【正文】 國有土地出讓評(píng)估 協(xié)調(diào) 儲(chǔ)備中心委托 儲(chǔ)備中心財(cái)務(wù) 公司財(cái)務(wù) 規(guī)劃要求 測 繪 實(shí)地踏勘 評(píng) 估 簽發(fā)報(bào)告 土地抵押 出讓土地轉(zhuǎn)讓 土地登記 資產(chǎn)評(píng)估 流程圖 交 報(bào) 告 交 押 金 簽發(fā)報(bào)告 窗口受理 窗口評(píng)估 實(shí)地踏勘 財(cái)務(wù)室收費(fèi) 報(bào)告交付 評(píng) 估 第三節(jié) 實(shí)際操作的掌握 評(píng)估委托書的填寫 評(píng)估委托協(xié)議書 (樣本 ) 委托方： （以下簡稱甲方） 受托方：永州眾聯(lián)評(píng)估有限公司 （以下簡稱乙方） 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《土地管理法》及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議： 一、甲方委托事項(xiàng)： 宗地位置 權(quán)屬證號(hào) 評(píng)估目的 宗地面積 批準(zhǔn)土地使用性質(zhì) 設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì) 批準(zhǔn)用途 評(píng)估設(shè)定用途 宗地現(xiàn)狀 條件 評(píng)估設(shè)定條件 評(píng)估期日 年 月 日 評(píng)估日期 交付報(bào)告時(shí)間 年 月 日 交付報(bào)告份數(shù) 二、甲方所需提供的資料： 1 國有土地使用證 4 宗地規(guī)劃要點(diǎn) 2 宗地圖 5 3 宗地規(guī)劃平面圖 6 甲方及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)地提供乙方所需的資料，因甲方提供虛假資料而使報(bào)告失實(shí)所造成的一切后果由甲方負(fù)責(zé)，甲方應(yīng)在評(píng)估報(bào)告設(shè)定的使用范圍內(nèi)正確使用評(píng)估報(bào)告，超范圍使用報(bào)告所造成的后果由甲方負(fù)責(zé)。 評(píng)估的法律依據(jù) 《 國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 》 1991 年 11 月 16 日 中華人民共和國國務(wù)院令第 9l 號(hào)發(fā)布 第三條 國有資產(chǎn)占有單位 (以下簡稱占有單位 )有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估： (一 )資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓； (二 )企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營； (三 )與外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人開辦中外合資經(jīng)營企業(yè)或者中外合作經(jīng)營企業(yè)； (四 )企業(yè)清算； (五 )依照國家有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形。 （ 5）涉案土地評(píng)估。核定土地資產(chǎn)價(jià)值，分擔(dān)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)， 一般銀行以評(píng)估價(jià)值的50%70%進(jìn)行貸款。 第二節(jié) 評(píng)估流程的掌握 評(píng)估的種類 （ 1）確定土地掛牌拍賣底價(jià)。 重建價(jià)格：又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。即自然地理位置、經(jīng)濟(jì)地理位置和交通地理位置在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。 1土地價(jià)格調(diào)控手段 (1)建立基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)； (2)國家對(duì)協(xié)議出讓國有土 地 限價(jià)； (3)政府對(duì)地價(jià)上漲采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)； (4)建立土地交易價(jià)格申報(bào)制度； (5)政府對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有 優(yōu)先 購買權(quán)。是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計(jì)劃以及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商。 土地所有制：是指人們在一定的社會(huì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式，是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。 路角地 —— 范圍以縱橫里地線與臨街地中間的范圍為準(zhǔn)。 1標(biāo)準(zhǔn)深度、里地線、 臨街地、路角地、袋地 標(biāo)準(zhǔn)深度 —— 道路（街道）對(duì)宗地土地利用價(jià)值的影響為零時(shí)，宗地距街道的深度稱為 市街地的標(biāo)準(zhǔn)深度。在土地估價(jià)中所設(shè)定的土地開發(fā)程度有宗地紅線內(nèi)、外之別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)宗地紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致的現(xiàn)象，尤其是獨(dú)立工（礦）業(yè)區(qū)。