【正文】 新 員工培訓(xùn)手冊(cè) 目 錄 第一章 入職培訓(xùn)?????????? 1 第二章 專業(yè)培訓(xùn)?????????? 2 第一節(jié) 基本概念??????????? 2 第二節(jié) 評(píng)估流程的掌握???????? 11 第三節(jié) 實(shí)際操作的掌握???????? 16 第三章 職業(yè)技能培訓(xùn)??????? 30 第一節(jié) 商務(wù)禮儀??????? 30 第二節(jié) 職場(chǎng)溝通技巧????? 38 第三節(jié) 時(shí)間管理??????? 42 眾聯(lián)出版社 第一章 入職培訓(xùn) 一、 眾聯(lián)發(fā)展歷程 永州眾聯(lián)評(píng)估有限公司是永州市能在全省范圍內(nèi)從事土地評(píng)估工作的唯一一家權(quán)威機(jī)構(gòu)，同時(shí)也是永州市能在全省范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)評(píng)估工作的三家機(jī)構(gòu)之一。 公司前身為永州市國(guó)土資源局土地評(píng)估事務(wù)所，成立于 1995 年， 20xx 年完成脫鉤改制，注冊(cè)資金 100 萬(wàn)元，現(xiàn)有國(guó)家注冊(cè)土地估價(jià)師 16 人、國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 6 人，已獲得國(guó)家頒發(fā)的土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資信資格等，是專門(mén)從事房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、拆遷評(píng)估、 資產(chǎn)評(píng)估等的綜合性的評(píng)估機(jī)構(gòu)。 二 、 業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r 公司已成為省內(nèi)最具影響力的土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢專業(yè)性評(píng)估機(jī)構(gòu)之一。幾年來(lái)完成評(píng)估、咨詢項(xiàng)目 1000 多個(gè)，評(píng)估、咨詢房地產(chǎn)面積 100 多萬(wàn) 平方米 ，評(píng)估、咨詢總價(jià)值約 100 億元。 評(píng)估、咨詢業(yè)務(wù)涉及一批在全市乃至全省有影響的標(biāo)志性項(xiàng)目，如：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信等上市評(píng)估，永州市城建投資公司土地抵押評(píng)估，永州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的修訂及各縣區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的修訂等。 三、 企業(yè)文化 眾聯(lián)服務(wù)宗旨 —— 受人之托 成人之事 眾聯(lián)精神 —— 團(tuán)結(jié) 自信 敬業(yè) 創(chuàng)新 眾聯(lián)人才觀 —— 以人為本 賽馬不相馬 眾聯(lián)作風(fēng) —— 雷厲風(fēng)行 精益求精 眾聯(lián)價(jià)值觀 —— 精誠(chéng)攜手 共鑄輝煌 第二章 專業(yè)培訓(xùn) 評(píng)估工作涉及的知識(shí)面廣泛，評(píng)估方法眾多。為了讓新員工能更快的適應(yīng)新的崗位，結(jié)合評(píng)估工作的特點(diǎn)和工作經(jīng)驗(yàn)，我們采取的培訓(xùn)策略是： 第一步， 熟悉評(píng)估行業(yè)中的基本詞匯 ，對(duì)這個(gè)行業(yè)有個(gè)基礎(chǔ)性的理論認(rèn)識(shí)。我們提取了部分在評(píng)估工作中出現(xiàn)的高頻專業(yè)詞匯，這些詞匯是對(duì)這個(gè)行業(yè)的濃縮。 第二步 ， 了解評(píng)估行業(yè)在社會(huì)行業(yè)中的分工和地位 ，對(duì)評(píng)估行業(yè)在社 會(huì)大背景下有框架性的理解。無(wú)論從事什么工作，明白了這點(diǎn)，你做事情就會(huì)更有眼光！ 第三步 ， 評(píng)估實(shí)務(wù)的培訓(xùn) 。評(píng)估工作到底具體做什么事情，該注意什么問(wèn)題，具體操作流程是什么。專業(yè)培訓(xùn)不保證把你打造成一個(gè)專業(yè)人士，但是我們可以保證你一定可以做好這份工作。 眾 聯(lián)是一個(gè)開(kāi)放的企業(yè)，這里有創(chuàng)意的思維和開(kāi)放的溝通方式； 眾 聯(lián)是一個(gè)學(xué)習(xí)進(jìn)步的企業(yè)，這里有很多良師益友 。來(lái)到了眾聯(lián)，你要對(duì)自己說(shuō)：我能！ 第一節(jié) 基本概念 土地、宗地、界址點(diǎn) 土地 —— 是地球陸地表面 由 地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的 自然歷史綜合體 ，它包括人類過(guò)去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果。 宗地 —— 被權(quán)屬界址線封閉的一地塊，具有 獨(dú)立使用權(quán) 的一地塊即為一宗地。 界址點(diǎn) —— 是權(quán)屬 界址線上的特征點(diǎn) 。 房屋及其用地的范圍、位置是由界址點(diǎn)來(lái)確定的 。 生地、熟地、毛地 生地 —— 沒(méi)有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 。一般為農(nóng)民集體所有的土地或荒地，受讓者除支付生地價(jià)外，通常還需以代征方式對(duì)農(nóng)民集體支付征地補(bǔ)償費(fèi)。 熟地 —— 具有基本或完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，表面平整， 能直接在其上建造房屋建筑 的土地。 毛地 —— 現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)建筑物 待拆遷 的國(guó)有土地，受讓者除支付毛地價(jià)外還需對(duì)建筑物的所有者和使 用者支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 土地的特性 土地的 自然特性 ：（ 1）面積的有限性；（ 2）位置的固定性；（ 3）土地質(zhì)量的差異性；（ 4）土地永續(xù)利用的相對(duì)性。 