田 (元 /M2) 旱地 (元 /M2) 水田、魚塘、菜地 旱土 專業(yè)菜地 精養(yǎng)魚塘 經(jīng)濟(jì)林地 永州市 8 7 10 6 %% 元/M2 2 元 /M2 冷水灘 17 芝山區(qū) 17 祁陽(yáng) 10 東安 15 9 8 寧遠(yuǎn) 15 9 8 道縣 15 9 10 藍(lán)山 15 9 8 雙牌 12 8 江永 12 8 新田 12 8 江華 12 8 四、評(píng)估中應(yīng)該注意的幾個(gè)問題 各縣區(qū)的人均耕地不一樣，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)調(diào)低。 年期修正問題。 評(píng)估之前詢問當(dāng)?shù)氐恼鞯夭疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 評(píng)估報(bào)告撰寫過程中最容易出錯(cuò)的地方。 項(xiàng)目名稱表達(dá)含糊。 項(xiàng)目名稱應(yīng)該包含委托方、評(píng)估目的、宗地位置、評(píng)估宗地?cái)?shù)、土地性質(zhì)。 提交報(bào)告日期和估價(jià)期日、估價(jià)日期、第一部分最后日期部分不能前后協(xié) 調(diào)。 日期之間的關(guān)系應(yīng)具備一定的邏輯性。 估價(jià) 目的表述含糊 。 地價(jià)內(nèi)涵表述不完整 。內(nèi)涵包括：估價(jià)基準(zhǔn)日，宗地開發(fā)程度，土地用途，使用年期。 土地總價(jià)值大寫出錯(cuò) 。建議用 word 里面的“插入” —— “數(shù)字” —— 選擇大寫數(shù)字。 土地登記狀況一般要注明四至 。 土地利用狀況表述不清楚 。 個(gè)別因素說明表與宗地測(cè)算表不一致。 有關(guān)法律法規(guī)千遍一律。 1 估價(jià)方法選擇理由表達(dá)不合理 。 基本表述如下： 由于宗地位于 **市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的覆蓋范圍內(nèi)，故選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。 由于宗地?cái)M進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，故可以選用假設(shè)開發(fā)法。 由于宗地位于城市近郊或農(nóng)村，故可以選用成本逼近法。 由于宗地周圍土地市場(chǎng)活躍，故可以選用市場(chǎng)比較法。 由于宗地有顯著的收益，且便于核算，故可以選用收益還原法。 1使用說明中的內(nèi)容與報(bào)告前面的內(nèi)容相矛盾。 1把不是特殊處理的東西寫進(jìn)特殊處理之中。 1附件不切實(shí)際。 1一覽表中的報(bào)告編號(hào)、估價(jià)期日容易忽視。 1基準(zhǔn)地價(jià)填寫錯(cuò)誤。 1整體排版過程中的問題： 容易把“ .”寫成“?！?； 表格中沒有設(shè)置統(tǒng)一 的對(duì)齊方式； 出現(xiàn)明顯的錯(cuò)別字； 首行應(yīng)空格； 把某一大標(biāo)題或表頭留在一頁(yè)的最后一行。 字體間距不一致。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （新） 級(jí)號(hào) 評(píng)估地價(jià)收費(fèi)額度 (萬(wàn)元 ) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(? ) 收費(fèi)額度 (萬(wàn)元 ) 累計(jì)金額 (萬(wàn)元 ) 備注 1 100 以下 (含 100) 4 ? 