故在實(shí)踐中確定土地開發(fā)程度，應(yīng)注意如下兩方面問題：（ 1）應(yīng) 準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度 。 建筑密度 —— 即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。按出讓的方式不同，可 細(xì)分為協(xié) 議地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)和拍賣地價(jià) 。 (3) 劃撥 土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法 無償取得土地使用權(quán) 。出讓的 方式有招標(biāo)、協(xié)議和拍賣 。 制約土地自然供給的因素 主要有：（ a）適宜于人類生產(chǎn)活動(dòng)及動(dòng)植物生長的氣候條件及地形、地貌條件；（ b）資源條件：可供人類生活的物品和生產(chǎn)必須的資源；（ c）交通運(yùn)輸條件。 （ 2） 區(qū)位理論。 影響土地價(jià)格的因素 影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為 一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素 。由于土地位置的固定性，在地區(qū)性市場之間，地價(jià)很難形成統(tǒng)一的價(jià) 格，具有明顯的地區(qū)性特征；另在同一地區(qū)內(nèi)，土地的位置差別決定了土地地價(jià)難以標(biāo)準(zhǔn)化，個(gè)別性明顯。 （ 3） 形成 時(shí)間不同 ：土地個(gè)別差異性大，又缺乏完整的市場，價(jià)格是在過去至將來的長期影響下形成的，價(jià)格形成時(shí)間長且相對(duì)比較困難，估價(jià)時(shí)必須根據(jù)宗地自身的特點(diǎn)和市場狀況，進(jìn)行具體分析。 地價(jià)的特點(diǎn) 土地的價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。 熟地 —— 具有基本或完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，表面平整， 能直接在其上建造房屋建筑 的土地。 界址點(diǎn) —— 是權(quán)屬 界址線上的特征點(diǎn) 。專業(yè)培訓(xùn)不保證把你打造成一個(gè)專業(yè)人士，但是我們可以保證你一定可以做好這份工作。我們提取了部分在評(píng)估工作中出現(xiàn)的高頻專業(yè)詞匯，這些詞匯是對(duì)這個(gè)行業(yè)的濃縮。幾年來完成評(píng)估、咨詢項(xiàng)目 1000 多個(gè)，評(píng)估、咨詢房地產(chǎn)面積 100 多萬 平方米 ，評(píng)估、咨詢總價(jià)值約 100 億元。 新 員工培訓(xùn)手冊 目 錄 第一章 入職培訓(xùn)?????????? 1 第二章 專業(yè)培訓(xùn)?????????? 2 第一節(jié) 基本概念??????????? 2 第二節(jié) 評(píng)估流程的掌握???????? 11 第三節(jié) 實(shí)際操作的掌握???????? 16 第三章 職業(yè)技能培訓(xùn)??????? 30 第一節(jié) 商務(wù)禮儀??????? 30 第二節(jié) 職場溝通技巧????? 38 第三節(jié) 時(shí)間管理??????? 42 眾聯(lián)出版社 第一章 入職培訓(xùn) 一、 眾聯(lián)發(fā)展歷程 永州眾聯(lián)評(píng)估有限公司是永州市能在全省范圍內(nèi)從事土地評(píng)估工作的唯一一家權(quán)威機(jī)構(gòu)，同時(shí)也是永州市能在全省范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)評(píng)估工作的三家機(jī)構(gòu)之一。 評(píng)估、咨詢業(yè)務(wù)涉及一批在全市乃至全省有影響的標(biāo)志性項(xiàng)目，如：中國移動(dòng)、中國電信等上市評(píng)估，永州市城建投資公司土地抵押評(píng)估，永州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的修訂及各縣區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的修訂等。 第二步 ， 了解評(píng)估行業(yè)在社會(huì)行業(yè)中的分工和地位 ，對(duì)評(píng)估行業(yè)在社 會(huì)大背景下有框架性的理解。 眾 聯(lián)是一個(gè)開放的企業(yè)，這里有創(chuàng)意的思維和開放的溝通方式； 眾 聯(lián)是一個(gè)學(xué)習(xí)進(jìn)步的企業(yè)，這里有很多良師益友 。 房屋及其用地的范圍、位置是由界址點(diǎn)來確定的 。 毛地 —— 現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)建筑物 待拆遷 的國有土地，受讓者除支付毛地價(jià)外還需對(duì)建筑物的所有者和使 用者支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。土地價(jià)格與一般物價(jià)相比，有其自身的特性： （ 1） 表示方式不同：土地 除用價(jià)格表示外還可以用租金表示 ，即地產(chǎn)有租賃市場 的存在。 （ 3） 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)， 價(jià)格高低不由生產(chǎn)的成本決定 。 （ 6） 地價(jià)呈 明顯上升趨勢 ，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。 （ 1） 一般因素 影響土地價(jià)格的一般因素細(xì)目表 行政因素 人口因素 社會(huì)因素 國際因素 經(jīng)濟(jì)因素 土地制度 住房制度 城市規(guī)劃 地價(jià)政策 稅收政策 行政隸屬變更 人口密度 人口素質(zhì) 家庭人口構(gòu)成 政治安定狀況 社會(huì)治安狀況 房地產(chǎn)投機(jī) 城市化進(jìn)程 國際經(jīng)濟(jì)狀況 國際政治因素 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 儲(chǔ)蓄和投資水平 財(cái)政收入和金融狀況 居民收入和消費(fèi)水平 物價(jià)變動(dòng) 利率水平 （ 2） 區(qū)域因素 影響土地價(jià)格的區(qū)域因素細(xì)目表 住宅區(qū)域 商業(yè)區(qū)域 工業(yè)區(qū)域 日照、溫度、濕度、風(fēng)向等自然地理狀態(tài)； 街道幅寬、構(gòu)造的狀 態(tài)； 離市中心距離及交通設(shè)施狀況； 附近商店的布置狀況； 上下水道、煤氣（燃料）供給、污水 理、環(huán)衛(wèi)設(shè)施狀況； 公共公益設(shè)施的配置及狀況； 洪水、地震等自然災(zāi)害發(fā)生的可能性； 噪聲、污染等公害的發(fā)生程度； 地塊的面積、方位、配置及利用情況； 眺望、景觀等自然環(huán)境狀況 商業(yè)及業(yè)務(wù)種類、規(guī)模、商業(yè)集聚狀況； 商業(yè)近鄰地域狀況，顧客群體數(shù)量及狀況； 顧客及工作人員的交通工具及狀況； 商業(yè)繁華程度及興衰動(dòng)向； 商品進(jìn)出運(yùn)輸?shù)谋憷潭龋? 臨街道路（往復(fù)）可及性及通行能力； 營業(yè)類別及競爭狀況； 地域內(nèi)經(jīng)營者的創(chuàng)造 性及資本實(shí)力條件； 停車設(shè)施狀況 干線道路、鐵路、港灣、機(jī)場等對(duì)外交通設(shè)施的便利程度； 商品銷售市場及原材料購入市場一廠區(qū)的位置關(guān)系； 動(dòng)力資源及排放設(shè)施有關(guān)費(fèi)用； 關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置； 水質(zhì)污染、大氣污染等公害發(fā)生的可能性及危害程度； 勞動(dòng)力資源狀況及生活條件； 有關(guān)法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)規(guī)定 （ 3） 個(gè)別因素：面積；寬度；深度；形狀；坡度；宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件；宗地臨街狀況；城市規(guī)劃限制；土地使用年限。 土地的供給 土地的供給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，人類可利用的各種土地資源的數(shù)量，包括已利用的和未利用的后備資源儲(chǔ)量的總和。 （ 2） 經(jīng)濟(jì)供給：指在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動(dòng)進(jìn)行開發(fā)后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活的土地供給，有彈性。土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。其的適用范圍：（ a）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（ b）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（ c）國家重點(diǎn)扶持的 能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（ d）法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 ：指在土地使用權(quán) 二、三級(jí)市場 上，土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時(shí)的成 交價(jià)格。 綠化率 —— 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)于一般地區(qū)來說，由于有關(guān)土地設(shè)施不是有專門的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，因此許 多開發(fā)設(shè)施并沒有真正建設(shè)到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米甚至幾萬米，在這種情況下，一般企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)和建設(shè)，通常由企業(yè)自行將這部分沒有達(dá)到宗地紅線的設(shè)施建設(shè)到紅線及紅線內(nèi)。因此，在確定土地開發(fā)程度后，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜?關(guān)土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費(fèi)。 里地線 —— 標(biāo)準(zhǔn)深度的連線稱為里地線。路角地 中第一宗土地正旁街以路線價(jià)較高者為正街，路線價(jià)較低者為旁街；如兩路線價(jià)相等時(shí)，則以使用寬度較大者為正街，寬度較小者為旁街。 土地使用制：是對(duì)土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一重要組成部分。 二級(jí)市場： 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 市場 。 標(biāo)定地價(jià) 標(biāo)定地價(jià)是指政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。 2同一供需圈、 均質(zhì)區(qū)域、相鄰地區(qū)、類似地區(qū) 同一供需圈 —— 指能與待估宗地形成替代關(guān)系，市場的供給與需求狀況基本相同，并對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。這種重新建造方式可形象地稱為復(fù)制。為了 防止國有資產(chǎn)的流失，必須確定一個(gè)