土地的 經(jīng)濟(jì)特性 ：（ 1）經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性；（ 2）土地用途的多樣性；（ 3）土地用途變更的困難性；（ 4）增值性；（ 5）土地報(bào)酬遞減的可能性。 地價(jià)的特點(diǎn) 土地的價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格與一般物價(jià)相比，有其自身的特性： （ 1） 表示方式不同：土地 除用價(jià)格表示外還可以用租金表示 ，即地產(chǎn)有租賃市場(chǎng) 的存在。 （ 2） 價(jià)格基礎(chǔ)不同：土地不具移動(dòng)性，其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。因此土地也既是 土地權(quán)利和收益的 購(gòu)買價(jià)格。 （ 3） 形成 時(shí)間不同 ：土地個(gè)別差異性大，又缺乏完整的市場(chǎng)，價(jià)格是在過(guò)去至將來(lái)的長(zhǎng)期影響下形成的，價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)且相對(duì)比較困難，估價(jià)時(shí)必須根據(jù)宗地自身的特點(diǎn)和市場(chǎng)狀況，進(jìn)行具體分析。 （ 3） 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)， 價(jià)格高低不由生產(chǎn)的成本決定 。 （ 4） 地價(jià)主要由地產(chǎn) 需求 決定。 （ 5） 地價(jià)具有明顯的 地區(qū)性和個(gè)別性 。由于土地位置的固定性，在地區(qū)性市場(chǎng)之間，地價(jià)很難形成統(tǒng)一的價(jià) 格，具有明顯的地區(qū)性特征；另在同一地區(qū)內(nèi)，土地的位置差別決定了土地地價(jià)難以標(biāo)準(zhǔn)化，個(gè)別性明顯。 （ 6） 地價(jià)呈 明顯上升趨勢(shì) ，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。 （ 7） 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同：土地市場(chǎng)是不完全的市場(chǎng)， 需求對(duì)地價(jià)影響很大 ，形成的土地價(jià)格受主觀因素影響很大。 （ 8） 折舊現(xiàn)象不同：土地不僅沒(méi)有折舊，而且有 增值 現(xiàn)象。 影響土地價(jià)格的因素 影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為 一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素 。 （ 1） 一般因素 影響土地價(jià)格的一般因素細(xì)目表 行政因素 人口因素 社會(huì)因素 國(guó)際因素 經(jīng)濟(jì)因素 土地制度 住房制度 城市規(guī)劃 地價(jià)政策 稅收政策 行政隸屬變更 人口密度 人口素質(zhì) 家庭人口構(gòu)成 政治安定狀況 社會(huì)治安狀況 房地產(chǎn)投機(jī) 城市化進(jìn)程 國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況 國(guó)際政治因素 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 儲(chǔ)蓄和投資水平 財(cái)政收入和金融狀況 居民收入和消費(fèi)水平 物價(jià)變動(dòng) 利率水平 （ 2） 區(qū)域因素 影響土地價(jià)格的區(qū)域因素細(xì)目表 住宅區(qū)域 商業(yè)區(qū)域 工業(yè)區(qū)域 日照、溫度、濕度、風(fēng)向等自然地理狀態(tài)； 街道幅寬、構(gòu)造的狀 態(tài)； 離市中心距離及交通設(shè)施狀況； 附近商店的布置狀況； 上下水道、煤氣（燃料）供給、污水 理、環(huán)衛(wèi)設(shè)施狀況； 公共公益設(shè)施的配置及狀況； 洪水、地震等自然災(zāi)害發(fā)生的可能性； 噪聲、污染等公害的發(fā)生程度； 地塊的面積、方位、配置及利用情況； 眺望、景觀等自然環(huán)境狀況 商業(yè)及業(yè)務(wù)種類、規(guī)模、商業(yè)集聚狀況； 商業(yè)近鄰地域狀況，顧客群體數(shù)量及狀況； 顧客及工作人員的交通工具及狀況； 商業(yè)繁華程度及興衰動(dòng)向； 商品進(jìn)出運(yùn)輸?shù)谋憷潭龋? 臨街道路（往復(fù)）可及性及通行能力； 營(yíng)業(yè)類別及競(jìng)爭(zhēng)狀況； 地域內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的創(chuàng)造 性及資本實(shí)力條件； 停車設(shè)施狀況 干線道路、鐵路、港灣、機(jī)場(chǎng)等對(duì)外交通設(shè)施的便利程度； 商品銷售市場(chǎng)及原材料購(gòu)入市場(chǎng)一廠區(qū)的位置關(guān)系； 動(dòng)力資源及排放設(shè)施有關(guān)費(fèi)用； 關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置； 水質(zhì)污染、大氣污染等公害發(fā)生的可能性及危害程度； 勞動(dòng)力資源狀況及生活條件； 有關(guān)法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)規(guī)定 （ 3） 個(gè)別因素：面積；寬度；深度；形狀；坡度；宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件；宗地臨街狀況；城市規(guī)劃限制；土地使用年限。 土地估價(jià)的概念及原則 (1) 土地估價(jià)的概念 土地估價(jià) 就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充 分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某地塊或多地塊在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。 (2) 土地估價(jià)的 原則 a、替代原則； b、預(yù)期收益原則； c、最有效使用原則； d、報(bào)酬遞增、遞減原則； e、需求與供給原則； f、競(jìng)爭(zhēng)與超額利潤(rùn)原則； g、貢獻(xiàn)原則； h、變動(dòng)原則； i、協(xié)調(diào)原則 土地估價(jià)方法 收益還原法 基本估價(jià)方法 市場(chǎng)比較法 剩余法 成本逼近法 土地估價(jià)方法 路線價(jià)估價(jià)法 應(yīng)用估價(jià)法 標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 土地估價(jià)的基本理論 （ 1） 地租理論。 （ 2） 區(qū)位理論。 土地的供給 土地的供給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，人類可利用的各種土地資源的數(shù)量，包括已利用的和未利用的后備資源儲(chǔ)量的總和。 包括 土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給 。 （ 1） 自然供給：指土地固有的可供人類利用的部分，無(wú)彈性。 制約土地自然供給的因素 主要有：（ a）適宜于人類生產(chǎn)活動(dòng)及動(dòng)植物生長(zhǎng)的氣候條件及地形、地貌條件；（ b）資源條件：可供人類生活的物品和生產(chǎn)必須的資源；（ c）交通運(yùn)輸條件。 （ 2） 經(jīng)濟(jì)供給：指在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活的土地供給，有彈性。 制約土地經(jīng)濟(jì)供給的因素有：（ a）土地的自然供給量；（ b）人們利用土地的知識(shí)和技術(shù)水平；（ c）交通運(yùn)輸條件；（ d）土地利用的集約化程度；（ e）社會(huì)需求。 出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥的區(qū)別 (1) 土地使用權(quán) 出讓 ：國(guó)家以土地所有者的身份將 土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 讓 渡給土地使用者，并 由 土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的 方式有招標(biāo)、協(xié)議和拍賣 。土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。 (2) 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者 將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移 的行為。轉(zhuǎn)讓的方式有出售、交換、贈(zèng)與。 (3) 劃撥 土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法 無(wú)償取得土地使用權(quán) 。其的適用范圍：（ a）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（ b）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（ c）國(guó)家重點(diǎn)扶持的 能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（ d）法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。劃撥土地使用權(quán)的收回：（ a）公共利益需要該劃撥土地；（ b）由于實(shí)施城市規(guī)劃和進(jìn)行舊城改造，需要調(diào)整使用土地；（ c）因單位撤消、遷移等原因，不在需要使用該劃撥土地的，該土地必須由國(guó)家收回；（ d）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的。 1出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格 出讓價(jià)格 ：指在土地使用權(quán) 一級(jí)市場(chǎng) 上，國(guó)家以土地使用者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者按出讓合同規(guī)定向國(guó)家支付的代價(jià)，法定名稱為土地使用權(quán)出讓金。按出讓的方式不同，可 細(xì)分為協(xié) 議地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)和拍賣地價(jià) 。 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 ：指在土地使用權(quán) 二、三級(jí)市場(chǎng) 上，土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時(shí)的成 交價(jià)格。 1建筑容積率、建筑密度、綠化率、樓面地價(jià) 容積率 —— 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 建筑密度 —— 即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 綠化率 —— 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 樓面地價(jià) =總地價(jià) /建筑總面積 =單位地價(jià) /容積率 1土地使用年期 1土地開(kāi)發(fā)程度 土地開(kāi)發(fā)程度是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開(kāi)發(fā)的狀況，即通常所說(shuō)的“三通一平”（通路、通電、供水和場(chǎng)地平整）、“五通一平”（通路、通電、供水、排水、通訊和場(chǎng)地平整）、“七通一平”（通路、通電、供水、排水、通訊、通氣、通熱和場(chǎng)地平整）。但這種開(kāi)發(fā)程度對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)說(shuō)，是指區(qū)內(nèi)的“通”和“平”，而具體對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)某一宗地來(lái)說(shuō)，