萬(wàn)元 萬(wàn)元 涉案土地按1%收取， 小宗地低于300 元一律收300 元 /宗； 價(jià)值特小收200 元 /宗。 2 101500 的部分 2 ? 萬(wàn)元 萬(wàn)元 3 5011000 的部分 ? 萬(wàn)元 萬(wàn)元 4 10015000 的部分 ? 萬(wàn)元 萬(wàn)元 5 500110000 的部分 ? 萬(wàn)元 萬(wàn)元 6 10000 以上的部分 ? 每增 100 萬(wàn)元 加收 60 元 學(xué)無(wú)止境，以上幾點(diǎn)只是拋磚引玉罷了，更重要的是在學(xué)習(xí)中舉一反三，融會(huì)貫通，能學(xué)會(huì)學(xué)習(xí)的人，才叫高手。 第三章 職業(yè)技能培訓(xùn) 第一節(jié) 商務(wù)禮儀 商務(wù)禮儀概述 商務(wù)禮儀是人在商務(wù)交往中的藝術(shù) 。 商務(wù)交往是講究規(guī)則的，即所謂的沒 有規(guī)矩不成方圓，比如移動(dòng)電話的使用，在商業(yè)交往中講究：不響、不聽，不出去 接聽。與人交往時(shí)寒暄之后要把手機(jī)關(guān)掉，以免讓人感到你是三心二意 。 商務(wù)禮儀使用的目的 有三： 第一、 提升個(gè)人的素養(yǎng) ，比爾蓋茨講 “企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，是員工素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng) ”， 進(jìn)而到企業(yè)，就是企業(yè)形象的競(jìng)爭(zhēng)，教養(yǎng)體現(xiàn)細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)展示素質(zhì)。 第二、 方便我們的個(gè)人交往應(yīng)酬 。我們?cè)谏虡I(yè)交往中會(huì)遇到不同的人，對(duì)不同的人如何進(jìn)行交往這是要講究藝術(shù)的，比如夸獎(jiǎng)人也要講究藝術(shù)，不然的話即使是夸人也會(huì)讓人感到不舒服。 第三、 有助于維護(hù)企業(yè)形象 。在商務(wù) 交往中個(gè)人代表整體，個(gè)人形象代表企業(yè)形象，個(gè)人的所作所為，就是本企業(yè)的典型活體廣告。一舉一動(dòng)、一言一行，此時(shí)無(wú)聲勝有聲。 商務(wù)交往涉及的面很多，但基本來講是人與人的交往，所以我們把商務(wù)禮儀界定為商務(wù)人員交往的藝術(shù)。人們對(duì)禮儀有不同的解釋。有人說是一種道德修養(yǎng)。有人說是一種禮儀是一種形式美，有人講禮儀是一種風(fēng)俗習(xí)慣。禮出于俗，俗化為禮。商務(wù)禮儀的操作性，即應(yīng)該怎么做，不應(yīng)該怎么做。講一個(gè)座次的例子：商務(wù)禮儀中的座次。我們都知道來了客人要讓座，但不知道哪是上座，一般情況下可能無(wú)所謂，但在外事活動(dòng)和商務(wù)談判 中就必須要講究了。另外與對(duì)方說話也要講究，一般情況下不能說你知道嗎？所以交往中必須講究藝術(shù)。 亞里士多德 說過 一個(gè)人如果不和別人交往要么 是神，要么是獸，言外之意不是人。下面我們討論一個(gè)問題，商務(wù)人員的工作能力包括哪些方面 。 業(yè)務(wù)能力只是基本能力，沒有業(yè)務(wù)能力是做不好工作的，但是只有業(yè)務(wù)能力也不一定做好工作。 從公共關(guān)系領(lǐng)域和傳播領(lǐng)域里來講， 還要具有交際能力 。交際能力被稱之為可持續(xù) 發(fā)展能力。交際能力不是搞一些庸俗關(guān)系，而是處理、規(guī)范、管理好人際關(guān)系。業(yè)務(wù)能力和交際能力被稱為現(xiàn)代人必須具備的 “雙能力 ”。 上個(gè)世紀(jì)，管理界有一個(gè)學(xué)派叫 “梅奧學(xué)派 ”也稱為 “行為管理學(xué)派 ”。（他與泰勒學(xué)派不同，泰勒只強(qiáng)調(diào)物而不重視人）。梅奧學(xué)派強(qiáng)調(diào)管理三要素。一是企業(yè)要發(fā)展要獲得必要的資金、原料和技術(shù)。二是形成規(guī)模效益。三是組織生產(chǎn)，他也尤為重視這一點(diǎn)，即重視企業(yè)內(nèi)部和外部的關(guān)系。企業(yè)管理者必須要注意與企業(yè)內(nèi)部和外部搞好關(guān)系，這樣企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。 尊重為本。 比如在就餐或開會(huì)時(shí)點(diǎn)名尊重別人的方式是手心向上 “一位、二位、三位 ”不能手心向下或用手指指點(diǎn)，手心向下是傲慢之意，用手指點(diǎn)有訓(xùn)斥之意。 比如我們招呼人手 心向下或手心向上也都不對(duì)。與人交往中我們要知道什么是可為的，什么是不可為的，比如說對(duì)你的愛人你就不能告訴他在認(rèn)識(shí)她之前與誰(shuí)好過。另外就是不能在女人面前夸別的女人漂亮。女人善于在同性之間比較，你說別的女人漂亮，就等于說她不漂亮。講一個(gè)事，在家里如果你與你老婆看電視時(shí)發(fā)生矛盾時(shí)， 她 愿意看肥皂劇你沒有辦法時(shí)，叫你一招，你就夸電視里的明星。 贈(zèng)送禮品。你先要知道對(duì)方喜歡什么、不喜歡什么，喜歡什么不容易把握，但不喜歡什么比較容易把握，這一點(diǎn)主要是要根據(jù)對(duì)方的身份、地位、以及文化修養(yǎng)來定。在商務(wù)交往中我們還要講究 二個(gè)側(cè)面。 一是自尊。自尊是通過言談舉止、待人接物、穿著打扮來體現(xiàn)的，你自己不自尊自愛，別人是不會(huì)看得起你的。比如說一個(gè)最基本的，女士在商務(wù)交往中的首飾佩戴，原則是 “符合身份，以少為佳 ”不能比顧客戴的多，不能喧賓奪主。比如我問一個(gè)問題，在商務(wù)交往中有哪些首飾是不能戴的。一種是展示財(cái)力的珠寶首飾不戴，上班族要展示的是愛崗敬業(yè)。二是展示性別魅力的首飾不能帶。胸針不能戴，腳璉不能戴。這在禮儀的層面叫做有所不為。禮儀是一種形式美，形式美當(dāng)然需要一種展示，那么我們戴二件或二種以上的首飾，比較專業(yè)的戴法是怎樣的？ 專業(yè)戴法是 “同質(zhì)同色 ”。不能形成遠(yuǎn)看 像 圣誕樹，近看向雜貨鋪。再舉一例，女士穿職業(yè)裙裝需注意什么，需注意五不準(zhǔn)：一、黑色皮群，在 正式 場(chǎng)合絕對(duì)不能穿，這是國(guó)際慣例，給人們的感覺是不正經(jīng)；二、正式的高級(jí)的場(chǎng)合不能光腿，為什么？不好看 。三、不能出現(xiàn)殘破。遠(yuǎn)看頭，近看腳，不遠(yuǎn)不近看中腰。四、鞋襪不配套，穿套裙不能穿便鞋，與襪子更要配套，穿涼鞋不穿襪子，穿正裝時(shí)可以穿前不露腳趾后不露腳跟的涼鞋。五、三節(jié)腿。一般要求，女人看頭，男人看腰，頭指的是發(fā)型，發(fā)色。頭發(fā)不能 過長(zhǎng)，不能隨意 披散開來，頭發(fā)長(zhǎng)可以盤起來，束起來，不要染 色。腰 是指，腰上在正式場(chǎng)合時(shí)不能掛東西。 二、 尊重別人更重要。有三點(diǎn)主要事項(xiàng)，一、對(duì)交往對(duì)象要進(jìn)行準(zhǔn)確定位，就是你要知道他是何方神圣。然后才能決定怎樣對(duì)待他。國(guó)際交往中禮品包裝的價(jià)值，不得低于禮品的1/3，接受外國(guó)人的禮物時(shí)，要當(dāng)面把包裝打開，而且要端詳一會(huì)，并要贊揚(yáng)一下。和外國(guó)人一起就餐，有三不準(zhǔn)，一不能當(dāng)眾修飾自己；二不能為對(duì)方勸酒夾菜，不能強(qiáng)迫別人吃；三是進(jìn)餐不能發(fā)出聲音。這是尊重別人，另外要講規(guī)矩，比如接受名片，接受名片時(shí)如何做才是尊重別人，專業(yè)要求是有來有往，來而不往非禮也。要是沒有也要比較 委婉地回答，可以告訴對(duì)方，沒帶或用完了。商務(wù)交往中有時(shí)是需要一種 “善意的欺騙 ”。 善于表達(dá)。 商務(wù)禮儀是一種形式美，交換的內(nèi)容與形式是相輔相成的，形式表達(dá)一定的內(nèi)容，內(nèi)容借助于形式來表現(xiàn)。對(duì)人家好，不善于表達(dá)或表達(dá)不好都不行，表達(dá)要注意環(huán)境、氛圍、歷史文化等因素。 雙排座轎車 哪 個(gè)座位是上座。標(biāo)準(zhǔn)答案上座不止一個(gè)，專業(yè)說法是客人坐在哪，哪里就是上座。吃飯、乘車都是這樣。社交場(chǎng)合不同上座位置不同，主人親自開車時(shí)附駕駛位子是上座；二人同時(shí)座車，關(guān)系密切的坐在前面；專職司機(jī)或出租車時(shí)， 副 駕駛的位置的后 面座位是上座，這時(shí) 副 駕駛位置是隨員座，要人座 vip，安保座，司機(jī)后面的座。 管理三段論法：一是把你想到的寫下來。二是按照你寫下來的去做；三是把做過的事情記下來。 你對(duì)人家好要讓人家知道，這是商務(wù)交往中的一個(gè)要求， 下面和同志們討論一下男士西裝的問題，穿西裝怎樣體現(xiàn)身份，從商務(wù)禮儀講是一個(gè)高端的問題。穿西裝專業(yè)的問題，從專業(yè)上講 “三個(gè)三 ”：即三個(gè)要點(diǎn)，三色原則，含義是全身的 顏色限制在三種顏色之內(nèi)，三種顏色指的是三大色系；三一定律，是講身上三個(gè)部位：鞋子、腰帶和公文包。這三個(gè)地方要是一個(gè)顏色， 一般以黑色為主；三大禁忌，穿西裝不要出洋相，第一個(gè)禁忌是商標(biāo)必須要拆掉，第二個(gè)禁忌襪子的問題，襪子色彩、質(zhì)地，正式場(chǎng)合不穿尼龍絲襪，不穿白色的襪子，襪子的顏色要以與鞋子的顏色一致或其他深色的襪子為佳，第三個(gè)禁忌領(lǐng)帶打法出現(xiàn)問題，主要是質(zhì)地和顏色的要求。穿非職業(yè)裝和短袖裝不打領(lǐng)帶，穿夾克不打領(lǐng)帶。領(lǐng)帶的時(shí)尚打法：一是有個(gè)窩，這叫 “男人的酒窩 ”。第二種打法打領(lǐng)帶不用領(lǐng)帶夾，用領(lǐng)帶夾的是穿職業(yè)裝，因?yàn)樵谒麄兊念I(lǐng)帶加上有職業(yè)標(biāo)識(shí)，一看就知道他是哪方神圣，男人不打領(lǐng)帶夾，風(fēng)一吹是很酷的。第三種打法是領(lǐng)帶的長(zhǎng)度，領(lǐng)帶的 箭頭以在皮 帶扣的上沿為宜。 形式規(guī)范。 第一、講不講規(guī)矩，是企業(yè)員工素質(zhì)的體現(xiàn)；第二、是企業(yè)管理是否完善的標(biāo)志；有了規(guī)矩不講規(guī)矩，說明企業(yè)沒有規(guī)矩，比如作為一個(gè)企業(yè)，在辦公時(shí)間不能大聲講話，不能穿帶有鐵掌的皮鞋，打電話也不能旁若無(wú)人。講形式規(guī)范就是要提高員工素質(zhì)和提升企業(yè)形象。商務(wù)場(chǎng)合通電話時(shí)誰(shuí)先掛斷電話？地位高者先掛?？蛻粝葤?。上級(jí)機(jī)關(guān)先掛。同等的主叫者先掛。 職場(chǎng)著裝六不準(zhǔn)，第一過分雜亂，制服不是制服，便裝不象便裝，非得穿出點(diǎn)毛病來。第二過分鮮